Amtsgericht Remscheid, 7 C 178/17

Tatbestand:

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigentumsanlage. Dabei handelt es sich um 108 Wohnungseigentumseinheiten, die reihenhausartig ineinander verschachtelt und zum Teil höhenversetzt in zehn verschiedenen Blöcken Mitte der 1960er Jahre errichtet wurden. Alle Gebäude sind mit Flachdächern ausgestaltet. Aus diversen Verfahren ist gerichtsbekannt, dass es an vielen Gebäuden Undichtigkeiten gibt, die auf einen Instandsetzungsstau zurückzuführen sind. Bereits die frühere Verwalterin der WEG, die H ließ diverse Sachverständigengutachten einholen, die sowohl großflächigen generellen Sanierungsbedarf als auch punktuell dringenden Sanierungsbedarf bestätigten. In der Vergangenheit wurden immer wieder punktuelle Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, jeweils dort wo es besonders dringend war.

Noch unter der früheren Verwalterin wurde für die Eigentümergemeinschaft das Gutachten des Sachverständigen für Dach-, Wand- und Abdichtungstechnik Herrn K vom 19.09.2011 eingeholt, welches als Anlage B10 (Blatt 392 ff. d. GA) überreicht wurde und auf das ausdrücklich Bezug genommen wird. Er kam zu dem Ergebnis, dass im Grunde genommen sämtliche Flachdächer teilweise mehr, teilweise weniger dringlich saniert werden müssen, weil insbesondere sämtliche Dachabdichtungen in unterschiedlichen Qualitäten und Detaillierungen durchgeführt worden waren. So wurden unterschiedliche Dachbahnen aus unterschiedlichen Materialien verwendet, die zum Teil nicht zusammenpassten. Dachrandanschlüsse waren teilweise erneuert, teilweise auch nur überklebt. Insgesamt bewertete er die Zustände der jeweiligen Abdichtungen und stellte zum Teil fest, dass die Unterkonstruktionen, die nur stichprobenartig untersucht werden konnten, zum Teil so verrottet waren, dass sie nicht mehr tragfähig waren. Darüber hinaus waren die bereits seit 1984 geltenden Vorschriften zur Wärmedämmung von Dachflächen durchgängig nicht eingehalten. Er kam zu dem Ergebnis, dass für die Häuser ein Gesamtsanierungskonzept erstellt werden müsse, da die vorhandenen Holzunterkonstruktionen aufgrund ihrer fehlenden Wärmedämmung und Dampfsperre anfällig seien für Kondensatschäden, die einen Fäulnisprozess des Holzes vorantreiben und somit die Konstruktion komplett zerstören würden. Sodann beurteilte er den jeweiligen Sanierungsbedarf für die einzelnen Häuser nach drei Kategorien, wobei Zustand 1 bedeutet: „Neuwertig, funktionsfähig, Lebensdauer mehr als 10 Jahre“, Zustand 2: „Altersgerecht, Lebensdauer 5 - 10 Jahre“ und Zustand 3: „Sanierungsbedürftig“. Für den hier streitgegenständlichen Block, bestehend aus den Häusern M (nur gerade Hausnummern) und N (nur ungerade Hausnummern) ermittelte er durchgängig eine allgemeine Dachsituation im Bereich von 2 - 3 und eine Anschlusssituation überwiegend in der Beurteilungskategorie 3, d. h. sanierungsbedürftig.

Im Jahr 2015 wurde sodann die vordringlich erforderliche Erneuerung der Flachdächer des Blocks 2 M Straße beschlossen und durchgeführt. Dabei konnte eine in Teilen vollständig zerstörte Dachkonstruktion freigelegt werden. Insoweit wird auf die Bilder 21 und 22 des Untersuchungsberichtes des Sachverständigen Dipl.-Ing. P vom 05.08.2017 (Anlage B4, Blatt 178 ff., 200 GA) verwiesen.

In der Eigentümerversammlung vom 06.10.2016 (Protokoll Anlage B3, Blatt 157 ff. d. GA) wurde unter Tagesordnungspunkt 7 über die Sanierung der hier streitgegenständlichen Dachflächen M Straße und N Straße beraten. Die Eigentümergemeinschaft beschloss sodann unter TOP 7.1 die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu beauftragen, für die Aufnahme eines gemeinschaftlichen Darlehens sowie für andere Finanzierungsmöglichkeiten der Sonderumlage Beschlüsse vorzuformulieren und vorzubereiten, die sodann den Eigentümern zugestellt und in der folgenden Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt werden sollten. Darüber hinaus beschloss die Eigentümergemeinschaft unter TOP 7.2, das Ingenieurbüro P aus S zu beauftragen, alle 108 Häuser zu begehen und den gesamten Instandsetzungsbedarf aufzunehmen. Unter Tagesordnungspunkt 8 wurden sodann einzelne Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten zur Beseitigung anderer diverser, akuter Feuchtigkeitsschäden in verschiedenen Häusern als Einzelmaßnahmen mit einem Gesamtvolumen von 305.000,00 € beschlossen.

Der Sachverständige Dipl. Ing. P legte sodann seinen Untersuchungsbericht vom 05.08.2017 (Anlage B4, Blatt 178 ff.GA) vor über die in Augenscheinnahme der Bauteilschäden sämtlicher Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darin nahm er eine Eingrenzung der Schadensursachen vor, arbeitete Instandsetzungsmöglichkeiten aus, nahm eine Grobkostenschätzung sowie eine Festlegung der Instandsetzungsprioritäten vor. Für das Ergebnis wird auf den vorgenannten Untersuchungsbericht ausdrücklich Bezug genommen. Er kam zu dem Ergebnis, dass für die meisten Gebäude eine Erneuerung der Flachdächer, die Abdichtung der Terrassen sowie des erdberührenden Außenmauerwerks diverser Gebäudeteile sowie eine Sanierung der Fassaden erforderlich ist. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten den jeweiligen Bedarf für jedes einzelne Haus erläutert und ermittelt, eine Priorität angegeben und die voraussichtlichen Kosten aufgezeigt. Für ihn steht die Dachsanierung generell an erster Stelle.

Der Sachverständige hat sodann hinsichtlich der Prioritäten für die Dachinstandsetzung auf das Gutachten des Sachverständigen K zurückgegriffen. Er erachtet allerdings dessen Einschätzung als zu positiv, selbst unter Berücksichtigung dessen, dass die Begehung des Sachverständigen K bereits 5 - 6 Jahre zurücklag. Insgesamt kommt der Sachverständige in seinem Untersuchungsbericht zu dem Ergebnis, dass die meisten Dachflächen instandsetzungsdringlich sind, mit einzelnen Ausnahmen. Er stellt jedoch ebenfalls fest, dass sehr viele der Dachflächen zusammenhängend erstellt sind und auch zusammenhängend, d.h. häuserblockweise instandgesetzt werden sollten. Für den hier streitgegenständlichen Block M Straße Ober- und Mittelhaus (Nr. 5.23 auf Seite 41 des Gutachtens) bewertet der Sachverständige den Instandsetzungsbedarf für die Dachflächen mit der Priorität „1a“, d. h. mit der höchsten Dringlichkeit. Für die Dachflächen desselben Blocks N Straße, genannt unter Nr. 5.3.3, Seite 42 des Gutachtens) ordnet der Sachverständige die Priorität mit „1b“ ein.

In der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich unter Nr. II § 1 (2) die Klausel, dass die Einberufung zur Eigentümerversammlung schriftlich und in der Regel mit einer Frist von 1 Woche zu erfolgen hat, wo Ort, Zeit und Gegenstand der Versammlung angegeben werden müssen. „Für die Ordnungsgemäßheit der Einberufung genügt die Absendung an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Anschrift.“ Unter § 1 (3) ist geregelt, dass eine Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile vertreten sind und unter (6) ist das Kopfprinzip geregelt, wonach jeder Eigentümer eine Stimme hat, auch wenn er mehrere Miteigentumsanteile in seiner Hand vereinigt. Bei der Feststellung der Mehrheitsverhältnisse werden nur die Stimmen der anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümer gerechnet. Für die weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird auf die Anlage B9, Blatt 387 ff. d. GA verwiesen.

Die 108 Wohnungseigentumseinheiten werden von insgesamt 102 verschiedenen Wohnungseigentümern gehalten.

Die Beklagten behaupten, die Verwalterin habe unter Beifügung derjenigen Anlagen, die Anlage B1 (Blatt 108 ff. d. GA) bildet, insbesondere unter Beifügung der dortigen Tagesordnung, der Formulierungsvorschläge zur Eigentümerversammlung, der Tabelle über das Ergebnis der Ausschreibung betreffend die Dachdeckerarbeiten durch die Firma M, die Firma E Bedachungen e.K. sowie die Fa. B & T GmbH, des Prospekts der X Bank AG „WEG-Finanzierung leicht gemacht“, des Angebots der X Bank vom 01.09.2016 sowie dem Anschreiben der Verwalterin vom 06.10.2017 (Blatt 142 f. d. GA) nebst Vordruck „Vertretungsvollmacht“ eingeladen.

Über den Ablauf der Versammlung vom 23.10.2017 verhält sich das Protokoll, welches Anlage B2 (Blatt 145 ff. d. GA) bildet und auf das ausdrücklich Bezug genommen wird. Unter Beschluss 2.1 hat die Eigentümergemeinschaft im Wesentlichen beschlossen, die Verwaltung zu ermächtigen, die Firma Dachdeckerei und Bauklempnerei L GmbH aus S auf der Grundlage des Angebots vom 30.04.2016 … mit den dort näher beschriebenen Arbeiten zur Erneuerung der Abdichtung der Flachdächer der Gebäude M Straße und N Straße zu beauftragen. Gleichartiges wurde beschlossen für die Beauftragung von Nebenarbeiten zur Instandsetzung bisher noch nicht bekannter Schäden am Dachaufbau, durch die Firma Holzbau C in X und für die Beauftragung der erforderlichen Gestellung der Arbeitsgerüste durch die Firma Gerüstbau X aus I. Für die Einzelheiten wird auf das vorgenannte Protokoll Bezug genommen.

Unter TOP 2.2.1 hat die Eigentümergemeinschaft im Wesentlichen beschlossen, die Verwaltung zu ermächtigen, Herrn Dipl.-Ing. P aus S … mit den Arbeiten der Begleitung, Bauüberwachung und förmlichen Abnahme der vorbeschlossenen Baumaßnahme nebst Leistungen als Energieberater nach den Richtlinien der KfW zu beauftragen.

Mit dem vorliegend nicht angefochtenen Beschluss unter TOP 2.2.3 hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, dass die Durchführung der vorstehend beschlossenen Maßnahmen unter den Vorbehalten steht, dass

a) die zu beschließenden Sonderumlagen vollständig auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft eingezahlt sind,

b) soweit die Finanzierung der vorbeschlossenen Maßnahmen ganz oder teilweise durch die Aufnahme eines Darlehens der WEG erfolgen soll, wird die Verwalterin angewiesen, die vorbezeichneten Beschlüsse erst auszuführen, wenn … eine schriftliche rechtsverbindliche Darlehenszusage vorliegt und

c) die Durchführung erst auszuführen, wenn durch telefonische Nachfrage beim zuständigen Gericht geklärt ist, dass binnen der Beschlussanfechtungsfrist keine Klage gegen die Beschlüsse zu TOP 2.2 anhängig ist.

Mit dem ebenfalls nicht angefochtenen Beschluss unter TOP 2.3.1 hat die Eigentümerversammlung beschlossen, zur Finanzierung der vorbeschlossenen Maßnahmen nicht auf den derzeitigen Bestand der Instandhaltungsrückstellung in Höhe von rund 250.000,00 € zurückzugreifen.

Unter TOP 2.3.4.1 hat die Versammlung sodann beschlossen, zur Finanzierung der vorbezeichneten Maßnahmen, deren Gesamtkosten mit derzeit 750.000,00 € veranschlagt werden, die Erhebung einer zum Ablauf des 01.02.2018 fälligen Sonderumlage in Höhe von insgesamt 750.000,00 € zu finanzieren.

Unter 2.3.4.2 (nicht angefochten) hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, dass jeder einzelne Wohnungseigentümer berechtigt ist, die beschlossene anteilige Sonderumlage aus eigenen Mitteln aufzubringen, sofern eine entsprechende unwiderrufliche Erklärung der Verwaltung bis zum 31.12.2017 schriftlich zugeht. In diesem Falle nimmt der betreffende (selbst finanzierende) Wohnungseigentümer im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer nicht an der Darlehensaufnahme teil und seine anteilige Sonderumlage ist zum angegebenen Fälligkeitszeitpunkt zu zahlen. Soweit nach den vorstehenden Maßgaben keine Zahlung durch den jeweiligen Eigentümer auf die Sonderumlage erfolgt, hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, nach den folgenden Maßnahmen durch die Aufnahme eines Darlehens durch die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Zahlung zu ersetzen. Der Betrag des aufzunehmenden Darlehens ermäßigt sich im Außenverhältnis zum Darlehensnehmer um die anteiligen Beträge der eingezahlten, selbst finanzierten Sonderumlage.

Unter 2.3.4.3 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft sodann beschlossen, zur Finanzierung der vorbeschlossenen Maßnahmen mit Gesamtkosten, die derzeit mit 750.000,00 € veranschlagt werden abzüglich der zum Stichtag eingezahlten Sonderumlagen, ein öffentlich gefördertes Bankdarlehen zu den Konditionen des KfW-Programms 152 über die Volksbank T mit einer Laufzeit von 10 Jahren … aufzunehmen.

Der Beschluss zu TOP 2.3.4.4 beinhaltet die Ermächtigung der Verwaltung, den Darlehensvertrag gemäß dem Inhalt der Beschlussfassung zu TOP 2.3.4.3 abzuschließen und unter 2.3.4.5 hat die Eigentümerversammlung beschlossen, der Verwaltung zur Abgeltung des überobligatorischen Zeit- und Arbeitsaufwandes im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Umsetzung der gefassten Beschlüsse zur Darlehensfinanzierung eine nach Fertigstellung der Gesamtmaßnahme fällige Sondervergütung in Höhe von 1.190,00 € brutto zu gewähren.

Die Kläger behaupten, sie seien nicht zur außerordentlichen Eigentümerversammlung am 23.10.2017 eingeladen worden. Sie bestreiten auch, dass die Einladung an die Kläger versandt wurde. Die Kläger bestreiten ferner, dass die geschlossenen Beschlüsse bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt wurden.

Sodann sind sie der Auffassung, die beschlossene Sonderumlage in Höhe von 750.000,00 € sei um 66.472,55 € zu hoch, da die Beklagten selber von folgenden Kosten ausgehen:

Modernisierung der Dachflächen 584.622,45 €Gerüstmiete 58.905,00 €Honorar Dipl.-Ing. P 40.000,00 €Gesamtbetrag 683.527,45 €

Das Vorgenannte würde auch unter dem Gesichtspunkt gelten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft davon ausgeht, dass unvorhergesehene Nebenarbeiten entstehen könnten, mit denen die Firma Holzbau C beauftragt werden sollte, die im Rahmen der Arbeiten für den mittleren Häuserblock Kosten in Höhe von rund 22.500,00 € verursacht hätten.

Sodann hätten die Wohnungseigentümer nicht ermessen können, über was sie entscheiden. Insbesondere hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft gerade nicht beschlossen, eine Maßnahme durchzuführen. Ein entsprechender Beschluss hätte lauten müssen, die Flachdächer der Gebäude … „zu erneuern“. Stattdessen sei lediglich beschlossen worden, die Verwaltung zu ermächtigten, die dort genannten Firmen zu beauftragen.

Die Beauftragung des Herrn Dipl.-Ing. P unter TOP 2.2.1 hätte ohne eine Ausschreibung bzw. ein weiteres Angebot oder zumindest die Vorlage von Referenzen nicht erfolgen dürfen, da sie Kosten in Höhe von 40.000,00 € verursacht. Es könne aus den vorliegenden Informationen nicht erkannt werden, dass der zu beauftragende Dipl.-Ing. P die erforderlichen Kenntnisse zur Durchführung der Arbeiten hat. Im Übrigen sei keine Baumaßnahme auf der Eigentümerversammlung vom 23.10.2017 beschlossen worden, so dass eine begleitende Tätigkeit des Herrn P nicht nötig sei.

Außerdem behaupten die Kläger, an den streitgegenständlichen Flachdächern lägen keine Beschädigungen vor. Insbesondere sei das, was da beschlossen worden sei, keine modernisierende Instandsetzung, sondern es würde sich um reine Modernisierungsmaßnahmen handeln, die eine 3/4-Mehrheit aller stimmberechtigten Mitglieder voraussetzen würde.

Die Eigentümer wüssten auch gar nicht, worüber sie entschieden hätten, insbesondere was konkret gemacht werden sollte, ob zum Beispiel eine energetische Dämmung oder die Anbringung einer Innendämmung.

Erstmalig mit Schriftsatz vom 13.03.2018 rügt die Beklagte, aus den Beschlüssen wäre auch nicht ersichtlich, welche Häuser konkret saniert werden sollten. Ob insbesondere immer nur die Häuser mit den jeweiligen geraden bzw. ungeraden Hausnummern gemeint seien, die einen Block bilden würden und hinsichtlich des Objekts N Straße hätte der Sachverständige überhaupt keine Feststellungen getroffen.

Schließlich würde die Darlehensaufnahme nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Wegen des damit verbundenen nahezu unbegrenzten Haftungsrisikos jedes einzelnen Wohnungseigentümers wäre eine solche Darlehensaufnahme nur unter äußerster Dringlichkeit angebracht. Eine solche würde nicht vorliegen. Außerdem hätte zunächst die Rücklage von 250.000,00 € genutzt werden müssen, bevor ein Betrag kreditiert wird.

Sie bemängeln eine Laufzeit des Darlehens von 10 Jahren, die letztlich dazu führe, dass sich die Maßnahmen erst nach Ablauf von 10 Jahren rentieren würden.

Die Kläger sind der Auffassung, man hätte für den Finanzbedarf zunächst die vorhandene Rücklage in Höhe von 250.000,00 € nutzen müssen. Darüber hinaus sei ein Ansparen der benötigten Instandhaltungsrücklage möglich. Die jeweiligen Anteile von 5.625,00 bis 8.055,00 € je Einheit würden die einzelnen Eigentümer nicht übermäßig belasten. Sie bemängeln, dass den Eigentümern zur Eigentümerversammlung keinerlei Vergleichsangebote zu denjenigen, deren Auftrag beschlossen wurde, vorlagen.

Die Kläger rügen ferner, die Kosten der beschlossenen Dachsanierung hätten gemäß § 16 Abs. 4 WEG nur den jeweils betroffenen Wohnungseigentümern auferlegt werden müssen.

Die Kläger beantragen,

die auf der Eigentümerversammlung vom 23.10.2017 der Wohnungseigentümergemeinschaft M Straße, N Straße, T Straße gefassten Beschlüsse zu TOP 2.1., 2.2.1, 2.3.4.1, 2.3.4.3, 2.3.4.4 und 2.3.4.5 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, das Einladungsschreiben vom 06.10.2017 wäre in der dort sichtbaren Form an die Kläger nebst den Anlagen, die Anlage B1 (Blatt 108 ff. d. GA) bilden, an die Kläger unter der Adresse N in 42xxx S versandt worden.

Sie behaupten, die streitgegenständlichen Dachflächen seien dringend sanierungsbedürftig und berufen sich insoweit auf das oben bereits genannte Gutachten des Sachverständigen K sowie den Untersuchungsbericht des Dipl.-Ing. P vom 05.08.2017. Sie verweisen darauf, dass insbesondere für das streitgegenständlich Objekt von dem Sachverständigen P eine hohe Priorität festgestellt wurde und dass die nächste Priorität für den nächsten Häuserblock M Straße und N Straße bestehen würde. Sie hätten sich an der Prioritätenliste des Sachverständigen orientiert.

Die Aufnahme des Darlehens sei nicht zu beanstanden. Im Übrigen seien die Kläger mit ihren Einwendungen gegen die Darlehensaufnahme ausgeschlossen, da der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2.3.4.2 nicht angegriffen wurde und bestandskräftig sei. Auch sei es nicht zu beanstanden, dass die Eigentümergemeinschaft für die Finanzierung der Bauarbeiten nicht auf die existierende Instandhaltungsrücklage zurückgreifen würde, weil auch dieses zu TOP 2.3.1 bestandskräftig beschlossen wurde.

Zu den angeblich fehlenden Vergleichsangeboten weisen die Beklagten darauf hin, dass auf der Grundlage der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 06.10.2016 durch den Dipl.-Ing. P eine Ausschreibung für die vorzunehmenden Arbeiten erarbeitet und durchgeführt wurde. Das Ergebnis der Ausschreibung wurde den Eigentümern zusammen mit der Einladung in listenform zum Preisvergleich übersandt.

Zum Umfang der beschlossenen Sonderumlage in Höhe von insgesamt 750.000,00 € weisen die Beklagten darauf hin, dass in der Berechnung der Kläger die Kosten für rund 22.500,00 € für die voraussichtlich anfallenden Holzarbeiten, die durch die Firma C durchgeführt werden sollen, fehlen, so dass sich der Gesamtkostenaufwand vorläufig auf 706.027,45 € berechnet. Da jedoch bei den bereits im Jahr 2016 durchgeführten Dachsanierungsarbeiten des mittleren Blocks sich herausstellte, dass die Unterkonstruktion weitgehend marode war und ersetzt werden musste, sei der vorgenommene Sicherheitszuschlag von lediglich 6 % der angenommenen Kosten für etwaige Zusatzkosten nicht zu beanstanden. Der Nichtzugriff auf die vorhandene Instandhaltungsrücklage von rund 250.000,00 € sei damit zu rechtfertigen, dass es sich insoweit um die „eiserne Reserve“ der Eigentümergemeinschaft handele, die angesichts des Zustandes der Häuser und des Weiteren Instandsetzungsbedarf nicht außer Verhältnis sei.

Die Anfechtung der Beschlüsse zur Darlehensaufnahme sei irrrelevant, da der zu TOP 2.3.4.2 gefasste Beschluss in Ermangelung einer Anfechtung bestandskräftig sei. Im Übrigen seien die auszuführenden Arbeiten dringlich, so dass die Darlehensaufnahme auch gerechtfertigt sei. Die Aufschiebung der beschlossenen Maßnahme über Jahre hinweg, bis durch eine Ansparung über ausreichende Mittel zur Instandhaltungsrückstellung angespart seien, sei aufgrund der Dringlichkeit der Maßnahme nicht angezeigt. Im Übrigen unterscheide sich das Haftungsrisiko bei einer Darlehensaufnahme einerseits und der Ausführung der Maßnahme ohne Darlehen nicht, da für Zahlungsausfälle der übrigen Miteigentümer ohnehin die Eigentümer haften.

Für die weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 25.04.2018 (Blatt 418 d. GA). Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 19.07.2018 (Blatt 491 ff. d. GA).

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist teilweise begründet.

Zunächst ist festzustellen, dass die angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.10.2017 nicht aus formalen Gründen aufzuheben sind.

Ohne Erfolg behaupten die Kläger, zur Eigentümerversammlung am 23.10.2017 nicht ordnungsgemäß eingeladen worden zu sein. Insoweit kann dahinstehen, ob die Kläger tatsächlich das Einladungsschreiben der Verwalterin vom 06.10.2017 nebst der Anlagen, die als Anlage B1 überreicht würden, erhalten haben oder nicht. Ausweislich der im Tatbestand näher zitierten Vorschriften der Teilungserklärung, insbesondere Nr. II § 1 (2) 2. Satz genügt für die Ordnungsgemäßheit der Einberufung der Eigentümerversammlung die Absendung an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Anschrift des jeweiligen Eigentümers. Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft, die Firma C GmbH in Form ihrer Mitarbeiterin, der Zeugin I, das Einladungsschreiben vom 06.10.2017 (Blatt 142 f. d. GA) als Serienbrief erstellt und mitsamt den Anlagen, die als Anlage B1 zur Akte gereicht wurden, an die insgesamt 102 verschiedenen Wohnungseigentumsparteien versendet hat, wobei im Falle eines gemeinschaftlichen Wohnungseigentums, wie im Fall der Kläger, ein Brief an beide gemeinschaftlich versandt wurde. Die Zeugin I hat plastisch und anschaulich detailliert geschildert, wie sie den Serienbrief erstellt und die Datei mit den 102 Serienbriefen nebst Anlagen elektronisch an die Deutsche Post AG übermittelt hat zum dortigen Ausdruck, Kuvertieren und Frankieren sowie Aufgabe zum Postversand. Die Angaben der Zeugin sind glaubhaft. Insbesondere hat sie sich vergewissert, dass auch der an die Kläger adressierte Brief unter den Dateien war. Anhaltspunkt, die Anlass geben zu Zweifeln an der Glaubwürdigkeit der Zeugin, sind nicht ersichtlich. Insoweit ist es insbesondere nicht ausreichend, dass sie als Mitarbeiterin der Verwaltungsfirma bei der Verwaltung beschäftigt ist.

Nach Auffassung des Gerichts genügt auch diese elektronische Versendung der Dateien zur weiteren Aufgabe zur Post den Anforderungen der ordnungsgemäßen Versendung der Einladung und insbesondere ist nicht ersichtlich, dass ein Ausdrucken des Serienbriefes nebst Ausdrucken der Anlagen sowie Kuvertierung im Hause der Verwalterin irgendwelche Vorteile gegenüber dem gewählten Versand in sich bergen würde.

Des Weiteren verfängt der Einwand der Klägerseite nicht, die auf der Versammlung vom 23.10.2017 geschlossenen Beschlüsse seien nicht bereits in der Einladung ausreichend angekündigt worden. Insoweit genügen die Ausführungen zu Punkt 2 der Tagesordnung (Blatt 108 d. GA) den diesbezüglichen Anforderungen. Insbesondere waren dem Einladungsschreiben beigefügt die von den jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten erarbeiteten Formulierungsvorschläge mitsamt den umfangreichen dortigen Erläuterungen zu den rechtlichen Auswirkungen. Diese wurden ergänzt durch den Prospekt der X Bank AG „WEG Finanzierung leicht gemacht“ sowie dem beigefügten konkreten Angebot einer WEG Finanzierung der X Bank vom 01.09.2016. Insoweit bleibt offen, welche Erläuterungen den jeweiligen Wohnungseigentümern zur Vorbereitung der Teilnahme an der Eigentümerversammlung vom 23.10.2017 gefehlt hätten. Außerdem war ebenfalls beigefügt die Tabelle über die zusammenfassenden Ergebnisse der Ausschreibung der drei beteiligten Firmen, der Firma L, der Firma E Bedachungen e.K. sowie der Firma B GmbH.

Zu den einzelnen angefochtenen Beschlüssen gilt Folgendes:

Die Klage ist unbegründet, soweit die Kläger zu TOP 2.1 angreifen. Hierzu wenden die Kläger zunächst ein, zu diesem Tagesordnungspunkt sei keinesfalls die gewollte Sanierung der Flachdächer des Wohnungsblocks M Straße (nur gerade Hausnummern) sowie N Straße beschlossen worden.

Soweit im Protokoll zu lesen ist „M Straße und N Straße“, ist es zutreffend, dass im gesamten Protokoll anstelle von „N Straße … - 37“ „N Straße … - 39“ aufgeführt wird. Dabei handelt es sich indessen um eine offensichtliche Falschbezeichnung. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass es das Haus N Straße 39 überhaupt nicht gibt. Zum anderen wird in den unter 2.1 genannten Beschlüssen ausdrücklich Bezug genommen auf das als Anlage zum Protokoll genommene Angebot der Firma M vom 30.04.2016. Dieses wurde von den Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung am 21.06.2018 überreicht und als Anlage 1 zum Sitzungsprotokoll genommen. Konkret handelt es sich bei dem Angebot um die ursprüngliche, gedruckte Ausschreibung, in die die Firma M handschriftlich zu den jeweiligen Leistungen und zur Gesamtleistung ihre Preise per Hand eingesetzt hat. Dabei ergibt sich aus der Seite 3 des Leistungsverzeichnisses in der Baubeschreibung ausdrücklich, dass es sich bei den Gebäuden M Straße und N Straße … - 37 um in Terrassen- und Reihenbauweise errichtete Wohngebäude handelt, wobei die Dächer auf zwei verschiedenen Ebenen erstellt sind. Dabei ist jedem, der sich mit den Örtlichkeiten auseinandersetzt, insbesondere auch mit den beiden vorgelegten Gutachten der Sachverständigen K und P sowie aus Google Maps zu ersehen, sofort erkennt, dass es sich bei den genannten Gebäuden jeweils nur um die geraden Hausnummern der M Straße und die ungeraden der N Straße handelt, da nur diese Häuser insgesamt einen Wohnblock bilden, für den es logischerweise sinnvoll und günstiger ist, die Flachdächer dieses Blocks in einem Arbeitsschritt zu sanieren. Die zwischen den jeweiligen Hausnummern liegenden anderen Hausnummern der jeweiligen Straße gibt es entweder nicht oder sie gehören nicht zur diesbezüglichen Wohnungseigentumsanlage (so für die ungeraden Hausnummern der M Straße) oder aber sie liegen zumindest auf der anderen Straßenseite und sind zudem auch noch auf verschiedene Häuserblöcke verteilt, so die Hausnummern N Straße 28 - 30, die zu den auf der Skizze des Untersuchungsberichts des Sachverständigen P auf Seite 4 (Blatt 181 d. GA) von links oben nach rechts unten durchnummerierten Blöcken im Block Nr. 6 liegt (N Straße 24 - 30) und zum Teil im Block Nr. 5 (N Straße 12 - 22 und 32 - 42).

Es hätte zwar der Klarstellung gedient, konkret aufzulisten, dass von der M Straße nur die geraden Hausnummern gemeint sind und für die N Straße nur die ungeraden, allerdings ist diese Ungenauigkeit letztlich irrrelevant. Darüber hinaus ist dieser Einwand unbeachtlich, denn die Kläger haben diesen Aspekt erst nach Ablauf der Klagebegründungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gerügt.

Ohne Erfolg wenden die Kläger ein, mit den Beschlüssen zu 2.1 hätte die Eigentümergemeinschaft keineswegs die Sanierung der betreffenden Dächer beschlossen. Es gäbe also gar keine Maßnahme, die zu finanzieren bzw. deren Ausführung zu begleiten sei. Ein entsprechender Beschluss hätte lauten müssen, die Flachdächer der Gebäude … „zu erneuern“. Stattdessen sei lediglich beschlossen worden, die Verwaltung zu ermächtigten, die dort genannten Firmen zu beauftragen.

Ein derartiger Formulierungszwang besteht indessen nicht. Vielmehr ergibt sich aus der gewählten Formulierung die Intention der Eigentümergemeinschaft, die streitgegenständlichen Dächer erneuern zu lassen: „Die Eigentümerversammlung beschließt, die Verwaltung zu ermächtigen … die Firma M auf der Grundlage des Angebots vom mit der Ausführung der im oben genannten Angebot nebst Leistungsverzeichnis in Verbindung mit den Ausschreibungsunterlagen … näher beschriebenen Arbeiten zur Erneuerung der Abdichtung der Flachdächer am Gebäude usw. zu beauftragen.“ Damit ist das vorgenannte Angebot nebst Leistungsverzeichnis, auf das das Angebot der Firma M ja aufgesetzt ist, detailliert beschrieben. Wenn sodann die Eigentümerversammlung beschließt, die Verwaltung zu ermächtigen, diesen Auftrag zu erteilen, besteht kein Zweifel daran, dass die Eigentümerversammlung beschlossen hat, die in dem Angebot näher beschriebenen Arbeiten ausführen zu lassen.

Auch der weitere Teilbeschluss betreffend die Nebenarbeiten, die für die Instandsetzung bisher noch nicht bekannter Schäden am Dachaufbau erforderlich sind, wird die Verwalterin ermächtigt, namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma Holzbau C … zu beauftragen. Die Abrechnung erfolgt im Stundennachweis zu … €. Im Rahmen der Arbeiten am mittleren Häuserblock sind Kosten in Höhe von ca. 22.500,00 € entstanden, allerdings waren hier weniger Dächer zu sanieren.“ ist nach Auffassung des Gerichts verständlich und klar umrissen. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass bei der im Jahr 2016 durchgeführten Sanierung des mittleren Häuserblocks sich herausgestellt hatte, dass der Holzunterbau der Dächer weitgehend marode war, wie dieses im Übrigen auch durch die Ausführungen des Sachverständigen P in seinem Untersuchungsbericht unter Punkt 3.4 Seite 23 f. (Blatt 200 f. d. GA) ausgeführt und insbesondere durch die Bilder 21 und 22 zu diesem Untersuchungsbericht deutlich dokumentiert worden ist. Es liegt auf der Hand, dass der konkrete Umfang dieser Arbeiten im Vorhinein nicht genauer abgesehen werden kann, diese Arbeiten insbesondere auch nicht einer Ausschreibung zugänglich waren, da dafür zunächst die Entfernung der eigentlichen Dachoberfläche erforderlich ist. Wenn diese indessen abgenommen ist, besteht ein derartiger zeitlicher Druck, dass dann nicht erst angefangen werden kann, den genauen Umfang der Arbeiten zu ermitteln und diesbezüglich eine Ausschreibung oder Vergleichsangebote einzuholen.

Das Vorgenannte gilt entsprechend für den Teilbeschluss betreffend die Beauftragung der Firma Gerüstbau X über die Gestellung der erforderlichen Arbeitsgerüste.

Nachdem der Beschluss inhaltlich hinreichend klar ist, kann auch nicht festgestellt werden, dass er aus sonstigem Grunde rechtswidrig und aufzuheben wäre.

Der Beschluss ist von der Eigentümerversammlung am 23.10.2017 mit der erforderlichen Mehrheit getroffen worden. Hierzu ist zunächst festzustellen, dass die Versammlung nach Nr. II § 1 (3) beschlussfähig war, da mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile anwesend bzw. ordnungsgemäß vertreten waren, nämlich 652,87/1.000 Anteile.

Der Beschluss ist dabei mit 52 Ja-Stimmen angenommen worden. Auch die Stimmberechnung ist zutreffend erfolgt. Insbesondere ist berücksichtigt worden, dass gemäß Nr. II § 1 (6) jeder Wohnungseigentümer nur 1 Stimme hat, auch wenn er mehrere Miteigentumsanteile in seiner Hand vereinigt. Ausweislich des Protokolls sind zutreffend 107 Stimmrechte für 108 Wohnungseinheiten zugrunde gelegt worden.

Dieser Beschluss durfte sodann auch mit einfacher Mehrheit getroffen werden. Die Eigentümergemeinschaft hat nämlich beschlossen, dass eine Instandsetzung der Flachdächer in der Art und Weise erfolgen soll, wie dies der Sachverständige P in seinem vorbezeichneten Untersuchungsbericht im Einzelnen ausgeführt hat und wie sich das in dem Leistungsverzeichnis wiederspiegelt.

Dabei handelt es sich um eine Instandsetzung, allenfalls eine modernisierende Instandsetzung. Für die Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Untersuchungsbericht des Dipl.-Ing. P ab Seite 32 (Blatt 209 ff. d. GA). Insbesondere ist mit der Skizze 5 der eigentliche Dachaufbau erläutert. Auch setzt sich der Sachverständige mit den verschiedenen zur Verfügung stehenden Materialien auseinander. Dabei sollen insbesondere diejenigen Schwächen beseitigt werden, die bereits in dem Gutachten des Sachverständigen K vom 19.09.2011 (Blatt 392 ff. d. GA, insbesondere 396 f.) aufgeführt sind. Dazu gehört auch, dass die Sanierungsarbeiten nunmehr unter Beachtung der aktuell geltenden Vorschriften für den Wärmeschutz (früher Wärmeschutzverordnung, mittlerweile Energiesparverordnung) auszuführen sind, was bisher nicht der Fall war.

Die beschlossenen Maßnahmen sind als Instandsetzung/Instandhaltung, allenfalls als modernisierende Instandsetzung/Instandhaltung zu bewerten. Es geht um die Erhaltung der Flachdächer bzw. Wiederherstellung des früheren Zustandes, allerdings mit der Änderung, dass nunmehr eine ordnungsgemäße Dämmung eingebaut wird und dass einheitliche Materialien und Abdichtungen gewählt werden, insbesondere kein Gemisch mehr aus bitumösen und hochpolymeren Abdichtungsbahnen aus Folie, sondern einheitlich bitumöse Abdichtungsbahnen aufgrund der längeren Haltbarkeit. Diese Mängel hatte bereits der Sachverständige K in seinem Gutachten aufgezeigt. Soweit nunmehr erstmalig eine Dämmung ausgeführt wird, die seit 1984 den gesetzlichen Vorschriften entspricht, handelt es sich zwar um eine Modernisierung, wobei der Schwerpunkt gleichwohl auf der Instandsetzung bzw. Instandhaltung liegt. Die Situation ist vergleichbar, wenn bei einem vergleichbar alten Haus anstatt der ursprünglich vorhandenen Fenster mit Einfachverglasung nunmehr solche mit Doppelverglasung eingebaut werden. Insoweit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Instandsetzung nicht darauf beschränkt, lediglich den alten Zustand wiederherzustellen, der bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage in den 60er Jahren bestand bzw. geplant aber nicht ausgeführt war. Als modernisierende Instandsetzung ist die Maßnahme zulässig, wenn diese eine bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung als der ursprüngliche Zustand darstellt und insbesondere dem derzeitigen Stand der Technik Rechnung trägt. Entscheidend ist insoweit die Funktionsfähigkeit des jetzigen Zustands sowie das Kosten-Nutzen-Verhältnis, gemessen am aktuellen Stand der Wohnverhältnisse. Jeder vernünftige, verantwortungsbewusste und wirtschaftlich denkende Mensch würde heute selbstverständlich bei der Instandsetzung des Daches die für dieses Objekt geltenden Wärmedämmungsvorschriften beachten. Ein solches Vorgehen ist gleichwohl eine Instandhaltung und nicht eine Modernisierung, für die eine qualifizierte Mehrheit erforderlich wäre.

Soweit die Kläger einwenden, die Eigentümer hätten nicht gewusst, worüber sie entscheiden bzw. was konkret gemacht werden soll, insbesondere ob eine Innendämmung angebracht werden soll oder eine energetische Dämmung, wird darauf hingewiesen, dass sich mit diesen Fragen der Sachverständige P lediglich zum Thema der Abdichtung der erdberührenden Außenwände gegen das Erdreich ab 4.1 seines Gutachtens, Blatt 26 ff. d. GA, auseinandersetzt. Das betrifft aber gerade nicht die hier streitgegenständliche Sanierung der Dachflächen. Insoweit setzt sich der Sachverständige mit verschiedenen Dämmstoffen in seinem Untersuchungsbericht auseinander (Seite 33 f.) und schlägt Polystyrol als preisgünstigen und relativ spannungsfreien Dämmstoff vor, während Polyurethandämmstoffe deutlich spannungsintensiver sind und teilweise eher zur Verformung auch ohne den Eintrag von Feuchtigkeit neigen, während die Ausführung mit Dämmung aus Mineralwolle kostenintensiv und sonst keine weiteren Vorteile aufweise. Insoweit wagt es das Gericht zu bezweifeln, dass den einzelnen Eigentümer tatsächlich interessiert, welche dieser drei Dämmarten tatsächlich verwendet werden soll und sich insoweit lieber auf das fachkundige Urteil des insoweit zu Beratungszwecken beigezogenen Dipl.-Ing. P verlassen.

Der angegriffene Beschluss über die Instandsetzung des Flachdaches des streitgegenständlichen Wohnblocks verstößt auch nicht gegen ordnungsgemäße Verwaltung. Im Gegenteil, er bewegt sich innerhalb des Ermessens, welches der Wohnungseigentümergemeinschaft bei dieser Entscheidung zusteht. Dabei kommt es insoweit nicht darauf an, dass bzw. wie dringlich die Instandsetzung der Dachflächen nötig ist, solange es überhaupt einen Instandsetzungsbedarf gibt. Dieser ist hier aufgrund der beiden bereits mehrfach zitierten Gutachten definitiv gegeben. Das insoweit pauschale Bestreiten der Klägerseite, die Dachflächen und ihre Anschlüsse seien keineswegs undicht oder reparaturbedürftig, ist angesichts der detaillierten Ausführungen in beiden Gutachten nicht hinreichend substantiiert.

Ob und inwieweit diese Instandsetzungsmaßnahmen dringlich sind, spielt an dieser Stelle keine Rolle. Es steht vielmehr im Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht erst konkrete Schadensfälle von einigem Gewicht abzuwarten, sondern rechtzeitig die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu ergreifen. Dies gilt umso mehr, als der Sachverständige K in seinem Gutachten vom 16.09.2011 zum hier streitgegenständlichen Block M Straße 28 - 40, bei ihm Block 1, ausgeführt hat, dass die Übergänge zwischen den einzelnen Häusern nicht fachgerecht hergestellt sind. Im Bereich der zweiteiligen Dachrandprofile sind Leisten lose, die befestigt werden müssen. Auf Teilen der Dächer sind Blasen und Falten vorhanden. In einigen Blasen ist sogar Wasser vorhanden. Und für den Block 3 N Straße 27 - 37 „Traufe defekt“. Darüber hinaus hat er den allgemeinen Dachzustand für sämtliche streitgegenständlichen Häuser mit 2 bis 3 und die Anschlusssituation, die zu Undichtigkeiten führt, im Wesentlichen mit 3, d. h. dringend sanierungsbedürftig beurteilt und das bereits im Jahr 2011.

Auch hinsichtlich des Beschlussantrages zu 2.2.1 ist die Klage unbegründet. Der Beschluss ist nicht rechtswidrig. Insbesondere kann keine Überschreitung des der Eigentümergemeinschaft insoweit zustehenden Ermessens festgestellt werden. Denn zu TOP 2.2.1 hat die Eigentümerversammlung beschlossen, die Verwaltung zu ermächtigen, … Herrn Dipl.-Ing. P auf der Grundlage der HOAI … zu Kosten in Höhe von derzeit geschätzt 6 % der Gesamtbausumme ca. 40.000,00 € brutto mit den Arbeiten der Begleitung, Bauüberwachung und der förmlichen Abnahme der vorbeschlossenen Baumaßnahme nebst Leistung als Energieberater nach den Richtlinien der KfW zu beauftragen.“ Hierzu führt die Klägerseite aus, es sei nicht erkennbar, dass der Dipl.-Ing. P über die erforderlichen Kenntnisse für die Durchführung der Maßnahme verfüge. Angesichts dessen, dass Herr P als diplomierter Bauingenieur und Mitglied der Ingenieurkammer Bau Nordrhein-Westfalen seinen Untersuchungsbericht vom 05.08.2017 (s. Blatt 47, Blatt 224 d. GA) verfasst hat, ein Ingenieurbüro für die Instandsetzungsplanung und Bauausführung betreibt und staatlich anerkannter Sachverständiger für Schall- und Wärmeschutz ist sowie des angesichts von ihm vorgelegten Untersuchungsberichts (Blatt 178 ff. d. GA) geht das Gericht davon aus, dass Herr P für die vorgesehene Bauüberwachung im weitesten Sinne hinreichend qualifiziert ist. Aufgrund seiner beratenden Tätigkeit im Rahmen der vorausgegangenen Eigentümerversammlung vom 06.10.2016 sowie dem vorgenannten von ihm erstellten umfangreichen Untersuchungsbericht ist er auch in die Materie eingearbeitet und hat das Sanierungskonzept entwickelt. Vor diesem Hintergrund sind Zweifel an seiner Qualifikation nicht wirklich ersichtlich.

Soweit die Klägerseite ausführt, vor der Beauftragung des Herrn Dipl.-Ing. P, die immerhin Kosten in Höhe von rund 40.000,00 € auflöst, sei zunächst eine Ausschreibung erforderlich gewesen, sieht das Gericht insoweit ebenfalls nicht das Ermessen der Eigentümergemeinschaft überschritten. Entscheidend ist, dass er bereits auf der Eigentümerversammlung vom 06.10.2016 durch Beschluss unter TOP 7.2 beauftragt worden war, alle 108 Häuser zu begehen und den gesamten Instandsetzungsbedarf zu ermitteln, was er durch den vorgenannten, von ihm vorgelegten Untersuchungsbericht auch gemacht hat. Diese umfangreiche und auch kostenintensive Vorarbeit (damals wurden insoweit Kosten von rund 11.000,00 € angenommen), würde verloren gehen, würde man nunmehr einen anderen Bauingenieur mit der Bauüberwachung beauftragen. Darüber hinaus bestünde dann die Gefahr, dass ein anderer Bauingenieur gewisse Dinge anders sieht und das inzwischen vorliegende Konzept, welches die Grundlage für die beschlossene Durchführung der Instandsetzungsarbeiten bildet, ebenfalls überarbeitet werden müsste. Eine derartige Lösung wäre sicherlich nicht sinnvoll, insbesondere wirtschaftlich nicht sinnvoll, geschweige denn in Bezug auf eine rasche Umsetzung praktikabel.

Ebenfalls unbegründet ist die Klage zur Anfechtung des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 2.3.4.1. Dort heißt es:

„Die Eigentümerversammlung beschließt zur Finanzierung der vorbeschlossenen Maßnahmen, deren Gesamtkosten mit derzeit 750.000,- Euro veranschlagt werden, die Erhebung einer bis zum Ablaufe des 01.02.2018 fälligen Sonderumlage i. H. v. insgesamt 750.000,- Euro. Der jeweilige Anteil der jeweiligen Sondereigentümer an der vorbeschlossenen Sonderumlage bestimmt sich nach dem Verhältnis der Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile, wobei sich der anteilige Zahlbetrag des jeweiligen Sondereigentümers aus der in der Versammlung vorliegenden Aufstellung, welche als Anlage zu diesem Protokoll genommen wird, ergibt.

Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung des jeweiligen Anteils an der erhobenen Sonderumlage kommt es auf den Zeitpunkt der Gutschrift des Betrages auf dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft an.

Im Falle des Verzuges eines Sondereigentümers mit der Zahlung der Sonderumlage werden Zinsen in Höhe des gesetzlichen Verzugszinssatzes, mindestens jedoch Zinsen i. H. v. 5 %-Punkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz fällig.

Die Verwaltung wird vorsorglich ermächtigt, den termingerechten Eingang der auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Sonderumlagebeträge zu überwachen, Säumige zu mahnen und rückständige Zahlungen zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Namen außergerichtlich und gerichtlich auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft beizutreiben, dies unter Beauftragung eines Rechtsanwalts.“

Der Beschluss, zur Finanzierung der vorbeschlossenen Dachsanierung eine Sonderumlage in Höhe von 750.000,00 € zu erheben, ist nicht zu beanstanden. Er hält sich insbesondere innerhalb des der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit zustehenden Ermessensspielraumes und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Da die Wohnungseigentümer im Außenverhältnis für Verbindlichkeiten in Höhe ihres jeweiligen Anteiles und sodann für alle ausfallenden Eigentümer wiederum in Höhe ihres Anteiles haften, entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, Verbindlichkeiten erst dann einzugehen, wenn die entsprechenden finanziellen Mittel dafür bereitstehen. Diese Mittel können grundsätzlich entweder aus einer bereits bestehenden Instandhaltungsrücklage genommen werden, durch die Einzahlung einer Sonderumlage kurzfristig beschafft werden, oder ggf. durch einen Kredit finanziert werden.

Vorliegend hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, für die Finanzierung der streitgegenständlichen Maßnahme nicht auf die damals bereits bestehende allgemeine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 250.000,00 € zurückzugreifen, sondern diese als eiserne Reserve zu behalten (Beschluss unter Tagesordnungspunkt 2.3.1). An diesen Beschluss ist die Eigentümerversammlung gebunden, denn er ist nicht angefochten worden und damit bestandskräftig. Damit erübrigt sich jede weitere Diskussion darüber, ob für die Finanzierung der streitgegenständlichen Dachsanierung auf die zum Ende des Jahres 2017 bestehende allgemeine Instandhaltungsrücklage in Höhe von rund 250.000,00 € zurückgegriffen werden kann oder nicht. Ein Zugriff ist nicht möglich.

Damit verblieben zur Finanzierung der Maßnahme lediglich noch die Erhebung einer Sonderumlage oder die Kreditaufnahme. Die Erhebung einer Sonderumlage, d. h. einer Umlage genau zur Realisierung der zuvor beschlossenen Dachsanierung ist gegenüber dem Kredit das mildere Mittel. Denn solange die Sonderumlage nicht vollständig eingezahlt ist, also die Finanzierung der Gesamtmaßnahme nicht gesichert ist, darf diese nicht in Auftrag gegeben werden. Genau das hat die Eigentümerversammlung vom 23.10.2017 unter 2.2.3 beschlossen. Wird also die Sonderumlage nicht rechtzeitig eingezahlt, kann mit der Durchführung der Baumaßnahme nicht begonnen werden. Ohne den weiteren Beschluss über den Kredit ist die Eigentümergemeinschaft dann darauf verwiesen, in Bezug auf die Sonderumlage säumige Wohnungseigentümer zu mahnen und deren Zahlungsrückstände außergerichtlich und gerichtlich beizutreiben. Auch ist ausdrücklich in dem vorgenannten Beschluss geregelt worden. Damit reduziert sich das Haftungsrisiko des einzelnen Wohnungseigentümers für den Fall der ausschließlichen Finanzierung der Maßnahme durch eine Sonderumlage auf Null. Erst wenn eine Sonderumlage in letzter Konsequenz nicht eintreibbar ist, kann und muss die Eigentümergemeinschaft beschließen, wie der offene Betrag finanziert werden soll oder aber ob die Maßnahme nicht durchgeführt oder abgeändert wird.

Soweit die Kläger die Sonderumlage in Höhe von insgesamt 750.000,00 € beanstanden, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Die Berechnung der Kläger, wonach sich bisher lediglich Kosten in Höhe von 683.527,45 € ergeben würden, ist insofern unrichtig, als diese Berechnung die derzeit nicht absehbaren Holzarbeiten an der Unterkonstruktion der Dächer unberücksichtigt lässt, die mit mindestens 22.500,00 € veranschlagt werden. Auch wenn diese Kosten derzeit nicht vorhersehbar sind, liegt es doch aufgrund der beiden eingeholten Gutachten deutlich auf der Hand, dass zu erwarten ist, dass infolge der Undichtigkeiten der Dachflächen auch die darunter liegende Holzkonstruktion marode sein wird. Es entspricht insbesondere nur gesundem Menschenverstand, insoweit mindestens von dem Bedarf auszugehen, der bereits bei der Sanierung des mittleren Blocks vor 2 Jahren angefallen ist, wobei zu berücksichtigen ist, dass die dortigen Gesamtflächen kleiner sind als die jetzt streitgegenständlichen. Damit errechnen sich bereits theoretische Gesamtkosten in Höhe von 706.022,45 €. Es bleibt eine Differenz von rund 54.000,00 € bzw. 6 % zu der tatsächlich beschlossenen Sonderumlage in Höhe von 750.000,00 €. Diesen Aufschlag erachtet das Gericht als angemessen unter Berücksichtigung der zu erwartenden Preissteigerung, die angesichts des Zeitablaufes zwischen den Angeboten und der ursprünglich geplanten Ausführung der Arbeiten im Frühjahr 2018 sowie der weiteren zeitlichen Verzögerung beispielsweise durch das jetzige Anfechtungsverfahren und gegebenenfalls noch durch eine weitere Instanz sich ergibt.

Ferner ist das beträchtliche Alter der Flachdächer und ihr mehr oder weniger maroder Zustand zu berücksichtigen, der jederzeit insbesondere durch die zu befürchtenden Durchfeuchtungen zu noch deutlich größeren Schäden führen kann, die den Sanierungsaufwand dann erhöhen.

Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass in diesem Beschluss die Kostenverteilung nach der Höhe des jeweiligen Anteils der verschiedenen Wohnungseigentumseinheiten berechnet wurde. Die den Klägern vorschwebende Alternative, die Kosten lediglich denjenigen Wohnungseigentümern aufzuerlegen, die von dieser Maßnahme profitieren, d. h. lediglich den Wohnungseigentümern der betroffenen Häuser, erscheint bereits deshalb nicht sachgerecht, da es sich hier keineswegs um Modernisierungs-, Verschönerungs- oder sonstige aufwertende Maßnahmen handelt, sondern um echte Instandsetzungsarbeiten an gemeinsamen Dachflächen. Dagegen spricht ferner, dass die Dachflächen des mittleren Häuserblocks bereits instandgesetzt wurden und darüber hinaus bereits eine Vielzahl einzelner Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen bzw. ausgeführt wurde, deren Kosten ebenfalls zu Lasten sämtlicher Eigentümer verteilt wurden. So wurden alleine auf der Eigentümerversammlung vom 06.10.2016 Einzelmaßnahmen im Wert von 305.000,00 € beschlossen und auf alle Eigentümer umgelegt. Eine Änderung dieses Verteilungsschlüssels würde zu einer unsachgemäßen Bevorzugung bzw. Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer führen. Darüber hinaus wäre bei der den Klägern vorschwebenden Kostenverteilung es auch sehr schwierig, innerhalb eines Blocks die Kosten gerecht zu verteilen, da der Zustand der Dachflächen auch innerhalb eines Blocks sehr unterschiedlich ist, die Sanierung jedoch sinnvollerweise nur für den jeweiligen kompletten Block erfolgen kann und soll.

Begründet ist die Klage allerdings hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 2.3.4.3:

„Die Eigentümerversammlung beschließt, zur Finanzierung der vorbeschlossenen Maßnahmen, deren Gesamtkosten mit derzeit 750.000 Euro veranschlagt werden, soweit die einzelnen Eigentümer keine Zahlung auf die vorbeschlossene Sonderumlage leisten, ein öffentlich gefördertes Bankdarlehen in Höhe von 750.000,- Euro zu den Konditionen des KfW-Programms 152 über die Volksbank T als durchleitendes Kreditinstitut aufzunehmen, mit einer Laufzeit von 10 Jahren zu derzeit 0,75 % Effektivzins p.a., fest für 10 Jahre, einem tilgungsfreien Anlaufjahr sowie einem anfänglichen Tilgungssatz von 11,68 %. Über den (rein rechnerischen) Darlehensanteil sowie die zu erwartende Gesamt- und Einzelbelastung zu den oben angenommenen Konditionen informiert der als Anlage zu diesem Protokoll genommene Tilgungsplan vom 06.10.2017 sowie die als Anlage zu diesem Protokoll genommene Aufstellung über die anteilige Zins- und Tilgungsbelastung im Rahmen des Wirtschaftsplans.

Über die weiteren Konditionen der Darlehensaufnahme wurde anhand der vorliegenden und als Anlage zu diesem Protokoll genommenen weiteren Darlehensbedingungen vom 06.10.2017 informiert.“

Dieser Beschluss war aufzuheben, da er gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung verstößt. Er überschreitet insbesondere das der Eigentümergemeinschaft insoweit eingeräumte Ermessen. Aufgrund des Gesamtzusammenhanges ist der Beschluss zunächst so zu verstehen, dass nicht automatisch ein Darlehen in Höhe der vollen 750.000,00 € aufgenommen werden soll, sondern dass zunächst eine Sonderumlage in dieser Höhe beschlossen wurde, die jeder Eigentümer entsprechend dem auf ihn entfallenden Wohnungseigentumsanteil einzuzahlen hat. Dabei ergibt sich die Höhe der jeweiligen Sonderumlagen sowie der monatlichen Kreditanteile aus der diesbezüglichen Anlage zur Einladung zur Eigentümerversammlung, die im Rahmen des Anlagenkonvoluts B1 überreicht wurde (Blatt 140 f. d. GA). Der jeweilige Anteil an der Sonderumlage beträgt je nach Größe des Wohnungseigentums zwischen 5.625,00 bis 8.055,00 € und die daraus sich ergebende monatliche Kreditrate auf 53,88 € bis 77,15 €.

Die Kreditaufnahme durch den rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft ist insbesondere zur Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich zwar mit einfachem Mehrheitsbeschluss möglich, entspricht aber nur unter besonderen Voraussetzungen den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung (so ständige Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 244/14, zitiert nach Juris sowie BGH, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen v ZR 251/11, zitiert nach Juris und LG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2013, 25 S 152/12, zitiert nach Juris). Voraussetzung ist zunächst, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde und sich dieses aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt. Dieses besondere Haftungsrisiko besteht darin, dass im Außenverhältnis zur kreditgewährenden Bank jeder einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG zwar zunächst nur nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils haftet. Im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft droht dagegen eine Nachschusspflicht. Gibt es also Zahlungsausfälle bei einigen Wohnungseigentümern, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Wohnungseigentümer ausgeglichen werden. Das gilt natürlich genauso, wenn einzelne Wohnungseigentümer ihren Anteil an den zusammen mit dem Hausgeld abzuführenden monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen erbringen und dadurch Deckungslücken entstehen. Dieses Ausfallrisiko ist selbstverständlich umso höher, je höher die Darlehenssumme und die Darlehenslaufzeit sind, da nicht abgesehen werden kann, ob und gegebenenfalls wie viele Wohnungseigentümer über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg ihren Anteil an den monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen nicht erbringen. Je höher diese Fehlbeträge werden, desto höher ist das Haftungsrisiko jedes Einzelnen (Schneeballeffekt). Dieses Haftungsrisiko muss im Rahmen der zu treffenden Ermessensentscheidung in der Wohnungseigentümergemeinschaft abgewogen werden gegenüber den Vorteilen der Kreditaufnahme. Je höher und je langfristiger ein Darlehen ist, desto größer müssen die Vorteile der Finanzierung über die Kreditaufnahme sein. Dabei ist auf alle Umstände des Einzelfalls abzustellen.

Im vorliegenden Fall liegt ein derartiges Überwiegen der Vorteile der Finanzierung nicht vor. Auf der einen Seite ist zu berücksichtigen, die enorme Höhe der Gesamtdarlehenssumme. Nachdem insgesamt 39 Wohnungseigentümer die auf sie entfallende Sonderumlage in Höhe von insgesamt 269.520,00 € geleistet haben, bleibt zur Darlehensaufnahme ein Restbetrag von insgesamt 480.480,00 €. Die Summe ist, betrachtet aus der Sicht des Einzelnen, eklatant hoch und dürfte insbesondere den Wert seines Wohnungseigentums um rund das 2,5-fache übersteigen. Selbstverständlich ist die Haftung des Einzelnen mit der kompletten Summe ein wohl nur theoretischer Fall, aber es ist zu bedenken, dass das Darlehen eine recht lange Laufzeit von 10 Jahre hat. Es ist also abzuschätzen, wie viele Wohnungseigentümer über diese Laufzeit mit ihren jeweils zu tragenden Zins- und Tilgungsraten ausfallen, wobei ein Schneeballeffekt eintritt, sobald die Ausfälle einen gewissen Umfang überschreiten, da dann auch diejenigen Wohnungseigentümer, die ihrer Zahlungsverpflichtung nachgekommen sind, zusätzlich mit ihrem Anteil an dem ausfallenden Betrag belastet werden und dann abzusehen ist, dass und wann sie ebenfalls ihren (erhöhten) Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können.

Für die Beurteilung der Vorteile der Finanzierung durch Kreditaufnahme kommt dem Zweck des Darlehens eine zentrale Bedeutung zu. Der Zweck muss insbesondere für die Gemeinschaft bei objektiver Betrachtung ein nicht unerhebliches Gewicht haben. Die vorliegende Instandsetzung der Dachflächen des streitgegenständlichen Wohnblocks hat grundsätzlich ein nicht unerhebliches Gewicht für die Gemeinschaft, denn es ist bei der gegebenen Sachlage, insbesondere dem Alter der Gebäude und dem von beiden Sachverständigen festgestellten generellen Sanierungsbedarf auf jeden Fall gerechtfertigt, die Sanierung zeitnah kontrolliert und geplant anzugehen, als immer öfter mit Notreparaturmaßnahmen Flickschusterei zu betreiben.

Je dringender eine Instandhaltungsmaßnahme ist, desto mehr treten die Nachteile einer Finanzierung durch ein Darlehen bei der Abwägung zurück. Vorliegend ist die Dringlichkeit, d. h. konkret die akute Reparaturbedürftigkeit der streitgegenständlichen Dachflächen zwischen den Parteien streitig. Die Beklagten berufen sich insoweit lediglich auf die beiden vorgelegten Gutachten der Sachverständigen K und P. Weder aus dem einen noch aus dem anderen Gutachten ergibt sich indessen für den hier streitgegenständlichen Häuserblock ganz konkret, welche Schäden im Einzelnen vorhanden sind und welche Folgeschäden sich daraus ergeben. In beiden Gutachten werden die Schäden am Dach lediglich global bzw. im Gutachten des Sachverständigen K punktuell benannt. Auf der Grundlage dieses Sachvortrages kann das Gericht eine entsprechende Dringlichkeit der Sanierung im konkreten Fall für die konkret beschlossene Dachfläche nicht feststellen.

Hinzu kommt, dass auf der Grundlage beider Gutachten davon auszugehen ist, dass einerseits sämtliche Dachflächen aller 10 Wohnblöcke saniert werden müssen und andererseits nahezu sämtliche Terrassenanschlüsse, die erdberührten Außenmauerwerke sowie die Fassaden. Ein Häuserblock, nämlich der mittlere zwischen M Straße und N Straße, hat bereits eine Dachsanierung erfahren und ansonsten gab es zahlreiche punktuelle Maßnahmen. Bei der daraus folgenden Gesamteinordnung der streitgegenständlichen Maßnahme muss jedoch davon ausgegangen werden, dass diese lediglich „die Spitze des Eisberges“ ist. Daraus folgt aber auch, dass in naher und mittlerer Zukunft die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur mit der streitgegenständlichen Ausgabe von 750.000,00 € konfrontiert sein wird, sondern vielmehr mit der von dem Sachverständigen P in seinem Untersuchungsbericht genannten Gesamtkostenschätzung von rund 6,6 Millionen Euro, wobei mit zunehmendem Zeitablauf auch zunehmende Kostensteigerungen einzuplanen sein werden. Unter Berücksichtigung dieses eklatanten kurz- und mittelfristigen Finanzbedarfs der Wohnungseigentümergemeinschaft ist es unverhältnismäßig, bereits die streitgegenständliche, im Vergleich zum Gesamtbedarf relativ kleine Maßnahme mit einer relativ hohen Darlehenssumme von rund 480.000,00 € zu finanzieren. Das gilt erst recht unter Berücksichtigung der langen Kreditlaufzeit von 10 Jahren. So steht zu befürchten, dass für die zwangsläufig nachfolgenden umfangreichen Sanierungsmaßnahmen der Dächer der Terrassenanschlüsse des erdberührten Mauerwerks und der Fassaden die finanzielle Leistungskraft der Wohnungseigentümer sehr schnell erschöpft sein wird und es sodann zu dem vorbeschriebenen Schneeballeffekt kommt. Eine Kreditaufnahme für einen derartigen Betrag mit einer derartigen Darlehenslaufzeit erscheint dem Gericht nur dann angemessen, wenn für sämtliche jetzt bereits mehr oder weniger dringlich anstehenden Sanierungsmaßnahmen ein Gesamtkonzept erstellt wird, aus dem sich grob ergibt, wann welche Sanierungsmaßnahme mit welchem Kostenvolumen in Angriff genommen werden soll, welche Kredite hierfür erforderlich sind und welche Belastungen dann auf die jeweiligen Wohnungseigentümer zukommt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Aufhebung des Beschlusses zu TOP 2.3.4.3 nicht entgegen, dass bereits unter TOP 2.3.4.2 bestandskräftig beschlossen wurde: „… Die Eigentümerversammlung beschließt, die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile an der vorbeschlossenen Sonderumlage, soweit nach vorstehenden Maßgaben keine Zahlung durch den jeweiligen Eigentümer auf die Sonderumlage erfolgt, nach folgenden Maßgaben durch die Aufnahme eines Darlehens durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu ersetzen. Der Betrag des aufzunehmenden Darlehens gemäß nachfolgenden Beschlüssen ermäßigt sich daher im Außenverhältnis zum Darlehensnehmer um den anteiligen Betrag der selbst finanzierten anteiligen Sonderumlage.“

Zunächst ist festzustellen, dass diesem Beschlussteil keine eigenständige Wirkung in Bezug auf eine konkrete Darlehensaufnahme zukommt aufgrund der einschränkenden Wirkung des Einschubes „nach folgenden Maßgaben“. Damit wurde für die Einzelheiten der Kreditierung auf die Beschlüsse zu TOP 2.3.4.3 und 2.3.4.4 verwiesen. Mit der Aufhebung dieser Beschlüsse geht diese Verweisung ins Leere. Der Rest dieses Beschlussteils, wonach ein Darlehen aufgenommen werden soll, soweit nach den vorstehenden Maßnahmen keine Zahlung durch den jeweiligen Eigentümer auf die Sonderumlage erfolgt, ist aufgrund des Beschlusses unter TOP 2.3.4.1 dahingehend zu verstehen, dass jeder Eigentümer verpflichtet ist, seinen Anteil an der Sonderumlage bis zum dort genannten Stichtag zu zahlen. Danach wurde in diesem Beschluss die Verwaltung ermächtigt, säumige Wohnungseigentümer zu mahnen und rückständige Zahlungen zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Namen außergerichtlich und gerichtlich beizutreiben. Der verbleibende Beschlussteil am Ende zu TOP 2.3.4.2 ist dann so zu verstehen, dass erst wenn diese Beitreibung erfolglos bleibt, der entsprechende Anteil zu kreditieren ist.

Mit der Aufhebung des Beschlusses über die grundsätzliche Kreditaufnahme unter TOP 2.3.4.3 ist auch der Beschluss über die Ermächtigung der Verwaltung, einen Darlehensvertrag zu unterschreiben, in TOP 2.3.4.4 aufzuheben. Dieser Regelung kommt nach der grundsätzlichen Aufhebung der Finanzierung durch Kredit keine eigenständige Wirkung mehr zu.

Ebenfalls begründet ist die Klage hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2.3.4.5. Danach wurde der Verwaltung zur Abgeltung des Zeit- und Arbeitsaufwandes im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Umsetzung der Beschlüsse zur Darlehensfinanzierung eine Sondervergütung gewährt. Nachdem der Beschluss über die Darlehensfinanzierung aufgehoben wurde, kann auch dieser Beschluss keinen eigenständigen Bestand mehr haben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

100

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

101

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

102

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

103

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

104

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegrün- dungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

105

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

106

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

107

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.