1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger nimmt die Beklagte als Hauptmieterin auf Ersatz des Schadens in Anspruch, welcher durch unrechtmäßige Manipulation unbekannter Dritter an den Öltanks in seinem als Übergangsheim für Spätaussiedler genutzten Objekt N.-Straße in E....durch ausgelaufenes Öl entstanden ist. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

3

Durch Urteil vom 23.04.2004 hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach – Einzelrichter – der auf Zahlung von DM 17.284,-/ EUR 8.837,17 nebst Zinsen sowie auf Feststellung der weitergehenden Ersatzpflicht gerichteten Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Der Tankraum und die Heizungsanlage gehörten zur vermieteten Sache. Der Kläger als Vermieter habe beweisen können, dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrühre; nach den Zeugenaussagen stehe fest, dass der Heizöllagerraum nicht durch den vom Kläger benutzten Teil des Gebäudes von unbefugten Dritten habe betreten werden können. Die Beklagte habe sich weder hinsichtlich der Verursachung noch des Verschuldens entlasten können. Nach der Beweisaufnahme müsse davon ausgegangen werden, dass die Verursacher des Schadens nur durch den an die Beklagte vermieteten Teil des Gebäudes in den Heizöllagerraum hätten gelangen können.

4

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung macht die Beklagte geltend, das Landgericht sei zu Unrecht von ihrer Schadensersatzpflicht ausgegangen. Sie habe für die vorsätzliche unerlaubte Handlung Dritter, insbesondere der Bewohner, nicht einzustehen; der Schaden sei nicht beim Gebrauch der überlassenen Mietsache angerichtet worden. Ein Eigenverschulden treffe sie (die Beklagte) nicht, da sie nicht mit einem derartigen vorsätzlichen Verhalten habe rechnen und entsprechende Schutzmaßnahmen habe ergreifen müssen. Hilfsweise macht sie geltend, das Landgericht hätte sich mit der Frage des Mitverschuldens des Klägers auseinandersetzen müssen; unstreitig habe er es unterlassen, durch eine Wanne Vorsorge gegen in das Erdreich eindringendes Öl zu treffen, wodurch der Schadenseintritt erst ermöglicht worden sei. Überdies habe das Landgericht nicht beachtet, dass sie den geltend gemachten Schaden der Höhe nach bestritten habe.

5

Die Beklagte beantragt,

6

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

7

Der Kläger beantragt,

8

die Berufung zurückzuweisen.

9

Er meint, eine Haftung ergebe sich aus der Pflichtverletzung, die Heizöltanks ausreichend gegen Manipulation durch unbefugte Dritte abzusichern, überdies aus § 5 des Mietvertrages. Ihm sei ein Mitverschulden nicht anzulasten, da die Beklagte den mangelhaften Zustand des Öllagerraumes nicht angezeigt habe. Im übrigen sei nicht auszuschließen, dass auch eine entsprechende Wanne den eingetretenen Schaden nicht verhindert hätte. Die Notwendigkeit, Durchführung und Bezahlung der vorgenommenen Arbeiten stellt er unter Sachverständigenbeweis.

10

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil und den vorgetragenen Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

11

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

12

Die Berufung ist zulässig und begründet. Sie führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils und Abweisung der Klage.

13

Zu Recht rügt die Berufung die Anwendung der von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Beweislastverteilung in Fällen ungeklärter Schadensursache auf den vorliegenden Fall. Diese betrifft Fälle, in denen nicht aufgeklärt werden kann, ob der eingetretene Schaden (allein) durch den Mietgebrauch oder (auch) durch andere, außerhalb des Obhutsbereiches des Mieters liegende Umstände verursacht worden ist (vgl. BGH NJW 1994, 2019 f). Nur dann erscheint es gerechtfertigt, eine Haftungsverteilung nach Verantwortungsbereichen vorzunehmen und im Hinblick auf die Kausalität zunächst dem Vermieter die Beweislast dafür aufzubürden, dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis entstammt und sodann dem Mieter die Möglichkeit des Entlastungsbeweises einzuräumen. Im hier zu beurteilenden Fall steht die schadensbringende Ursache jedoch fest. Der eingetretene Schaden ist unstreitig durch ein rechtswidriges und vorsätzliches Verhalten dritter Personen verursacht worden. Damit aber hat sich kein "im Gebrauch" der Mietsache liegendes Risiko verwirklicht, so dass die Beweislastregel nicht eingreift (vgl. BGH NJW 1994, 2019 f). Vielmehr hat der Kläger nicht nur sich zu entlasten, sondern die Kausalität einer Pflichtverletzung, die die Beklagte zu vertreten hat, konkret darzulegen und zu beweisen. Hieran fehlt es.

14

Die Beklagte haftet nicht aus eigenem Verschulden. Der Vorwurf, sie habe dafür Sorge tragen müssen, dass die Haustüre nicht ständig offen stehe und einen Zugang für unberechtigte Dritte ermöglichte, vermag eine Haftung nicht zu begründen. Ausweislich des Mietvertrages hat der Kläger die an die Beklagte vermieteten Teile des Gebäudes als Übergangswohnheim vermietet (vgl. § 1 des Vertrages vom 11.09.1990, Anl. 1). Bei einer derartigen Nutzung kann die Beklagte naturgemäß nicht sicherstellen, dass die Haustür stets geschlossen gehalten wird. Mehr als eine Pflicht zu Hinweisen und Kontrollen kann man der Beklagten insoweit nicht auferlegen. Eine Verletzung dieser Pflicht ist jedoch nicht ersichtlich.

15

Auch der Vorhalt, die Beklagte habe den Zugang zum Heizöllagerraum nicht ausreichend gegen das Betreten durch Unbefugte gesichert, vermag eine Pflichtverletzung nicht zu begründen. Die Beklagte war weder berechtigt noch verpflichtet, die Tür zum Vorraum des Heizöllagerraumes mit einem zusätzlichen Sicherheitsschloss oder gar einem anderen Schloss auszurüsten. Aus § 1 des Mietvertrages geht hervor, dass die Kellerräume nicht zu den als Übergangsheim herzurichtenden und sodann vermieteten Räumlichkeiten gehörten. Hieran hat sich durch die spätere Zusatzvereinbarung vom 08.10.1997 (Anl. 4) nichts geändert. Darin hat die Beklagte die Pflicht übernommen, das erforderliche Heizöl für das Mietobjekt zu beschaffen und bezahlen. Das hierdurch begründete faktische Obhutsverhältnis begründet im Hinblick auf den vorbeugenden Schutz vor Einbruchdiebstahl lediglich die Pflicht, die vorhandene Tür mit dem vorhandenen Schloss sorgfältig zu verschließen und den Schlüssel sorgfältig aufzubewahren. Auch eine Verletzung dieser Pflicht kann nach der Aussage des Zeugen Werth nicht festgestellt werden.

16

Der Beklagten kann nicht vorgeworfen werden, sie habe es pflichtwidrig unterlassen, den Kläger auf eine möglicherweise unzureichende Sicherung vor Einbruch hinzuweisen. Für einen derartigen Vorwurf ist nichts vorgetragen. Insbesondere kann nicht festgestellt werden, dass aus Sicht der Beklagten mit einem derartigen Verhalten Dritter zu rechnen war.

17

Pflichtwidrigkeiten im Zusammenhang mit der Beschaffung des Heizöls, insbesondere der Überwachung des Tankvorgangs und Kontrolle von Tank und Lagerraum sind nach den Aussagen der Zeugen Werth und Lintgens nicht feststellbar.

18

Die Beklagte haftet auch nicht für fremdes Verschulden. Sie muss sich das vorsätzliche und unrechtmäßige Handeln der Täter nicht zurechnen lassen. Dies gilt auch dann, wenn es sich dabei um Heimbewohner handeln sollte. § 278 BGB greift im Falle vorsätzlicher und rechtswidriger Handlungen allenfalls dann ein, wenn Schäden innerhalb der an die Untermieter überlassenen Räumlichkeiten eintreten, wozu die Heizöllagerstätte nicht gehört. § 5 des Mietvertrages begründet ausschließlich eine Haftung für Schäden am von der Beklagten gemieteten Objekt; hierzu gehört der geltend gemachte Schaden nicht.

19

III.

20

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

21

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

22

Wert der Berufung: EUR 24.175,93