Amtsgericht Mettmann, 25 C 61/19

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Herausgabe und Räumung angemieteten Wohnraums nach erklärter Kündigung.

Die Klägerin vermietete der Beklagten die im Tenor bezeichnete Wohnung durch Mietvertrag vom 23.10.1985. Der Nettomietzins betrug zuletzt 619,75 €. Sie kündigte der Beklagten durch Schreiben vom 27.02.2019 (Anl. K2 zur Klageschrift, Bl. 28 der Akten) fristlos, hilfsweise fristgemäß zum 30.11.2019. Die Kündigung stützt sie insbesondere auf das Verhalten der Beklagten gegenüber den Eheleuten M. Insoweit ist zwischen den Parteien folgendes unstreitig:

Der Zeuge M und seine Frau suchten in Haan eine Wohnung und hatten Interesse an der Erdgeschoßwohnung im streitgegenständlichen Objekt. Sie besichtigten das Haus am 03.11.2018 von außen und klingelten bei der Beklagten. Die Beklagte gab zunächst an, die Wohnung sei nicht zu vermieten, die Mieter seien nur im Urlaub. Sodann schlug die Beklagte vor, sich mit den Eheleuten M in einem Café in Haan zu treffen, was auch erfolgte. Der Inhalt des Gesprächs der Beklagten mit den Eheleuten M im Café steht zwischen den Parteien im Streit.

Die Eheleute M mieteten die Wohnung letztendlich nicht an.

Die Klägerin erteilte der Beklagten in der Folgezeit durch ihren Prozessbevollmächtigten mehrere anwaltliche Abmahnungen, namentlich

 eine Abmahnung vom 14.11.2018 (Anl. K4 zur Klageschrift, Bl. 33 der Akten)

 eine Abmahnung vom 16.12.2018 (Anl. K4 zur Klageschrift, Bl. 38 der Akten),

 eine Abmahnung vom 04.02.2019 (Anl. K4 zur Klageschrift, Bl. 42 der Akten) und

 eine weitere Abmahnung vom 13.08.2019 (Anl. K6 zum klägerischen Schriftsatz vom 03.09.2019, Bl. 121 der Akte).

Das zwischen den Parteien im Streit stehende Verhalten der Beklagten bei dem Gespräch mit den Eheleuten M ist Gegenstand der ersten Abmahnung vom 14.11.2018. Wegen der übrigen Einzelheiten wird auf den Inhalt der Abmahnungsschreiben Bezug genommen.

Von der Wiedergabe der übrigen Umstände, auf die die Kündigung gestützt wird, wird mangels Entscheidungserheblichkeit abgesehen.

Für das außergerichtliche Tätigwerden des Prozessbevollmächtigten der Klägerin berechnete ihr dieser einen Betrag von 729,23 € (1,3 Geschäftsgebühr aus 7.437,00 € zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer). Im bereits bezeichneten Kündigungsschreiben setzte die Klägerin der Beklagten zur Erstattung dieser Rechtsanwaltskosten eine Frist bis zum 15.03.2019, die fruchtlos ablief.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe den Eheleuten M mitgeteilt, die Wohnung sei in einem verwüsteten Zustand, der Garten auch, die Außentreppe sei lebensgefährlich und die Tochter der Vermieterin würde sich hierum nicht kümmern. Die Beklagte habe weiter gesagt, die Tochter der Klägerin sei eine schreckliche Person, mit der man nicht auskommen könne und die sie schikanieren würde. Zudem habe die Beklagte mitgeteilt, der Mietpreis sei nach ihrer Auffassung Wucher und die Mietinteressenten sollten diesen Preis auf gar keinen Fall bezahlen. Auch sei das Bad in der Wohnung völlig heruntergekommen. Im Übrigen sei die Gegend brandgefährlich, es würden Menschen im Garten geknebelt, anschließend würde Feuer gelegt. Es sei an dieser Stelle offengeblieben, ob dies im Garten des streitgegenständlichen Objekts passiert sei. Anderen Personen würde Säure ins Gesicht geschüttet. Die Beklagte habe die Eheleute M in dem Gespräch ständig unterbrochen und extrem aggressiv geredet. Die Eheleute M hätten sodann wegen des Verhaltens der Beklagten von einer Anmietung abgesehen.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, die Garage und Wohnung S-Weg in 42781 Haan, Obergeschoss, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Toilette mit Bad und Dusche und einem Balkon zu räumen und an sie herauszugeben,

2. die Beklagte weiter zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 729,23 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitung-Gesetzes vom 09.07.1998 seit dem 16.03.2019 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet einerseits, sie sei von der Tochter der Klägerin über den Stand einer Vermietung in keiner Weise informiert gewesen und es sei ihr im Übrigen verboten worden, Mietinteressenten die Handynummer der Tochter zu geben. Deshalb habe sie den Eheleuten M, als diese zum ersten Mal bei ihr klingelten, keine Auskunft zum Status der Wohnung gegeben (S. 2 der Klageerwiderung, Bl. 54 d.A.). Andererseits behauptet sie, die Klägerin habe sie gebeten gehabt, sich mit um neue Nachmieter zu kümmern (Aussage im Rahmen der Anhörung, Seite 1 des Protokolls vom 17.10.2019, Bl. 124 d.A.). Bei dem Gespräch mit den den Eheleuten M im Café habe man sich insgesamt nett unterhalten und gut verstanden. Es möge sein, dass sie gesagt habe, dass der Garten einen ungepflegten Zustand sei, von „verwüstet“ habe sie nicht gesprochen. Auch zum Zustand der Wohnung oder zur Person der Tochter der Klägerin, die sie ja gar nicht gut kenne, habe sie nichts gesagt. Aussagen zu einem Bad oder zum Mietpreis habe sie nicht getätigt. Wohl habe sie die Ausgangstreppe als gefährlich bezeichnet. Man habe sich auch über die „heutige allgemeine Situation in Haan“ unterhalten, auch über den Säureanschlag am Karl-August-Jung-Platz und den Überfall mit Brandstiftung am I-Weg. Am Schluss habe man sich freundlich verabschiedet. Die Eheleute M seien nicht durch das Verhalten der Beklagten abgehalten worden, ein Mietverhältnis zu begründen.

Das Gericht hat die Beklagte zum Inhalt des Gesprächs mit den Eheleuten M informatorisch angehört und zu dem Gesprächsinhalt Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen M. Das Gericht hat zudem Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen T. Hinsichtlich des Ergebnisses der informatorischen Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2019 (Bl. 124 der Akten) verwiesen.

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Gerichtsakten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Räumungs- und Herausgabe bezüglich der streitgegenständlichen Mietwohnung aus § 546 Abs. 1 und § 985 BGB zu.

Die Beklagte ist zur Herausgabe der angemieteten Wohnung verpflichtet, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigungserklärung vom 27.02.2019 mit sofortiger Wirkung beendet worden ist.

Die außerordentliche Kündigung ist zunächst formal wirksam erklärt worden. Sie ist in schriftlicher Form verfasst (§ 568 Abs. 1 BGB) und insbesondere ausreichend begründet (§ 569 Abs. 4 BGB). Der Kündigungsgrund ist – jedenfalls durch die Bezugnahme auf die vorherigen Abmahnungen – ausreichend individualisiert dargestellt.

Die Kündigung war auch materiellrechtlich wirksam.

Die Kündigung ist rechtzeitig erfolgt. Die Frist von rund vier Monaten, die hier zwischen dem Vorfall vom 03.11.2018 und der Kündigungserklärung liegt, erscheint noch angemessen im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis über mehr als drei Jahrzehnte Bestand hatte und der Klägerin daher eine längere Überlegungsfrist zustand.

Es lag auch ein wichtiger Grund zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor. Schon aufgrund des Verhaltens der Beklagten gegenüber den Eheleuten M kann der Klägerin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden.

Das Gericht geht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass die Beklagte durch ihr Verhalten und die Äußerungen gegenüber den Eheleuten M beabsichtigte, diese von einer Anmietung abzuhalten.

Das Gericht stützt diese Überzeugung auf die Aussage des Zeugen Olaf M und auch auf die Einlassungen der Beklagten.

Das Gericht ist dabei nach der Aussage des Zeugen M davon überzeugt, dass die Beklagte ihm gegenüber beim ersten Antreffen geäußert hat, die Erdgeschosswohnung sei gar nicht zu vermieten und die Mieter seien nur im Urlaub. Der Zeuge konnte sich insoweit noch daran erinnern, dass er und seine Ehefrau sich – dennoch – nur deshalb erneut zur Wohnung begeben haben, da sie die Wohnung im Internet annonciert gefunden haben. Es ist plausibel, dass sich der Zeuge gerade hieran erinnert, wenn und weil ihm die Beklagte zuvor gesagt hat, dass die Wohnung gar nicht zu vermieten sei.

Die Beklagte hat sich – in ihrer informatorischen Anhörung – dahingehend eingelassen, die Klägerin habe sie gebeten gehabt, sich mit um neue Nachmieter zu kümmern. Wenn sie sodann potenzielle Mietinteressenten mit der Aussage fortschickt, die Wohnung sei nicht zu vermieten und die aktuellen Mieter seien nur im Urlaub, lässt dies schon für sich genommen den Schluss darauf zu, dass sie eine solche Neuvermietung insgesamt verhindern wollte. Die Beklagte hat sich zudem schriftsätzlich dahingehend eingelassen, sie sei von der Tochter der Klägerin über den Stand einer Vermietung in keiner Weise informiert gewesen. Dies stellt nach Ansicht des Gerichts auch ein Widerspruch zu der übrigen Einlassung dar.

Das Gericht ist nach der Aussage des Zeugen M auch davon überzeugt, dass die Beklagte durch ihr Verhalten während des Gesprächs mit Eheleuten M im Café das Ziel verfolgte, diese von einer Anmietung abzuschrecken. Nach der auch insoweit glaubhaften Aussage des Zeugen M geht das Gericht davon aus, dass die Beklagte im Gespräch vorwiegend negative Aspekte der Anmietung der Wohnung angesprochen hat. Zwar mögen diese teilweise – etwa hinsichtlich der Treppe – auf tatsächlichen Gegebenheiten beruhen. Der Zeuge konnte sich insoweit aber auch daran erinnern, dass die Beklagte den Zustand der Wohnung selbst deutlich schlechter beschrieben hat, als er tatsächlich war. Der Zeuge konnte auch glaubhaft wiedergeben, dass die Beklagte die – ebenfalls teilweise auf tatsächlichen Gegebenheiten beruhenden – Erzählungen zur Kriminalität und zu den Zwischenfällen Säureanschlag und Raubüberfall gerade in Bezug auf die Umgebung des streitgegenständlichen Mietobjekts angesprochen hat. Daraus, dass sich jedenfalls der Zwischenfall im I-Weg rund 3 km von der Mietwohnung entfernt zugetragen hat, schließt das Gericht, dass die Beklagte durch bewusste Verzerrung der Realität die Interessenten abschrecken wollte.

Auch die Aussage des Zeugen M, die Beklagte habe geäußert, bei der Tochter der Klägerin handele es sich nicht um eine „besonders nette Person“ hält das Gericht unter Berücksichtigung der übrigen Umstände für glaubhaft. Auch insoweit hat die Beklagte zielgerichtete (vermeintlich) negative Aspekte der Anmietung in den Vordergrund gestellt. Insoweit hat sich die Beklagte in ihrer informatorischen Anhörung dahingehend eingelassen, dies nicht gesagt zu haben, da sie die Tochter ja gar nicht kenne. Dass die Beklagte gleich im ersten Satz der Klageerwiderung (Bl. 53 der Akte) bestreitet, dass die Klägerin vom Prozess überhaupt etwas wisse, da es sich bei der Klage um eine „ausschließlich auf dem Willen der Tochter der Klägerin beruhende Aktion“ handele, spricht indes eine andere Sprache.

Das Gericht stützt seine Überzeugung schließlich auch darauf, dass der Zeuge M das Gespräch „eindeutig“ mit dem Tenor in Erinnerung hat, dass das Objekt durch die Eheleute M nicht angemietet werden sollte. Auch wenn die Beklagte dabei nicht – wie die Kläger behaupten – in aggressiver Weise gesprochen haben mag, ist das Gericht gerade nach den übrigen soeben geschilderten Umständen davon überzeugt, dass die Beklagte eben diesen Tenor im Gespräch herüberbringen wollte.

Auch daran, dass die Eheleute M gerade aufgrund des Verhaltens der Beklagten die Anmietung unterlassen haben, hat das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme keine Zweifel. Der Zeuge M hat insoweit ausgesagt, dass sie die Wohnung grundsätzlich angemietet hätten, davon aber gerade wegen der Person der Beklagten Abstand genommen haben. Nach dem nachgewiesenen Gesprächsinhalt dies dies plausibel und glaubhaft.

Damit steht fest, dass die Beklagte vorsätzlich eine Neuvermietung des Untergeschosses verhindern wollte und zunächst auch verhindert hat. Sie hat sich damit vorsätzlich schädigend verhalten und in erheblicher Weise ihre vertraglichen Nebenpflichten aus § 241 Abs. 2 BGB gegenüber der Klägerin verletzt. Dieses vorsätzlich schädigende Verhalten, das durch kein schutzwürdiges Interesse der Beklagten gerechtfertigt werden kann, lässt auch unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung als gerechtfertigt erscheinen. Der Klägerin kann unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden. Diese beträgt nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages (Anl. K1 zur Klageschrift, Bl. 20 der Akten) hier 12 Monate. Die Klägerin muss sich nicht der Gefahr aussetzen, dass die Beklagte binnen dieser 12 Monate weitere Mietinteressenten von der Anmietung abhält. Auch der Ausspruch einer Abmahnung durch die Klägerin vor Beendigung des Vertragsverhältnisses war gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB vor diesem Hintergrund ausnahmsweise entbehrlich, weil die sofortige Beendigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ein besonderes Vertrauen darauf, dass auch nach einer Mietzeit von über 34 Jahren ein solches Verhalten folgenlos bleiben würde, konnte bei der Beklagten nicht ernsthaft bestehen.

Ob auch das übrige, streitige Verhalten der Beklagten gegenüber den jetzigen Mietern S eine außerordentliche Kündigung begründen würde – wofür viel spricht – bedarf letztendlich keiner Entscheidung.

II.

Der Beklagten war keine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren. Einen dahingehenden Antrag hat die Beklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht gestellt, obgleich das Gericht in Aussicht gestellt hat, der Klage möglicherweise stattzugeben. Der Beklagten war auch nicht von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren. Eine Räumungsfrist soll dem schutzwürdigen Interesse des Mieters dienen, vor der Räumung zunächst eine zumutbare Ersatzwohnung finden zu können. Ihn trifft damit aber auch eine Obliegenheit, sich in jeder zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (vgl. nur Ulrici, in: BeckOK ZPO, § 721 Rn. 6 m.N. auch zur Rsp.). Vorliegend datiert der zur Kündigung berechtigende Umstand auf Geschehnisse am 03.11.2018, ist nunmehr also über ein Jahr her. Die Beklagte wurde von der Klägerin zeitnah auf Grundlage dieses Umstandes und auch in der Folgezeit noch zwei weitere Male unter Androhung der Kündigung abgemahnt. Spätestens seit der Kündigungserklärung vom 27.02.2019 musste die Beklagte damit rechnen, die Wohnung räumen zu müssen. Umstände, die es auch bei ordnungsgemäßem Bemühen um eine Ersatzwohnung ab diesem Zeitpunkt unmöglich gemacht hätten, eine solche Ersatzwohnung zu finden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Sollte die Beklagte noch keine Ersatzwohnung haben, wäre sie wegen einer Verletzung der ihr zukommenden Obliegenheit damit nicht schutzwürdig. Dass die Beklagte seit 1985 in dem streitgegenständlichen Mietobjekt lebt, ist vor dem Hintergrund des mit der Räumungsfrist verfolgten Ziels unerheblich.

III.

Der Anspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ist aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB begründet. Das zur außerordentlichen Kündigung berechtigende Verhalten der Beklagten stellt eine Pflichtverletzung im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB dar, sodass die Beklagte zum Ersatz des hieraus folgenden Schadens verpflichtet ist. Die Klägerin hat ihren Prozessbevollmächtigten auch damit beauftragt, aufgrund des pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin ihre Rechte auf Kündigung und Räumung durchzusetzen. Die hierdurch entstandenen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind als notwendige Rechtsverfolgungskosten von dem Schadensersatzanspruch umfasst. Die Gebühren sind auch korrekt aus einem Gegenstandswert von 7.432,00 € (zwölffache Kaltmiete) berechnet.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB. Die Beklagte ist mit dem Ausgleich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten jedenfalls mit Ablauf der in der Klageschrift gesetzten Frist in Verzug geraten. Das Gericht legt den Klageantrag dahingehend aus, dass Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB verlangt werden.

IV.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 709 S. 2, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 7.437,00 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Wuppertal, Eiland 1, 42103 Wuppertal, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Wuppertal zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Wuppertal durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Mettmann statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Mettmann, Gartenstraße 7, 40822 Mettmann, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

HRichter