Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 116/04

G r ü n d e

Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte zu 1) (nachfolgend vereinfachend " die Beklagte" genannt) und die Beklagte zu 2), die P.GmbH, G.-S.-.Ring 3, 6 W., für das von der Klägerin gepachtete Hotel nach dem Inhalt des Pachtvertrags vom 30.3./7.4.1999 die Wartungskosten zu tragen hat. Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens der Parteien und der getroffenen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil verwiesen (GA 122 ff.). Das Landgericht hat durch Auslegung des Pachtvertrags festgestellt, dass die Beklagten die im Tenor zu Ziffer 2 genannten Wartungskosten zu tragen haben und die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung der von der Klägerin geltend gemachten Wartungskosten in Höhe von 22.070,82 € nebst im Einzelnen bezifferter Zinsen verurteilt.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese ihren erfolglos gebliebenen Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Das Amtsgericht Wiesbaden hat mit Beschluss vom 1.10.2004 über das Vermögen der Beklagten zu 2) das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Senat hat das Verfahren daraufhin gegen die Beklagte zu 2) abgetrennt, so dass sich die folgenden Ausführungen nur auf die Beklagte beziehen.

Die Beklagte rügt die Verletzung materiellen Rechts. Für die Auffassung des Landgerichts gebe es keine Grundlage. Gerade die Entstehungsgeschichte des Pachtvertrages zeige, dass sowohl § 6 Abs. 1 als auch § 9 Abs. 2 des Vertrages Gegenstand zahlreicher Änderungen gewesen seien. Mit einigen redaktionellen Änderungen sei der Wunsch ihres Geschäftsführers, dass die Klägerin als Verpächterin die Wartungskosten tragen solle, in die Endfassung aufgenommen worden. § 9 Abs. 2 sei gegenüber § 6 Abs. 1 die speziellere Regelung. Das Landgericht habe zudem übersehen, dass es auf jeden Fall notwendig sei zu differenzieren, welche Wartungsverträge bei der von ihm vorgenommenen Auslegung überhaupt von § 9 Abs. 2 erfasst sein können. Es sei nicht ersichtlich, welche Wartungsverträge für die Anwendung von § 9 Abs. 2 überhaupt noch übrig blieben, wenn § 6 Abs. 1, wie das Landgericht meine, derart umfassend sei. Der Vertrag sei wegen eines versteckten Dissenses nicht wirksam zustande gekommen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil und bittet um Zurückweisung der Berufung. Auch sie verweist auf die Entstehungsgeschichte des Vertrages. Der Geschäftsführer der Beklagten habe über den Inhalt des Pachtvertrages selbst niemals mit ihrer Verhandlungsführerin Frau Dr. B. verhandelt, sondern seine Änderungswünsche nur der Vertreterin der Beklagten, Frau G. mitgeteilt. Es handele sich insoweit um einen rein internen Vorgang in der Sphäre der Beklagten, der gegenüber Frau Dr. B. nicht kundgetan worden sei. Zwischen Frau Dr. B. und Frau G. habe Übereinstimmung bestanden, dass die Beklagte mit Ausnahme der Kosten für "Dach und Fach" alle für das Pachtobjekt anfallenden Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung, insbesondere der technischen Einrichtungen habe übernehmen sollen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen (K 1 - K 15; B 1 - B 10) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Beurteilung. Das Landgericht hat mit einer in jeder Hinsicht überzeugenden Begründung festgestellt, dass die Beklagte im tenorierten Umfang zur Tragung der Wartungskosten verpflichtet ist und die Beklagte zur Zahlung der geltend gemachten Wartungskosten in Höhe von 22.070,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Senat folgt den Gründen der angefochtenen Entscheidung nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass Rechtsgrundlage für die begehrte Feststellung und den geltend gemachten Zahlungsanspruch die in § 6 Ziffer 1 des Pachtvertrages getroffene Regelung ist und der Pachtvertrag nicht wegen eines versteckten Einigungsmangels i. S. des § 155 BGB unwirksam ist. Ein etwaiger zwischen § 6 Abs. 1 und § 9 Ziffer 2 bestehender Widerspruch kann jedenfalls durch eine interessengerechte Auslegung - wie sie das Landgericht vorgenommen hat - beseitigt werden. In Anwendung der §§ 133, 157 BGB ist davon auszugehen, dass die Parteien in § 6.1 hinsichtlich der von der Beklagten zu tragenden Nebenkosten eine umfassende und abschließende Regelung getroffen haben. Hierzu sollten nach der gewählten Formulierung sämtliche auf das Objekt entfallenden Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und der Schönheitsreparaturen sowie sämtliche mit dem Betrieb und der Wartung der Liegenschaft verbundenen Kosten zählen, ausgenommen die Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Ersatzbeschaffungskosten i. S. von § 8 Ziffer 2. Die Parteien haben diesen übereinstimmenden Willen dadurch dokumentiert, dass sie die von der Beklagten zu tragenden Nebenkosten in der Endfassung des Vertrags nicht wie in dem Entwurf vom 8.2.1999 noch vorgesehen lediglich durch einen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV, sondern durch eine enumerative Aufzählung konkretisiert haben. Die streitgegenständlichen Kosten der Wartung, des Betriebs und der Prüfung der technischen Einrichtungen sind in dieser Aufstellung ausdrücklich genannt. Es handelt sich entgegen der Auffassung der Beklagten bei dieser von der Klägerin veranlassten Änderung des Vertragstextes nicht lediglich um eine bloße Geschmacksfrage. Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Frage, ob die bloße Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II.BV dem Bestimmtheitsgrundsatz genügt, höchstrichterlich nicht geklärt (bejahend erstmals und beiläufig BGH, Urt. v. 7.4.2004, ZMR 2004, 430). Im einschlägigen Schrifttum wurde dem Vermieter wegen der ungeklärten Rechtslage daher empfohlen, den sichersten Weg zu wählen und die tatsächlich anfallenden Betriebskosten zu vereinbaren, wenigstens aber den Katalog der Anlage 3 dem Vertragstext beizufügen (statt vieler: v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, RdNr. 2107 - 2115). Vor diesem Hintergrund hat die Klägerin mit der Aufnahme der Einzelpositionen, die zudem den Umfang der in der Anlage 3 genannten Betriebskostenarten deutlich überschreiten, bei verständiger Würdigung jegliche Zweifel hinsichtlich der Bestimmtheit der getroffenen Regelung beseitigen und auch für die Beklagte erkennbar (§ 133 BGB) festlegen wollen, welche Nebenkosten im Einzelnen nach ihrer Vorstellung zu deren Lasten gehen sollten. Hierzu gehören nach Wortlaut und erkennbarem Sinn der getroffenen Regelung insbesondere die streitgegenständlichen Wartungskosten. Die Beklagte hat dies durch ihre Unterschrift unter den Vertragstext akzeptiert.

Wie ihr nachvertragliches Verhalten zeigt, hat die Beklagte die in § 6.1. getroffene Regelung auch in diesem Sinne verstanden. Das Landgericht hat insoweit zutreffend darauf verwiesen, dass die Beklagte selbst einige Wartungsverträge abgeschlossen hat, die unstreitig nicht nur den Aufzug und die Brandmeldeanlage betreffen, sondern auch das Warmsprudelbecken und die Sprinkleranlage. Ihre hierfür gegebene Erklärung, es habe sich lediglich um sicherungsrelevante Verträge gehandelt, die sie habe abschließen müssen, weil die Klägerin sich geweigert habe und das Hotel andernfalls nicht rechtzeitig hätte eröffnet werden können, überzeugt nicht. Eine dahingehende Einschränkung lässt sich dem Pachtvertrag nicht entnehmen. Offensichtlich hat die Beklagte die Klägerin - was bei ihrem Verständnis der streitgegenständlichen Regelungen nahe gelegen hätte - auch weder unter Fristsetzung zur Ausführung dieser Wartungsarbeiten aufgefordert noch hat sie die insoweit von ihr verauslagten Beträge von der Klägerin zurückgefordert, beides Indizien, die ebenfalls die Annahme rechtfertigen, die Beklagte habe die Regelungen in § 6 Ziffer 1 und § 9 Ziffer 2 bei Vertragsschluss im Sinne einer eigenen, umfassenden Kostentragungspflicht interpretiert. Auch der Senat geht - wie das Landgericht - davon aus, dass die nach Wort-laut, Sinn und Entstehungsgeschichte umfassende und enumerativ aufgelistete Regelung der Betriebskosten in § 6.1 bis zur Bedeutungslosigkeit leer laufen würde, wäre der von der Beklagten vorgetragenen Auslegung zu folgen. Es bliebe dann nämlich - wie das Landgericht zu Recht angenommen hat - in einer Vielzahl von Punkten ungeklärt, zu wessen Lasten einzelne Betriebskosten gehen sollten und welche der Parteien die darauf bezogenen Wartungskosten zu tragen hätte. Ein der-artiges Verständnis ist unvereinbar mit Sinn und Zweck der umfassenden Abwälzung der Wartungskosten in § 6 Ziffer 1, die nach den zutreffenden Ausführungen der Kammer, auf die der Senat zur Vermeidung einer Wiederholung Bezug nimmt (Urt. S. 12, letzter Absatz bis S. 13, ersten Absatz) lediglich durch § 8 Ziffer 2 im dort genannten Umfang geringfügig eingeschränkt wird.

§ 9 Ziffer 2 des Pachtvertrages ist mit dieser Auslegung entgegen der Auffassung der Beklagten nicht unvereinbar. Anders als das Landgericht sieht der Senat allerdings in den unterschiedlichen Formulierungen in § 9.2. einerseits und § 6.1 keinen scheinbaren Widerspruch. Bereits seiner Überschrift nach enthält § 9 nicht wie § 6 eine Regelung der "Betriebskosten", sondern betrifft den Bereich "Laufende Versorgungs- und Dienstleistungen, Verkehrssicherungspflicht", wobei die Regelungsbereiche in § 9.1 (Änderung der Energieversorgung) und § 9.3 (Verkehrssicherungspflicht) im Streitfall nicht einschlägig sind. Während § 6.1 eine Kostentragungspflicht hinsichtlich der Betriebskosten, insbesondere auch der streitgegenständlichen Wartungskosten beinhaltet und dies sprachlich mit den Worten "trägt der Pächter die nachfolgend aufgeführten Betriebskosten" dokumentiert, heißt es in § 9.2 lediglich, "Die Wartung aller technischen Einrichtungen,..., veranlasst der Verpächter auf eigene Kosten". Damit ist bei verständiger Würdigung gemäß § 133, 157 BGB klargestellt, dass die Wartungsarbeiten durch den Verpächter in Auftrag gegeben werden. Insoweit korrespondiert die Regelung mit § 6.1, wonach der Pächter die Kosten "zu tragen" hat, eine Wortwahl, die nach dem im Betriebskostenrecht gebräuchlichen Sprachduktus lediglich eine Kostentragungs- nicht aber eine Ausführungspflicht beinhaltet. Eine Kostentragungspflicht des Verpächters wird hierdurch nur insoweit ausgelöst, als durch die Auftragsvergabe selbst Kosten anfallen. Das kann etwa der Fall sein, wenn der Verpächter, wozu er nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 242 BGB) verpflichtet ist, vor Abschluss des jeweiligen Wartungsvertrages mehrere Vergleichsangebote einholt und hierdurch seitens der unterlegenen Anbieter Kosten entstehen. Hätten die Parteien demgegenüber - wie die Beklagte meint - in § 9.2. sämtliche Kosten der Wartung dem Verpächter auferlegen wollen, hätte es nicht nur sprachlich nahe gelegen, dies mit den Worten "die Wartungskosten...trägt der Verpächter" klarzustellen, statt - wie geschehen - von den durch den Verpächter "veranlassten" Kosten zu sprechen. Jedenfalls ist dem Landgericht darin zu folgen, dass § 6.1 als speziellere Regelung anzusehen ist, der gegenüber § 9.2 zurücktritt.

Der Entstehungsgeschichte des Vertrages ist Gegenteiliges nicht zu entnehmen. Zwar ist der Vertrag in den ersten Entwürfen (Anlage B 2/Entwurf v. 30.10.98); Anlage B 3/Entwurf v. 2.11.98; Anlage B 5/Entwurf v. 2.11.98, Ausdruck 3.2.99) mehrfach geändert worden. Der Wortlaut des Regelungsbereichs des § 9 Ziffer 2 ist gegenüber der Entwurfsfassung des § 8 Ziffer 2 - soweit hier von Interesse - lediglich insoweit geändert worden, als die Kosten der Veranlassung der Wartung, nicht wie ursprünglich vorgesehen von der Beklagten, sondern von der Klägerin zu tragen sind. Nach dem objektiv Erklärungsinhalt der Klausel wird eine Kostentragungspflicht des Verpächters - wie dargelegt - hierdurch jedoch nur insoweit ausgelöst, als durch die Auftragsvergabe selbst Kosten verursacht werden. Ob es sich bei den über einen längeren Zeitraum andauernden Verhandlungen des Geschäftsführers der Beklagten mit der Zeugin G. um einen internen Vorgang in der Sphäre der Beklagten gehandelt hat oder ob die Zeugin die Verhandlungen - wie die Beklagte behauptet - ganz oder jedenfalls in der Vertragsabschlussphase für die Klägerin geführt hat, mag dahinstehen. Eine plausible Erklärung, warum § 9.2 angesichts der gegenüber den Vorentwürfen geänderten und in der Endfassung nunmehr umfassenden Abwälzung der Betriebs- und Wartungskosten in § 6.1 ohne erkennbaren Grund alle Wartungskosten der Klägerin auferlegen soll, hat die Beklagte nicht vorgebracht. Jedenfalls hat eine abweichende Vorstellung der Beklagten über den Umfang der von ihr zu tragenden Wartungskosten in dem schriftlichen Vertragstext keinen Niederschlag gefunden. Bei dieser Sachlage hätte die Beklagte den Vertrag gemäß § 119 BGB anfechten müssen, um der Kostentragungspflicht auch hinsichtlich der Wartungskosten zu entgehen. Eine Anfechtungserklärung hat sie aber zu keinem Zeitpunkt abgegeben.

Angesichts der dargestellten besonderen Umstände war der beantragten Vernehmung der Zeugin G. - und ggf. der Zeugin Dr. B. - nicht nachzugehen. Dies gilt umso mehr, als sich die Zeuginnen unstreitig darüber einig waren, dass die Pächterin, mithin die Beklagte zu 1), die Wartungskosten tragen sollte (GA 99). Verhandlungsführerin der Klägerin war unstreitig, und zudem durch die vorgelegte Korrespondenz belegt, die Zeugin Dr. B. Die Zeugin G. war ebenfalls unstreitig zur Zeit der Vertragsverhandlungen Mitarbeiterin der K. R. P. Funds GmbH, einer Tochtergesellschaft der Beklagten zu 2) - seinerzeit: K. AG; ab dann: P. A. GmbH (GA 28, 50, 59, 240) - und führte die Verhandlungen für die Beklagten, wie nicht zuletzt das Schreiben der Zeugin Dr. B. an die K. R. P. Funds GmbH - z. Hd. Frau G. - vom 16.3.1999 (Anlage B 7) belegt, mit dem der für die Klägerin überarbeitete Entwurf eines Pachtvertrages übermittelt wurde. Hierfür streitet ebenfalls die am 5.2.1999 von der Zeugin G. an die Zeugin B. übermittelte Nachricht (Anlage B 9, S. 5), mit der gebeten wird, während ihrer Abwesenheit "im Hause" Änderungen mit Herrn K., dem Geschäftsführer der Beklagten zu 1), zu besprechen. Die Zeugin B. wiederum betreute nach eigenem Vorbringen der Beklagten im Hause der Beklagten zu 2) die verschiedenen Vertragsentwürfe und fügte die Änderungen ein (GA 51). Dass die Beklagte zu 2) gleichzeitig auch für die Beklagte zu 1) tätig war, ergibt sich nicht nur aus ihrer - jedenfalls seinerzeitigen - Stellung als deren Muttergesellschaft, sondern ebenfalls aus dem mit Anlage B 9 vorgelegten Schriftwechsel (insbesondere Schreiben der Beklagten zu 1) an die K. R. P. Funds GmbH, z. Hd. Frau G. vom 1.2.1999), der erhellt, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) nur mittelbar - nämlich über die Zeugin G. - in die Vertragsverhandlungen eingebunden war. Dies steht gleichfalls im Einklang mit dem Vorbringen der Beklagten, dass der Geschäftsführer K. der Beklagten zu 1) nicht unmittelbar mit der Zeugin Dr. B. den Vertrag verhandelt hat. Waren sich die Verhandlungsführer der Vertragsbeteiligten (Dr. B./G.) aber - wie eingangs erwähnt - darüber einig, dass die Wartungskosten von der Pächterin getragen werden sollten, stimmt das mit dem im Vertrag zum Ausdruck gekommenen Willen überein mit der Folge, dass eine Zeugeneinvernahme nicht geboten ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Zeugin G. den Vertrag vom 30.3./7.4.1999 seitens der Klägerin unterzeichnet hat. Dies lässt sich nach dem unwidersprochen gebliebenen und gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden und unstreitig zu behandelnden Vorbringen der Klägerin zwanglos damit erklären, dass die Beklagte zu 2) seinerzeit noch Kommanditistin der Klägerin war (GA 61, 241), demnach auch darauf einwirken konnte, dass die Zeugin G. den Vertrag mit Vollmacht der Komplementäre als Abschlussvertreterin der Klägerin unterzeichnete.

Ist nach alledem davon auszugehen, dass die Beklagte die streitgegenständlichen Wartungskosten zu tragen hat, kann die Klägerin gemäß § 535 BGB von ihr im zuerkannten Umfang Zahlung der geltend gemachten Wartungskosten, gegen die sie mit der Berufung keine konkreten Einwendungen vorgebracht hat, in Höhe von insgesamt 22.070,82 € verlangen.

Einwendungen gegen den titulierten Zinsanspruch hat die Beklagte nicht erhoben, so dass es hierbei sein Bewenden hat.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Streitwert: 102.070,82 € (= 22.070,82 + 80.000 € )

K. G. G.-N.