1

Gründe

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I.

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Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen. Entgegen der Auffassung der Klägerin setzt eine Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO keine "offensichtliche" Unbegründetheit der Berufung voraus (vgl. BVerfG, Beschluss vom 05. August 2002, 2 BVR 1108/02 bei BVerfG-Online, ebenso bei ZAP-Online; OLG Celle NJW 2002, 2800; Zöller/Gummer, ZPO, 23. Auflage, § 522 Rn. 36).

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Der vorliegende Rechtsstreit ist auch zur Anwendung des Beschlussverfahrens nach § 522 Abs. 2 ZPO geeignet. Die Entscheidung über die Erfolgsaussicht der Berufung beschränkt sich im Wesentlichen auf die Beantwortung einer Rechtsfrage, die der Senat abweichend von der Klägerin beurteilt. Dass der Hinweisbeschluss des Senates - wie in nahezu allen Fällen, in denen der Senat nach § 522 Abs. 2 ZPO zu entscheiden beabsichtigt - ausführlich begründet ist, zielt allein darauf ab, den Parteien ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme zu den vom Senat angestellten Erwägungen zu gewähren.

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Gelangt der Senat sodann einstimmig zu der Feststellung, die Berufung sei unbegründet und liegen auch die übrigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vor, so steht es nicht im Handlungsermessen des Senates mittelbar über die Wahl des Beschluss- oder Urteilsverfahrens die Anfechtbarkeit seiner Entscheidung zu bestimmen. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO ist durch Beschluss zu entscheiden (BVerfG a.a.O. m.w.N.).

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II.

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Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Die Berufung der Kläger ist ohne Erfolg. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Das Vorbringen der Klägerin in der Berufungsinstanz gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

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Die Klägerin kann gegen die Beklagte Ansprüche aus den Verträgen vom 02. September 1997 bzw. 19. Juni 1998 nicht herleiten. Mangels Handelns im Namen der Beklagten als Eigentümerin ist die verwaltende G. als handelnde Person selbst Vertragspartnerin der Klägerin geworden (§ 164 Abs. 2 BGB).

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1. Nach § 164 Abs. 1 S. 2 BGB wirkt allerdings die von einem Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung auch für und gegen den Vertretenen, wenn sie der Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen Namen abgegeben hat, die Umstände jedoch ergeben, dass er im Namen des Vertretenen gehandelt hat. Ist ungewiss, für wen der Vertreter einen Vertrag abschließt, ist seine Willenserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen. Hierbei ist von maßgeblicher Bedeutung, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven Betrachter in der Lage des Erklärungsempfängers darstellt. Insbesondere sind die Interessenlage sowie der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand zugehört und die typischen Verhaltensweisen in diesem Rahmen zu berücksichtigten (BGH NJW-RR 1988, 475/476; KG NJW-RR 1996, 1523; OLG Düsseldorf, 5. Zivilsenat, OLGR 2000,151).

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Die Frage, ob für den Vertragspartner erkennbar ein Hausverwalter nicht im eigenen Namen handelt, sondern im Namen des Hauseigentümers, auch wenn dessen Name nicht genannt wird, wird in Rechtsprechung und Literatur je nach Vertragsart unterschiedlich beantwortet.

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Für den Abschluss eines Werkvertrages, der über Kleinstreparaturen hinausgeht, wird überwiegend die Auffassung vertreten, dass auch ohne ausdrückliche Benennung der Hauseigentümer und nicht der Verwalter Vertragspartei wird. Begründet wird dies zum einen damit, dass dem Hausverwalter üblicherweise keine derart weitreichende Vollmacht erteilt wird, die ihn zum Handeln im eigenen Namen bevollmächtigt (vgl. KG a.a.O). Zum anderen wird auch auf das Sicherungsinteresse des Werkunternehmers abgestellt, dem so die Möglichkeit der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek eröffnet wird (OLG Düsseldorf a.a.O.; KG a.a.O.; Brandenburgisches OLG ZMR 1997, 598; Palandt/Heinrichs 61. Auflage § 164 Rn. 5). Demgegenüber wird auch für Werkverträge zum Teil eine differenzierte Betrachtungsweise vertreten, die maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls abstellt (OLG Düsseldorf, 22. Zivilsenat, NJW-RR 1993, 885; Schramm in Münchener Kommentar, 4. Auflage § 164 Rn. 26).

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Beim Abschluss von Mietverträgen oder Strombezugsverträgen wird regelmäßig ein Vertragsschluss mit dem Eigentümer oder Vermieter angenommen (KG WuM 1984, 254; OLG Jena OLGR 2002, 268 f.).

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Eine Bewertung des Sachverhaltes nach diesen Grundsätzen führt dazu, dass die G. als Hausverwalterin und nicht die Beklagte als Grundstückseigentümerin Vertragspartei geworden ist.

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a. Für die Annahme einer Eigenhaftung der G. spricht zunächst, wie sie und die Klägerin bei Ausfüllen des Vertrages verfahren sind. Obwohl der von der Klägerin selbst erstellte Formularvertrag eine Trennung von Vertretenem und Vertreter vorsah ("Auftraggeber", "vertreten durch"), wurden die Daten der G. übergreifend in beide Felder eingetragen.

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b. Ferner spricht die bei Abschluss des Vertrages bestehende Interessenlage nicht zwingend dafür, dass die G. als Vertreterin der Beklagten gehandelt hat.

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Zwar mag es sich bei der Vergabe von Reparaturaufträgen, die den Umfang der laufenden Verwaltung übersteigen, oder in Fällen einer Vermietung durch den Verwalter um Tätigkeiten handeln, die nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht von seiner allgemeinen Verwaltervollmacht umfasst sind und die er deshalb üblicherweise nicht in eigenem Namen, sondern im Namen des Hauseigentümers erledigt. Im Rahmen typischer Verwaltungstätigkeit - wie hier der Erstellung von Heizkostenabrechnungen - ist eine derart eindeutige Interessenlage aber nicht gegeben. Im Gegenteil:

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Die entgeltliche Beauftragung des Verwalters durch den Hauseigentümer hat typischerweise den Zweck, sich von regelmäßig anfallenden Verwaltungstätigkeiten, so auch der Erstellung von Heizkostenabrechnungen, zu entlasten. Der Hauseigentümer will dabei seine Vertragsbeziehungen - auch für den Fall von Leistungsstörungen - häufig ausschließlich auf die zum Verwalter zu beschränken und nicht mit Dritten z. B. um Gewährleistung streiten. Der Verwalter seinerseits nimmt dann zwar im Außenverhältnis Tätigkeiten war, die letztlich auch im Interesse des Eigentümers liegen. Der Verwalter will in einem solchen Fall jedoch in erster Linie seinen Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) mit dem Eigentümer nachkommen.

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Der Berufung ist zuzugeben, dass auch Fallgestaltungen denkbar sind, in denen der Verwalter, etwa weil er vor einer Kündigung des Eigentümers nicht geschützt ist, kein Interesse an einer eigenen langfristigen Vertragsbindung hat. Dies ist aber nicht zwingend der Fall. Der Verwalter muss keineswegs auf längere Frist an seinen Vertragspartner gebunden sein als an den Eigentümer. Der Verwalter kann durchaus durch entsprechende Kündigungsbeschränkungen (z. B. Ausschluss von § 627 BGB) im Verhältnis zum Eigentümer geschützt sein und deshalb seinerseits langfristige Bindungen eingehen.

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Auch die Interessenlage vom Verwalter beauftragter Werkunternehmer steht dem nicht entgegen. Kleinere Reparaturaufträge des Verwalters begründen kein bedeutendes Sicherungsinteresse des Unternehmers. Bei sonstigen Aufträgen, wie hier der Erstellung von Heizkostenabrechungen, kommt zudem die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB nicht in Betracht, da diese auf Bauleistungen beschränkt ist. In einem solchen Fall ist es Sache des Unternehmers, sich - durch einfache Nachfrage - Klarheit über die Person seines Vertragspartners zu verschaffen.

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Schließlich war es nicht im Interesse der Eigentümerin, dass die Ablesegeräte vertragsgemäß nicht gekauft, sondern gemäß § 535 BGB nur gemietet wurden. Anders als bei einem Erwerb, der ausschließlich dem Eigentümer dauerhaft zugute kommt, war die Anmietung der Ablesegeräte auf Zeit angelegt und entsprach daher gerade der Interessenlage der G., eine Nutzung der Geräte nur für den Zeitraum finanzieren zu müssen, in dem sie mit der Erstellung der Heizkostenabrechnungen beauftragt war.

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c. Eine andere Beurteilung der Interessenlage ergibt sich auch nicht daraus, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin auf den Eigentümer abstellen, weil diesem die Erstellung von Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung obliegt. Denn die Vorschriften der Heizkostenverordnung richten sich auch an diejenigen Personen, die tatsächlich oder rechtlich vergleichbar statt des Gebäudeeigentümers eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf eine Mehrheit von Nutzern vornehmen müssen, also auch an dergestalt tätige Hausverwaltungen (von Brunn in Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete III. A. Rn. 61). Im übrigen hat insoweit auch die in der Ausfüllung des Vertrages getroffene Individualabrede, die ein Vertretungsverhältnis gerade nicht ausweist, Vorrang (§ 4 AGBG).

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d. Auch der von der Klägerin geführte Schriftverkehr hindert diese Annahme nicht. Selbst wenn sich die Verwalterin im nachfolgenden Schriftverkehr nicht als Vertragspartnerin der Klägerin ansah, ändert dies nichts an dem vorangegangenen Vertragsschluss zwischen Verwalterin und Klägerin. Eine indizielle Wirkung im Sinne einer übereinstimmenden Vorstellung beider Parteien, wer Vertragspartei der Klägerin geworden sei (vgl. BGH WM 1994, 267; NZM 2000, 961 = GE 2000, 1614) lässt sich dem Schreiben der Verwalterin vom 10. Januar 2000 schon deshalb nicht entnehmen, weil die Klägerin auch alle weiteren Rechnungen an die Verwalterin, nicht aber an die Beklagte sandte.

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e. Erfüllt hiernach aber der Verwalter bei Abschluss von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenkundigkeit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter als Vertreter des Hauseigentümers handelt. Diese Zweifel gehen zu Lasten desjenigen, der sich auf die Wirksamkeit der Vertretung beruft (vgl. BGH NJW 1986, 1675).

24

2. Soweit die Klägerin nunmehr in zweiter Instanz umfassend zum Gang der Vertragsverhandlungen, zu unmittelbaren Zahlungen der Beklagten und zu einem von ihr behaupteten Anerkenntnis vorträgt, ist sie mit ihrem Vorbringen nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 17. Dezember 2002 verwiesen.

25

III.

26

Die Rechtssache hat schließlich keine grundsätzlich Bedeutung und dient auch nicht der Fortbildung des Rechtes oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3 ZPO).

27

IV.

28

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.