1

Gründe:

2

Die zulässige Berufung der Beklagten ist zum Teil begründet.

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I.

4

Die Kammer hat noch über rechtliche Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Miete für die Zeit von Januar bis November 2010 in Höhe von 220 €, auf Erstattung von Rücklastschriftgebühren in Höhe von 3 € sowie auf Zahlung eines restlichen Betrags in Höhe von 414,63 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 zu entscheiden.

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Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2011 den Rechtstreit in der Hauptsache teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt. Zum einen bezog sich diese Erklärung auf die restliche Miete für Dezember 2010 in Höhe von 81,18 €. Zum anderen betraf sie nach der eindeutigen Formulierung in dem Schriftsatz der Klägerin  vom 24.08.2011 den Betrag von 559,51 € als Zahlung auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, dem haben die Beklagten ausweislich des Protokolls vom 14.10.2011 ausdrücklich zugestimmt.

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II.

7

1.

8

Die Klägerin hat zunächst einen Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Monate Januar 2010 bis November 2010 in Höhe von 220 € sowie auf Erstattung der Rücklastschriftgebühren in Höhe von weiteren 3,00 €. Diese Beträge hat das Amtsgericht zugesprochen. Die Berufung enthält hierzu keine Rügen.

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2.

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Darüber hinaus steht der Klägerin keine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2009 gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB mehr zu.

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Der Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 1.1.2009 zugrunde zu legen, da die Änderungen der Heizkostennovelle nach Artikel 3 der Änderungsverordnung am 01.01.2009 in Kraft treten, so dass die Übergangsregelung des § 12 Abs. 6 HeizkostenV auf den vorliegenden Abrechnungszeitraum keine Anwendung findet.

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Die Einwände der Beklagten gegen die Berechnung der Heizkosten auf der Basis eines 50/50 Maßstabs, wonach 50% der Heizkosten über die Fläche und die weiteren 50% über den Verbrauch berechnet werden, greifen im Ergebnis durch.

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Zwar darf grundsätzlich der Gebäudeeigentümer den Abrechnungsmaßstab der Verteilung der Heizkosten unter Berücksichtigung dessen, dass mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 % der Gesamtkosten verbrauchsabhängig verteilt werden, nach billigem Ermessen, gemäß § 315 BGB, bestimmen. Dies heißt, dass die verbrauchsabhängige Verteilung nach dem beim jeweiligen Nutzer gemessenen Wärmeverbrauch erfolgt. Die Ermittlung des jeweiligen Wärmeverbrauchs der einzelnen Nutzer erfolgt dabei vielfach durch die Nutzung von Heizkostenverteilern.

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Eine anteilige Verteilung der Heizkosten nach den festgestellten Verbräuchen der einzelnen Mietparteien eines Gebäudes kann jedoch dann nicht mehr billigem Ermessen entsprechen und für den einzelnen Nutzer unzumutbar sein, wenn nur ein geringer Anteil der insgesamt abgegebenen Wärme durch die Heizkostenverteiler erfasst wird (LG Leipzig, Beschluss v. 07.10.2013 – 2 S 66/13 - Rn. 7, juris; Wall, Anm. zu AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 14.09.2011, jurisPR-MietR 4/2012).

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Bei einem Einrohrheizungssystem - wie es hier gegeben ist - wird ein erheblicher Teil der Wärme wegen der systembedingten höheren Vorlauftemperaturen nicht über die Heizkörper, sondern über das Rohrleitungssystem abgegeben. Die über die ungedämmten Heizungsrohre abgegebene Wärme wird von den Heizkostenverteilern nicht als Verbrauchseinheit erfasst (vgl. LG Karlsruhe, Urteil v. 20.02.2014, - 9 S 248/13 -, juris).

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Bei einigen Wohnungen des Objekts führt deshalb bereits die Abgabe der Rohrwärme zu einer konstanten Beheizung der Wohnung, so dass eine weitergehende an den Heizkostenverteilern erfasste Wärmeentnahme nicht erfolgen muss. Andere Wohnungen haben, z.B. aufgrund ihrer Lage, einen über die Rohrwärme hinausgehenden Wärmebedarf, so dass hier über den Heizkostenverteiler deutlich erhöhte Verbrauchseinheiten erfasst werden. Die Mieter der Wohnungen, welche einen über die als Rohrwärme abgegebenen hinausgehenden Wärmebedarf haben, werden gegenüber den Mietern, die ihre Wohnung lediglich über die Heizungsrohre beheizen ließen, benachteiligt.

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Im vorliegenden Rechtstreit ist die anteilige Verteilung der Heizkosten nach den festgestellten Verbräuchen der einzelnen Mietparteien des streitgegenständlichen Gebäudes unzumutbar. Aufgrund des erheblichen Leerstands in dem Gebäude in Verbindung mit der Abgabe von Rohrwärme der ungedämmten Einrohrheizungen führt die von der Klägerin vorgenommene Berechnung der Heizkosten zu einer übermäßigen, unverhältnismäßigen Belastung der Beklagten.

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Nach dem Willen des Gesetzgebers soll § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV dann Anwendung finden und damit eine Korrekturberechnung vorgenommen werden können, wenn mindestens 20 % des Wärmeverbrauchs nicht durch Ablesung verursachergerecht erfasst werden können (BR-Drucksache 570/08, Beschluss v. 19.9.2008, Anlage S. 2). Der Verband deutscher Ingenieure (VDI) hat aufgrund dessen, unter Berücksichtigung etwaiger Sicherheitszuschläge den kritischen Verbrauchswärmeanteil auf 34% festgelegt (vgl. LG Leipzig, Beschluss v. 7.10.2013, - 2 S 66/13 -, juris). Dieser Wert ist als Teil der anerkannten Regeln der Technik bei der Berechnung der Verbrauchswärmeerfassungsrate durch die Gerichte auch als Maßstab anzuwenden (vgl. AG Bayreuth, Urteil v. 19.8.2014, BeckRS 2014, 23029). Wenn weniger als dieser Anteil an tatsächlich bezogener Wärme durch die Heizkostenverteiler erfasst wird, dann kann gemäß § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV eine Korrekturberechnung erfolgen. Dabei stellt der festgelegte Anteilswert von 34% sicher, dass eine von der ursprünglichen Berechnungsart abweichende Korrekturberechnung nur in Fällen gravierender Kostenverschiebung zu Lasten eines Beteiligten möglich ist.

19

Auf der Grundlage der durch den Sachverständigen Prof. Dr. P gemäß dem Gutachten vom 8.10.2014 bestätigten Berechnungsformel  erfassten die Heizkostenverteiler in dem der Heizkostenabrechnung zugrundeliegenden Gebäude lediglich 17-18 Prozent der insgesamt bezogenen Wärmemenge. Dies entspricht der Berechnung, die die Beklagten im Schriftsatz vom 03.06.2014 im Einzelnen dargelegt haben. In sein Gutachten hat der Sachverständige die von der Klägerin vorgelegte Mitteilung des Abrechnungsunternehmens, das für das streitgegenständliche Objekt zuständig ist, einbezogen. Der danach durch die Heizkostenverteiler des Gebäudes Gleiwitzer T-Str., Siegen erfasste Wert, liegt deutlich unterhalb des kritischen Verbrauchswärmeanteils.

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Eine Anwendung des Korrekturverfahrens nach § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV ist darüber hinaus auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben angezeigt. Denn die grundsätzliche Verteilung der Heizkosten anteilig nach Verbrauch und Fläche ist aufgrund der geringen Verbrauchswärmeanteilerfassung der Heizkostenverteiler, welcher, wie vorstehend festgestellt, unter 20 % der gesamten Verbrauchswärme liegt nicht mehr mit Treu und Glauben vereinbar (vgl. LG München, Urteil v. 19.12.2013, - 36 S 12255/121 -, juris).

21

Mit Rücksicht auf diese erheblichen Rohrwärmeverluste ist eine Korrekturberechnung der Heizkosten vorzunehmen. Diese Korrekturberechnung ist anhand von § 7 Abs. 1 S. 3  HeizkostenV in Verbindung mit der Richtlinie VDI 2077 - Verfahren zur Berücksichtigung der Rohrwärmeabgabe- und dem dortigen Beiblatt nach dem Bilanzverfahren durchzuführen (nachfolgend VDI 2077). Das vorgenannte Bilanzverfahren stellt eine anerkannte Regel der Technik dar, auf welche in Fällen der Kostenverzerrung zurückgegriffen werden kann (vgl. LG, Karlsruhe, Urteil vom 20.02. 2014, - 9 S 248/13 -, juris; AG Bayreuth, Urteil v. 19.8.2014, BeckRS 2014, 23029; Pfeiffer, GE 2015, 98-101).

22

Dem steht auch nicht § 11 Abs. 1 Nr. 1 c HeizkostenV entgegen, denn diese Vorschrift kann nur dann Anwendung finden, wenn der gemessene Verbrauchswärmeanteil extrem niedrige einstellige Werte erreicht (vgl. Wall, Anm. zu AG Berlin- Lichtenberg, Urteil v. 14.09.2011, IV a.E, jurisPR-MietR 4/2012).

23

Bei dem vorgenannten Bilanzverfahren wird der Verbrauchswärmeanteil für die Heizungsanlage mit einem Eckwert, dem Korrektur-Verbrauchswärmeanteil, verglichen. Aus der Differenz zwischen dem Korrektur-Verbrauchswärmeanteil und dem Verbrauchswärmeanteil für die betreffende Anlage werden zusätzliche Verbrauchswerte, die der Rohrwärme entsprechen, ermittelt und mit einem geeigneten Maßstab auf die Nutzer verteilt, was in vielen Fällen die beheizte Fläche der Nutzereinheiten widerspiegeln soll (Mügge, in: Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Aufl., 2013, S. 254). Dies wird als geeigneter Maßstab angesehen, bei dem die Rohrwärmeabgabe weitgehend gleichmäßig verteilt wird.

24

Nach der Neufassung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV ist kein Raum mehr für den Rückgriff auf eine wohnflächenbezogene Abrechnung.

25

Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Heizkostenverordnung als Grundfall eine verbrauchsabhängige Berechnung der Heizkosten vorsieht; von dieser Grundregelung soll, u. a. auch durch § 11 HeizkostenV geregelt, nur in Ausnahmefällen abgewichen werden.

26

Durch die Abrechnungsmöglichkeit nach dem Bilanzverfahren des Beiblatts zur Richtline VDI 2077 als anerkannter Regel der Technik ist eine Berechnungsmöglichkeit geschaffen worden, welche die bei Rohrwärmefällen entstehende Ungerechtigkeit im Rahmen  einer verbrauchsabhängigen Berechnung berücksichtigt, so dass ein Rückgriff auf eine verbrauchsunabhängige Berechnung anhand der Wohnfläche nicht mehr notwendig ist.

27

Nach Auffassung der Kammer ist ein Rückgriff auf die Wohnflächenabrechnung gemäß § 9a HeizkostenV, anstelle des anzuwendenden § 7 Abs.1 S. 3 HeizkostenV, auch nicht deshalb angezeigt, weil die Klägerin eine Korrekturberechnung nach VDI unterlassen hat.

28

Zwar ist die Regelung des § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenVO als Ermessensregelung ausgestaltet, der nicht ohne Weiteres eine Reduktion des Ermessens auf Null in jeder möglichen Fallkonstellation entnommen werden kann. Allerdings reduziert sich das Ermessen des Vermieters hinsichtlich der von ihm gewählten Abrechnungsart nach den gesetzgeberischen Leitmotiven bei einer Erfassung eines Verbrauchswärmeanteils von deutlich weniger als 34% auf Null, so dass eine Abrechnung nach dem vorgenannten Verfahren zu erfolgen hat (vgl. LG Leipzig, Urteil v. 07.10.2013, - 2 S 66/13-, juris; AG Bayreuth, Urteil v. 19.8.2014, BeckRS 2014, 23029).

29

Im vorliegenden Fall wird lediglich ein Anteil von circa 17-18 Prozent von den Heizkostenverteilern erfasst, so dass eine Pflicht der Klägerin zur Abrechnung gemäß § 7 Abs.1 S. 3 HeizkostenV bestand. Bei Annahme einer solchen Abrechnungsverpflichtung ist der Rückgriff auf eine Berechnung anhand der Wohnfläche versperrt.

30

Ein Rückgriff auf die Regelung des § 9a HeizkostenV scheidet auch deshalb aus, weil dieser nur Anwendung findet, wenn der anteilige Wärmeverbrauch des jeweiligen Nutzers aufgrund eines Geräteausfalls, oder aus sonstigen Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst wird. Die streitgegenständlichen Heizkostenverteiler erfassen aber den Verbrauch am Heizkörper ordnungsmäß, problematisch ist allein die Abgabe von Wärme über die Rohrleitungen, welche als solche keinen Verbrauch der einzelnen Nutzer darstellt (vgl. LG München, Urteil v. 19.12.2013, -36 S 12255/121 juris).

31

Der Berechnung nach VDI 2077 steht auch nicht entgegen, dass ausweislich des Beiblattes der VDI 2077 bei der Erstberechnung grundsätzlich auch die Standardabweichung und der Niedrigverbraucheranteil bestimmt und berücksichtigt werden sollen (vgl. Wall, WuM 2009, 3, 8), denn die Regelung des  § 7 Abs. 1 S. 3 HeizkostenV setzt das kumulative Vorliegen aller drei vorgenannter Faktoren nicht voraus, sondern macht eine Berechnung nach anerkannten Regeln der Technik allein davon abhängig, dass ein wesentlicher Teil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird (vgl. LG Dresden, Urteil v. 15.08.2013,- 4 S 619/12, juris; Pfeiffer, GE 2015, 98, 100). Auch ausweislich der Begründung der Bundesratsdrucksache 570/08 zur Heizkostenverordnung soll eine Abrechnung nach dem Korrekturverfahren bereits dann vorgenommen werden, wenn ein wesentlicher Teil, d. h. zumindest 20 Prozent des Wärmeverbrauchs nicht durch Ablesung verursachergerecht erfasst werden kann (vgl. BR-Drucksache 570/08, Beschluss v. 19.09.2008, Anlage S. 2).

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Wegen der Berechnung der Heizkosten unter Berücksichtigung der Richtlinie VDI 2077 Beiblatt Rohrwärme wird auf die Berechnung der Beklagten (Blatt 192 der Akte) Bezug genommen. Das Zahlenwerk ist als solches nicht streitig. Danach entfallen auf die Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum Heizkosten von 1.239,98 € zuzüglich 45,96 €  Hausnebenkosten, mithin insgesamt 1.285,94 €.

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Auf diesen Betrag haben die Beklagten 807,96 € als Vorauszahlungen geleistet, so dass ein Betrag von 477,98 € offen bleibt. Allerdings sind weitere 559,51 € auf die Nebenkostenabrechnung, aus der keine anderen Positionen mehr offen waren, anzurechnen. Insoweit ist - wie oben dargelegt - der Rechtstreit in dieser Höhe übereinstimmend für erledigt erklärt. Nach alledem ist eine Forderung der Klägerin aus der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2009 nicht mehr gegeben.

34

Im Übrigen wäre eine Forderung der Klägerin auch bei einer rein wohnflächenbasierten Abrechnung der Heizkosten nicht gegeben, in diesem Fall wäre der zu fordernde Grundbetrag nochmals niedriger als bei einer Berechnung nach dem Bilanzverfahren.

35

III.

36

Der Anspruch auf Zinszahlung ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 ZPO.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 a, 92 Abs. 1 S.1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

38

Soweit die Klageforderung in erster Instanz in Höhe von insgesamt 640,69 € übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, richtet sich die Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO. Unter Berücksichtigung des damaligen Sach- und Streitstands hätte die Klägerin nur in der Höhe des nach dem Bilanzverfahren noch auszugleichenden Nebenkostenbetrags  2009 von 477,98 € und 81,18 € für die Dezembermiete 2010 Erfolg gehabt.

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Der Streitwert wird für die erste Instanz auf 1.278,32 € bis zum 13.10.2011, ab diesem Tag auf 637,63 EUR festgesetzt.

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Der Streitwert für die zweite Instanz wird auf 637,63 € festgesetzt.