Landgericht Siegen, 1 O 298/22

Gründe

Der Antragsteller macht im Wege der einstweiligen Verfügung einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs geltend.

Er begehrt eine einstweilige Verfügung mit dem Inhalt, im Grundbuch von Q. des Amtsgerichts Siegen, Blatt N01,

G01,

G02,

G03,

zu Gunsten des Antragstellers ein Widerspruch gegen die Eintragung der Antragsgegnerin als Eigentümer des Grundstücks eingetragen wird. Zudem soll das Gericht das zuständige Grundbuchamt ersuchen, den Widerspruch in das Grundbuch einzutragen.

Nach dem Vortrag des Antragstellers liegt folgender Sachverhalt dem einstweiligen Verfahren zugrunde:

Am 14.12.2021 schloss er mit dem Eigentümer der Grundstücke Gemarkung Q., G01, G02, G03, Herrn E. P., vor dem Notar M. I. in G. einen notariellen Kaufvertrag vom 14.12.2021, Urkundenrolle Nr. N02 über die Veräußerung der vorgenannten Grundstücke. Die Umschreibungsreife sollte nach dem Inhalt des notariellen Kaufvertrages erst dann eintreten, wenn dem Notar die Erklärung der Antragsgegnerin über die Nichtausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Löschungsbewilligung hinsichtlich des eingetragenen Grundpfandrechts vorliegt.

Mit E-Mail vom 01.03.2022 teilte der Notar I. der Antragsgegnerin mit, dass mit Vertrag vom 14.12.2021, UR-Nr. N03, der Grundbesitz Gemarkung Q. G01, G02, G03 von Herrn E. P. als Verkäufer an den Antragsteller veräußert ist. Er beantragte gemäß § 28 Abs. 1 des BauGBs, ein Zeugnis über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts und zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter nach § 27a BauGB auszustellen.

Mit Schreiben vom 04.03.2022 forderte die Prozessbevollmächtigte des Antragstellers die Antragsgegnerin auf, unter Fristsetzung bis zum 11.03.2022 zur unverzüglichen Erteilung des Negativzeugnisses und der Löschungsbewilligung auf.

Die Antragsgegnerin stellte kein Negativzeugnis aus. Sie verlangte stattdessen die Vorlage des notariellen Kauvertrags.

Da das beantragte Negativzeugnis nicht erteilt wurde, erhob der Antragsteller am 15.03.2022 Verpflichtungsklage auf Erteilung des Negativzeugnisses zum Verwaltungsgericht Arnsberg.

Der Rat der Antragsgegnerin beschloss in seiner Sitzung vom 06.04.2022 die „ Satzung der Stadt Q. zur Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts an Flächen nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB an Grundstücken innerhalb konkreter Bereiche in den Stadtteilen X. und Q.. Für die bebauten und unbebauten Grundstücke der in § 2 der Satzung bezeichneten Bereiche steht der Stadt Q. nach § 1 danach zur Sicherung der in Betracht gezogenen baulichen Maßnahmen und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zu. Von dem Geltungsbereich dieser Satzung soll nach § 2 auch der Bebauungsplan Nr. 10 „Stadtmitte“ Teilplan C „Z.-straße“ erfasst sein.

Mit Schreiben vom 12.05.2022 teilte die Antragsgegnerin Herrn E. P. ihre Absicht der Ausübung des Vorkaufsrechts mit, wozu er Stellung nehmen könne.

Am 19.05.2022 wurde auf Ersuchen der Antragsgegnerin vom 12.05.2022 eine Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks in Abteilung II des Grundbuchs von Q. Blatt N04 eingetragen.

In seiner Sitzung vom 25.05.2022 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.

Mit Bescheid vom 30.05.2022 übte die Antragsgegnerin gegenüber Herrn E. P. das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB betreffend das Grundstück Z.-straße 5 in Q. (G01, G02, G03) aus.

Mit Schriftsatz vom 08.06.2022 hat der Antragsteller die mit Schriftsatz vom 15.03.2022 erhobene Klage um die Anfechtung des Vorkaufsrechtsbescheides der Antragsgegnerin erweitert und im Wege eines Antrages nach § 80 V VwGO die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage beantragt.

Dem Antrag des Antragstellers wurde mit Beschluss des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 27.07.2021, Az. 8 L 584/22, stattgegeben und die von der Antragsgegnerin dagegen erhobene Beschwerde mit Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Münster vom 15.09.2022, Az. 8 L 584/22, zurückgewiesen. Beide Gerichte sind der Auffassung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts offensichtlich rechtswidrig sei und die Antragsgegnerin zur unverzüglichen Erteilung des Negativzeugnisses verpflichtet gewesen wäre.

In der noch anhängigen Hauptsacheklage gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Erteilung des Negativzeugnisses erteilte das Verwaltungsgericht Arnsberg am 29.09.2022 den richterlichen Hinweis, dass vor dem Hintergrund der Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts Münster im Beschluss vom 15. September 2022, Az. 2 B 929/22, an der bisherigen Rechtsauffassung festgehalten werde und die Antragsgegnerin zur Erledigung der Hauptsache an eine Abhilfe der Klageansprüche nachdenken solle.

Mit Schreiben vom 06.12.2022 teilte der Rechtsanwalt der Antragsgegnerin mit, dass die Stadt Q. seit dem 28.11.2022 Eigentümerin des im Grundbuch von Q., Blatt N01 des Amtsgerichts Q. eingetragenen G01, Gebäude- und Freifläche, Z.-straße 5, groß: 16 m2, G02 Gebäude- und Freifläche, Z.-straße 5, groß: 9 m2 und G03 Gebäude- und Freifläche, Z.-straße 5, groß: 374 m2 ist.

II.

Der Antrag ist unbegründet. Der Verfügungsanspruch ist zu verneinen.

Der Antragsteller hat keinen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuches gemäß § 894 BGB. Weder das Verpflichtungsgeschäft noch das Verfügungsgeschäft zwischen dem Antragsgegner und dem Voreigentümer ist gemäß § 138 Abs.1 BGB sittenwidrig.

Ergibt sich der Sittenverstoß – wie hier – nicht bereits aus dem Inhalt des Rechtsgeschäfts, sondern aus seinem Gesamtcharakter, ist §138 BGB bei einer Verletzung von Interessen Dritter grundsätzlich nur anwendbar, wenn alle Beteiligten sittenwidrig handeln, das heißt die Tatsachen, die die Sittenwidrigkeit begründen, kennen oder sich ihrer Kenntnis grob fahrlässig verschließen: Die bloße Kenntnis der unsittlichen Beweggründe des anderen Teils genügt in der Regel nicht, hinzukommen muss die Billigung, Förderung oder Ausnutzung der sittenwidrigen Absicht des Anderen (Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Grünberg/Ellenberger, 81. Auflage, 2022, Rn. 40).

Weder das Verfügungsgeschäft noch das Verpflichtungsgeschäft zwischen der Antragsgegnerin und dem Voreigentümer E. P. sind nach ihrem Gesamtcharakter sittenwidrig.

Ein Rechtsgeschäft ist sittenwidrig, wenn sein Inhalt mit grundlegenden Wertungen der Rechts- oder Sittenordnung unvereinbar ist. Die Sittenwidrigkeit kann sich aus einer Gesamtwürdigung des Rechtsgeschäfts ergeben, in die Inhalt, Beweggrund und Zweck des Geschäfts einzubeziehen sind. Zu berücksichtigen ist hier nicht nur der objektive Gehalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, sowie die Absichten und Motive der Partei.

Es kann dahinstehen, ob die Antragsgegnerin sittenwidrig gehandelt hat, da der Antragssteller zumindest nicht glaubhaft gemacht hat, dass der Voreigentümer E. P. sittenwidrig gehandelt hat.

In Fällen des §§ 920 Abs.2, 936, 294 ZPO tritt an die Stelle des Vollbeweises eine Wahrscheinlichkeitsfeststellung mithilfe sofort verfügbarer Erkenntnismittel (Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 34.Auflage 2022, § 294 Glaubhaftmachung, Rn. 1). Es genügt ein geringerer Grad der richterlichen Überzeugungsbildung; die Behauptung ist glaubhaft gemacht, sofern eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie zutrifft (BGH, Beschluss vom 11. September 2003 – IX ZB 37/03 –, BGHZ 156, 139-147, Rn. 8).

Der Antragsteller trägt zwar vor, dass der Antragsgegnerin und dem Voreigentümer bewusst gewesen sei, dass zwischen dem Antragsteller und dem Voreigentümer ein rechtswirksamer Grundstückskaufvertrag geschlossen worden sei, dessen Vollzug sich lediglich aufgrund der rechtswidrigen Nichterteilung des Negativzeugnisses seitens der Antragsgegnerin verzögert habe. Sowohl die Antragsgegnerin als auch der Voreigentümer seien darüber informiert gewesen, dass die Nichterteilung des Negativzeugnisses eine Amtspflichtverletzung darstelle und ein Eindrängen der Antragsgegnerin im Wege eines gemeindlichen Vorkaufsrechts rechtswidrig sei. Während der Antragsgegnerin ein rechtswidrigen Verhalten zur Last liege, sei dem Voreigentümer ein Verstoß gegen den Grundsatz „pacta sunt servanda“ und bewusster Verletzung seiner Pflichten aus dem mit dem Antragsteller geschlossenen Immobiliarkaufvertrag vorzuwerfen.

Jedoch ist die Kenntnis des Voreigentümers E. P. von der Rechtswidrigkeit der Nichterteilung des Negativzeugnisses und der Rechtswidrigkeit des

Vorkaufrechtbescheids seitens des Antragstellers nicht glaubhaft gemacht worden.

Der Voreigentümer E. P. ist nicht an dem Verwaltungsverfahren beteiligt, sodass nicht überwiegend wahrscheinlich ist, dass er von den Ausführungen des VG Arnsberg vom 27.07.2022, Anl. A26, Bl. 139 d.A., und des OVG Münster vom 15.09.2022, Anl. A27, Bl.174 d.A., hinsichtlich der Rechtswidrigkeit des Vorkaufrechtbescheids Kenntnis zum Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfts mit der Antragsgegnerin hatte. Er hatte lediglich den Vorkaufsrechtsbescheid der Antragsgegnerin vom 30.05.2022, Anl. A24, Bl. 126 d.A., erhalten, wonach die Antragsgegnerin ihr Vorkaufsrecht ihm gegenüber ausgeübt hat. Als Bürger durfte er auch darauf vertrauen, dass der Bescheid rechtmäßig ist.

Es liegt zwar eine eidesstaatliche Versicherung des Voreigentümers E. P. als Anlage A2, Bl.34 d.A.) vor, jedoch bezieht sie sich nicht auf seine Kenntnis von der Rechtswidrigkeit der Nichterteilung des Negativzeugnisses und der Rechtswidrigkeit des Vorkaufsrechtsbescheids.

Zudem würde die Kenntnis selbst bei Unterstellung, dass die Antragsgegnerin sittenwidrig gehandelt hat, nicht ausreichen, um ein sittenwidriges Handeln des Voreigentümers E. P. zu begründen. Es müsste eine Billigung, Förderung oder Ausnutzung des sittenwidrigen Handelns der Antragsgegnerin hinzukommen, was der Antragsteller auch nicht glaubhaft gemacht hat.

Ein sittenwidriger Verhalten des Voreigentümers E. P. wird auch nicht durch Verletzung des Grundsatzes „pacta sunt servanda“ und Pflichten aus dem Erstkaufvertrag zwischen dem Antragsteller und ihm begründet. Dies begründet allenfalls die gewöhnlichen vertraglichen Rechte wegen Nichterfüllung des notariellen Kaufvertrags(§§ 280 ff., §§ 323 ff.BGB).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach §§ 53 Abs.1 Nr.1 GKG, 3 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Landgericht Siegen, Berliner Straße 22, 57072 Siegen, oder dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses (Datum des Beschlusses, Geschäftsnummer und Parteien) sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb von zwei Wochen bei dem Landgericht Siegen oder dem Oberlandesgericht Hamm eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.