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Tatbestand:

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Die Beklagten waren Mieter im Hause des Verstorbenen Herrn y, über dessen Nachlass am 16.07.2003 das Nachlassinsolvenzverfahren eröffnet wurden.

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Insolvenzverwalter ist der Kläger.

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Mit der Klage verlangt der Kläger Zahlung des - unstreitig nicht gezahlten - Mietzinses für die Monate Dezember 2003 und Januar 2004 in Höhe von jeweils 390,00 EUR bzw. 360,00 EUR, insgesamt 750,00 EUR.

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Die Beklagten erklärten demgegenüber die Aufrechnung mit ihrem Rückzahlungsanspruch aus der Kaution. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Verstorbene Herr y die Kaution entgegen den gesetzlichen Bestimmungen nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Hilfsweise machen die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

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Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich hinsichtlich des Kautionsrückzahlungsanspruchs der Beklagten lediglich um eine "normale" Insolvenzforderung handelt. Eine Aufrechnung komme mangels Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs nicht in Frage, so dass es sich allenfalls um eine Schadensersatzforderung als Insolvenzforderung handele.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner 750,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 390,00 EUR seit dem 04.12.2003 und aus 360,00 EUR seit dem 05.01.2004 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragten Klageabweisung.

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Sie sind der Meinung, dass zu ihren Gunsten ein Zurückbehaltungsrecht im Sinne des § 321 BGB bestehe. Diese Vorschrift sei zumindest entsprechend anwendbar. Der Kläger handele gegen das Gebot von Treu und Glauben, wenn er einerseits volle Mietzinszahlungen von den Beklagten beanspruche, andererseits jedoch deren Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution dann später lediglich eine - relativ wertlose - Insolvenzforderung darstelle, zumal der Verstorbene Herr y die Kaution entgegen den gesetzlichen Bestimmungen nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt habe.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist nur teilweise begründet.

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Der Kläger hat Anspruch auf Zahlungen der Mietzinsen für die Monate Dezember 2003 und Januar 2004 in Höhe von 750,00 EUR nebst entsprechender Zinsen.

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Dieser Anspruch ist durch Aufrechnung nicht erloschen. Denn der Kautionsrückzahlungsanspruch war noch nicht fällig, da die Kaution erst regelmäßig sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung ansteht.

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Den Beklagten steht jedoch zumindest in entsprechender Anwendung des § 321 BGB ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht mit der Folge zu, dass sie die Zahlung nur Zug um Zug gegen Erbringung einer entsprechenden Sicherheitsleistung, also getrennte Anlage vom Vermögen des Verstorbenen Herrn y zu erbringen haben.

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Nach § 321 Abs. 1 BGB, der einen Sonderfall des § 242 BGB darstellt, kann der vorleistungspflichtige Schuldner die ihm obliegende Leistung verweigern, wenn nach Abschluss des Vertrages erkennbar wird, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch mangelnde Leistungsfähigkeit des anderen Teils gefährdet wird.

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Es würde dem Gebot von Treu und Glauben in krasser Weise widersprechen, wenn der Mieter seine Verpflichtung aus der Kautionszahlung erfüllen müsste, obwohl er weiß, dass der Vermieter sich im Vermögensverfall befindet und der Mieter deswegen mit einer Rückzahlung der Kaution zumindest überwiegend nicht rechnen kann. Unter diesen Umständen verbietet es der Grundsatz von Treu und Glauben, dass der Vermieter in solchen Fällen zumindest verpflichtet ist, das zu tun, was ihm ohnehin nach dem Gesetz (§ 551 Abs. 3 BGB) obliegt bzw. oblägen hätte.

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Hieran kann auch die Tatsache der Nachlassinsolvenz nichts ändern. Denn ein pflichtwidriges Unterlassen der getrennten Anlage von seinem Vermögen durch den Verstorbenen Vermieter kann die Gesamtheit der Nachlassgläubiger nicht besser stellen, als wenn der Insolvenzschuldner seine Verpflichtungen erfüllt hätte. Das pflichtwidrige Unterlassen einer getrennten Anlage vom Vermögen kann nicht zu Lasten des Mieters damit "belohnt" werden, dass sich - praktisch gesehen - das Vermögen des Insolvenzschuldners dadurch zu Gunsten der Gläubiger erhöht. Sinn und Zweck des § 321 BGB ist es vielmehr, den vorleistungspflichtigen Schuldner vor gerade derartigen Gefahren zu schützen und ihn nicht zu einer Leistung zu zwingen, bei der er von vorneherein voraussehen kann, dass sein Anspruch auf Gegenleistung nicht oder nur geringem Umfang erfüllt werden wird. Da nach dem Gesetz die Kaution dem Vermögen des Vermieters lediglich treuhänderisch zuzuordnen ist steht ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Mieters auf zumindest entsprechender Anwendungen des § 321 BGB (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Randziffer 251).

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Da demnach der Anspruch nur Zug um Zug gegen entsprechender Sicherheitsleistung zu erfüllen ist war die Klage im Übrigen abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 und 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11 ZPO.

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Streitwert: 750,00 EUR.

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Schmachtenberg