Landgericht Siegen, 1 S 117/05

Gründe:

(gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO)

Auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Erdgeschosswohnung und des Treppenhauses im Haus C-Straße in ####1 X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.12.2005 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Beklagten sind nicht zur Räumung der Erdgeschosswohnung D-Straße in ####1 X verpflichtet. Die außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.12.2004 ist unwirksam. Ein wichtiger Grund zur Kündigung lag nicht vor.

I. Die Klägerin war nicht zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt. Es war kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB gegeben. Ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Gefährdung in diesem Sinn liegt vor, wenn ein Schadenseintritt an der Mietsache wahrscheinlich ist (LG Berlin, Grundeigentum 1981, 33).

Dass der Mietwohnung der Beklagten durch Vernachlässigung der den Beklagten obliegenden Sorgfaltspflichten ein erheblicher Schaden droht, kann nicht festgestellt werden.

Dabei kann es vorliegend dahingestellt bleiben, inwieweit die Beklagten nach der Behauptung der Klägerin durch ihr Lüft- und Heizverhalten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Wohnung verursacht haben. Auch die Richtigkeit des klägerischen Vortrages unterstellt, berechtigt dies die Klägerin nicht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Klägerin hat jedenfalls ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 BGB nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwirkt, denn die behauptete Feuchtigkeits- und Schimmelproblematik war der Klägerin bereits seit dem Jahr 2000 bekannt. Bei der Frage der Verwirkung einer Kündigungsbefugnis gelten im wesentlichen die allgemeinen Grundsätze, wobei dem Zeitmoment allerdings eine besondere Bedeutung zukommt. Dies rechtfertigt sich aus dem Gebot der Rechtssicherheit, welche einen Schwebezustand nicht verträgt (vgl. LG Düsseldorf, WuM 1990, 74 f.). Wenn ein Vermieter mit einer fristlosen Kündigung über einen längeren Zeitraum trotz vorhandener Kenntnis vom möglicherweise schwerwiegenden Vertragsverstoß zuwartet, begründet dies ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfestsetzung (vgl. LG Düsseldorf a.a.O.; LG Berlin MM 1993, 184; AG Schöneberg MM 1993, 29; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569, Rd. 28, Weidenkaff in Palandt, 2005, § 543 Rn. 45).

Die Klägerin hat bereits im Jahr 2000 in der Wohnung der Beklagten durch den Sachverständigen X3 eine Begutachtung durchführen lassen und das Vorliegen von Feuchtigkeitsschäden festgestellt, wonach die Beklagten auch unstreitig zur Beseitigung aufgefordert worden sind. Dies hat die Klägerin jedoch nicht zum Anlass einer Kündigung genommen. Vielmehr hat sie den nach ihrer Ansicht vertragswidrigen Zustand über einen Zeitraum von über drei Jahren hingenommen, ohne vertragsbeendigende Schritte einzuleiten. Unter diesen Umständen durften die Beklagten darauf vertrauen, dass die Klägerin das Vorliegen der behaupteten Schäden als nicht so gravierend ansah, um deswegen eine sofortige Beseitigung der Beeinträchtigung oder die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses anzustreben. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin behauptet, sie habe die Beklagten auch in der Folgezeit mehrfach zur Beseitigung der Schäden aufgefordert. Es kann dahingestellt bleiben, ob eine mehrfache Aufforderung zur Schadensbeseitigung, ohne die entsprechenden Konsequenzen aus deren Erfolglosigkeit zu ziehen, bereits den Verwirkungstatbestand erfüllt. Eine Berufung auf den Kündigungsgrund ist dem Vermieter jedenfalls dann verwehrt, wenn sich der Zustand über einen Zeitraum von mehreren Jahren erstreckt. Auf diesen Gesichtspunkt hat die Kammer im Termin vom 06.12.2005 hingewiesen.

Dass sich der Schadenszustand zum Zeitpunkt der Kündigung im Dezember 2004 verschlechtert hätte und dadurch ein zur außerordentlichen Kündigung berechtigender neuer Sachverhalt geschaffen worden wäre, hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere im Rahmen des Ortstermins konnte die Kammer keine offensichtlichen Feuchtigkeitsschäden erkennen, die eine Substanzgefährdung begründen könnten.

II. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, dass die Beklagten in ihrer Wohnung Unrat in nicht unerheblichem Umfang lagern und ein muffiger und unerträglicher Geruch aus der Wohnung komme, rechtfertigt dies ebenfalls nicht eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Zwar trifft es nach Auffassung der Kammer zu, dass einzelne Zimmer in der Wohnung der Beklagten, wie das Schlafzimmer des Beklagten zu 2) und das frühere elterliche Schlafzimmer, mit Gerätschaften, Kleidersäcken und Zeitschriften deutlich überladen sind und in der Wohnung durchgehend ein leicht muffiger Geruch festzustellen ist, der sich im Zimmer des Beklagten zu 2) auch deutlich verstärkt. Dies ergibt sich aus den Feststellungen im Rahmen des Ortstermins vom 21.12.2005. Das Lagern von alten Hausratsgegenständen, Kleidern und Zeitungen sowie das Vorhandensein eines muffigen Geruchs stellen jedoch für sich alleine betrachtet keine Gefährdung der Mietsache dar (vgl. LG Berlin, Grundeigentum 1981, 33 ff; AG München, NJW-RR 2003, 944; AG Friedberg, WuM 1991, 686 f.). Es ist auch nicht ersichtlich, und von der Klägerin auch nicht näher vorgetragen, dass die Beklagten biologischen Abfall wie verdorbene Lebensmittel lagerten, wodurch Ungeziefer oder Ratten angezogen werden könnten. Hierfür war auch im Rahmen des Ortstermins nichts festzustellen; das Vorhandensein einiger Spinnen genügt insoweit nicht.

III. Die außerordentliche Kündigung findet ihre Rechtfertigung auch nicht in §§ 569 Abs. 2, 543 Abs. 1 BGB. Danach liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung auch dann vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Die Klägerin hat nicht nachweisen können, dass die weiteren Mieter durch angeblich unerträgliche Gerüche wie muffigen Gestank, Urin, Schimmel und Eiter nachhaltig belästigt werden.

Zwar kann grundsätzlich die mangelhafte Pflege der Wohnung durch den Mieter in der Form, dass die Nachbarn durch einen unzumutbaren Geruch belästigt werden, zur außerordentlichen Kündigung berechtigen (vgl. AG Saarbrücken, DWW 1994, 186 f.; Blank a.a.o., § 543 Rn. 198). Von einer solchen Belästigung kann jedoch vorliegend nicht ausgegangen werden. Dies ergibt sich aus den Feststellungen der Kammer im Rahmen des Ortstermins vom 21.12.2005. Zwar konnte ein durchgängig leicht muffiger Geruch in der Wohnung festgestellt werden, der jedoch für sich genommen schon nicht den Grad des allgemein Zumutbaren überschritten hat. Ausschlaggebend ist jedoch, dass im gemeinschaftlich genutzten Treppenhaus praktisch kein Geruch festgestellt werden konnte. Insbesondere konnte nicht festgestellt werden, dass mögliche Gerüche aus dem unteren, von den Beklagten bewohnten, Erdgeschoss heraufzögen. Der im obersten Geschoss leicht zunehmende Geruch resultiert nach Auffassung der Kammer von den dort vor der Tür gelagerten Blumen und Zweigen her. Eine Ursächlichkeit durch die Wohnung der Beklagten konnte insoweit nicht festgestellt werden, da im mittleren Geschoss keine Gerüche wahrgenommen werden konnten.

Die Kammer hat in diesem Zusammenhang auch berücksichtigt, dass der durchgeführte Ortstermin angemeldet war und die Wohnung der Beklagten einen frisch belüfteten Eindruck vermittelte. Fraglich ist aber bereits, ob das Ausmaß der von der Klägerin behaupteten Geruchsbelästigungen über einen Zeitraum von inzwischen mehreren Jahren durch gutes ein- bis zweiwöchiges Lüften zu beseitigen gewesen wäre. Auch war im Rahmen des Ortstermins, der etwa eine Stunde dauerte, keine erneute Geruchsbildung, die etwa aus den Möbeln Teppichen und den gelagerten Gegenständen hätte resultieren können, festzustellen. Ins Gewicht fällt schließlich, dass der Zustand des Treppenhauses – auf den die Beklagten nicht allein Einfluß nehmen konnten - keinen Anlass zu Beanstandungen gegeben hat.

Auch wenn im Einzelfall Gerüche aus der Wohnung der Beklagten in das Treppenhaus gelangen sollten oder sogar insgesamt ein mäßig ungünstigerer Zustand als bei dem Ortstermin bestehen sollte, rechtfertigt dies keine andere Bewertung. Das Treppenhaus verfügt über Fenster und kann ausreichend und regelmäßig belüftet werden, so dass solche Geruchsbelästigungen schnell wieder beseitigt oder hinreichend reduziert werden können. Solche (kursorisch) auftretenden Geruchsbelästigungen sind von einer mieterschaftlichen Hausgemeinschaft hinzunehmen.

Auch die Aussagen der erstinstanzlich vernommenen Zeugen führen nicht zu einer im Ergebnis für die Klägerin günstigen Entscheidung. Zwar haben die Zeuginnen C2 und L bekundet, Gerüche aus der Wohnung der Beklagten wahrgenommen zu haben, die sie subjektiv als belästigend empfinden. Die insbesondere von der Zeugin L beschriebenen Gerüche wie Urin, Schimmel und Eiter konnten jedoch von der Kammer weder in der Wohnung der Beklagten noch im Treppenhaus festgestellt werden. Die Zeugin B hat im Rahmen ihrer Vernehmung sogar bekundet, dass die Gerüche inzwischen nur noch in verminderter Stärke wahrzunehmen sind. Die Zeugen D, X und X3 haben demgegenüber das Vorhandensein unerträglicher Gerüche im Haus nicht bestätigt, obwohl die Zeugen die Wohnung der Beklagten auch betreten haben. Unabhängig von der Bewertung dieses Ergebnisses der Beweisaufnahme, das die Kammer bereits als offen ansieht, geht im Grenzbereich bei Wahrnehmungen, die so schwer quantifizierbar sind wie Gerüche, jedenfalls der Eindruck vor, den die Kammer selbst gewonnen hat (vgl. dazu OLG Düsseldorf NJWE-MietR 1997, 198). Eine Wiederholung der Zeugenvernehmung ist deshalb nicht erforderlich.

Einer Interessenabwägung im Sinne von § 569 Abs. 2 BGB bedarf es danach bereits nicht mehr.

IV. Die Kündigung kann auch nicht nachträglich darauf gestützt werden, dass die Beklagte zu 1) inzwischen nachts und in den frühen Morgenstunden häufiger um Hilfe rufen soll. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles ist eine außerordentliche Kündigung der Beklagten nicht zu rechtfertigen.

Im Rahmen der Interessenabwägung nach § 569 Abs. 2 BGB sind die persönlichen Verhältnisse der Parteien zu berücksichtigen (Blank in Blank/Börstinghaus, 2004, § 569 Rn. 21). Werden Störungen von dem Mieter verursacht, der schon lange im Haus wohnt und nunmehr infolge Alter, Krankheit oder seelischer Beeinträchtigung verhaltensauffällig geworden ist, so ist vom Vermieter und den Hausbewohnern ein erhöhtes Maß an Verständnis und Rücksichtnahme zu erwarten (vgl. AG Fürstenfeldbruck WuM 1995, 41; AG Charlottenburg WuM 1995, 394). Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 1) bereits über 30 Jahre in der Wohnung lebt und das hohe Alter von 90 Jahren erreicht hat. In einem solchen Fall fällt die Notwendigkeit und Bedeutung der sozialen Bindung der Beklagten zu 1) an ihr häusliches Umfeld erheblich ins Gewicht, so dass von den übrigen Hausbewohnern ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft gefordert werden muss. Dass die Gesundheit der Mitmieter gefährdet ist oder das tägliche Leben der anderen Hausbewohner Einschränkungen eines Ausmaßes angenommen hat, das ihnen nicht mehr zugemutet werden könnte, ist von der Klägerin nicht näher dargelegt worden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin von der Möglichkeit, beim Betreuungsgericht die Einrichtung einer Betreuung anzuregen, um so die für die Hausgemeinschaft existente Beeinträchtigung auf ein Mindestmaß zu reduzieren, Gebrauch gemacht hat und insoweit eine Verbesserung des Zustandes zu erwarten ist (vgl. dazu Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rn. 22). Unter Berücksichtigung aller Umstände sind die akustischen Beeinträchtigungen daher jedenfalls derzeit von der Klägerin hinzunehmen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Der Streitwert wird auf 6.258,24 Euro festgesetzt.

Dr. N