1

T a t b e s t a n d

2

Die Kläger begehren den Ersatz bzw. die Freistellung von Mangelbeseitigungskosten für Schäden innerhalb der aus dem Rubrum ersichtlichen Wohnanlage.

3

Die Kläger zu 1) kauften mit notariellem Vertrag vom 01.09.1993 eine in der vorgenannten Wohnanlage befindliche, damals noch zu erstellende Eigentumswohnung von der Beklagten, einer Bauträgergesellschaft. In dem Vertrag wurden für Gewährleistungsansprüche "die Vorschriften des BGB (5 Jahre nach mängelfreier Abnahme)" vereinbart. Wegen nicht bei der Abnahme festgestellten Mängeln wurde die Abtretung etwaiger Ansprüche gegen Handwerker und Architekten vereinbart. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vertragstext (Bl. 16-35 d. A.) Bezug genommen.

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Die Abnahme der Wohnung erfolgte am 28.09.1994. Bei der Abnahme wurden einige Mängel bzw. Restarbeiten festgestellt, die bis zum 30.10.1994 zu beheben waren. Auf das Abnahmeprotokoll (Bl. 92 d. A.) wird Bezug genommen. Ende 1994 zogen die Kläger zu 1) in die Wohnung ein.

5

Im Jahr 2002 betrieben die Kläger zu 1) gegen die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Siegen – 5 OH 10 / 02 – Das im Beweissicherungsverfahren eingeholte Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass ein fachgerechter Anschluss der horizontalen Isolierung der Balkone im Erdgeschoss und im Dachgeschoss nicht vorhanden war. Bezüglich der einzelnen Feststellungen wird auf das Gutachten vom 27.01.03 des Verfahrens 5 OH 10/02 Bezug genommen. Die Beklagte berief sich bereits im Beweissicherungsverfahren auf Verjährung.

6

Nach Abschluss des Beweissicherungsverfahrens forderten die Kläger die Beklagte zur Zahlung eines Mangelbeseitigungsvorschusses bzw. zur Benennung von konkreten Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Im darauf folgenden Schriftverkehr wurden gütliche Einigungsmöglichkeiten erörert, wobei die Einrede der Verjährung jedoch erhoben blieb.

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Im Frühjahr 2003 ließen die Kläger zu 1) die aus ihrer Sicht erforderlichen Arbeiten durch Fachfirmen ausführen. Teilweise war davon auch das Gemeinschaftseigentum betroffen. Hinsichtlich der näheren Differenzierung wird auf S. 8 des Schriftsatzes vom 18.11.04 (Bl. 139 d. A.) Bezug genommen. Die Eigentümergemeinschaft – Klägerin zu 2) – erstattete den Klägern zu 1) einen Teil der Kosten.

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Die Kläger behaupten, im Sommer 1996 habe die Beklagte veranlasst, dass an beiden Balkonen der Kläger zu 1) der helle Rauhputz mit Klarlack-Silikonfarbe überstrichen wurde. Der damalige Geschäftsführer der Beklagten habe erklärt, damit sei absolute Feuchtigkeitsdichte gegeben und der Mangel endgültig behoben. In 1997 sei der Anstrich erneut ausgebessert worden. Dennoch sei nach jedem Winter Putz abgebröckelt und Salpeter ausgeblüht. Wegen der drohenden Verjährung sei die Beklagte über die damalige Verwalterin angesprochen worden. Daraufhin habe der damalige Geschäftsführer, Herr L6, den Klägern am 17.03.1999 die Beseitigung der Mängel zugesagt.

9

Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte könne sich auf die kurze fünfjährige Verjährungsfrist nicht berufen. Sie behaupten, der Mangel der fehlenden Feuchtigkeitsdichte beruhe auf einem Verschulden der Beklagten, da diese es versäumt habe, einen fachgerechten Anschluss der horizontalen Feuchtigkeitssperre an die vertikale Feuchtigkeitssperre auszuschreiben. Die Nachbesserungsarbeiten zwischen 1995 und 2001 seien nur kosmetischer Art gewesen. Als Fachmann hätte der Geschäftsführer der Beklagten bei Besichtigung der Mängel und nach mehrmaligen, vergeblichen Mängelbeseitigungsversuchen erkennen müssen, dass die Ursache der Mängel in der falschen Konstruktion des Dichtungsanschlusses bestanden habe.

10

Die Kläger behaupten, im Februar/März 2003 sei es infolge starker Regenfälle zu Wassereindringungen in das Schlafzimmer der Kläger zu 1) gekommen. Dies habe auf der fehlerhaften Feuchtigkeitsabdichtung beruht. Die in Auftrag gegebenen Arbeiten seien zur Schadensbeseitigung erforderlich gewesen. Bezüglich der einzelnen streitigen Schadenspositionen wird auf die Klageschrift vom 06.08.04 (Bl. 4-15 d. A) und die Schriftsätze vom 4.10.04 (Bl. 90-91 d. A.), vom 18.10.04 (Bl. 109-115 d. A.) und vom 18.11.04 (Bl. 142-149) Bezug genommen.

11

Bezüglich der seitens der Beklagten teilweise bestrittenen Aktivlegitimation behaupten die Kläger, der Verwalter sei in der Eigentümerversammlung vom 11.12.03 ermächtigt worden, die hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums bestehenden Ansprüche gegen die Beklagte geltend zu machen.

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die Kläger beantragen,

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die Beklagten zu verurteilen,

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1. an die Kläger zu 1) 1.881,10 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 20.04.2004 zu zahlen,

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2. an die Firma C GmbH, E-Straße, ####3 O, 832,28 Euro nebst 5 % % Zinsen über dem jeweiligen Basiszins seit dem 20.04.2004 zu zahlen,

16

3. an die Klägerin zu 2) zu Händen des Verwalters Dipl.-Ing. U, C-Straße, ####4 T3, 8.292,56 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Baiszins seit dem 20.04.2004 zu zahlen.

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die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte beruft sich auf Verjährung.

20

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen E, E2, T, Hans-Jochen T, Uwe I und Edmund L6. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 14. April 2005 (Bl. 188-201 d. A.) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die geltend gemachten Ansprüche sind verjährt.

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Die Verjährung richtet sich nach § 638 Abs. 1 BGB a. F. in Verb. m. Art. 229 § 6 EGBGB. Denn auf den als "Kaufvertrag" bezeichneten Vertrag vom 01.09.93 sind insoweit die Mängelgewährleistungsvorschriften des Werkvertragsrechts einschließlich der diesbezüglichen Verjährungsregelungen anzuwenden, als der Vertrag die Verpflichtung zur Errichtung einer Baulichkeit enthält. Dies entspricht nicht nur allgemeinen Grundsätzen (vgl. OLG Koblenz, Urteil v. 05.12.1996, NJW - RR 1997, 1179); dies haben die Parteien ausweislich § 2 des Vertrages selbst so gesehen.

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Die im vorliegenden Fall maßgebliche Dauer der Verjährung beträgt gem. § 638 BGB a. F. 5 Jahre, da ein arglistiges Verschweigen eines Mangels nicht behauptet wird. Denn arglistig verschweigt ein Unternehmer einen Mangel nur dann, wenn er sich dessen bewusst ist, dass ein ihm als solcher bekannter Mangel den Besteller unter Umständen von der Abnahme abhalten könnte. Aus diesem Grund setzt arglistiges Verschweigen die Bösglaubigkeit des Unternehmers spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme voraus (vgl. Palandt, BGB, 62. Auflage, § 634 a, Rn.Nr. 20). Hier ist jedoch vorgetragen, dass der Geschäftsführer der Beklagten die Ursache der Mängel bei deren Besichtigung und nach mehrmaligen, vergeblichen Mängelbeseitigungsversuchen erkennen musste. Damit stellen die Kläger ersichtlich auf Umstände ab, die erst Jahre nach der Abnahme eingetreten sind. Eine Bösglaubigkeit zum Zeitpunkt der Abnahme wird damit gerade nicht dargetan. Soweit die Kläger ein Verschulden der Beklagten bereits zum Zeitpunkt der Bauausführung behaupten, kann von dem behaupteten Verschulden noch nicht auf Arglist geschlossen werden. Denn ein Verschulden kann insbesondere auch durch Fahrlässigkeit anzunehmen sein.

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Gem. § 683 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. begann die Verjährungsfrist mit der Abnahme. Diese erfolgte am 28.09.1994.

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Eine Hemmung oder gar Unterbrechung der Verjährung durch die behaupteten Ausbesserungsarbeiten in #####/####hat nicht stattgefunden; dies folgt aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme. Der Zeuge I, der den fraglichen Anstrich selbst ausgeführt haben soll, konnte sich an einen 1996 ausgeführten Silikonanstrich nicht erinnern. Ebenso schloss der Zeuge L6 aus, dass in 1996 ein Silikonanstrich erfolgt sei. Die Zeugin E bekundete zwar zunächst, sie könne sich daran erinnern, dass in 1996 ein Silikonanstrich angebracht worden sei. Auf weiteres Befragen räumte die Zeugin jedoch ein, dass sie nicht mehr wisse, ob der Anstrich tatsächlich in 1996 erfolgt sei. Zudem räumte sie ein, ihr Wissen lediglich vom Hörensagen und von vereinzelten Besuchen zu haben. Der Zeuge E2 konnte lediglich berichten dass er Mängel habe kommen und gehen sehen, zeitlich konnte er dies nicht einordnen. Auch die Zeugin T konnte nur vage vom Hörensagen berichten, dass ein Silikonanstrich erfolgt sei.

27

Auch eine Unterbrechung der Verjährung am 17.03.1999 gem. § 208 BGB a. F. ist nicht erfolgt. Denn die Behauptung, nach der die Mängelbeseitigung seitens der Beklagten an diesem Datum zugesagt worden sein soll, konnte nicht bewiesen werden. Die Zusage, die der damalige Geschäftsführer der Beklagten Herr L6 in 1999 abgab, bezog sich nicht auf Feuchtigkeiten oder Wassereindringungen. Dies folgt aus der Aussage des Zeugen L6, nach der lediglich Verschönerungsarbeiten zugesagt wurden, die nichts mit etwaigen Wassereindringungen zu tun hatten. Der Zeuge schloss sicher aus, dass jemals Rügen bzgl. Wassereindringungen an ihn herangetragen wurden. Auch der Zeuge I konnte die angeblichen Äußerungen des Herrn L6 bzgl. der Wassereindringungen nicht bestätigen. Die Art der vom Zeugen I bestätigten Arbeiten deckt sich mit der Aussage des Zeugen L6, wonach lediglich Verschönerungsarbeiten in #####/####vorgenommen wurden, die nichts mit etwaigen Wassereindringungen zu tun hatten. Die Problematik wurde vom Zeugen L6 als Spritzwasser bezeichnet, vom Zeugen I als Wasserränder, die lediglich im Putz selber auftraten. Der Untergrund des Putzes war nach Angaben des Zeugen I trocken. Auch durch die übrigen Zeugen konnte die Behauptung, nach der sich die Zusagen des damaligen Geschäftsführers der Beklagten auf Feuchtigkeitseindringungen bezogen haben sollen, nicht bestätigt werden. Die Zeugin E konnte sich lediglich vage und auch nur vom Hörensagen an irgendwelche Absprachen im Zeitraum 1999 erinnern. Die übrigen Zeugen räumten ein, zu Zusagen im Jahr 1999 nichts sagen zu können.

28

Nach alledem kann als Ergebnis der Beweisaufnahme lediglich festgehalten werden, dass sowohl die Zusagen der Beklagten in 1999 als auch die daraufhin ausgeführten Arbeiten in #####/####lediglich Verschönerungen betrafen, die mit den behaupteten Wassereindringungen in keinem Zusammenhang standen. Feuchtigkeitseindringungen in ein Haus und optische Schäden am Putz sind jedoch ihrer Art nach verschiedene Mängel. Sie können zwar miteinander einhergehen, bedingen sich jedoch nicht notwendigerweise. Mangels Rügen in Bezug auf Feuchtigkeitseindringungen stellten die Zusagen der Verschönerungsarbeiten daher kein auf Feuchtigkeitsschäden bezogenes Anerkenntnis im Sinne von § 208 BGB a. F. dar. Das gleiche gilt für die Ausführung dieser Arbeiten.

29

Da verjährungshemmende oder verjährungsunterbrechende Maßnahmen - soweit diese substantiiert vorgetragen waren - nicht bewiesen werden konnten trat die Verjährung 5 Jahre nach der Abnahme ein. Die streitgegenständlichen Mängelansprüche verjährten daher am 28.09.1999. Der Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, der am 23.04.2002 bei Gericht einging, konnte demnach keine verjährungsunterbrechende Wirkung mehr entfalten. In den Verhandlungen, die nach Abschluss des Beweissicherungsverfahrens geführt wurden, kann kein Verzicht auf die Verjährungseinrede erblickt werden; die Verjährungseinrede wurde stets ausdrücklich aufrecht erhalten.

30

Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung gegen die Beklagte, welche der 30-jährigen Verjährungsfrist unterlegen haben, sind nicht ersichtlich.

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Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung gegen eine Bauträgergesellschaft wären allenfalls aufgrund Organisationsverschulden denkbar. Jedoch sind die diesbezüglichen Voraussetzungen nicht vorgetragen. Ein Organisationsverschulden ist nämlich nur dann anzunehmen, wenn es der Werkunternehmer bei arbeitsteiliger Herstellung unterlässt, die organisatorischen Voraussetzungen zu schaffen, um sachgerecht beurteilen zu können, ob das Bauwerk bei Ablieferung mangelfrei ist. Derartige Versäumnisse werden von den Klägern nicht behauptet.

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Die Kläger stellen vielmehr darauf ab, dass ihrer Ansicht nach eine Bauträgergesellschaft ebenso wie ein Architekt verpflichtet sei, eine unverzügliche und umfassende Aufklärung von Mangelursachen zu betreiben und dabei auch Mängel der eigenen Leistung so rechtzeitig zu offenbaren, dass die Geltendmachung der diesbezüglichen Rechte in nicht verjährter Zeit möglich sei. Eine derartige Pflicht trifft eine Bauträgergesellschaft jedoch nicht. Die vom BGH entwickelten Grundsätze zur Haftung eines Architekten lassen sich nicht auf eine Bauträgergesellschaft übertragen. Denn der BGH begründet die besondere Haftung des Architekten in ständiger Rechtsprechung damit, dass der Architekt als Sachwalter des Bauherren tätig werde und daher eine ganz besondere Vertrauensstellung genieße (BGH, Urteil v. 16.03.1978, NJW 1978, 1311; BGH, Urteil v. 04.10.1984, NJW 1985, 328; BGH, Urteil v. 11.01.1996, NJW 1996, 1278). Diese Vertrauensstellung leitet sich daraus ab, dass der Architekt die Belange des Bauherren uneigennützig gegenüber den am Bau beteiligten Personen zu vertreten hat. Diese Stellung hat eine Bauträgergesellschaft gerade nicht inne, da diese dem Auftraggeber erkennbar als Werkunternehmer mit eigenen, teilweise gegensätzlichen Interessen gegenübertritt. Lassen sich die besonderen Pflichten eines Architekten schon grundsätzlich nicht auf das Verhältnis zwischen dem Bauherren und anderen Leistungsverpflichteten übertragen (OLG Köln, Urteil v. 19.10.1990, Baurecht 1991, 649) sondern nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen (vgl. BGH, Urteil v. 07.07.1988, NJW-RR 1988, 1361) so sind diese Grundsätze wegen der dargestellten Interessenlage auf das Verhältnis zu einer Bauträgergesellschaft erst recht nicht anwendbar. Diesem Umstand trägt auch die zwischen den Parteien getroffene vertragliche Vereinbarung Rechnung. Denn in § 8 Ziff. 5 des Vertrages vom 01.09.1993 ist ausdrücklich geregelt, dass Gewährleistungsansprüche unter anderem auch gegen Architekten an die Käufer abgetreten werden. Ein Wiederaufleben der Haftung der Beklagten ist nur für den Fall vorgesehen, dass der Architekt leistungsunfähig wird. Es ist jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass diese Voraussetzung gegeben wäre. Daher ist ein Anspruch gegen die Beklagte selbst dann nicht gegeben, wenn man eine Verletzung der Hinweispflicht durch den beteiligten Architekten unterstellt.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

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T4