Oberlandesgericht Düsseldorf, 10 W 50/02

G r ü n d e :

Die weitere Beschwerde ist gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO zulässig, weil das Landgericht sie in dem angefochtenen Beschluss wegen der grundsätzlichen Bedeutung der zur Entscheidung stehenden Frage zugelassen hat.

In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Dem Kostenansatz für die Eintragung des Kostenschuldners als Eigentümer der o.a. Grundstücke in das Grundbuch ist jedenfalls kein niedrigerer als der vom Landgericht angenommene Wert von DM 7.125.000,00 (3.642.954,60 EUR) zugrunde zu legen. Insbesondere ist entgegen der Auffassung des Kostenschuldners nicht der Betrag von DM 5.138.459,50, der dem von ihm in dem Zwangsversteigerungsverfahren 5 K 45/97 AG Mettmann abgegebenen Meistgebot entspricht, zuzüglich des Wertes bestehen bleibender Rechte in Höhe von DM 20.000,00, insgesamt also eine Summe von DM 5.158.459,50, für die Wertermittlung maßgeblich.

1.)

Gemäß § 14 Abs. 3 Satz 3 KostO kann die weitere Beschwerde nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht. Die weitere Beschwerde ist nur dann begründet, wenn eine Rechtsnorm nicht oder unrichtig angewandt worden ist; dabei ist das Rechtsbeschwerdegericht an die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts gebunden, soweit diese ihrerseits verfahrensfehlerfrei getroffen worden sind (§ 27 FGG). Eine Verletzung des Rechts zum Nachteil des Kostenschuldners liegt nicht vor.

Dieser macht mit der weiteren Beschwerde allein geltend, der vom Landgericht der Berechnung der Gebühr für seine Eintragung als Eigentümer gemäß § 60 Abs. 1 KostO zugrundegelegte Wert sei unzutreffend, nämlich zu hoch. § 60 Abs. 1 KostO bestimmt, dass für die Eintragung eines Eigentümers die volle Gebühr erhoben wird. Diese Vorschrift gilt auch dann, wenn die Eintragung - wie hier - auf einem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren beruht (vgl. Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, Stand 2001, § 60 Rdn. 2 a).

Nach § 18 Abs. 1 KostO werden die Gebühren nach dem Wert berechnet, den der Gegenstandswert des Geschäftes zur Zeit der Fälligkeit hat (Geschäftswert). Der gemäß § 19 KostO festzustellende Wert des Grundstücks ist ein Ermessenswert (vgl. Senat RPfleger 2002, 47 = OLGRep. 2002, 38 = FGPrax 2001, 259; BayObLG JurBüro 1999, 376; Bengel in Korintenberg/Lappe/Lappe/Reimann, KostO, 14. Aufl. 1999, § 19 Rdn. 9; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19 Rdn. 2 b).

Für die Wertermittlung gilt vorliegend allein § 19 KostO nicht § 20 KostO, da der Eigentumserwerb des Kostenschuldners seine Rechtsgrundlage nicht in einem Kaufvertrag hat, er beruht vielmehr auf einem Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren (vgl. hierzu Senat JurBüro 1971, 194 = RPfleger 1971, 118 = KostRspr KostO § 60 Nr. 36).

2.)

Nach § 19 Abs. 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert; er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO bestimmt, dass bei der Bewertung von Grundbesitz der letzte Einheitswert maßgebend ist, sofern sich nicht aus dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten oder aus den Grundakten ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt; jedoch soll von einer Beweisaufnahme zur Feststellung eines höheren Wertes abgesehen werden.

Es sind mithin sämtliche ohne Beweisaufnahme zugängliche geeignete Anhaltspunkte heranzuziehen, um dem Verkehrswert als dem gemeinen Wert im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO möglichst nahe zu kommen (Senat RPfleger 2002, 47 = OLGRep. 2002, 38 = FGPrax 2001, 259; BayObLGZ 1979, 69, 74; JurBüro 1996, 210; JurBüro 2001, 433; NJW-RR 2001, 287, 288).

a) Für den Fall, dass die Eintragung des neuen Eigentümers auf einem Zuschlag in der Zwangsversteigerung beruht, hat der Senat zunächst die Auffassung vertreten, der im Zwangsversteigerungsverfahren nach Maßgabe des § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Grundstückswert (Verkehrswert) sei für die Berechnung der gemäß § 60 Abs. 1 KostO anfallenden Gebühr maßgeblich, soweit er höher sei als das im Verfahren abgegebene Meistgebot (Senat JurBüro 1971, 194 = RPfleger 1971, 118 = KostRspr KostO § 60 Nr. 36).

Das Meistgebot beläuft sich, wie bereits ausgeführt, einschließlich bestehen bleibender Rechte auf DM 5.158.459,50. Vorliegend ist der Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren (ohne Zubehör) mit Beschluss des Rechtspflegers vom 14. Mai 1998 auf insgesamt DM 9.500.000,00 festgesetzt worden. Der Beschluss ist nicht angefochten worden; der festgesetzte Wert ist deutlich höher als das Meistgebot. Dementsprechend hat die Kostengläubigerin im Erinnerungs- und Beschwerdeverfahren die Auffassung vertreten, in dem Kostenansatz sei von einem Wert von DM 9.500.000,00 auszugehen.

b) Der Senat hat indes in der Folgezeit seine Rechtsprechung dahingehend geändert, dass Grundlage der Wertberechnung im Grundsatz das Meistgebot und nicht der gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert sei (JurBüro 1987, 1061 = RPfleger 1987, 411). Diese Auffassung hat er in der Folgezeit beibehalten und bekräftigt (JurBüro 1989, 658 = RPfleger 1989, 250; OLGRep. 1999, 386 = JMBl. NW 2000, 10). Diese Sichtweise hat zum Teil Zustimmung gefunden (AG Titisee-Neustadt RPfleger 1995, 183; Hartmann, Kostengesetze, 31. Aufl. 2002, § 60 KostO Rdn. 12).

Zur Begründung für diese Ansicht hat der Senat zunächst maßgeblich auf den Rechtsgedanken des § 29 GKG verwiesen (JurBüro 1987, 1061 = RPfleger 1987, 411). Nach dieser Vorschrift sind bei der Zwangsversteigerung von Grundstücken die Gebühren für das Verfahren im allgemeinen und für die Abhaltung des Versteigerungstermins nach dem gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wert zu berechnen. Hingegen bestimmt sich die Gebühr für die Erteilung des Zuschlags nach dem Gebot ohne Zinsen, für das der Zuschlag erteilt worden ist, einschließlich des Wertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte. Jedoch hat der Senat bereits in seiner weiteren Entscheidung aus dem Jahre 1999 (OLGRep. 1999, 386 = JMBl. NW 2000, 10) ausgeführt, er halte zwar an der oben wiedergegebenen Auffassung, nicht aber daran fest, dass diese mit dem Rechtsgedanken des § 29 GKG zu begründen ist. Auch nach erneuter Überprüfung bleibt es dabei, dass diese Vorschrift für die Meinung, das Meistgebot und nicht der gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Wert sei im Grundsatz für die Wertermittlung nach § 19 KostO zugrunde zu legen, nicht herangezogen werden kann. Für die Erhebung von Gebühren anlässlich einer Grundbucheintragung gilt allein die KostO, was zur Folge hat, dass der Wert der Sache nach den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere auf der Grundlage des § 19 KostO, zu ermitteln ist. Die Vorschriften des GKG gelten weder unmittelbar noch entsprechend; auch darin zum Ausdruck kommende Rechtsgedanken können nicht berücksichtigt werden. Eine Übertragung von Rechtsgrundsätzen des GKG auf die KostO würde den grundsätzlich unterschiedlichen Anwendungsbereichen der beiden Gesetze nicht gerecht.

c) Nach eingehender Überprüfung vertritt der Senat nunmehr in Abkehr von seiner unter b) dargestellten Rechtsprechung die Auffassung, dass sich der Wert des Grundstücks im Sinne des § 19 Abs. 1 KostO im Grundsatz nicht aus dem Meistgebot ergibt, sondern dass als Wert der gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert maßgeblich ist. Nur so wird regelmäßig eine objektive und angemessene Wertermittlung erreicht. Der Senat kehrt damit zu seiner früheren unter a) wiedergegebenen Rechtsansicht zurück; diese wird im Grundsatz auch von anderen Gerichten und einem Teil des Schrifttums vertreten (BayObLG JurBüro 1978, 905 = BayObLGZ 1978, 8; RPfleger 1986, 158; JurBüro 1989, 1710; JurBüro 1996, 207 = RPfleger 1996, 129; Beschluss vom 24. Januar 2002, Az: 3 Z BR 3/02; OLG Celle KostRspr KostO § 60 Nr. 43 mit zustimmender Anmerkung Lappe; OLGRep. 2000, 289; KG JurBüro 1980, 1062; OLG Frankfurt am Main JurBüro 1980, 1061; OLG Stuttgart JurBüro 1990, 1493 = RPfleger 1991, 30 mit zustimmender Anmerkung Meyer-Stolte; Pfälzisches OLG Zweibrücken, JurBüro 1988, 1045 = RPfleger 1988, 409; OLG Bremen, Beschluss vom 12. Februar 1990, Az: 3 W 12/90; LG Aschaffenburg KostRspr KostO § 60 Nr. 41; LG Darmstadt KostRspr KostO § 60 Nr. 34 mit zustimmender Anmerkung Lappe; LG Bayreuth JurBüro 1976, 85 mit zustimmender Anmerkung Mümmler; LG Hannover JurBüro 1984, 911 = RPfleger 1984, 333; LG Bielefeld RPfleger 1985, 40; LG Oldenburg i.O. RPfleger 1986, 451; LG Koblenz RPfleger 1999, 237; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 60 Rdn. 21 b; Göttlich/Mümmler, KostO, 12. Aufl. 1995, Stichwort "Ersteher" Anm. 1.3; Mümmler Anm. zu LG Kassel JurBüro 1986, 1228). Zum Teil wird diese Sichtweise dahin eingeschränkt, der nach § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Wert sei nur dann rechtserheblich, wenn er einen erzielbaren Kaufpreis wiedergebe (Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 60 Rdn. 23). Auch diese Rechtsauffassung geht indes im Ansatz von dem im Zwangsversteigerungsverfahren ermittelten und festgesetzten Verkehrswert aus.

Maßgeblich für die Abkehr des Senats von seiner bisherigen Betrachtung sind im einzelnen folgende Erwägungen:

Wie bereits ausgeführt, kann § 29 GKG nicht für die Ermittlung des Wertes auf der Grundlage des Meistgebotes herangezogen werden.

Die Verkehrswertberechnung durch einen Sachverständigen erfolgt maßgeblich auf der Grundlage von Sach- und Ertragswertberechnungen. Diese berücksichtigen die konkrete Situation auf dem Grundstücksmarkt einschließlich der aktuellen Konjunkturlage (vgl. insoweit BayObLG JurBüro 1978, 905 = BayObLGZ 1978, 8). Der Sachverständige muss alle für den Wert bedeutsamen Gesichtspunkte und Umstände ermitteln und sie bewerten. Der von ihm festgestellte Wert entspricht in der Regel dem jeweiligen Betrag, der in der konkreten Situation auf dem Grundstücksmarkt als Kaufpreis zu erzielen ist. Auf einem Sachverständigengutachten beruhende Wertfestsetzungen gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG sind grundsätzlich als Grundlage für die Wertermittlung nach Maßgabe des § 19 KostO geeignet (vgl. Bengel in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann a.a.O., § 19 Rdn. 31).

Zwar ist es richtig, dass für die Zwangsversteigerung zum Teil andere Grundlagen vorhanden sind als für einen Verkauf auf dem Grundstücksmarkt. Diese besonderen Umstände werden von dem Sachverständigen nicht berücksichtigt. So hat der Ersteigerer eines Objektes gegenüber einem Käufer den Nachteil, das Objekt nicht oder nur eingeschränkt besichtigen zu können; auch stehen ihm häufig keine Pläne oder Unterlagen zur Verfügung. Hinzu kommt, dass eine Finanzierung oft nicht langfristig vorbereitet werden kann und diese wegen der Besonderheiten des Versteigerungsverfahrens unter Umständen deutlich schwieriger zu realisieren ist als nach Maßgabe eines notariellen Kaufvertrages. Schließlich erwirbt der Ersteigerer das Objekt kraft Gesetzes ohne jegliche Gewährleistungsrechte (§ 56 Satz 3 ZVG). Auf diese Umstände hat der Senat bereits in seinem Beschluss vom 23. März 1999 hingewiesen (OLGRep. 1999, 386 = JMBl. NW 2000, 10). Diese Aspekte vermögen jedoch nach erneuter Prüfung die Meinung, maßgeblich für die Wertermittlung sei grundsätzlich das Meistgebot, nicht ausreichend zu stützen. Zum einen muss sich auch ein Käufer auf dem Grundstücksmarkt häufig kurzfristig entscheiden und in kurzer Zeit eine Finanzierung planen und durchführen. In der Praxis wird die Gewährleistung oft vertraglich ausgeschlossen. Die genannten Umstände führen dazu, dass die Stellung des Erstehers nicht so erheblich von derjenigen des Käufers abweicht, dass eine völlig unterschiedliche Berechnung der Gebühren für die Eintragung als Eigentümer gerechtfertigt ist. Von entscheidender Bedeutung ist indes, dass die genannten Unterschiede den objektiv zu ermittelnden Wert des Grundstückes nicht verändern. Ob der Ersteher gegenüber dem Käufer Nachteile hat oder nicht, ist ohne Bedeutung für den Wert der Sache. Dieser ergibt sich in der Regel zuverlässig und nachvollziehbar aus einer Wertfestsetzung gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, die regelmäßig auf einem Sachverständigengutachten beruht.

Das Meistgebot bleibt vielfach weit hinter dem Verkehrswert zurück, so dass der Ersteher das Grundstück bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise häufig für einen geringeren Geldbetrag erhält als es dem Wert des Grundstücks entspricht. Dies ist im Rahmen der durch das ZVG festgelegten Grenzen hinzunehmen. Indessen folgt daraus nicht, dass der Ersteher auch für die Berechnung der Gebühren für die Eintragung als Eigentümer besser gestellt werden muss.

3.)

Im Grundsatz ist mithin der Wertberechnung nicht das Meistgebot, sondern der gemäss § 74 a Abs. 5 ZVG festgesetzte Verkehrswert zugrunde zu legen. Da sich dieser, wie bereits erwähnt, auf DM 9.500.000,00 beläuft, kommt ein geringerer Wert als der vom Landgericht angenommene von DM 7.125.000,00 nicht in Betracht. Eine höhere Festsetzung ist vorliegend schon deshalb ausgeschlossen, weil eine Änderung der angefochtenen Entscheidung zum Nachteil des Beschwerdeführers, hier also des Kostenschuldners, im Beschwerdeverfahren unzulässig ist (vgl. Lappe in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 14 Rdn. 182 und 158). Im vorliegenden Fall hat nur der Kostenschuldner, nicht hingegen die Kostengläubigerin weitere Beschwerde eingelegt.

Ob der vom Landgericht vorgenommene Abschlag von dem festgesetzten Verkehrswert in Höhe von 25 % angebracht ist, kann deshalb dahinstehen. Der Senat hat im Grundsatz erhebliche Bedenken dagegen, unter Berufung auf konkrete Umstände des Einzelfalles einen derartigen Abschlag vorzunehmen. Dies würde dazu führen, dass bereits der Kostenbeamte bzw. der Rechtspfleger diese Umstände ermitteln und bewerten muss, was kaum möglich ist. Dadurch würde das Kostenansatzverfahren erheblich ausgeweitet, was mit seinem Zweck kaum zu vereinbaren ist. Ob in bestimmten klar umrissenen Ausnahmefällen ein Abschlag von dem festgesetzten Verkehrswert vorzunehmen ist und ob die vom Landgericht aufgeführten Tatsachen im Grundsatz einen Abschlag rechtfertigen und dieser gegebenenfalls mit 25 % festzulegen ist, ist hier jedoch nicht zu entscheiden, weil, wie bereits dargelegt, die Bestimmung eines höheren Wertes als DM 7.125.000,00 ausscheidet. Ein höherer Abschlag als ein solcher von 25 %, der zugunsten des Kostenschuldners vorgenommen worden ist, ist jedenfalls nicht angebracht. Dies macht auch der Kostenschuldner selbst nicht geltend. Er vertritt lediglich die Auffassung, der Wert richte sich allein nach dem Meistgebot, was indes, wie ausgeführt, nach der nunmehrigen Rechtsauffassung des Senats nicht zutrifft.

4.)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 14 Abs. 7 KostO.