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Tatbestand

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Der Verfügungskläger begehrt die Räumung von ihm gemieteter Geschäftsräume, in denen die Verfügungsbeklagten ein Bordell betreiben.

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Mit Gewerberaummietvertrag vom 04.03.2014 mietete der Verfügungskläger zusammen mit der Q Vermietung + W GmbH (Q GmbH) Geschäftsräume am K, V, an. In den Räumlichkeiten betrieb die Q GmbH ein Bordell, in dem auch die Verfügungsbeklagten tätig waren.

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Über das Vermögen der Q GmbH wurde am 05.03.2015 das Insolvenzverfahren eröffnet. Am 26.03.2015 gegen 23:00 Uhr forderte der Generalbevollmächtigte des Verfügungsklägers, Herr U, bei einem turnusmäßigen Kontrollbesuch des Gewerbeobjektes die Verfügungsbeklagten auf, das Mietobjekt zu verlassen. Die Verfügungsbeklagten weigerten sich, die Gewerberäume zu räumen. Der Generalbevollmächtigte erteilte den Verfügungsbeklagten daraufhin ein Hausverbot. Zwischen ihnen und dem Grundstückseigentümer besteht kein Mietvertrag.

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Der Verfügungskläger behauptet, dass sich die Verfügungsbeklagten ohne seine Zustimmung in den Besitz der Mietsache gesetzt hätten. Der Insolvenzverwalter der Q GmbH wünsche keine Fortführung des Bordellbetriebs.

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Der Verfügungskläger beantragt,

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  1. die Verfügungsbeklagten aufzugeben, dem Verfügungskläger den Besitz an den Gewerberäumen in der Liegenschaft V, K, dort im Erdgeschoss, Untergeschoss, ersten Obergeschoss, zweiten Obergeschoss mitsamt sechs Ladenräumen, Büroraum, drei Praxisräumen wieder einzuräumen und diese zu räumen und an den Verfügungskläger zu Händen seines Generalbevollmächtigten Herrn U, Am G, .... K, herauszugeben;

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  2. den Verfügungsbeklagten bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € ersatzweise Ordnungshaft, oder einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten zu untersagen, die Gewerberäume Wuppertal-Oberbarmen, K Erdgeschoss, Untergeschoss, erstes Obergeschoss, zweites Obergeschoss mitsamt sechs Ladenräumen, Büroraum und drei Praxisräumen zu betreten.

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Die Verfügungsbeklagte zu 3) hat die Anträge anerkannt.

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Die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) beantragen,

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              die Anträge zurückzuweisen.

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Die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) behaupten, die Verfügungsbeklagte zu 1) habe mit der Q GmbH bzw. dem Verfügungskläger am 01.03.2015 einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten abgeschlossen.

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Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze und Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 08.05.2015 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung hat Erfolg. Die Verfügungsbeklagte zu 3) hat die geltend gemachten Ansprüche anerkannt, § 307 ZPO. Die von der Kammer gewählte Tenorierung geht über eine redaktionelle Modifikation der Antragsfassung nicht hinaus. Der Verfügungskläger hat auch einen Verfügungsanspruch und -grund gegenüber den Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) glaubhaft gemacht, §§ 935, 940, 936, 920 Abs. 2, 294 ZPO.

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Der Verfügungskläger hat einen Verfügungsanspruch auf Räumung der Geschäftsräume zumindest aus §§ 823 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB i.V.m. 123 StGB.

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Der Verfügungskläger hat glaubhaft gemacht, dass die Verfügungsbeklagten gegen ein Schutzgesetz verstoßen haben, indem sie den Tatbestand des § 123 StGB erfüllen (vgl. BGH, Urt. v. 29.10.1974 - VI ZR 182/73). Nach der vorgenannten Vorschrift macht sich derjenige, der in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, des Hausfriedensbruchs strafbar. Auf einen für die strafrechtliche Verfolgung erforderlichen Strafantrag kommt es nicht an (vgl. Wagner, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 823 Rn. 435).

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Die Verfügungsbeklagten verweilen ohne Befugnis in den vom Verfügungskläger gemieteten Geschäftsräumen und haben sich auf die Aufforderung des Berechtigten nicht entfernt, § 123 Abs. 1 Alt. 2 StGB. Die Verfügungsbeklagten verweilen dort jedenfalls ab Erteilung des Hausverbots durch den Generalbevollmächtigten des Verfügungsklägers ohne Befugnis, denn ein tatbestandsausschließendes Einverständnis oder einen Rechtfertigungsgrund können sie nicht vorweisen.

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Der Verfügungskläger, vertreten durch seinen Generalbevollmächtigten, ist der Berechtigte im Sinne der Vorschrift. Das Hausrecht eines Mieters endet zwar erst nach Räumung der Mietsache, nicht bereits mit der Kündigung. Die Verfügungsbeklagten waren indes nie (Mit-)Mieter der Mietsache.

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Grundsätzlich ist zwar der unmittelbare Besitzer „Berechtigter“ im Sinne des § 123 StGB (Sternberg-Lieben, in: Schönke/Schröder, Strafgesetzbuch, 29. Auflage 2014, § 123 Rn. 16, 17). Es scheidet aber nur derjenige unmittelbare Besitzer nach Ablauf eines Miet- oder Nutzungsverhältnisses als möglicher Täter im Sinne des § 123 StGB aus, der seinen fortdauernden unmittelbaren Besitz ersichtlich und erkennbar noch auf den abgelaufenen oder aufgehobenen Mietvertrag bzw. die früheren vertraglichen Vereinbarungen stützt und stützen will, etwa weil zwischen den Vertragsparteien Meinungsverschiedenheiten über die Räumung und die daraus resultierenden gegenseitigen Ansprüche zu klären sind. Derjenige Mieter indessen, der seinen Besitz erkennbar aufgrund eines neuen Entschlusses nicht mehr aus einem (früheren) Vertragsverhältnis ableitet, sondern auf eine angemaßte und nicht schützenswerte vermeintliche Rechtsposition stützt, verdient keinen besonderen Schutz (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 26.09.1990 - 2 Ss 208/90 - 41/90 III). So liegt die Sache hier. Die Verfügungsbeklagten sind nicht schutzwürdig. Sie waren nie Partei des ursprünglichen Mietvertrags. Der Verfügungskläger hat als berechtigter Mieter ein stärkeres Recht als die Störer (vgl. auch Fischer, Strafgesetzbuch, 62. Auflage 2015, § 123 Rn. 3). Die Verfügungsbeklagten haben trotz Erteilung des berechtigten Hausverbots die Geschäftsräume nicht verlassen.

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Die Verfügungsbeklagten haben kein von der Q-GmbH abgeleitetes Hausrecht. Aufgrund einer gemeinsamen Berechtigung kann das Hausrecht zwar auch mehreren Personen zustehen, beispielsweise mehreren Miteigentümern oder Mietern einer Wohnung oder den Bewohnern eines Mehrfamilienhauses an den gemeinschaftlich genutzten Räumen (Sternberg-Lieben, aaO., § 123 Rn. 18). Im Innenverhältnis gilt insofern uneingeschränkt, dass die mehreren Berechtigten das Hausrecht nicht gegeneinander einsetzen, sich also nicht gegenseitig den Aufenthalt in dem fraglichen Raum verbieten können. Im Außenverhältnis zu Dritten hängt es dagegen von dem zwischen den mehreren Berechtigten bestehenden Rechtsverhältnis ab, ob jeder allein oder nur alle gemeinsam das Hausrecht ausüben und damit einem anderen den Zutritt oder das Verweilen gestatten können (Sternberg-Lieben, aaO.). Dies kann hier offen bleiben, denn alleiniger Hausrechtsinhaber ist der Verfügungskläger. Eine Einwilligung der Mitmieterin und ursprünglichen Betreiberin des Bordells, der Q GmbH, liegt nicht mehr vor. Der Verfügungskläger hat glaubhaft gemacht, dass der Insolvenzverwalter seinerseits gegenüber dem Vermieter gekündigt habe und eine Fortsetzung des Geschäftsbetriebs nicht beabsichtige. Diese Angaben des Generalbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vom 08.05.2015, die insofern nicht protokolliert worden sind, werden auch durch den Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Verfügungsbeklagten zu 3) gestärkt, wonach laut dem Insolvenzverwalter die Schlüssel unverzüglich an den Vermieter herausgegeben werden sollen.

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Die Verfügungsbeklagten können sich darüber hinaus auch auf kein anderes Recht zum Verweilen berufen. Ein die Rechtswidrigkeit ausschließendes Recht zum Verweilen kann sich aus entsprechenden zivilrechtlichen Verträgen ergeben (Sternberg-Lieben, aaO., § 123 Rn. 33). Die Verfügungsbeklagten berufen sich vergeblich darauf, mit dem Verfügungskläger bzw. der Q GmbH unter dem 01.03.2015 eine Vereinbarung getroffen zu haben, aufgrund welcher sie zur Nutzung der Geschäftsräumlichkeiten berechtigt seien. Die Verfügungsbeklagten haben im Termin zwar einen Mietvertrag vorgelegt, den die Verfügungsbeklagte zu 1) mit dem Verfügungskläger abgeschlossen haben soll. Nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung ist das Gericht aber davon überzeugt, dass es sich bei dem vorgelegten Mietvertrag um eine Fälschung handelt. Die Beweiskraft von § 416 ZPO kommt einer unechten Urkunde nicht zu. Dass eine Fälschung vorliegt, ist offensichtlich. So ist schon der Name des Verfügungsklägers falsch geschrieben („xxx“ statt „xx“); dies gilt insbesondere auch für die Unterschrift. Ferner hat der Generalbevollmächtigte glaubhaft gemacht, dass sich der Verfügungskläger zum Zeitpunkt des vermeintlichen Vertragsschlusses in Tschechien befand.

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Die Rechtswidrigkeit im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB wird durch die Schutzgesetzverletzung indiziert (BGH, Urt. v. 26.02.1993 - V ZR 74/92).

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Nach der durchgeführten mündlichen Verhandlung steht für das Gericht auch fest, dass die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) vorsätzlich handeln. Sie wussten zum Zeitpunkt der Erteilung des Hausverbots davon, dass die das Bordell betreibende Q GmbH insolvent war und dass der Insolvenzverwalter eine Fortführung der Geschäftstätigkeit gerade nicht wünschte. Dies wird insbesondere daran deutlich, dass die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) in der mündlichen Verhandlung den offensichtlich gefälschten Mietvertrag vorgelegt haben.

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Durch den Schutzgesetzverstoß entziehen die Verfügungsbeklagten dem Verfügungskläger die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache. Die Nutzungsmöglichkeit haben die Verfügungsbeklagten zu 1) und 2) dem Verfügungskläger im Wege der Naturalrestitution durch Räumung und Herausgabe einzuräumen, § 249 Abs. 1 BGB.

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Das Verhalten der Verfügungsbeklagten stellt im Übrigen auch eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung im Sinne des § 826 BGB dar.

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Der Verfügungskläger hat darüber hinaus den mit dem Antrag zu 2. geltend gemachten Unterlassungsanspruch gegenüber den Verfügungsbeklagten aus §§ 823 Abs. 2 i.V.m. 1004 BGB analog. Eine Gefahr, dass die Verfügungsbeklagten die streitgegenständliche Immobilie erneut rechtswidrig betreten, hat der Verfügungskläger zur Überzeugung des Gerichts glaubhaft gemacht. Eine solche Gefahr folgt schon aus dem Vorgehen der Beklagten, sich mit allen Mitteln wie der Vorlage eines gefälschten Mietvertrages im Besitz der Immobilie halten zu wollen.

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Der Verfügungskläger hat auch einen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht. Für eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt des § 940 ZPO ist ein Verfügungsgrund zu bejahen, wenn die objektiv begründete Gefahr besteht, dass durch Veränderung des status quo die Rechtsverwirklichung des Antragstellers im gegenwärtigen oder zukünftigen Hauptverfahren vereitelt oder erschwert werden könnte (Drescher, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2012, § 940 Rn. 9). Eine Befriedigungsverfügung, deren Inhalt sich zumindest partiell auf die Erfüllung des Hauptsacheanspruchs richtet, ist in Ausnahmefällen möglich, in denen nur der Erlass einer inhaltlich mit der materiell-rechtlichen Rechtsfolge des Hauptsacheanspruchs übereinstimmenden Maßnahme sinnvoll ist und bei Versagung einer solchen Maßnahme der Eintritt eines irreparablen Schadens beim Antragsteller zu befürchten ist, dem ein später ergehendes obsiegendes Urteil nicht mehr abhelfen kann (Drescher, aaO., § 938 Rn. 9). Zur Verwirklichung des verfassungsrechtlich gebotenen effektiven Rechtsschutzes muss das einstweilige Rechtsschutzverfahren auch für diese Fälle eine Regelung bereithalten (Drescher, aaO., Rn. 10).

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So kann gemäß §§ 935, 940 ZPO die Räumung und Herausgabe von Gewerberaum im Wege der einstweiligen Verfügung – selbst bei einer Vermietung an den Antragsgegner – nicht nur bei verbotener Eigenmacht angeordnet werden, sondern auch wenn der Antragsteller aufgrund einer besonderen Notlage dringend auf die Herausgabe des streitbefangenen Grundstücks angewiesen ist (vgl. OLG Celle, Beschl. v. 26.07.2000 - 2 W 58/00). Eine solche Situation liegt hier vor. Sie ergibt sich aus den hohen Mietkosten, die der Verfügungskläger monatlich zu tragen hat, und aus dem Risiko, hoheitlichen Schutz nicht rechtzeitig zu erlangen. Die Eilbedürftigkeit wird von der Vorlage offenbar gefälschter Dokumente durch die Verfügungsbeklagten untermauert. Der Anspruch auf Herausgabe und Räumung der Mietsache an den Verfügungskläger ist hier aufgrund des kriminellen Verhaltens der Verfügungsbeklagten hochgradig gefährdet. Dem Verfügungskläger würden erhebliche Nachteile entstehen, wenn er auf die Durchführung eines zivilgerichtlichen Hauptsacheverfahrens verwiesen würde. Ein solcher Rechtsstandpunkt entspricht auch der Wirtschaftlichkeit. Selbst wenn binnen einem halben Jahr ein vorläufig vollstreckbares Urteil vorliegen sollte, so wäre inzwischen schon ein erheblicher Vermögensschaden für den Verfügungskläger eingetreten. Da der Verfügungskläger der Q GmbH ursprünglich einvernehmlich den Besitz an der Sache überließ, kann er die Besetzung des Mietobjektes durch die zuvor mit Billigung der Q GmbH tätigen Verfügungsbeklagten auch nicht gegenüber den Vermietern im Wege der Minderung oder des Schadensersatzes geltend machen.

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All dem wirkt die Herausgabe an einen Sequester nicht hinreichend entgegen. Für einen Verfügungsgrund spricht auch die Verletzung eines Strafgesetzes durch die Verfügungsbeklagten. Zudem hat der Gesetzgeber mit §§ 283a, 940a Abs. 3 ZPO selbst die Räumung von Wohnraum mittels einstweiliger Verfügung aus wirtschaftlichen Gründen erleichtert. Die dem zugrunde liegenden Wertungen waren ebenfalls zu berücksichtigen. An der Räumungsverpflichtung der Verfügungsbeklagten bestehen dabei keine vernünftigen Zweifel (vgl. zu diesem Kriterium Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 543 Rn. 148). Von daher hat sich die Kammer auch nicht veranlasst gesehen, eine Vollziehungssicherheit anzuordnen.

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Die Androhung der Ordnungsmittel folgt aus § 890 Abs. 1, Abs. 2 ZPO.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 3 ZPO (vgl. Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 29. Auflage 2012, § 307 Rn. 12).

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Streitwert: bis 45.000 Euro (§§ 6, 3 ZPO i.V.m. 41 Abs. 2 S. 2 GKG; hier 1/2 des Streitwerts der Hauptsache; vgl. OLG Celle, Beschl. v. 29.09.2009 - 4 W 126/09).