Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 32/05

Datum:

08.03.2005

Gericht:

Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

10. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

I-10 U 32/05

ECLI:

ECLI:DE:OLGD:2005:0308.I10U32.05.00

Leitsätze:

BGB § 543 Abs. 1, 550, 569 Abs. 2, 578 Abs. 2

1. Beschimpft der gewerbliche Mieter den Geschäftsführer der Vermieterin mit den Worten „er werde ihm die Zähne ausschlagen und ihn totschla-gen, wenn er nochmals ausstehende Mietzahlungen gegenüber seinen Mitarbeitern anmahne“, ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Ver-mieterin und der Mieter in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene Flächen und zum Teil bestimmte Flächen des Grundstücks auch gemeinsam nut-zen.

2. Werden eine nachträgliche Reduzierung der vereinbarten Mietflächen und eine hierauf beruhende Herabsetzung der Miete nicht beurkundet, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht (mehr) gewahrt.

Tenor:

Die Beklagten werden darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat.

1

Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

2

Die Beklagten sind gemäß §§ 546 Abs. 1 und 2, 985 BGB zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin verpflichtet. Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 23.4.2004 beendet worden ist. Angesichts der unstrittigen schwerwiegenden verbalen Entgleisung des Beklagten zu 1) gegenüber dem Geschäftsführer Pfafferott der Klägerin am Abend des 23.4.2004 war die Klägerin gemäß §§ 578 Abs. 2, 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt. Etwaige vorangegangene Negativäußerungen über die Firma des Beklagten zu 1) und Abwerbungsversuche durch den Geschäftsführer der Klägerin ändern hieran nichts. Die berechtigte Kündigung ist mit ihrem Zugang am 23.4.2004 wirksam geworden. Eine Heilung ist – anders als im Fall des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB – im Gesetz nicht vorgesehen, so dass die Weiterführung der Geschäftsbeziehungen mit der Beklagten zu 2) keine andere Beurteilung rechtfertigen kann.

3

Im Übrigen wäre das Mietverhältnis jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 13.5.2004 beendet worden. Dem steht die in § 2 des Mietvertrags vereinbarte Befristung nicht entgegen. Die Nichtbeurkundung der Flächen- und Mietreduzierung führt gemäß § 550 Satz 1 BGB dazu, dass der Mietvertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt und mit der Frist des § 580 a Abs. 2 BGB jederzeit kündbar war.

4

Frist zur eventuellen Stellungnahme für die Beklagten: 31. März 2005