Tatbestand:

1

Die Kläger verlangen nach beendetem Mietverhältnis Auszahlung ihres Kautionsguthabens, Rückzahlung überbezahlter Miete und Auskehr eines Nebenkostenguthabens. Der Beklagte stellt dem Gegenansprüche wegen Reparaturarbeiten an der Mietsache und wegen Nutzungsentschädigung entgegen.

2

Die Kläger mieteten durch Mietvertrag vom 08.06.2005 vom Beklagten eine Wohnung in der Danziger Straße 21 in Wülfrath. Die Parteien unterzeichneten zudem unter demselben Tag einen Anhang zum Mietvertrag, der insbesondere die folgende Passage enthält:

3

„Die Wohnung wird vollständig renoviert, Decken und Wände mit Raufaser versehen übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben. […]“

4

Wegen der Einzelheiten wird auf den Anhang in der Anlage zum Protokoll vom 04.10.2018, Bl. 74 der Akten verwiesen.

5

Bei Mietbeginn zum 01.08.2015 war die Wohnung renoviert und die Raufasertapete an Decken und Wänden mit weißer Dispersionsfarbe gestrichen.

6

Das Mietverhältnis endete zum 30.09.2017. Die Kläger warfen sämtliche Schlüssel der Wohnung am 29.09.2017 in den Briefkasten der für den Beklagten tätigen Hausverwaltung Q1 ein.

7

Die Wohnung war bei Rückgabe in den Bereichen Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Küche und Diele in kräftigen Farben dekoriert. Wegen der Einzelheiten wird auf die Fotografien in der Anlage zum Schriftsatz des Beklagten vom 25.10.2018 (Bl. 85 ff. der Akte) verwiesen. Die Decken wiesen keinen solchen farblichen Anstrich auf.

8

Durch Schreiben vom 02.10.2017 teilte die Hausverwaltung den Klägern mit, dass die Wohnung erhebliche Mängel aufweise. In dem Schreiben heißt es insbesondere wie folgt:

9

„Gemäß des mit Ihnen am 08.06.2005 abgeschlossenen Mietvertrags (Anhang § 24) ist die Wohnung bei Auszug mit weiß gestrichenen Wänden zu übergeben. Ersatzweise lässt der Gesetzgeber auch helle Wandfarbentöne zu. In jedem Fall dürfen die Flächen jedoch nur mit Dispersionsfarbe gestrichen sein. Ein Anstrich mit Latexfarbe ist unzulässig, da diese Farbe das Raumklima negativ beeinflusst. […]

10

Ebenso sind Sie u.a. verpflichtet, Schrauben, Dübel und Nägel zu entfernen und entstandene Löcher zu schließen. Dies ist ebenfalls nicht erfolgt.

11

Zur Erledigung der aufgeführten Mängel setzen wir Ihnen eine Nachfrist bis zum 09.10.2017. Den Schlüssel zur Wohnung erhalten Sie nach Absprache mit dem Unterzeichner.

12

Sollten die Arbeiten nicht fristgerecht ausgeführt worden sein, werden wir eine Fachfirma mit den notwendigen Arbeiten beauftragen. Diese Kosten werden dann von Ihnen zu tragen sein. Eine gerichtliche Durchsetzung eventueller Ansprüche behalten wir uns ausdrücklich vor.“

13

Wegen der übrigen Einzelheiten wird auf das Schreiben in Anl. B2 zur Klageerwiderung, Bl. 43 der Akten verwiesen.

14

Eine Reaktion der Kläger auf das Schreiben erfolgte nicht.

15

Der Beklagte beauftragte sodann das Malerunternehmen M aus Düsseldorf mit der Durchführung der Arbeiten. Dieses berechnete dem Beklagten durch Rechnung vom 25.10.2017 einen Betrag von 1.666,74 €. Als Leistungsbeschreibung führt die Rechnung auf:

16

„Bohr- und Dübellöcher an Deckenflächen verspachtelt, beigearbeitetet und nachgestrichen. Bohr- und Dübellöcher an Wandflächen verspachtelt und beigearbeitet. Da die Wandflächen farbig mit Latexfarbe gestrichen waren mussten diese 2x mit Haftgrund pigmentiert vorgestrichen werden. Eine Wand war mit Heißkleberpunkten so stark beschädigt,“

17

(Auslassung auch im Original)

18

Wegen der Einzelheiten wird auf die Rechnung in Anlage B3 zur Klageerwiderung (Bl. 45 der Akten) verwiesen.

19

Der Beklagte erstellte unter dem 24.11.2017 eine Abrechnung über die offenstehenden Forderungen (Anlage zur Klageschrift, Bl. 25 der Akten). Den Klägern standen zu diesem Zeitpunkt unstreitig die folgenden Forderungen gegen den Beklagten zu:

20

Guthaben Kautionskontoabrechnung	1.388,52 €
Überzahlung Miete/Nebenkosten Oktober 2017	585,00 €
Überzahlung Miete/Nebenkosten November 2017	585,00 €
Überzahlung Garage Oktober 2017	42,00 €
Überzahlung Garage November 2017	42,00 €
Guthaben Nebenkostenabrechnung 2016	108,20 €
Gesamt	2.750,72 €

21

Das Guthaben der Kautionskontoabrechnung basiert auf der Kaution i.H.v. 1.350,00 €, die die Kläger nach § 20 des Mietvertrages bei Mietbeginn gezahlt hatten. Hintergrund der Überzahlungen für Oktober und November ist, dass die Kläger den Dauerauftrag für die Miete versehentlich nicht beendet hatten.

22

Der Beklagte machte in der Abrechnung vom 24.11.2017 die folgenden Gegenansprüche geltend:

23

Rechnung Fa. M, Düsseldorf	1.666,74 €
Nutzungsentschädigung Wohnung 10/30 Tage (anteilige Miete/Nebenkosten Oktober 2017)	188,71 €
Gesamt	1.855,45 €

24

Den Differenzbetrag zwischen den unstreitigen Forderungen der Kläger und den vom Beklagten geltend gemachten Gegenforderungen i.H.v. 895,27 € zahlte der Beklagte an die Kläger aus.

25

Die Kläger verlangen mit der Klage auch die Auszahlung der weiteren 1.855,45 €. Dabei gehen sie davon aus, dass sich die Rückzahlung i.H.v. 895,27 € anteilig auf die überbezahlte Miete bezog; streitgegenständlich sind damit die Kaution i.H.v. 1.388,52 €, die überzahlte Novembermiete i.H.v. 358,73 € und das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung i.H.v. 108,20 €. Sie verlangen zudem Ersatz vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten i.H.v. 242,76 €.

26

Die Kläger behaupten, bei der Anlage zum Mietvertrag handele es sich um eine „Allgemeine Geschäftsbedingung“, die nicht besonders ausgehandelt worden sei. Sie behaupten zudem, nach einer Mietzeit von zwölf Jahren seien Schönheitsreparaturen ohnehin erforderlich gewesen; dementsprechend habe der Beklagte ohnehin die Wohnung renovieren müssen und die streitgegenständlichen Kosten wären ohnehin angefallen. Sie meinen daher, ein Schaden sei nicht ersichtlich. Auch eine Nutzungsentschädigung sei nicht zu zahlen, da die Wohnung ohnehin habe renoviert werden müssen. Sie behaupten weiter, der Beklagte hätte auch bei einem weißen Anstrich die Wände zweimal mit Haftgrund pigmentiert vorstreichen müssen, weil er dies aufgrund der Latexfarbe und unabhängig von der farblichen Gestaltung für erforderlich gehalten habe.

27

Die Kläger beantragen,

28

den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.855,45 € zu zahlen nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.11.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 242,76 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 10.12.2017.

29

Der Beklagte beantragt,

30

die Klage abzuweisen.

31

Der Beklagte behauptet, die Rechnung der Firma M vom 25.10.2017 beziehe sich auf die Durchführung von Malerarbeiten in allen Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung. Die Kläger hätten auch eine Wand in der Wohnung mit Heißkleberpunkten in ihrer Substanz beschädigt. Hierdurch seien weitere Arbeiten des Malerunternehmens erforderlich gewesen, nämlich die Entfernung der beschädigten Tapete sowie die Neubeziehung mit Raufasertapete. Eine Neuvermietung der Wohnung sei erst nach Durchführung der Reparaturarbeiten möglich gewesen.

32

Das Gericht hat zur Frage der Beschädigungen der Wände in der streitgegenständlichen Wohnung sowie zu der Frage der erforderlichen Streicharbeiten Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Q1 und T. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.11.2019 (Bl. 173 der Akte) verwiesen.

33

Wegen des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Gerichtsakten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

34

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.                                    

35

Den Klägern steht kein Anspruch auf Zahlung von 1.855,45 € gegen den Beklagten zu. Zwar steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass ein solcher Anspruch (als Rückzahlungsanspruch bezogen auf die Kaution, überbezahlte Miete und Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung) ursprünglich bestand. Diese Ansprüche sind allerdings durch Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Beklagten untergegangen (§ 389 BGB).

36

Im Einzelnen:

1.                                  

37

Der Beklagte hat durch das Abrechnungsschreiben vom 24.11.2017 jedenfalls konkludent die Aufrechnung mit den Gegenforderungen bezogen auf die Rechnung der Firma M i.H.v. 1.666,74 € sowie bezogen auf die anteilige Nutzungsentschädigung für den Monat Oktober 2017 i.H.v. 188,71 € erklärt (§ 387 BGB).

2.                                  

38

Dem Beklagten steht gegen die Kläger ein Anspruch auf Zahlung von 1.666,74 € als Ausgleich der Rechnung der Firma M zu, so dass insoweit eine Aufrechnungslage im Sinne des § 386 BGB vorliegt.

a)                                 

39

Hauptgegenstand der Rechnung der Firma M sind Streicharbeiten, die sich darauf beziehen, die Wände der streitgegenständlichen Wohnung zweimal mit Haftgrund pigmentiert vorzustreichen und anschließend weiß zu streichen waren.

40

Insoweit diese Arbeiten der Rechnung zu Grunde liegen, besteht ein Erstattungsanspruch des Beklagten gegen die Kläger aus §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB.

41

Die Kläger haben ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB verletzt. Eine Verletzung dieser Pflicht liegt vor, wenn der Mieter die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Der Schaden des Vermieters besteht dann darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss (vgl. – auch zur Anspruchsgrundlage – BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12 =  NJW 2014, 143, Rn. 18). Dies ist hier der Fall. Die streitgegenständliche Wohnung war bei Mietbeginn unstreitig weiß gestrichen. Die farbliche Gestaltung, die die Kläger während der Mietzeit angebracht haben, ist als Dekoration in kräftigen Farben und zudem mit deutlich abgesetzten weißen Randstreifen eine solche, die von breiten Mieterkreisen nicht akzeptiert werden würde. Ob sich die Verpflichtung der Kläger zum Weißstreichen der Wände bei Rückgabe auch aus dem Anhang zum Mietvertrag ergibt und insbesondere ob diese Abrede der Inhaltskontrolle für AGB standhält, kann damit offenbleiben.

42

Dass sich die Streicharbeiten auf alle Wände der Wohnung bezogen, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auf Grundlage der Aussage des Zeugen T fest. Begründete Zweifel an der Richtigkeit seiner Aussage hat das Gericht nicht.

43

Auf einen Abzug „Neu für Alt“ oder auf den Grundsatz von „Ohnehinkosten“ können sich die Kläger nicht berufen. Denn die farbliche Gestaltung, die die Kläger gewählt haben, war während der Mietzeit ohne weiteres zulässig. Die Kläger hätten sie damit erst zum Ende der Mietzeit beseitigen müssen. Der Beklagte steht daher durch den Schadensersatzanspruch nicht besser, als er bei einem von vornherein vertragsgemäßen Verhalten (Beseitigung der Farben bei Mietende) gestanden hätte.

44

Der Einwand der Kläger, der Beklagte hätte die Streicharbeiten ohnehin durchführen lassen, weil er die klägerseits aufgebrachte Latexfarbe als solche beanstandet habe, steht dem nicht entgegen. Der hypothetische Fall, dass die Kläger die Wände in Latexfarbe weiß gestrichen hätten, steht hier nicht zur Entscheidung.

45

Ob es sich bei dem insoweit geltend gemachten Schadensersatzanspruch um einen solchen statt der Leistung handelt – was der BGH in der oben zitierten Entscheidung wohl verneint –, kann hier offenbleiben. Eine dann eventuell erforderliche Nachfrist (§ 281 Abs. 1 BGB) wäre durch das Schreiben vom 02.10.2017 jedenfalls gesetzt worden und abgelaufen.

b)                                 

46

Die Kläger sind auch verpflichtet, dem Beklagten die Kosten der Firma M zu ersetzen, insoweit sich diese auf die Durchführung von Tapezierarbeiten der Küche bezieht. Der Anspruch ergibt sich ebenfalls aus §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB. Die Kläger haben auch dadurch eine Nebenpflicht aus dem Vertrag verletzt, dass sie in der Küche der streitgegenständlichen Wohnung eine Stegplatte mit Klebematerial angebracht haben, die beim Abnehmen an der Tapete Schäden hinterließ. Dass dies tatsächlich der Fall war, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen Q1 und T fest. Begründete Zweifel an der Richtigkeit der Aussagen bestehen nicht. Dies stellt eine Beschädigung der Mietsache dar, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht. Auch dahingehende Reparaturarbeiten hätten die Kläger als Nebenpflicht aus dem Vertrag daher durchzuführen gehabt. Hieraus resultierende Beseitigungskosten haben die Kläger nunmehr zu erstatten. Der Zeuge T konnte insoweit auch bestätigen, dass diese Schäden in der Küche über Eck vorhanden waren und die Wände daher an zwei Stellen neu tapeziert werden mussten. Das Gericht geht auf dieser Grundlage davon aus, dass diese Arbeiten auch Gegenstand der streitgegenständlichen Rechnung sind. Zur eventuell erforderlichen Fristsetzung gilt das oben Gesagte entsprechend.

c)                                  

47

Die Kläger haben den von der Firma M in Rechnung gestellten Betrag nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB auch insoweit zu begleichen, als er sich auf Arbeiten an den Decken der Wohnungen bezieht.

48

Dabei geht das Gericht davon aus, dass ein Komplettanstrich der Decken nicht Gegenstand der Rechnung und damit auch nicht Gegenstand des Rechtsstreits ist. Insoweit hat der Zeuge T zwar geäußert, auch die Decken gestrichen zu haben. Es ist damit naheliegend, dass sich die Rechnung der Firma M jedenfalls in Teilen auch auf Streicharbeiten an der Decke bezieht. Allerdings hat keine der Parteien ausdrücklich behauptet, dass Streicharbeiten an der Decke Gegenstand der streitgegenständlichen Rechnung sind. Der Rechnung selbst ist dies auch nicht zu entnehmen. Dort ist hinsichtlich der Deckenflächen lediglich aufgeführt, dass dort vorhandene Bor- und Dübellöcher verspachtelt, beigearbeitet und nachgestrichen worden seien. Ein Komplettanstrich der Decken ist hiervon nicht umfasst. Das Gericht hat daher im Termin vom 28.11.2019 (Protokoll auf Bl. 173 der Akten) auch darauf hingewiesen, dass es davon ausgeht, dass Kosten für die Streichung der Decken nicht streitgegenständlich sind. Dem ist keine der Parteien entgegengetreten.

49

Streitgegenständlich verbleiben damit – hinsichtlich der Decken – allein Arbeiten, die sich auf das Verschließen und Ausbessern von Bohr- und Dübellöchern beziehen. Insoweit sind die Kläger nach §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB zum Schadensersatz in Form der Erstattung des Rechnungsbetrages verpflichtet. Das Gericht geht davon aus, dass bei Rückgabe einer Wohnung eine vertragliche Nebenpflicht besteht, Dübellöcher wieder zu verschließen (ebenso Sternel, NZM 2017, 169, 181). Zwar ist das Einbringen von Dübellöchern während der Mietzeit ohne Weiteres vom Umfang des vertragsgemäßen Gebrauches umfasst. Insbesondere unter Hinblick auf die Verkehrssitte (§ 242 BGB) ist ein Mieter aber bei Rückgabe verpflichtet, diese wieder zu verschließen. Hierbei handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht im Sinne des § 241 Abs. 2 BGB, die die Kläger verletzt haben. Auch insoweit wäre eine eventuell erforderliche Nachfrist durch das Schreiben vom 02.10.2017 jedenfalls gesetzt worden und abgelaufen.

3.                                  

50

Dem Beklagten steht schließlich ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die Kläger für den Zeitraum der streitgegenständlichen Arbeiten aus §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB zu. Auch insoweit besteht eine Aufrechnungslage nach § 386 BGB. Aufgrund der oben dargestellten Pflichtverletzungen der Kläger besteht der Anspruch dem Grunde nach. Er ist auch in geltend gemachter Höhe von 188,71 € begründet. Der Beklagte macht hierbei 10/30 der Miete/Nebenkosten für den Monat Oktober 2017 geltend. Jedenfalls vor dem Hintergrund der nach Ansicht des Gerichts bestehenden Schadensersatzansprüche haben die Beklagten die Behauptung des Klägers, dass eine Neuvermietung der Wohnung erst nach Durchführung der Reparaturarbeiten möglich gewesen sei, nicht hinreichend substantiiert bestritten. Auch dem Zeitanteil von 10/30 des Monats Oktober sind die Kläger nicht entgegengetreten.

51

Ein Fall des § 546a BGB liegt indes nicht vor, da die Kläger die Wohnung unstreitig nicht verspätet, sondern („nur“) beschädigt zurückgegeben haben.

II.                                 

52

Da der Hauptanspruch nicht besteht, ist die Klage auch mit dem Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten unbegründet.

III.                               

53

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

54

Der Streitwert wird auf 1.855,45 € festgesetzt. Ein Fall des § 45 Abs. 3 GKG liegt nicht vor; der Beklagte hat die Primäraufrechnung, nicht die Hilfsaufrechnung erklärt.

55

HRichter