1

T a t b e s t a n d

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Durch Vertrag vom 25. April 1992 in der Fassung der Änderungsvereinbarung vom 18. September 1995 vermietete die Klägerin an die Beklagte, eine Wirtschaftsförderungsgesellschaft, Gewerberäume befristet bis zum 31. Dezember 2005 mit Verlängerungsoption der Mieterin. Unter § 1 (Vertragsgegenstand) Nr. 5 des Vertrags heißt es u.a.:

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"Der Mieter beabsichtigt, die Räume zum Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen. Der Mieter ist berechtigt, zu diesem Zweck die Räume an die W (Technologiezentrum W) unterzuvermieten., die ihrerseits zur Untervermietung berechtigt ist."

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In der Folgezeit überließ die Beklagte mit Duldung der Klägerin einen Teil der Räumlichkeiten vorübergehend der Staatsanwaltschaft zum Gebrauch. Mit Vertrag vom 26. Mai 2000 überließ die Beklagte das zweite und dritte Obergeschoss des Gebäudes, befristet bis zum 30. Juni 2005, der B. (nachfolgend auch Untermieterin genannt) zum Betrieb eines so genannten Call-Centers. Diese Art der Nutzung stößt auf den Widerstand der Klägerin. Sie ist der Auffassung, eine Untervermietung sei nur im Rahmen des Hauptvermietungszwecks (Technologiezentrum) vertraglich zulässig. Das von der Untermieterin betriebene Call-Center erfülle diese Voraussetzung nicht.

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Die Klägerin hat deshalb im ersten Rechtszug beantragt,

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der Beklagten aufzugeben, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Straße in W. ab sofort nicht mehr für andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen, insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in diesem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines so genannten "Call-Centers" durch die B. genutzt werden.

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Die Beklagte hat um

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Klageabweisung

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gebeten und geltend gemacht: Der von der Untermieterin verfolgte Nutzungszweck widerspreche nicht den Parteivereinbarungen im Hauptmietvertrag. Im Übrigen habe die Klägerin der Untervermietung ausdrücklich zugestimmt. Jedenfalls müsse sie eine eventuell zweckwidrige Untervermietung wegen ihres früheren Verhaltens auch künftig dulden.

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Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Dagegen richtet sich ihre Berufung. Sie hält den Klageantrag für unzulässig, nämlich zu unbestimmt. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres sonstigen erstinstanzlichen Vorbringens beantragt sie,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin bittet um

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Zurückweisung der Berufung,

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wobei sie im Wege der unselbständigen Anschlussberufung den Urteilstenor wie folgt gefasst sehen will:

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Die Beklagte wird verurteilt, es ab sofort zu unterlassen, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Str. in W. ganz oder teilweise für andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums (Anlage, in der mit dem Ziel der Förderung von Technologietransfer innovativen Jungunternehmen, externen Forschungskooperationen zwischen gewerblichen Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen und aus bestehenden gewerblichen Unternehmen oder wissenschaftlichen Einrichtungen ausgegliederten, anwendungsorientierten Entwicklungsteams auf bestimmte Zeit mietweise Räume und Serviceeinrichtungen sowie Dienstleistungen zur Verfügung gestellt werden, wobei grundsätzliche Aufnahmevoraussetzung ist eine innovative Technologieorientierung zur Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren) zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen,

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insbesondere durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in dem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines so genannten "Call-Centers" durch die B. genutzt werden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Das Rechtsmittel der Beklagten bleibt ohne Erfolg, das (nur der Klarstellung dienende) Anschlussrechtsmittel der Klägerin ist dagegen erfolgreich.

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I.

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Die Klägerin hat gemäß § 550 BGB a.F. (§ 541 BGB n.F.) Anspruch darauf, dass es die Beklagte unterlässt, die Mietsache für andere Mietzwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder nutzen zu lassen, insbesondere nicht für ein Call-Center.

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1. Der Sache nach handelt es sich um einen Leistungsantrag im Sinne des 253 ZPO, der entgegen der Berufung auch in seiner ursprünglichen Fassung ausreichend bestimmt ist. Der Begriff Technologiezentrum ist zwar auslegungsbedürftig. Es ist aber im Rahmen von Unterlassungsbegehren nichts Ungewöhnliches, dass zu seiner Umschreibung auslegungsbedürftige Begriffe verwendet werden. Es genügt für die Bestimmtheit regelmäßig, wenn aus der Klagebegründung und den Entscheidungsgründen des Urteils mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, wie der Begriff zu verstehen ist (Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl., § 253 Rn. 13b m.w.N.). Im Rahmen der Vollstreckung eines solchen Unterlassungsbegehrens gemäß § 890 ZPO ist dann notfalls anhand der Entscheidungsgründe zu beurteilen, ob ein beanstandetes Verhalten des Schuldners gegen die titulierte Unterlassungspflicht verstößt (Zöller/Stöber, aaO, § 890 Rn. 3a m.w.N.). Nur dann, wenn ein konkretes Verhalten des Schuldners umstritten ist, erfordert der Klageantrag (auch) eine Konkretisierung dieses Verhaltens (Zöller/Greger, aaO, § 253 Rn. 13b). Das kann im Klageantrag durch eine Spezifizierung geschehen. An dieses Erfordernis hat sich die Klägerin durch den mit "insbesondere" eingeleiteten Satzteil gehalten.

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2. Dem Unterlassungsbegehren ist statt zugeben, weil es der Beklagten nach dem Mietvertrag nur gestattet ist, den mit Technologiezentrum umschriebenen Vertragszweck zu verwirklichen und der Betrieb eines "Call-Centers" nicht dazu gehört.

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a) Der Mietzweck ergibt sich aus § 1 Nr. 5 Mietvertrag, wie das Landgericht richtig erkannt hat. Ohne Belang ist es, dass § 1 Nr. 5 S. 1 Mietvertrag an die Absichten des Mieters, ein Technologiezentrum zu betreiben, anknüpft. Maßgeblich ist, dass im Mietvertrag daraus rechtliche Schlussfolgerungen gezogen werden. Und das ist im Streitfall geschehen. Ausgangspunkt ist, dass die Beklagte als Wirtschaftsförderungsunternehmen gegründet worden ist. Alle Beteiligten waren sich darin einig, dass sie keine eigenen gewerblichen Zwecke verfolgt und deshalb auch das Mietobjekt nicht selbst nutzen wird. Der Schwerpunkt liegt demgemäß in der Regelung der Untervermietung. Sie findet sich deshalb untypischerweise auch nicht in einer besonderen Klausel mit entsprechender Überschrift, sondern unter dem Titel "Vertragsgegenstand" in § 1 Mietvertrag. Schon dadurch kommen die zentrale Bedeutung der Untervermietung und die damit von den Beteiligten verfolgten Zwecke zum Ausdruck. Ziel war es, ein Technologiezentrum in W zu gründen. Diesem Ziel dienten nicht nur die Gründung der Beklagten unter Beteiligung von einflussreichen Gesellschaftern aus dem öffentlichen und Wirtschaftsleben der Stadt, sondern auch die Gründung des "Fördervereins Technologiezentrum W e.V. und die Gründung der Untermieterin "W-GmbH", der es oblag, das Technologiezentrum zu betreiben. Auch in diesem Zusammenhang waren sich alle Beteiligten einig, dass die W. die Räume nicht selbst nutzen wird, sondern durch Untermiete zweiter Stufe an Einzelmieter weiter vermietet, deren Unternehmen in das mit Technologiezentrum umschriebene Profil passen. Dieses Profil wurde in Anwesenheit aller Beteiligten in der mit "Angebotspalette und Geschäftsgrundsätze" überschriebenen Beschlussvorlage in der Gesellschafterversammlung vom 25. Februar 1992 beschlossen (TOP 3a) und zwar noch vor Abschluss des Mietvertrags (vgl. TOP 5). Die mietvertragliche Regelung zur Untervermietung folgte demnach dem verfolgten Geschäftsinteresse der Beklagten, nämlich ihrer Absicht, ein Technologiezentrum einzurichten.

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Mit der Festlegung des Vertragszwecks und der schon im Vertrag eher untypisch weitgehend gestatteten Untervermietung in zwei Stufen wurde der Beklagten große Bewegungsfreiheit eingeräumt, allerdings nur innerhalb des verfolgten Vertragszwecks. Das bedeutet, dass der Beklagten eine Untervermietung außerhalb des umschriebenen Vertragszwecks nicht gestattet war, allerdings auch nicht grundsätzlich verboten war. Vielmehr gilt insoweit mangels abweichender Regelung § 549 Abs. 1 S. 1 BGB a.F: (§ 540 BGB n.F.).. Danach ist es dem Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet, die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

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Der Ansicht der Beklagten, der Begriff des Technologiezentrums sei bei Vertragsabschluss derart unscharf gewesen, dass darauf eine eingeschränkte Untervermietungserlaubnis nicht gegründet werden könne, folgt der Senat nicht. In der schon zitierten Beschlussvorlage werden unter Nr. 3 Satz 2 die Unternehmen beschrieben, die dem Anforderungsprofil entsprechen, nämlich Unternehmen, mit "innovativer Technologieorientierung zur Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren". Für das Technologiezentrum maßgeblich ist aber, dass die unter einem Dach versammelten Unternehmen nicht unverbunden nebeneinander her arbeiten, sondern von dem Technologiezentrumsbetreiber besondere Dienstleistungen zum Technologietransfer angeboten bekommen (beschrieben unter Nr. 2 der Beschlussvorlage) und dass die Einzelunternehmen die Gelegenheit erhalten, auch miteinander zu kooperieren. Das entspricht im Wesentlichen der Definition, die das Landgericht dem angefochtenen Urteil zugrunde gelegt hat.

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b) Der Senat folgt auch der Beurteilung des Landgerichts, dass ein Call-Center dem Anforderungsprofil nicht entspricht. Die Beklagte durfte daher nicht frei an das Call-Center betreibende Unternehmen untervermieten, sondern nur mit Genehmigung der Klägerin. Es bedarf keiner näheren Begründung, dass ein Call-Center kein Unternehmen "mit innovativer Technologieorientierung zur Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren ist". Es handelt sich um einen Dienstleistungsbetrieb, dessen Zweck schlicht darin besteht, den Kunden des angeschlossenen Unternehmens formalisierte Informationen und Auskünfte zu den angebotenen Produkten fernmündlich zu erteilen und Anregungen und Beschwerden dieser Kunden entgegen zu nehmen (im Rahmen so genannter Hotlines). Es mag sein, dass ein Unternehmen, das solche und ähnliche Dienstleistungen entwickelt und vermarktet, zum Profil eines Technologiezentrums gehört, nicht aber der schlichte Anwender.

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c) Ohne Erfolg macht die Beklagte (hilfsweise) geltend, die Klägerin dürfe sich auf die eingeschränkte Untervermietungserlaubnis nicht (mehr) berufen, nachdem sie im Zeitraum von Mai 1998 bis Anfang 2000 eine Untervermietung an die Staatsanwaltschaft hingenommen hatte. Richtig ist, dass auch diese Behörde zweifellos nicht dem Anforderungsprofil eines Technologiezentrums entspricht. Die Klägerin war aber als Vermieterin frei, die hier in Rede stehende Untervermietung zu gestatten oder zu dulden. Das bedeutet aber nicht, dass sie nach Beendigung dieses Untervermietungsverhältnisses dazu verpflichtet gewesen wäre, auch künftig Untervermietungen außerhalb des vereinbarten Vertragszwecks zu dulden oder gar zu gestatten. Die Duldung oder Gestattung bezieht sich jeweils nur auf die einzelne Untervermietung außerhalb des Vertragszwecks. Eine Änderung des Vertrags ist damit nicht verbunden, so dass es für jede weitere Untervermietung einer erneuten Duldung oder Gestattung bedarf.

29

d) Vergeblich macht die Beklagte geltend, die Klägerin habe die hier umstrittene Untervermietung gestattet, zumindest aber geduldet. Das kann nämlich nicht festgestellt werden. Unstreitig hatte die Klägerin durch Pressemeldungen vom 20. Mai 2000 erfahren, dass die von der Beklagten bereits eingeleiteten Umbaumaßnahmen im II. und III. Obergeschoss des vermieteten Gebäudes dazu dienen sollten, die Räume für die beabsichtigte Überlassung an das Call-Center umzugestalten. Die Klägerin hat daraufhin unverzüglich, nämlich bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2000 die Beklagte um nähere Informationen gebeten. Gleichzeitig hat sie auf Haftungsfragen und Sicherheitsbestimmungen hingewiesen, die sie als bereits verletzt gesehen hat. Die Beklagte kann aus dem Umstand, dass die Klägerin nicht schon in diesem Schreiben die Untervermietung rundweg abgelehnt hat, nichts für sich herleiten.

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Ebenso wenig kann festgestellt werden, dass Vertreter der Klägerin anlässlich des persönlichen Gesprächs mit der Vertreterin der Beklagten am 23. Mai 2000 der Untervermietung zugestimmt hätten. Das ergibt sich schon nicht aus dem Vortrag der Klägerin, geschweige denn aus den vom Landgericht dazu erhobenen Beweisen. Anlass für den Besuch der Zeugin V. im Hause der Klägerin war nach deren Bekundung nicht die Vermietung der umstrittenen Räume an das Call-Center, sondern die davon unabhängige Klärung der Herrichtung von Parkplätzen auf dem Gelände für alle (Unter)Mieter. Bei dieser Gelegenheit kam die Sprache auch auf die zu diesem Zeitpunkt bereits eingeleiteten Umbaumaßnahmen. In diesem Zusammenhang hat die Zeugin nach eigenen Angaben die Ansicht geäußert, die Vermietung der umstrittenen Räumlichkeiten an das Call-Center sei erlaubnisfrei und sie sei in dieser Auffassung von den beiden Vertretern der Klägerin bestätigt worden. Selbst wenn das zutrifft, handelt es sich ersichtlich nicht um eine Zustimmung zu einer Untervermietung außerhalb des vereinbarten Vertragszwecks, sondern um die Bestätigung einer Rechtsansicht. Die Vertreter der Klägerin sollen nämlich (nur) erklärt haben, die tatsächlich geplante Untervermietung werde von der im Vertrag vereinbarten eingeschränkten Erlaubnisfreiheit erfasst. Das ist allerdings, wie oben bereits ausgeführt worden ist, unzutreffend.

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e) Der Senat braucht nicht die Frage zu beantworten, ob und wann ein Vermieter, der Kenntnis von der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten erlangt, sich dazu äußern muss, wenn er seine Rechte aus § 549 Abs. 1 BGB a.F. nicht verlieren will (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1299). Im Streitfall hatte sich die Klägerin bereits mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 26. Mai 2000 gegen die Fortsetzung der Umbauarbeiten gewandt und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie ohne eine Zustimmung zur Untervermietung einer Überlassung der Mietsache an den Untermieter widerspricht. Die Beklagte durfte sich nicht einfach durch Schaffung von Tatsachen über diese ablehnende Haltung hinwegsetzen. Irgendeinen Vertrauensschutz genießt sie deshalb nicht.

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f) Die Klägerin ist auch nicht unter Schadensersatzgesichtspunkten gehalten, die Beklagte so zu stellen, als habe sie der Untervermietung zugestimmt. Das könnte in Betracht kommen, wenn die Äußerung einer unzutreffenden Rechtsansicht der Vertreter der Klägerin als positive Vertragsverletzung beurteilt werden müsste. Das vermag der Senat indes nicht festzustellen.

33

Die Klägerin ist nicht die Rechtsberaterin der Beklagten. Das Risiko, auf der Grundlage einer falschen Rechtsansicht des Interessengegners Dispositionen zu treffen, trägt der Handelnde selbst. Die Beklagte war gehalten, Rechtsauskünfte selbstständig einzuholen und danach ihre Dispositionen zu treffen, statt auf die Richtigkeit der geäußerten Rechtsansicht des Vertragspartners zu vertrauen. Das gilt hier umso mehr, als die Klägerin auf dieses Thema ersichtlich nicht vorbereitet war, denn es hatte sich nicht um ein angekündigtes Gespräch mit bekannter Tagesordnung gehandelt.

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g) Die Beklagte hat auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung der Klägerin zur Untervermietung. Eine diesbezügliche Klausel findet sich im Mietvertrag nicht, so dass die Beklagte allenfalls das Sonderkündigungsrecht aus § 549 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. hatte. Einer näheren Untersuchung dieser Frage bedarf es nicht, weil es hier nicht um die Lösung vom Vertrag geht, sondern darum, ob die Beklagte weiter gehende Rechte hat.

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Allein der Umstand, dass das eröffnete Technologiezentrum nicht genügend Interessenten fand, um alle Räumlichkeiten an Mieter mit dem geforderten Profil vermieten zu können, führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB). Dieses Rechtsinstitut darf nicht dazu führen, die vertragliche Risikoverteilung zu Lasten einer Seite zu verändern. Der Mieter trägt, wie sich aus § 552 Abs. 1 BGB a.F. ergibt, das so genannte Verwendungsrisiko. Lässt sich der beabsichtigte Vertragszweck nicht verwirklichen, weil die geplante Verwendung bei dem angesprochenen Publikum nicht ankommt, trägt das daraus erwachsende Risiko grundsätzlich der Mieter (BGH NJW 1981, 2405; NJW 2000, 1714 und ständ. Rspr.). Davon kann nur dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn sich der Vermieter ausnahmsweise am Verwendungsrisiko beteiligen wollte (Wolf/Eckert/Ball aaO. Rn. 243f; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. II Rn. 819 und 640 jew. m.w.N.). Zu einer solchen ausnahmsweise übernommenen Mithaftung der Klägerin für den Erfolg des Projekts fehlt es an Vortrag der Beklagten, die dafür darlegungs- und beweispflichtig ist.

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II.

37

Die Anschlussberufung der Klägerin ist begründet. Der Tenor des angefochtenen Urteils leidet durch eine Umformulierung des Antrags (statt "aufgeben "unterlassen") unter einer Unklarheit, die zu beseitigen ist. Der Senat hält es aber aus den oben unter Nr. I.1 genannten Gründen nicht für erforderlich, im Tenor auch noch die von der Klägerin vorgeschlagene Definition des Technologiezentrums wiederzugeben, ohne dass das mit einer sachlichen Teilabweisung der Anschlussberufung verbunden wäre. Die Aufnahme dieser Definition würde den Tenor nur unnötig überfrachten und unübersichtlich machen, zumal solch eine Definition Anlass zu neuem Streit bieten kann, wenn sich die Anschauungen über das Wesen eines Technologiezentrums künftig ändern sollten.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Rechtsstreit gibt dem Senat keine Veranlassung, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO n. F. .

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Berufungsstreitwert (zugleich Beschwer der Beklagten): 25.000,00 EUR

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1. E T

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VRaOLG RaOLG RaOLG