Oberlandesgericht Düsseldorf, I-3 Wx 217/02

Die 64 Wohnungseinheiten der o.a. Wohnungseigentumsanlage werden von 53 (54) Eigentümern gehalten. Die Beteiligte zu 2. ist 1988 zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden.

Ende Februar 2000 führten die Beiräte der Gemeinschaft bei der Beteiligten zu 2. eine Rechnungsprüfung durch, bei der sich der Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten ergab. Beanstandet wurde unter anderem, dass im Jahre 1999 rund 10.000 DM Sollzinsen für nicht genehmigte Überziehungen des Treuhandkontos der Gemeinschaft angefallen seien und der Verbleib einer lediglich buchhalterisch vorhanden Rücklage von rund 103.000 DM nicht aufklärbar sei. In einer vom Verwaltungsbeirat auf den 23.06.2000 einberufenen Wohnungseigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer daraufhin unter TOP 1 die Abberufung der Beteiligten zu 2. als Verwalterin, die fristlose Kündigung des mit ihr geschlossenen Verwaltervertrages und die Bestellung des Beteiligten zu 3 zum neuen Verwalter. Auf Antrag der Beteiligten zu 2. hat das Amtsgericht am 20.10.2000 diesen Beschluss der Wohnungseigentümer für ungültig erklärt, weil die Versammlung nicht ordnungsgemäß einberufen worden sei, insbesondere ein Verlangen der Wohnungseigentümer im Sinne von § 24 Abs. 3 WEG nicht mit der erforderlichen Anzahl der Unterschriften gestellt worden sei.

Mit einem der Beteiligten zu 2. am 06.11.2000 übergebenen Schreiben, dem eine Eigentümerlist mit 35 Unterschriften angeheftet war, wurde die Beteiligte zu 2. aufgefordert, bis zum 30.11.2000 eine turnusmäßige, hilfsweise eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Als Zweck der Eigentümerversammlung war in dem Schreiben die Abberufung der Beteiligten zu 2 als Verwalterin aus wichtigem Grund, die Kündigung des Verwaltervertrages sowie die Bestellung eines neuen Verwalters genannt. Mit weiterem Schreiben vom 23.11.2000 forderte der Verwaltungsbeirat in seiner Gesamtheit die Beteiligte zu 2. nochmals zur Einberufung einer Eigentümerversammlung bis spätestens 30.11.2000 auf unter Hinweis darauf, dass andernfalls eine pflichtwidrige Weigerung der Beteiligten zu 2. angenommen werde und mit Schreiben vom 01.12.2000 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat eingeladen werde.

Mit Schreiben vom 30.11.2000, das der Verwaltungsbeirätin G am 02.12.2000 zuging, erklärte die Beteiligte zu 2., in der 49. Kalenderwoche werde sie die Einladungen zu einer Eigentümerversammlung versenden.

Der Verwaltungsbeirat hatte zwischenzeitlich unter dem 01.12.2000 zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 21.12.2000 eingeladen. Die Beteiligte zu 2. lud unter dem 08.12.2000 zu einer Eigentümerversammlung auf den 07.02.2001 ein. Mit Schreiben vom 11.12.2000 wies der Verwaltungsbeirat die Beteiligte zu 2. darauf hin, der Termin für die Eigentümerversammlung vom 21.12.2000 bleibe bestehen.

In der Versammlung vom 21.12.2000, bei der 26 stimmberechtigte Eigentümer für 53 Wohneinheiten mit insgesamt 777,34/1000 Miteigentumsanteil anwesend waren, beschlossen die Beteiligten zu 1. unter TOP 1, die Beteiligte zu 2. als Verwalterin aus wichtigem Grund und mit sofortiger Wirkung abzuberufen und den bestehenden Verwaltervertrag fristlos wegen Schlecht- und Nichterfüllung zu kündigen. Der Beteiligte zu 3. wurde gleichzeitig zum neuen Verwalter gewählt.

Die Beteiligten zu 1. haben beim Amtsgericht beantragt,

1. die Beteiligte zu 2. zu verpflichten, sämtliche Verwalterunterlagen betreffend die Eigentumswohnanlage E-Straße, L, im Original an sie zu Händen ihres Verwalters, der Firma X, L, herauszugeben, insbesondere,

a) alle Jahresgesamtabrechnungen nebst sämtlichen Einnahme- und Ausgabebelegen sowie alle Einzelabrechnungen für jede einzelne Wohneinheit nebst Belegen; b) sämtliche Wohngeldkonten; c) sämtliche Wirtschaftspläne; d) alle Bankkontoauszüge nebst Belegen und sonstige Unterlagen betreffend die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft; e) alle Versammlungsniederschriften mit Eigentümerbeschlüssen (Protokollbuch) nebst Einberufungsschreiben; f) Offene-Posten-Liste hinsichtlich sämtlicher Außenstände; g) sämtliche Unterlagen und ggfs. Abrechnung betreffend die im Jahr 1997 durchgeführte Sanierungsmaßnahmen mit einem kalkulierbaren Volumen von 1,1 Mio. DM; h) alle sonstigen aus der Verwaltung der Eigentumswohnanlage herrührenden Unterlagen (z. B. Vollmachtsurkunden, Pläne, Kostenangebote, Vollstreckungstitel; behördliche Genehmigungen u.a.),

2. die Beteiligte zu 2. zu verpflichten, Rechnung zu legen durch Erstellung einer Schlussabrechnung zum 21.12.2000, hilfsweise zum Termin der wirksamen Kündigung.

Die Beteiligte zu 2. hat beantragt,

1. die Anträge der Beteiligten zu 1. aus ihrem Antrag vom 16.08.2000, in der Fassung vom 10.05.2001, auf Herausgabe sämtlicher Verwalterunterlagen betreffend die Eigentumswohnanlage E-Straße in L einschließlich aller Unterpunkte abzuweisen;

2. den Antrag der Beteiligten zu 1. auf Rechnungslegung durch Erstellung einer Schussabrechnung auf den 21.12.2000, hilfsweise zum Termin der wirksamen Kündigung abzuweisen;

3. die unter den TOP 01.2 und 01.3 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 21.12.2000 für ungültig zu erklären;

4. festzustellen, dass der Verwaltervertrag zwischen der Beteiligten zu 2. und die Beteiligten zu 1. nicht durch die fristlosen Kündigungserklärungen vom 21.12.2000 und/oder 22.12.2000 aufgelöst worden ist, sondern zu unveränderten Bedingungen fortbesteht.

Die Beteiligte zu 2. hat die Auffassung vertreten, die Eigentümerversammlung vom 21.12.2000 sei nicht ordnungsgemäß einberufen worden. Im Übrigen habe sie, die Beteiligte zu 2., sich nicht pflichtwidrig verhalten, denn sie habe mit Schreiben vom 30.11.2000 die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung angekündigt und dies auch mit Schreiben vom 08.12.2000 getan.

Das Amtsgericht hat dem Begehren der Beteiligten zu 1. stattgegeben und die Anträge der Beteiligten zu 2. zurückgewiesen.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wendet sich die Beteiligte zu 2. gegen die Entscheidung des Landgerichts. Sie wiederholt ihr Vorbringen, die Versammlung vom 21.12.2000 sei nicht ordnungsgemäß einberufen worden, denn für die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung sei allein sie zuständig gewesen. Eine pflichtwidrige Weigerung ihrerseits habe nicht vorgelegen, sie habe weder die Einberufung ungebührlich verzögert oder einen so weit hinausgeschobenen Termin gewählt, dass sich daraus ein Rückschluss auf eine Weigerung ergebe. Die Wohnungseigentümer bzw. der Verwaltungsbeirat seien nicht berechtigt gewesen, ihr eine Frist zur Einberufung der Versammlung zu setzen, auch wenn sie schon seit längerer Zeit beabsichtigten, sie als Verwalterin abzuwählen. Nachdem sie mit Schreiben vom 08.12.2000 zu einer Versammlung auf den 07.02.2001 eingeladen hatte, hätte der Verwaltungsbeirat die Versammlung vom 21.12.2000 absetzen müssen.

Die Beteiligten zu 1. sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts weist keinen Rechtsfehler im Sinne des § 27 FGG auf.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, der in der Eigentümerversammlung vom 21.12.2000 gefasste Beschluss auf Abberufung der Beteiligten zu 2. als Verwalterin und fristlose Kündigung des Verwaltervertrages sei wirksam. Die Versammlung sei ordnungsgemäß einberufen worden, ein wirksames Einberufungsverlangen habe vorgelegen, so dass die Beteiligte zu 2. verpflichtet gewesen sei, die Wohnungseigentümer zu einer Versammlung zu laden. Die Beteiligte zu 2. habe sich aber pflichtwidrig geweigert, eine Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich einzuberufen, obwohl sie dazu verpflichtet gewesen sei. Ihr sei nämlich seit längerem bekannt gewesen, dass die Wohnungseigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangten, um sie, die Beteiligte zu 2., als Verwalterin abzuwählen. Gleichwohl sei sie auf das erste Schreiben vom 06.11.2000 untätig geblieben und erst nach Ablauf der von den Wohnungseigentümern gesetzten Frist und das Erinnerungsschreiben vom 23.11.2000 habe sie lediglich angekündigt, eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung zu versenden, ohne aber zu diesem Zeitpunkt schon einen Termin für die Versammlung zu benennen. Die Wohnungseigentümer seien deshalb nicht verpflichtet gewesen, die auf den 21.12.2000 anberaumte Versammlung abzusagen. Auch die übrigen Voraussetzungen für eine wirksame Einberufung der Versammlung auf den 21.12.2000 seien gegeben.

Die sofortige Abberufung der Beteiligten zu 2. und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages seien berechtigt gewesen. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung habe vorgelegen, denn das erforderliche Vertrauensverhältnis für eine Zusammenarbeit zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter habe nicht mehr bestanden. Die Beteiligte zu 2. habe sich zu dem von den Wohnungseigentümern erhobenen Vorwurf, es seien finanzielle Unregelmäßigkeiten festgestellt worden und den dabei im Einzelnen aufgeworfenen Fragen nicht geäußert. Darüber hinaus rechtfertige bereits die pflichtwidrige Weigerung, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, die sofortige Abberufung der Beteiligten zu 2. und die Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund.

Das Verlangen der Wohnungseigentümer auf Herausgabe der Unterlagen und Rechnungslegung durch die Beteiligte zu 2. sei berechtigt. Der Verpflichtung zur Rechnungslegung stehe nicht entgegen, dass die Beteiligten zu 1. die Unterlagen herausgeben müssen, denn sie könne notfalls verlangen, ihr Einsicht in die Unterlagen zu gewähren.

2. Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Das Landgericht hat den Beschluss der Wohnungseigentümer betreffend die Abberufung der Beteiligten zu 2. als Verwalterin zu Recht als gültig angesehen. Der Beschluss ist - entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 2. - nicht schon deshalb für ungültig zu erklären, weil die Versammlung nicht von ihr als Verwalterin, sondern vom Verwaltungsbeirat einberufen worden ist.

Zwar ist die Versammlung der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 1 WEG grundsätzlich vom Verwalter einzuberufen, allerdings kann sie vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter einberufen werden, wenn der Verwalter die Einberufung der Versammlung pflichtwidrig verweigert (§ 24 Abs. 3 WEG). Das ist hier der Fall.

Die Beteiligte zu 2. war seit dem 06.11.2000 nach § 24 Abs. 2 WEG verpflichtet, eine Versammlung einzuberufen, denn an diesem Tage ist ihr ein schriftliches Einberufungsverlangen von mehr als 1/4 der Wohnungseigentümer übergeben worden, in welchem die Wohnungseigentümer mit ausführlicher Angabe von Gründen u.a. den sich aus der Rechnungsprüfung ergebenden Beanstandungen und dem Vorwurf der Verweigerung der Beantwortung konkreter Fragen und der Gewährung von Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen die Durchführung einer Eigentümerversammlung u.a. mit dem Tagesordnungspunkt Abberufung des Verwalters begehrten.

Auf dieses den Formerfordernissen des § 126 BGB genügende schriftliche Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer hat die Beteiligte zu 2. zunächst nicht reagiert. Auch auf das "Erinnerungsschreiben" der Eigentümergemeinschaft vom 23.11.2000, in dem die Aufforderung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung bis spätestens zum 30.11.2000 wiederholt wurde, ist eine Reaktion erst am 30.11.2000 in der Form erfolgt, dass lediglich seitens der Beteiligten zu 2. erklärt wurde, aus "terminlichen Gründen" könne die Einladung bis zum 30.11.2000 nicht versandt werden, da beabsichtigt sei, die Jahresabrechnung 1999 und den Entwurf des Wirtschaftsplan 2001 mit auf die Tagesordnung zu setzen und mit der Einladung zu versenden. Die Einladung werde bis Ende der 49. Kalenderwoche versandt.

Damit brauchten sich die Wohnungseigentümer und der Verwaltungsbeirat nicht zufrieden geben. Zwar bestand kein Anspruch der Wohnungseigentümer auf eine Anberaumung der Versammlung bis zum 30.11.2000, auch einer Einladung der Beteiligten zu 2. zu einer Versammlung auf einen Termin im Dezember 2000 hätten sie sich nicht widersetzen können, denn auch der Zeitpunkt einer Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich vom Verwalter festzusetzen, wobei ihm ein gewisser Ermessensspielraum zusteht (vgl. BayObLG WE 1992, 51, 52; Bärmann-Pick-Merle, WEG 9. Aufl., Rn. 21 zu § 24).

Die Beteiligte zu 2. war aber verpflichtet, unverzüglich auf das Verlangen der Wohnungseigentümer zu reagieren und eine Versammlung auf einen bestimmten Termin einzuberufen. Mag es unter "normalen Umständen" sinnvoll sein, mit der Versendung der Einladungen zu einer Wohnungseigentümerversammlung einen kurzen Zeitraum zu zuwarten, bis der in der Versammlung zu behandelnde Wirtschaftsplan und die vorausgegangene Jahresabrechnung erstellt sind und mit der Einladung übersandt werden können, so war es im vorliegenden Fall, in dem es um die seit mehr als einem halben Jahr von den Wohnungseigentümern begehrte Abberufung des Verwalters und die Wahl eines neuen Verwalters ging, geboten umgehend einen zeitnahen Termin für eine Versammlung festzulegen und die Einladungen für diese Versammlung zu versenden. Setzt ein Verwalter in einem Fall, in dem es um seine Abberufung geht, auf ein berechtigtes Verlangen der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG einen Termin für die durchzuführende Eigentümerversammlung erst nach Ablauf eines Monats seit Zugang des Verlangens fest und bestimmt er den Termin auf einen drei Monate nach Zugang des Verlangens liegenden Zeitpunkt, so ist dies als eine ungebührliche Verzögerung anzusehen, die einer pflichtwidrigen Weigerung gleichzustellen ist (vgl. OLG Hamm OLGZ 1981, 24, 28; Bärmann-Pick-Merle, a.a.O.).

Selbst wenn man aber in dem Verhalten der Beteiligten zu 2. keine pflichtwidrige Weigerung zur Einberufung einer Versammlung sieht, so dass die Einladung zu der Versammlung durch den Verwaltungsbeirat erfolgt wäre, ohne dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorlagen, sind die in der durchgeführten Versammlung gefassten Beschlüsse nicht von vornherein auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Steht nämlich fest, dass sie auch bei einer "ordnungsgemäßen" Einberufung durch den Verwalter gefasst worden wären, so wäre die "nicht ordnungsgemäße" Einberufung durch den Beiratsvorsitzenden oder den gesamten Beirat für die gefassten Beschlüsse nicht ursächlich gewesen, so dass für eine Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse kein Raum wäre. Das ist hier anzunehmen.

Aus der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 21.12.2000 ergibt sich, dass die Frage erörtert wurde, ob die vom Verwaltungsbeirat einberufene Versammlung durchgeführt werden soll. Die Wohnungseigentümer haben sich mit deutlicher Mehrheit (718,58/1000 Ja-Stimmen zu 80,87/1000 Nein-Stimmen) für die Durchführung entschieden und die Beschlüsse ebenfalls mit großer Mehrheit (730,39 Ja- gegen 80,87 Nein-Stimmen) gefasst.

Diese klare Mehrheit hätte auch bestanden, wenn alle nicht erschienenen Wohnungseigentümer gegen die Abberufung der Beteiligten zu 2. als Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrages gestimmt hätten. Dies gilt um so mehr, als bereits in der früheren Versammlung vom 23.06.2000 eine Mehrheit für die Abberufung der Beteiligten zu 2. gestimmt und sich keine Gegenstimme erhoben hatte.

b) Die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses vom 21.12.2000 ist auch in der Sache nicht begründet. Denn die Abberufung der Beteiligten zu 2. aus wichtigem Grund ist gerechtfertigt.

Nach allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis gestört ist (vgl. BayObLG ZMR 1990, 575; ZMR 2000, 321; OLG Düsseldorf - ZMR 1998, 449; OLG Hamm ZMR 1999, 279; OLG Köln NZM 1998, 960; Bärmann-Pick-Merle, WEG 9. Aufl., Rn. 166 zu § 26).

Das Landgericht ist frei von Rechtsfehlern davon ausgegangen, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und der Beteiligten zu 2. grundlegend zerstört ist. Die Wohnungseigentümer haben schon in den voraufgegangenen Verfahren 38 UR II 103/00 schwerwiegende Vorwürfe gegen die Verwaltungstätigkeit der Beteiligten zu 2. erhoben, die sie in dem Einberufungsverlangen, das der Beteiligten zu 2. am 06.11.2000 zuging, wiederholt haben. Dabei sind konkrete Beanstandungen bezüglich der Führung des Treuhandkontos der Gemeinschaft gemacht worden, das zum 31.12.1999 einen Minussaldo in Höhe von 28.888,54 DM aufwies, wobei kurz vor Jahresende 1999 noch ein Saldo in Höhe von 98.888,54 DM bestand, unmittelbar vor Jahresabschluss ein Zahlungseingang von 70.0000 DM verbucht wurde und zu Jahresbeginn 2000 umgehend eine Belastung in Höhe von wiederum 70.000 DM erfolgte. Ferner sind Differenzen bezüglich der Ausweisung der Instandhaltungsrücklage in den Jahresabrechnungen 1998 und 1999 geltend gemacht und eine unterbliebene Abrechnung einer Sanierungsmaßnahme mit einem Volumen von etwa 1,1 Mio. DM bemängelt worden.

Auf diese konkreten Vorwürfe ist die Beteiligte zu 2. nicht näher eingegangen, sondern hat sich darauf beschränkt, anzugeben, der Vortrag sei "so unsubstantiiert, dass sie, die Beteiligte zu 2., nicht erwidern könne.

Es kann dahinstehen, ob die von den Wohnungseigentümern nach der Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat erhobenen Vorwürfe einer unkorrekten Führung der Verwaltung durch die Beteiligte zu 2. berechtigt sind, die Wohnungseigentümer konnten und durften aber erwarten, dass die Beteiligte zu 2. sich konkret zu diesen Vorwürfen äußert und sie entweder widerlegt oder zumindest auszuräumen versucht.

Unter Berücksichtigung dieser Umstände wiegt die Tatsache, dass die Beteiligte zu 2. - wie oben festgestellt - es pflichtwidrig unterlassen hat, dem Verlangen der Wohnungseigentümer auf Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unverzüglich nachzukommen, besonders schwer. Aus der Sicht der Wohnungseigentümer bestand zu Recht die Befürchtung, dass ihre wirtschaftlichen und finanziellen Interessen bei einer weiteren Führung der Verwaltung ohne Klärung der aufgeworfenen Fragen schwerwiegend beeinträchtigt würden. Es musste sich für sie der Verdacht aufdrängen, dass die Beteiligte zu 2. die Einberufung der Versammlung, die bereits im Frühjahr 2000 verlangt worden war, bewusst hinauszögerte. Dies machte aber eine weitere Zusammenarbeit der Wohnungseigentümer mit der Beteiligten zu 2. unzumutbar.

c) Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse hinsichtlich der Abberufung der Beteiligten zu 2. als Verwalterin, der Kündigung des Verwaltervertrages und der Bestellung eines neuen Verwalters sind gültig, die Beteiligte zu 2. ist danach zur Herausgabe der gesamten Verwaltungsunterlagen und auch zur Rechnungslegung gemäß § 28 WEG verpflichtet.

Das Landgericht ist schließlich zutreffend davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 2. ungeachtet ihrer Pflicht zur Herausgabe der Unterlagen zur Rechnungslegung in der Lage ist, denn sie kann ggf. auch nach Herausgabe der Unterlagen verlangen, in diese Unterlagen Einsicht nehmen zu können, um ihrer Pflicht zur Rechnungslegung nachzukommen (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG 9. Aufl., Rn. 133 zu § 28 m.w.N.).

Die sofortige weitere Beschwerde konnte nach allem keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 2. die Gerichtskosten des Verfahrens der dritten Instanz trägt und die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtichen Kosten erstattet.