Amtsgericht Solingen, 12 C 34/15

Tatbestand

Die Beklagten mieten von der Klägerin seit dem 01.12.2010 eine auf dem Anwesen gelegene Gewerbemieteinheit.

Die monatliche Miete beträgt netto 600 Euro. Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung ist zwischen den Parteien streitig.

Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin Mietrückstände bis einschließlich März 2015, einen Schadensersatz im Zusammenhang mit der Beschädigung einer Schaufensterscheibe sowie Nebenkostennachzahlungen auf Basis einer Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 und 2014 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend.

In Bezug auf die Umlage der Nebenkosten wurde zwischen den Parteien vereinbart, dass eine Person-/Immobiliennutzer mit dem Faktor 0,75 bei der Nebenkostenabrechnung in Ansatz zu bringen ist. Bis zum 31.08.2014 waren – wie der Klägerin bekannt war – zunächst drei Personen und ab dem 01.09.2014 nur noch zwei Personen in der vermieteten Gewerbeimmobilie tätig.

Der am 30.09.2014 erstellten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 (Bl. 116 d.A.), die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 267,86 Euro ausweist, legte die Klägerin einen Personenzahlfaktor von 2,5 zugrunde, obwohl sie mit Schreiben aus Juli 2013 zugesagt hatte, für das Jahr 2013 lediglich 2,25 Personen in Ansatz zu bringen.

Der am 06.05.2015 erstellten und am 13.05.2015 (Bl. 115 d.A.) korrigierten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014, die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 182,94 Euro ausweist, legte die Klägerin einen Personenfaktor von 3 zugrunde.

Ende August 2014 ist eine Schaufensterscheibe der gemieteten Immobilie durch einen unbekannten Dritten zerstört worden. Die Klägerin ließ die Fensterscheibe gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.526,64 Euro austauschen und begehrt von den Beklagten die Erstattung dieses Betrages unter Verweis auf § 20 Nr. 2 S. 2 des Mietvertrages. Dort ist Folgendes geregelt:

„Der Mieter ist verpflichtet, eine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster – und Türscheiben der Mieträume in ausreichender Höhe auf eigene Kosten abzuschließen und dem Vermieter das Bestehen der Versicherung nachzuweisen. Dies gilt nicht, sofern und soweit der Vermieter eine Glasversicherung selbst abgeschlossen hat und als Betriebskosten auf den Mieter umlegt.“

Keine der Parteien hatte eine Glasversicherung abgeschlossen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.11.2014 (Bl. 79 d.A.) wurden die Beklagten erfolglos zur Zahlung der Reparaturkosten in Höhe von 1.526,64 Euro aufgefordert.

Die Klägerin behauptet, die monatliche Miete betrage 904,40 Euro. Dies ergebe sich daraus, dass die Klägerin mit Schreiben vom 16.12.2013 die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auf 160,00 Euro angehoben habe. Das Schreiben vom 16.12.2013 sei den Beklagten am 18.12.2013 zugegangen.

Die Klägerin behauptet ferner, in der von ihr abgeschlossenen Gebäudeversicherung sei keine Glasbruchversicherung enthalten. Sie ist der Ansicht, dass die Beklagten, die – insoweit unstreitig – nach § 20 Nr. 2 des Mietvertrages zum Abschluss einer Glasbruchversicherung verpflichtet gewesen sind, die angefallenen Reparaturkosten durch den Nichtabschluss der Versicherung verursacht und sich dadurch ihr (der Klägerin) gegenüber schadensersatzpflichtig gemacht haben.

In Bezug auf die Nebenkostenabrechnung 2013 hat die Klägerin nach Abänderung des Personenanzahlfaktors auf 2,25 die Klage in Höhe von 57,67 Euro zurückgenommen und macht insoweit nunmehr lediglich einen Betrag in Höhe von 219,19 Euro geltend.

Nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 im Mai 2015 macht die Klägerin für das Jahr 2014 nunmehr einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 182,94 Euro geltend.

In Bezug auf die Nebenkostenvorauszahlung das Jahr 2014 hat die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe von 381,26 Euro für erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich der teilweisen Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2071,57 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 116,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Beklagte beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Klausel halte der AGB-Kontrolle nicht stand und sei unwirksam. Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, da nicht der Mieter, sondern der Vermieter nach dem gesetzlichen Leitbild verpflichtet sei, für die durch Dritte bzw. Vandalismus an der Immobilie verursachten Schäden aufzukommen. Durch die streitgegenständliche Klausel würden auf ihn jedoch gerade diese Kosten „durch die Hintertür“ abgewälzt werden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin . Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 08.09.2015 (Bl. 163-165 d.A.) verwiesen.

Zur Ergänzung des Sach- und Rechtsstand wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 16.06.2015 (Bl. 126-128 d.A.) vollumfänglich Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 219,19 Euro gegen die Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 2013. Die seitens der Beklagten hinsichtlich der in Ansatz gebrachten Personenzahl vorgebrachten Einwände hat die Klägerin durch die Reduzierung der Nachforderung auf 219,19 Euro unter Berücksichtigung des zutreffenden Personenanzahlfaktors von 2,25 ausgeräumt.

Dagegen steht der Klägerin kein Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2014 zu. Entgegen der vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, wonach eine in der streitgegenständlichen Immobilie tätige Person mit dem Faktor 0,75 bei der Nebenkostenabrechnung in Ansatz zu bringen ist, legte die Klägerin in der Nebenkostenabrechnung 2014, unter Außerachtlassung des Umstandes, dass dort bis zum 31.08.2014 nur drei Personen und ab dem 01.09.2014 nur noch zwei Personen tätig waren, einen Faktor von 3 zugrunde. Richtig wäre es allerdings gewesen, bis zum 31.08.2014 den Faktor 2,25 und ab dem 01.09.2014 den Faktor 1,5 anzuwenden. Bei Zugrundelegung des richtigen Faktors wären statt 36 nur 24 Personenmonate in Ansatz zu bringen, was zu einem Guthaben für die Beklagtenseite geführt hätte.

Soweit die Klägerin ihre ursprünglich auf Zahlung von Mietrückständen für das Jahr 2014 gerichtete Klage nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2014 für erledigt erklärt hat, ist dies nach verständiger Auslegung als eine Umstellung des Antrages zu verstehen, mit dem die Klägerin nunmehr die Feststellung begehrt, dass sich der Rechtsstreit in Bezug auf die ausstehenden Nebenkostenvorauszahlungen im Jahr 2014 erledigt hat. Dies stellt sich als eine zulässige Beschränkung des frühen Antrages im Sinne des § 264 Nr. 2 ZPO dar, die nach einhelliger Auffassung der Zustimmung der Beklagten gemäß § 269 Abs. 1 ZPO nicht bedarf. Das nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse folgt aus der sich ansonsten ergebenden Kostentragungspflicht.

Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Dies ist der Fall, wenn die ursprüngliche Klage zulässig und begründet war und durch ein nach Rechtshängigkeit eingetretenes Ereignis – hier die Erstellung der Nebenkostenabrechnung 2014 – unbegründet geworden ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

Der Klägerin stand vor der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2014 ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von insgesamt 571,20 Euro (= 12 Monate x 47,60 Euro) zu. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2014 betrug 160 Euro netto, so dass die Beklagten, obwohl sie verpflichtet waren, an die Klägerin einen Betrag von monatlich 904,40 Euro brutto zu zahlen, durch die monatliche Zahlung von lediglich 856,80 Euro einen Betrag von insgesamt 571,20 Euro (= 12 Monate x 47,60 Euro) zu wenig entrichtet haben.

Jedenfalls für den hier streitgegenständlichen Zeitraum (ab 01.01.2014) wurde seitens der Klägerin eine wirksame Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung mit dem Zugang des Schreibens vom 16.12.2013 vorgenommen. Das Schreiben der Klägerin vom 16.12.2013, mit dem die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen ab dem 01.07.2013 auf 160 Euro angehoben worden sind, ist den Beklagten am 18.12.2013 zugegangen. Davon ist das Gericht aufgrund der Aussage der vernommenen Zeugin überzeugt. Diese hat bekundet, am 18.12.2013 in einem – von ihr aufbereiteten – Briefumschlag mehrere Schreiben an die Beklagten in den Briefkasten der streitgegenständlichen Immobile eingeworfen zu haben und zwar das Schreiben vom 16.12.2013, mit dem die Nebenkostenvorauszahlung auf 160 Euro erhöht wurden, die Betriebskostenabrechnung 2012 sowie ein weiteres, ebenfalls auf den 16.12.2013 datiertes Schreiben, welches eine Aufforderung zur Zahlung der Betriebskostenabrechnung 2012 enthielt. Die Aussage der Zeugin war glaubhaft. Sie war detailreich, in sich schlüssig und lebensnah. Für die Richtigkeit der Aussage spricht auch der Umstand, dass am 09.01.2014 ausweislich des seitens der Zeugin in der Sitzung vorgelegten Kontoauszuges ein Zahlungseingang des Beklagten zu 1) mit dem Verwendungszweck „Restzahlung gemäß Schreiben vom 16.12.2013“ auf dem Konto der Klägerin zu verzeichnen war. Die Zeugin konnte nachvollziehbar erklären, weshalb sie ausschließen könne, dass sie das Schreiben vom 16.12.2013, welches die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung enthielt, versehentlich doch nicht in den eingeworfenen Briefumschlag getan habe. Allein der Umstand, dass die Zeugin aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit häufiger Nebenkostenabrechnungen, Erhöhungsschreiben und andere Schreiben für die Klägerin aufbereitet, versendet und „zustellt“, ist – mangels anderweitiger Anhaltspunkte – nicht geeignet, Zweifel an der Zuverlässigkeit ihrer Erinnerung und ihrer Aussage zu begründen. Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin bestehen ebenfalls nicht.

Der Klägerin steht aufgrund der vorstehenden Ausführungen auch ein Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum ab Januar bis März 2015 in Höhe von insgesamt 142,80 Euro (= 47,60 Euro x 3 Monate) zu.

Die Klägerin hat auch einen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der Kosten für die Reparatur der Schaufensterscheibe in Höhe von 1.526,64 Euro gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 20 Nr. 2 des Mietvertrages.

Die Beklagten haben eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB begangen, indem sie entgegen der in § 20 Nr. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Verpflichtung, keine Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume abgeschlossen haben.

Die Regelung des § 20 Nr. 2 S. 2 des Mietvertrages kommt vorliegend auch zur Anwendung, da auch die Klägerin keine Glasbruchversicherung abgeschlossen hat. Durch die Vorlage der Versicherungspolice (Bl. 143 ff. d.A.) hat die Klägerin auch belegt, dass die von ihr abgeschlossene Gebäudeversicherung keinen Schutz vor Glasbruch enthält.

Entgegen der Ansicht der Beklagten hält die streitgegenständliche Klausel der AGB-Kontrolle stand und ist nicht unwirksam. Die Klausel ist nicht überraschend. Gemäß § 305 c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Normzweck dieser Regelung ist, dass der Mieter darauf vertrauen darf, dass AGB sich im Rahmen dessen halten, was bei Würdigung aller Umstände bei Verträgen dieser Art zu erwarten. Die Verwendung von Klauseln, die den Abschluss von Glasversicherungen auf Kosten des Mieters vorsehen, ist in Gewerberaummietverträgen allerdings durchaus üblich. Auch aus der Stellung der Klausel im Mietvertrag lässt sich ein Überraschungsmoment nicht herleiten. Die Regelung ist thematisch richtig eingeordnet, da sie im Zusammenhang mit der Haftung des Mieters für Schäden an der Mietsache steht. Eine besondere drucktechnische Hervorhebung ist insoweit nicht erforderlich.

Die getroffene Regelung benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Sie führt primär dazu, dass die Mieter mit den Kosten der Versicherung belastet werden. Dies wären sie aber ohnehin. Denn es wäre dem Vermieter auch möglich gewesen, nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung eine eigene Glasversicherung abzuschließen und die Kosten der Versicherung durch eine entsprechende Nebenkostenumlage auf die Mieter umzulegen. Die Haftung für Schäden, die durch Vandalismus oder durch Dritte entstehen, wird durch die streitgegenständliche Klausel dagegen erst ausgelöst, wenn die Versicherung nicht abgeschlossen wurde. Dieser Haftung kann der Mieter allerdings durch den Abschluss eines Versicherungsvertrages entgehen. Dabei eröffnet ihm die streitgegenständliche Klausel sogar die Möglichkeit, durch die selbständige Wahl einer Versicherung nach günstigeren Angeboten auf dem Markt zu suchen. Würde der Vermieter die Versicherung abschließen, hätte der Mieter auf den Preis des Versicherungsschutzes, den er aufgrund der Kostenumlage ja letztlich zahlt, dagegen keinerlei Einfluss.

Der Nichtabschluss des Versicherungsvertrages ist kausal für den vorliegenden Schaden geworden. Das Vertretenmüssen wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet.

Der Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ergibt sich als Schadensersatz gemäß §§ 280, 249 BGB. Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO.

Streitwert: bis 20.05.2015 : 2624,53 €

danach: 2749,80 €

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Wuppertal zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Wuppertal durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Henrich