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Tatbestand:

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße 4 in Wuppertal. Der Kläger U ist Eigentümer der Wohnung Nr. 29 und die Kläger L sind Eigentümer der Wohnung Nr. 15. Dem Gemeinschaftsverhältnis liegt die Teilungserklärung vom 22.12.1982 zugrunde.

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Dem vorliegenden Prozess ging das Verfahren 91 b C 171/10 voraus. Auf das Urteil vom 16.01.2012 wird zwecks Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

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In der Eigentümerversammlung vom 07.04.2011 wurden die aus dem Protokoll (Blatt 45 ff. der Akte) ersichtlichen Beschlüsse gefasst.

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Die Kläger halten die Finanzierung durch Bankdarlehen für nicht rechtmäßig.

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Der Kläger U trägt vor:

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TOP 4 (Entlastung der Verwaltung für 2010, Bl. 61-62 der Akte): Die Verwaltung habe den Beschluss vom 12.3.2009 gefassten Beschluss betreffend die Sachverhaltsermittlung einer ins Auge gefassten Erneuerung der Fassaden an den beiden Wetterseiten nicht ordnungsgemäß umgesetzt. Der WEG sei ein Mehraufwand entstanden bestehend in den Vergütungsforderungen der Architekten. Dieser Mehraufwand könne als Schadensersatz geltend gemacht werden. Vor Beauftragung der diversen Architekturbüros (Firma D, Firma J, N) habe es an einer konkreten Festlegung der Einzelheiten des Bauvorhabens gemangelt.

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TOP 5 (Entlastung des Verwaltungsbeirats für 2010, Bl. 63 der Akte): Die Beauftragung des Architekten N seitens der Verwaltung sei aufgrund einer ausdrücklichen Absprache mit dem Beirat erfolgt. Dazu sei der Beirat nicht befugt gewesen; vielmehr hätte der Beirat die Verwaltung zur Unterlassung auffordern müssen.

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TOP 8 (Grundsatzbeschluss zur Durchführung des Fassadensanierungskonzeptes, Bl. 63 der Akte): Eine Sanierung der kompletten Fassaden, d. h. an sämtlichen Gebäudeaußenseiten und auf der jeweils gegebenen gesamten Außenfläche, sei bautechnisch nicht erforderlich und wirtschaftlich untunlich.

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TOP 9 (Beschlüsse zur Umsetzung des Fassadensanierungskonzeptes, Bl. 63-64 der Akte): Unter TOP 9.1 handele es sich um Leistungen, die der Architekt N aufgrund eigenmächtiger Beauftragung durch die Verwaltung in der Vergangenheit bereits mehr oder weniger erbracht habe. Es solle die vorangegangene fehlerhafte Verwalterhandlung gerechtfertigt werden.

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Es müsse davon ausgegangen werden, dass die Leistung des Architekten nicht ordnungsgemäß gewesen sei.

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Es fehle außerdem an einem ordnungsgemäßen umsetzbaren Haupt-/Grundsatzbeschluss zur Vornahme der Fassadensanierung, auch zu TOP 9.2.

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Die Beauftragung einer Bauleitung durch Herrn M scheitere, da dieses gleichfalls ein Annex zu dem Hauptbeschluss darstelle.

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Soweit unter TOP 9.3 die eigenmächtige Auftragsvergabe an die Architekturbüros J und D rechtfertigen wolle, bleibe völlig offen, inwieweit hier diese Beauftragung sinnvolle Ergebnisse gebracht habe, da offenkundig Herr N dann mit den gleichen Arbeiten befasst gewesen sei.

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TOP 10 (Durchführung des Finanzierungskonzepts, Bl. 64-66 der Akte): Im Fall der Nichtteilnahme an der Darlehensaufnahme im Innenverhältnis sei der jeweilige Eigentümer nicht von der Haftung aus § 10 Abs. 8 S. 1 WEG und von jeglicher weiterer Haftung im Außenverhältnis freigestellt (TOP 10.5).

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Der Gesetzgeber habe sich bewusst - jedenfalls für den Regelfall - gegen eine Fremdfinanzierung dieses Ausmaßes entschieden.

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TOP 11 (Streichen der Balkonaußenseiten, Bl. 66 der Akte): Dieser Beschuss werde insoweit angefochten, als dass diese Maßnahme nur im Zusammenhang mit der vorzunehmenden Wärmedämmung, welche indes angefochten ist, sinnvoll sei.

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TOP 12 (Wirtschaftsplan 2011, Bl. 66 der Akte): Die Änderung des Wirtschaftsplans sei insoweit untunlich, als dass für das KfW-Darlehen in Höhe von 49.587,28 € eingestellt worden seien. Dies beruhe auf dem gleichfalls rechtswidrigen Beschluss der Möglichkeit der Darlehensaufnahme.

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TOP 13 (Verlängerung des Verwaltervertrages, Bl. 66 der Akte): Die Verlängerung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, und zwar aufgrund der Fehlerhaftigkeit des Verwaltungshandelns in der Vergangenheit und außerdem weil sie seitens der Verwaltung nach wie vor als notwendiges Mittel für die Inanspruchnahme des Darlehens dargestellt werde.

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TOP 14 (Bestellung des Architekten M, Bl. 66 der Akte): Die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinators sei nur erforderlich, wenn die Baumaßnahme als solches durchgeführt werde, und als Annex zu dem angefochtenen Hauptbeschluss gleichfalls nicht ordnungsgemäß.

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Die Kläger L tragen vor (Bl. 105 ff. der Akte):

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Sie seien nicht gegen die Fassadensanierung an sich. Sie seien jedoch nicht damit einverstanden, dass zur Finanzierung ein Kredit im Namen der WEG aufgenommen werde.

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Mit dem Beschluss (TOP 10.3), das Darlehen aufzunehmen, liege ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung vor. Eine Kreditaufnahme durch eine WEG sei in der Regel rechtswidrig. Ausnahmen seien zwar denkbar, in jedem Fall könne ein entsprechender Beschluss aber nur allstimmig gefasst werden. Selbst wenn eine mehrheitliche Beschlussfassung möglich wäre, wäre eine Kreditaufnahme allenfalls für kurzfristige Überziehungs- oder Kontokorrentkredite zulässig, wenn entsprechende liquide Mittel nicht vorhanden, die geplanten Ausgaben aber unvermeidbar wären und das Kreditvolumen die Summe der Hausgeldvorauszahlungen für drei Monate nicht übersteigen würde. Keinesfalls dürften –wie hier- einzelne Miteigentümer gegen ihren Willen in eine gesamtschuldnerische Haftung gezwungen werden.

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Es sei möglich, zunächst nur die Sanierung der beiden Wetterseiten in Auftrag zu geben und die Sanierung der beiden restlichen Seiten hinauszuschieben, bis die Rücklage entsprechend angespart sei, was etwa für 2014 zu erwarten sei.

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Es sei außerdem zu beanstanden, dass nicht einmal der Zinssatz für das Darlehen mitgeteilt werde.

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Der Kläger U beantragt, die Beschlüsse vom 07.04.2011 zu TOP 4, 5, 8, 9 und 10 bis 14 für ungültig zu erklären (vgl. im Einzelnen Klageschrift vom 9.5.11).

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Die Kläger L beantragen, die Beschlüsse vom 07.04.2011 zu TOP 10, nämlich

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grundsätzlich für die Fassadensanierungsmaßnahme öffentliche Fördermittel in Anspruch zu nehmen,

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die beschlossene Sonderumlage in Höhe von 180.000 € durch die Inanspruchnahme eines von der WEG aufzunehmenden Bankdarlehens bei der Hausbank München  im Rahmen des KfW-Darlehensprogramms 152 zu ersetzen,

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die Verwaltung zu beauftragen, den Darlehensvertrag zu den genannten Konditionen oder im Fall deren Änderung zu den im Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Konditionen, falls sich diese nicht um mehr als 25% verschlechtert haben, namens und im Auftrag sowie für Rechnung der WEG abzuschließen,

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für ungültig zu erklären,

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hilfsweise deren Nichtigkeit festzustellen (vgl. Klageschrift vom 5.5.11).

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Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten tragen vor, die Auffassung der Kläger (zu TOP 10), eine Darlehensaufnahme durch eine WEG, sei in der Regel rechtswidrig, sei unzutreffend und überholt. Die WEG sei seit der WEG-Reform vom 1.7.2007 auch in Bezug auf Finanzgeschäfte konto- und kreditfähig. Gerade mit Blick auf die Regelung der Energieeinsparverordnung und den staatlichen Darlehensprogrammen, die sich insbesondere auch an Wohnungseigentümergemeinschaften richten, ergebe sich, dass auch die Aufnahme längerfristiger Darlehen vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen sei.

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Es bestehe ein Ermessenspielraum der Eigentümer, ob und wie sie erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen finanzieren. Eine Darlehensaufnahme sei vorteilhaft. Sie strecke die finanzielle Belastung der einzelnen Miteigentümer. Im Rahmen der Darlehensaufnahme werde hier außerdem eine erhebliche Erleichterung durch die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel erreicht.

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Das Argument der Kläger, dass der Aufnahme des Darlehens dessen Höhe entgegen stünde und insbesondere dass ihnen ihre Dispositionsfreiheit genommen werde, sei unrichtig. Insoweit sei gem. TOP 10.1 ausdrücklich beschlossen worden, dass der zu finanzierende Differenzbetrag, der nach Entnahme aus der Rücklage in Höhe von 184.140 € übrig bleibe, durch die Erhebung einer Sonderumlage zu finanzieren sei, und zwar primär, und dass es (TOP 10.5) den Eigentümern unbenommen bleibe, die erhobene Sonderumlage aus eigenen Mitteln aufzubringen, wodurch sich die aufzunehmende Kreditsumme anteilig ermäßige.

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Unrichtig sei auch die Behauptung, dass die Konditionen des Darlehens nicht mitgeteilt worden seien. Mit der Einladung sei eine Aufstellung über die Darlehensbeträge und den Tilgungsplan mit Konditionsübersicht übersandt worden (Bl. 198 ff. der Akte).

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Zur Anfechtungsklage U:

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TOP 4: Grundlage für die Beauftragung der Architekten sei der Beschluss vom 12.3.2009 zu TOP 8 gewesen. Außerdem sei die Verwaltung auch gem. § 1 f des Verwaltervertrages berechtigt gewesen, Aufträge bis zu einem Betrag von 2.500 € zu vergeben, dies mit Genehmigung durch die Mitglieder des Beirats. Dementsprechend sei die Beauftragung der Architekten rechtmäßig erfolgt. Dass der Architekt N beauftragt wurde, habe daran gelegen, dass die erbrachten Arbeitsergebnisse der zunächst beauftragten Architekten inhaltlich hätten überprüft werden müssen (vgl. auch Schreiben vom 6.4.2010). Der Architekt N habe in der Versammlung vom 14.9.2010 (vgl. TOP 8) korrekte Auskünfte erteilt und ein entsprechendes Konzept vorgestellt. Aus dem Klägervorvortrag ergebe sich nichts zu einem Fehlverhalten der Verwaltung im Jahre 2010.

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TOP 5: Aufgrund der Rechtmäßigkeit der erfolgten Beauftragungen kämen auch Ansprüche gegen den Beirat nicht in Betracht.

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TOP 8: Die komplette Fassade des Objektes sei instandsetzungsbedürftig. Es bestehe unmittelbarer Handlungsbedarf. Eine nur teilweise und um Jahre hinausgeschobene Sanierung sei wirtschaftlich und technisch unsinnig.

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TOP 9: Unter 9.1 handele es sich um Leistungen, die noch nicht ausgeführt worden seien. Das Architekturbüro N sei zunächst nur damit beschäftigt worden, die Sanierungsbedürftigkeit der Fassade zu überprüfen sowie ein Sanierungskonzept zu erstellen. Gegenstand der Beschlussfassungen zu TOP 9.1 und 9.2 seien ganz andere Tätigkeiten des Architekten, nämlich die Beauftragung der Ausschreibung sowie Übertragung der Bauleitung.

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TOP 12: Da die Beschlüsse zu TOP 10 ordnungsgemäß seien, sei auch die Aufnahme der Annuitäten zur Tilgung des Darlehens in den Wirtschaftsplan rechtmäßig.

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TOP 13: Es bestehe ein erheblicher Ermessensspielraum der Eigentümer (vgl. BGH Urteil vom 1.4.11). Aus dem Klägervortrag ergebe sich nichts, was eine Anfechtung stützen würde.

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TOP 14: Aufgrund der Tatsache, dass die Beschlussfassungen zu TOP 8 und 9 rechtmäßig seien, ergebe sich zwingend, dass im Falle der Durchführung der Maßnahme die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheitskoordinators erforderlich sei.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 10.10.2011. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen O und auf dessen ergänzende Stellungnahmen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Grundsatzbeschluss TOP 8 vom 7.4.11 zur Durchführung des Fassadensanierungskonzeptes ist ordnungsgemäß. Die zur Anfechtung vorgetragene Begründung greift nicht durch. Der Kläger U hat nicht bewiesen, dass die beschlossene Sanierung der kompletten Fassade nicht notwendig sei. Vielmehr ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen O, dass die Sanierung im beschlossenen Umfang notwendig ist. Auf das Gutachten vom 23.02.2012 sowie auf die Ergänzungen vom 09.04.2012 und 27.06.2012 wird Bezug genommen. Dementsprechend müssen alle vier Fassaden des Hauses kurzfristig vollständig saniert werden. Das Gericht hält das Gutachten für überzeugend und weitere Nachfragen an den Sachverständigen oder dessen Anhörung nicht für erforderlich. Der Sachverständige hat zu den Einwendungen des Klägers U in ausreichendem Maße Stellung genommen.

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Auch die Anfechtungsanträge zu TOP 10 (Finanzierungskonzept) sind unbegründet. Entgegen der Ansicht der Kläger U und L ist die Darlehensaufnahme für die Wohnungseigentümergemeinschaft, so wie sie hier beschlossen wurde, rechtmäßig. Das Gericht teilt die Auffassung der Beklagten und nimmt auf deren Ausführungen Bezug. Es wird ebenso hingewiesen auf die Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe vom 19.07.2011, 11 S 75/10, sowie auf die bereits im Vorprozess ergangenen Hinweise mit dem Beschluss vom 20.6.11 zu Elzer, Kreditaufnahme durch den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft, NZM 2009, 57 ff., und zu AG Ettlingen, Urteil vom 23.4.2010, BeckRS 2010, 24837. Soweit die Kläger sich auf Entscheidungen des Landgerichts Bielefeld und OLG Hamm beziehen (vgl. Schriftsatz vom 15.10.12, Bl. 481 der Akte), muss zusätzlich berücksichtigt werden, dass diese Entscheidungen noch die Rechtslage vor dem 01.07.2007 betrafen, und insbesondere, dass den Bedenken der Kläger im Rahmen der neuen Beschlussfassung vom 07.04.2011 dadurch Rechnung getragen wurde, dass die im Vorprozess streitgegenständlichen Beschlüsse abgeändert wurden und so den einzelnen Miteigentümern die Möglichkeit geboten wird, die beschlossene Sonderumlage aus eigenen Mitteln zu finanzieren und insbesondere im Innenverhältnis nicht an der Darlehensaufnahme teilzunehmen.

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Elzer führt in dem o. g. Aufsatz zutreffend aus, abzuwägen "sind einerseits die Nachteile, die ein Wohnungseigentümer erleidet; andererseits die Vorteile einer Kreditaufnahme durch den Verband, die nicht gering sind. Es sind dies u.a. eine pünktliche, zuverlässige und vollständige Mittelaufbringung, ein Zeitvorteil, die Abwendung der Unsicherheit, wann die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Zahlungen erbringen werden und die Vorteile vor allem staatlicher Fördermittel oder verbilligter Kredite. Etwa im Bereich energiesparender Modernisierungsmaßnahmen werden nur Gesamtlösungen gefördert, bei denen Verbesserungen der Wärmedämmung mit anlagentechnischen Verbesserungen bei Heizung und Warmwasserversorgung zu kombinieren sind. Im Grundsatz und wohl auch im Zweifel gilt danach, dass die Partikularinteressen einzelner Wohnungseigentümer häufig hinter einer mehrheitlich gewollten Kreditaufnahme zurückstehen müssen. Die Vorteile einer Kreditaufnahme werden meist den Wunsch des Einzelnen, sich an einer Finanzierung mangels Bedarfs nicht zu beteiligen, im Ergebnis zurückdrängen. Dies gilt auch dann, wenn eine große Zahl „schwacher Eigentümer” eine geringe Zahl „starker Eigentümer” überstimmt ohne diese von der Haftung zu befreien. Um einer Überforderung/Übervorteilung im Einzelfall Rechnung zu tragen und den Makel der Ordnungswidrigkeit abzuwenden, kann es – wenn dadurch nicht Fördermittel oder andere Vorteile verloren gehen – zu einer „gespaltenen” Finanzierung kommen. Damit ist gemeint, dass Mittel nur insoweit durch einen Kredit aufgebracht werden, wie die Wohnungseigentümer sie nicht selbst aufbringen können. Dann ist zu beschließen, eine Sonderumlage zu erheben; weiter ist zu beschließen, dass, wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt die beschlossenen Mittel nicht vorliegen, in Höhe des noch offenen Betrags ein Kredit aufgenommen wird. Auf diese Weise werden Mittel nur in der Höhe aufgenommen, wie sie anders nicht zu generieren sind."

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Im vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Klägervortrag nicht, dass - gemessen an den vorgenannten Kriterien - die Abwägung hier zu dem Ergebnis führen würde, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche, also dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (§21 Abs. 4 WEG) nicht entspreche.

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Entgegen dem Vortrag des Klägers L waren im Übrigen der Einladung auch die näheren Konditionen für das Darlehen beigefügt.

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Zu den weiteren in Rede stehenden Beschlüssen:

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TOP 4:

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Aus dem innerhalb der Klagebegründungsfrist erfolgten Sachvortrag des Klägers U ergibt sich kein konkreter Sachverhalt, der eine Pflichtverletzung der Verwaltung in 2010 und eine sich daraus ergebende Schadensersatzpflicht schlüssig beinhalten würde. Die Beauftragung der Architekten erfolgte auf der Grundlage des Beschlusses vom 12.3.2009 und des Verwaltervertrages rechtmäßig. Der Umstand, dass die zunächst (in 2009) erfolgten Beauftragungen noch nicht zu ausreichenden Ergebnissen führten, so dass später (in 2010) der Architekt N beauftragt wurde, begründet keine Pflichtverletzung der Verwaltung (in 2010).

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TOP 5:

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Die Zustimmung des Beirates zur Beauftragung des Architekten N war nicht rechtswidrig. Gem. § 1 f des Verwaltervertrages war eine entsprechende Zustimmung geregelt. Schadensersatzansprüche der WEG gegen den Beirat sind insoweit nicht ersichtlich.

59

TOP 9:

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9.1: Es kann dahinstehen, ob und ggf. inwieweit hier bereits Tätigkeit und Leistungen in der Vergangenheit erfolgt waren und hier nachträglich genehmigt werden sollten. Der Kläger trägt nichts dazu vor, dass das genannte Architektenhonorar von 19.096,72 € unangemessen oder unrechtmäßig sei. Der Vortrag, es müsse davon ausgegangen werden, dass die Leistung des Architekten N nicht ordnungsgemäß gewesen sei, ist unsubstantiiert und nicht nachvollziehbar. Der Auftragsgegenstand (bis zur Leistungsphase 7, Erstellung der Unterlagen für die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel bzw. eines Bankdarlehens) ist hinreichend bestimmt.

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9.2: Der Kläger trägt insoweit (Beauftragung des Architekten M mit den Leistungsphasen 8 und 9) nur vor, dass es sich um einen Annex-Beschluss handele. Da die Anfechtung zum Hauptbeschluss nicht durchgreift, gilt dieses auch für diesen Folgebeschluss.

62

9.3: Es fehlt an einem substantiierten Vortrag. Die Auftragsvergabe an die Architekturbüros (insa4, D) war nicht eigenmächtig erfolgt, sondern auf der Grundlage des Beschlusses vom 12.3.09 und des Verwaltervertrages. Der Kläger trägt nichts dazu vor, dass die Vergütung nicht geschuldet sei.

63

TOP 12:

64

Da die Anfechtung nur auf die Rechtswidrigkeit des Haupt- bzw. Grundsatzbeschlusses gestützt wird und dieser nicht rechtswidrig ist, greift die Anfechtung nicht durch.

65

TOP 11 und 14:

66

Gleiches gilt für den Beschlüsse zu TOP 11 und TOP 14.

67

TOP 13:

68

Aus dem Klägervortrag ergibt sich nicht, dass der den Eigentümer einzuräumende Ermessensspielraum bei der Verlängerung eines Verwaltervertrages überschritten worden sei. Es wird im Übrigen auch auf die Ausführungen in dem Urteil vom 16.1.12 im Vorprozess 91 b C 171/10 zur Anfechtung der Verwaltervertragsverlängerung Bezug genommen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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Streitwert Verfahren 91 b C 63/11 bis zur Verbindung am 11.6.2011 (Bl. 83 d. A.) 16.920 €, 91 b C 65/11 insgesamt (nach der Verbindung) 89.928,38 €.

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Zum Streitwert wird Bezug genommen auf die zutreffenden Ausführungen im Schriftsatz der beklagten Partei vom 03.05.2012 (Blatt 449 der Akte), im Einzelnen:

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TOP 4: 500 €

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TOP 8: 37.220,85 €

74

TOP 9: 3.514,50 €

75

TOP 10: L 16.920 €, U 36.848 €,

76

TOP 11: 1.280,30 €

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TOP 12: 4.958,73 €

78

TOP 13: 5.000 €

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TOP 14: 106 €.