1

Tatbestand

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Der Kläger macht mit der vorliegenden Klage einen Anspruch auf Auflassung der in den Klageanträgen aufgeführten Grundstücke aufgrund eines ausgeübten Vorkaufsrechts geltend.

3

Der Beklagte ist ein eingetragener Verein mit Sitz in H.

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Der Beklagte schloss am 23. April 2013 einen notariellen Kaufvertrag mit Herrn T aus Unna über die im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücke. Wegen der Einzelheiten dieses Kaufvertrages wird auf Bl. 10 ff. der Akte Bezug genommen. Die Parteien des Kaufvertrages gingen übereinstimmend davon aus, dass die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu prüfen war, weil es sich um landwirtschaftliche Flächen handelte.

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Die im Kaufvertrag aufgeführten Grundstücke sind mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zu Gunsten des Eigentümers des Grundstücks H belastet. Der Kläger behauptet, Eigentümer dieses Grundstücks zu sein.

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Mit Schreiben vom 24. April 2013 unterrichtete der beurkundende Notar den Vater des Klägers über den Abschluss des vorbezeichneten Kaufvertrages und bat um Erteilung der Löschungsbewilligung hinsichtlich des Vorkaufsrechts.

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Mit Schreiben vom 2. Mai 2013 teilte der Vater des Klägers, dem der Kläger unter dem 20. März 2003 eine Generalvollmacht erteilt hatte, dem Notar mit, dass der Kläger sein Vorkaufsrecht ausübe.

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Mit notariellem Aufhebungsvertrag vom 8. Mai 2013 hoben die Kaufvertragsparteien den Kaufvertrag vom 23. April 2013 einvernehmlich auf.

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Am 31. Mai 2013 schlossen die ursprünglichen Parteien des notariellen Kaufvertrages zwei weitere notarielle Kaufverträge und zwar den notariellen Kaufvertrag vom 31. Mai 2013 des Notars X, UR-Nr. 0/0 und notariellen Kaufvertrag vom 31. Mai 2013 des Notars X, UR-Nr. 0/0. Wegen des genauen Inhalts dieser Verträge wird auf Bl. XX ff. der Akte Bezug genommen.

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Mit Schreiben des beurkundenden Notars vom 14. Juni 2013 wurde der Kläger über die neuerlichen notariellen Kaufverträge unterrichtet und die Erteilung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung für beide Kaufverträge erbeten.

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Ebenfalls mit Schreiben des selben Datums informierte der Kläger, vertreten durch seine Prozessbevollmächtigten, den in dem Urteil genannten Kaufvertrag vom 23. April 2013 für den Beklagten aufgetretenen Generalbevollmächtigten über die Rechtsauffassung des Klägers bezüglich der wirksam erfolgten Ausübung des Vorkaufsrecht bezüglich dieses Vertrages.

12

Der Generalbevollmächtigte des Beklagten teilte mit E-Mail vom 17. Juni 2013 mit, dass er kein Organ des Beklagten und für den Verein somit nicht Zustellung bevollmächtigt sei.

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Mit Schreiben vom 2. August 2013 wurde der beurkundende Notar X durch die Prozessbevollmächtigten des Klägers auf diese Rechtsauffassung hingewiesen. Darüber hinaus übte der Kläger in diesem Schreiben hilfsweise sein Vorkaufsrecht bezüglich des Kaufvertrages vom 31. Mai 2013 (UR-Nr. 0/0des Notars X) aus. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 0 ff. der Akte Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 13. August 2013 lehnte der Beklagte eine Anerkennung des Vorkaufsrechts des Klägers ab. Wegen des Inhaltes dieses Schreibens wird auf Bl. 0 ff. der Akte Bezug genommen.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass der notarielle Kaufvertrag vom 23. April 2013 nicht wirksam durch den Aufhebungsvertrag vom 8. Mai 2013 aufgehoben worden sei. Darüber hinaus sei die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch seinen Vater als seinem Generalbevollmächtigten wirksam erfolgt.

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                            Der Kläger beantragt:

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• 18

  1. Den Beklagten zu verurteilen, die nach stehend mit ihrer jeweiligen Nummer aus dem Bestandsverzeichnis aufgelisteten, im Grundbuch des Amtsgerichts L von O Blatt 0 verzeichneten Grundstücke an den Kläger aufzulassen Zug um Zug gegen eine Zahlung i.H.v. 82.500 €:

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a)      pp

20

b)      pp

21

c)      pp

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d)      pp

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e)      pp

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f)       pp

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g)      pp

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Hilfsweise,

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den Beklagten zu verurteilen die nachstehend mit ihrer jeweiligen Nummer aus dem Bestandsverzeichnis aufgelisteten, im Grundbuch des Amtsgerichts L von O Bl. 0 verzeichneten Grundstücke an den Kläger aufzulassen Zug um Zug gegen eine Zahlung i.H.v. XX €:

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a)      pp

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b)      pp

30

c)      pp

31

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung, dass der notarielle Kaufvertrag vom 30. April 2013 durch den Aufhebungsvertrag vom 8. Mai 2003 wirksam aufgehoben worden sei. Darüber hinaus habe der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht fristgemäß ausgeübt.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist mit dem Hilfsantrag begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.

35

Der Kläger ist Vorkaufsberechtigt hinsichtlich der Grundstücke eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Lvon O 294 laufende Nr. X, G4, Flur X, Flurstück X, laufende Nr. X, G4 X, Flurstück X und laufende Nr. X, Flur X, Flurstück X, denn der Kläger ist Eigentümer des berechtigten Grundstückes, welches nunmehr das Grundstück Gemarkung  O Flur X Flurstück X, eingetragen im Grundbuch von O Blatt X ist. Dies steht zur sicheren Überzeugung des Gerichtes fest aufgrund der Mitteilung des Grundbuchamtes beim Amtsgericht L vom 13. Dezember 212 (Bl. X der Akte).

36

Die Klage ist mit dem Hauptantrag unbegründet.

37

Das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechtes setzt das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrages voraus. (vgl. BGH NJW 2010, 3774 ).

38

Ein solch wirksamer Kaufvertrag ist nicht durch den notariellen Kaufvertrag vom 23. April 2013, Urkundenrolle Nr. 0/0 des Notars Y zustande gekommen.

39

Bei dem notariellen Kaufvertrag handelte es sich offensichtlich um ein einheitliches Rechtsgeschäft, dafür spricht, dass für die zu veräußernde Grundstück ein Gesamtkaufpreis vereinbart worden war. Unstreitig lag bezüglich des wesentlichen Grundstücks verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts L von O Blatt XX, laufende Nr. XX, G4, Flur X, Flurstück X die erforderliche Genehmigung seitens der Grundstücksverkehrsbehörde nicht vor. Aufgrund dieses Umstandes war der gesamte Vertrag schwebend unwirksam. Ein Kaufvertrag im Sinne des §§ 463 BGB ist so lange nicht abgeschlossen, als eine für seine Rechtswirksamkeit erforderliche behördliche Genehmigung fehlt. Bis zur Erteilung der Genehmigung kann der Kaufvertrag von seinen Kontrahenten noch abgeändert oder aufgehoben werden (vgl. Staudinger-Scherrmeier § 463 BGB Rdn. 43 m.w.N. ).

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Für das Vorliegen einer Negativbescheinigung kann nichts anderes gelten.

41

Da im Zeitpunkt des Aufhebungsvertrages am 8.5.2013 die erforderliche Genehmigung der Grundstücksverkehrsbehörde bzw. das erforderliche Negativeattest nicht vorgelegen haben, konnte dieser notarielle Vertrag rechtswirksam aufgehoben werden.

42

Die Klage ist allerdings mit dem Hilfsantrag begründet.

43

Mit dem neuerlichen notariellen Vertrag vom 31.5.2013 ( UR-Nr. 0/0 des Notars X) ist ein wirksamer Grundstückskaufvertrag zustande gekommen.

44

Diesbezüglich lag auch das erforderliche Negativzeugnis gemäß § 5 GrdstVG vor. Insoweit wird auf das Negativzeugnis Bl. X der Akte Bezug genommen. Dieses Negativzeugnis bezieht sich eindeutig auf den notariellen Kaufvertrag vom 31.5.2013. Daher kann das Datum des Negativzeugnisses vom 23.4.2013 so nicht stimmen. Vielmehr folgt aufgrund der Bezugnahme auf den notariellen Kaufvertrag vom  31.05. 2013, dass das Negativzeugnis nach diesem Zeitpunkt erteilt sein muss. Soweit der Beklagte erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 1.12.2015 bestreitet, ist dieses Bestreiten verspätet gemäß § 296 Abs. 2 ZPO. Das vorliegende Bestreiten der Echtheit als Verteidigungsmittel ist entgegen § 282 ZPO nicht rechtzeitig vorgebracht worden. Das Zulassen dieses Verteidigungsmittels würde die Erledigung des Rechtsstreites erheblich verzögern, da Sachverständigenbeweis oder zumindest Zeugenbeweis über die Echtheit erhoben werden müsste. Die Verspätung beruht auch auf grober Fahrlässigkeit. Das Negativattest ist von der Klägerseite mit Schriftsatz vom 30.4.2015 vorgelegt worden. Die Echtheit des Attestes ist erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 1.12.2015 bestritten worden.

45

Der Kläger hat dieses Vorkaufsrecht auch innerhalb der Zweimonatsfrist gemäß § 469 Abs. 2 BGB ausgeübt. Aus dem vorgelegten Schriftverkehr folgt, dass der Kläger von den neuerlichen Kaufverträgen vom 31. Mai 2013 nach dem 14.6.2013 Kenntnis erlangt hat.

46

Erst mit Schreiben des beurkundenden Notars X vom 14.6.2013 ( Bl. 00 d.A.) mit der Bitte um Unterzeichnung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung kann der Kläger frühestens Kenntnis von dem neuerlichen Kaufvertrag erhalten haben.

47

Aus dem Schreiben des beklagten Vereins vom 13.8.2013 (Bl. 00 ff. der Akte) folgt, dass der Beklagte spätestens zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von der Ausübung des Vorkaufsrechts hatte, da der Beklagte in diesem Schreiben ausdrücklich Bezug auf das klägerische Schreiben vom 2.8.2013 nimmt.

48

Aus diesem Schreiben vom 2.8.2013 ( Bl. 00.d.a) ergibt sich nach Formulierung die Ausübung des Vorkaufsrechtes auch bezüglich des neuen Kaufvertrages vom 31. Mai 2013 ( Ur-Nr. 0/0des Notars X). Aus der Formulierung folgt unmissverständlich, dass das Vorkaufsrecht - soweit erforderlich – jedenfalls auch für den Kaufvertrag vom 31. Mai 2013 ausgeübt werden soll. Aus diesem Anschreiben  folgt ebenfalls, dass dieses Vorkaufsrecht durch den Kläger ausgeübt wird. Insoweit wird auf den Inhalt des Anschreibens vom 02.08.2013 ( Bl. 00f. der Akte) Bezug genommen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 709 ZPO.

50

Streitwert: 82.500,00 Euro.