Landgericht Siegen, 5 O 207/01

Tatbestand

Der Kläger, der von Beruf Filialleiter eines Supermarktes ist, und seine Ehefrau, Z, die Arzthelferin ist, verfügen über keine einschlägige Sachkenntnis in Immobiliengeschäften und deren Finanzierung.

Anfang Oktober 1991 rief Herr S., ein ehemaliger Arbeitskollege des Klägers, den Kläger und seine Frau an und erzählte bei diesem Telefonat von seiner Umschulung zum Finanzkaufmann bei der B.

Hierbei schlug er vor, die Eheleute Z einmal zu besuchen. Am 08.10.1991 besuchte Herr S den Kläger und seine Frau in deren Wohnung.

Herr S erklärte bei diesem Besuch, dass er den Ehegatten Z auch gute Ratschläge für deren persönliche Vermögenssituation geben könne. Auf den Vorschlag von Herrn S hin zeigten der Kläger und seine Frau ihm dann ihre Steuererklärungen, Steuerbescheide und Versicherungsunterlagen, da sie wegen der Bekanntschaft mit ihm auch nicht misstrauisch im gegenüber waren.

Daraufhin erstellte Herr S auf einem mitgeführten mehrseitigen Formular einen sogenannten Finanz- Steuer- und Zielplan für die Ehegatten Z.

Herr S. schlug den Ehegatten Z dann ein unverbindliches Treffen bei der Firma B in V vor, um ihnen dort ein „verlockendes“ Angebot zu machen. Am 23.10.1991 fand dieses Treffen dort statt. Es empfingen sie Herr S und sein Vorgesetzter, Herr C. Zur Verbesserung der Vermögenssituation des Klägers und seiner Ehefrau schlugen sie ihnen den Kauf eines Appartements im Objekt Harzhotel „H“ in G vor, das 165 Appartements umfasst und im Jahre 1974 erbaut wurde. Eigentümer dieser Hotelanlage war die CCC, die sich 1991 entschloss, das Harzhotel „H“ zu veräußern.

Der Vermittler S. riet zum Erwerb der Wohneinheit Nr. X. Dieses im ersten Obergeschoß gelegene Appartement sollte 128.000,- DM einschließlich Nebenaufwendungen kosten. Die Wohnfläche dieses Appartements beträgt 19,84 m².

Um den Kläger und seine Ehefrau von diesem Anlagenkonzept zu überzeugen, erstellte der Vermittler S. sodann ein sogenanntes persönliches Berechnungsbeispiel (s. Blatt 71 der Akte), in dem er unter anderem die laufenden Ausgaben, die zu erzielenden Mieteinnahmen, die Steuervorteile und insbesondere die monatliche Belastung errechnete.

In der Musterberechnung waren Mieteinnahmen von DM 7.040,-/ Jahr angegeben. Bei der Wohnfläche des Appartements sollte die monatliche Miete demnach DM 29,57 / m² betragen. Ausweislich des Grundstücksmarktsberichtes des Jahres 1993 für den Landkreis G liegt die monatlich erzielbare Miete für Gebäude der Altersklasse des Harzhotels „H“ jedoch nur zwischen DM 7,50 und 12,50 m².

Die Vermittler C und S überredeten die Ehegatten Z dazu, hinsichtlich des Erwerbs des Appartements einen sogenannten Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem ST mbH in K abzuschließen. Die ST sollte beim Kauf des Appartements als Vertreter der Ehegatten sowie als Treuhänderin auftreten.

Gleich am nächsten Tag, am 24.10.1991, beurkundete der Notar Dr. W aus München das Angebot zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrags und die Vollmacht betreffend das Erwerbsvorhaben Harzhotel „H“ in G, wodurch die ST mbH in K mit dem Erwerb des Appartements und den dazugehörigen Geschäften beauftragt wurde (s. Anlage K6 = Bl. 82 – 86 d. Akte).

In dieser Urkunde wird verwiesen auf den Inhalt einer von Notar Z in K erstellten Stammurkunde, in der unter anderem der vollständige Inhalt der abzuschließenden Verträge enthalten sind. Sodann wird auf Seite 2 der Urkunde (Rückseite Bl. 82 d. Akte) vom beurkundenden Notar Dr. W. festgehalten, dass der Inhalt der Stammurkunde bekannt ist, was aber nicht der Fall war.

Wegen des weiteren Inhalts dieses Angebots zum Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrags wird auf Bl. 15-17 d. Akte und die Anlage K6 (Bl. 82 – 86 d. Akte) verwiesen.

Ebenfalls am 24.10.1991 stellte der Kläger einen Antrag auf Abschluss einer Kapitallebensversicherung bei der BB (s. Bl. 165 f. d. Akte).

Folge der Bevollmächtigen der Firma STwar, dass die Ehegatten Z. in keinen Kontakt zu den Mitarbeitern der Beklagten traten.

Am 07.11.1991 schloss die ST mbH für den Kläger und seine Frau als Darlehensnehmer mit der Beklagten einen Darlehensvertrag über einen Nennbetrag von DM 120.889,- ab. Im Darlehensvertrag vereinbarte die Treuhänderin ST mbH mit der Beklagten für das Darlehen in Höhe von DM 120.8889,- einen effektiven Jahreszins von 10,52 % und einen Nominalzinssatz von 7,55 %, wobei man einen Disagiobetrag von 10 % des Darlehensvertrages vereinbarte, also DM 12.088,-.

Am gleichen Tag schloss die Steuplan für den Kläger und seine Frau mit der Beklagten auch eine Zusatzvereinbarung, durch welche die Kapital – Lebensversicherung des Klägers an die Beklagte zur Sicherung des Darlehens abgetreten wurde (s. Bl. 78 d. Akte).

Nicht die Ehegatten Z., sondern die ST mbH unterzeichnete den Darlehensvertrag und die weiteren dazugehörigen Verträge.

Der Kläger und seine Frau erfuhren erst nach Abschluss des Darlehensvertrages von seinem Inhalt. Eine Rückgängigmachung des Darlehensvertrags war zu diesem Zeitpunkt einseitig auch nicht mehr möglich.

Mit Vertrag vom 18.12.1996/07.01.1997 stellte der Kläger mit der Beklagten das Darlehen um auf zwei Einzelkredite in Höhe von DM 90.000,- sowie DM 31.000,-, wobei Darlehensnehmer nur noch der Kläger selbst blieb.

Der Kläger behauptet, ihm und seiner Frau sei durch die Vermittler S und C die völlige Risikolosigkeit dieser Kapitalanlage mit beredten Worten geschildert worden und es sei durch diese außerdem erklärt worden, dass Eigenkapital für diese Investition nicht erforderlich sei, da dieses vorfinanziert und durch die im Erwerbsjahr besonders hohe Steuererstattung des Finanzamtes abgetilgt werden könne. Durch S und C sei außerdem erklärt worden, dass sich die Investition praktisch von alleine trage, da die Finanzierungskosten durch die Mieteinnahmen und die Steuerersparnis fast vollständig abgedeckt seien. Außerdem sei geäußert worden, dass eine seriöse Firma die Mieteinnahmen garantiere und diese im Laufe der Jahre steigen würden. S. habe außerdem erklärt, dass die Immobilie in jedem Falle nach rund fünf Jahren mit Gewinn veräußert werden könne.

Außerdem sei durch die Vermittler C und S ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass eine große Bank, nämlich die Beklagte, diese Immobilie geprüft und für gut befunden habe und deshalb auch die Bereitschaft erklärt habe, die von den Vertriebsunternehmen beigebrachten Erwerbsinteressenten zu kreditieren.

Diese Schilderung der Vermittler C und S hinsichtlich der Immobilie habe bei den Ehegatten Z., die vorher noch nie einen solchen Kauf in Betracht gezogen hatten, das Interesse am Immobilienerwerb geweckt.

Die Beratung durch die Vermittler C und S sei fehlerhaft und irreführend gewesen. Durch die Vermittler C und S sei bei ihm und seiner Frau der Eindruck erweckt worden, der Erwerb des Objekts sei mit einem Aufwand von monatlich lediglich 100,- DM möglich.

Tatsächlich habe er jedoch zusammen mit seiner Frau in sämtlichen Jahren seit 1992 ein Vielfaches dieses Betrages pro Monat aufwenden müssen.

Außerdem habe das angebotene „Gesamtpaket“ noch weitere Gebühren enthalten, die zum Großteil völlig überflüssig gewesen seien und den Objekterwerb noch ganz wesentlich versteuert hatten. Diese überflüssigen Gebühren seien die Gebühren für die Mietgarantie, Finanzierungsvermittlung, Zinsgarantie und die Nebenkostengarantie gewesen.

Das Einkommen aus Mieteinahmen und Steuervorteilen decke bei weitem nicht die Kosten der an die Beklagte monatlich zu zahlenden Kreditraten.

Durch die Vermittler seien die tatsächlich anfallenden Kosten für das bei der Beklagten aufzunehmenden Darlehen sowie die Kosten für die zur Tilgung und Sicherung des Darlehens an die Beklagte abgetretene Lebensversicherung falsch angegeben worden .

Anstelle der tatsächlich anfallenden jährlichen Kreditbelastung von DM 12.140,32 sei die vom Vermittler erstellte Berechnung lediglich von einem Betrag in Höhe von DM 9.067,- ausgegangen, wobei eine Tilgung gar nicht einberechnet worden sei.

Die vom Kläger zu bezahlenden laufenden Raten für die Lebensversicherung seien in der Musterberechnung auch nicht berücksichtigt worden.

Auch die Steuerersparnis sei falsch angegeben worden.

Die Beklagte habe fast alle Enderwerber dieses Objekts finanziert und habe sämtliche Unterlagen und Prospekte der Vermittler hinsichtlich dieses Objekts gekannt.

Sie habe deshalb auch gewusst, dass die Erwerber zusätzlich zum Wohnungskaufpreis völlig nutzlose Nebenaufwendungen bezahlten, was den Objekterwerb verteuert habe. Außerdem habe sie gewusst, dass diesem Aufwand keine adäquate Gegenleistung gegenübergestanden habe.

Die Beklagte habe die fehlende Werthaltigkeit der Immobilie positiv gekannt, denn sie habe vor der Zusage zur Enderwerbsfinanzierung eine Kostenkalkulation angefordert, die ihr die CCC über die Firma ST mbH vorgelegt habe. Bereits diese Kostenkalkulation habe Vertriebskosten von 18,4 % bezogen auf den Gesamtaufwand ausgewiesen. Dies sein eine im Kaufpreis versteckte Innenprovision gewesen.

Auf diese versteckte Innenprovision in Höhe von 18,4 % des Gesamtaufwandes seien er und seine Frau weder durch die Beklagte noch durch die Vermittler hingewiesen worden.

Hätten er und seine Frau von dieser versteckten Innenprovision gewusst, so hätten sie auf jeden Fall vom Kauf Abstand genommen.

Der von ihm und seiner Ehefrau bezahlte Kaufpreis für das Appartement sei übersetzt gewesen, da der Verkehrswert des Appartements anstelle bezahlter DM 5.000,-/m² lediglich DM 2.000 / m² betrage.

Die Beklagte habe auch gewusst, dass die Erwerber mit unzutreffenden Mieteinnahmen geworben worden seien, denn bereits in der Stammurkunde des Notars Y finde sich als Anlage III 3 eine Angebotsübersicht, in der die prospektierte Miete explizit angegeben sei. Da der Beklagte diese Unterlagen bekannt gewesen seien, habe sie auch gewusst, dass die dort angegebenen Mieteinnahmen nicht erzielbar waren.

Selbst wenn man berücksichtigt, dass es sich bei dem Objekt Harthotel „H“ um ein Spezialobjekt handele, das mit herkömmlichen Eigentumswohnungen nicht ohne weiteres vergleichbar sei, so sei doch erkennbar, dass die Musterberechnung sowie der Verkaufsprospekt von Ertragserwartungen ausgingen, die unrealistisch seien. Im Durchschnitt der Jahre seien an Mieteinnahmen durch das Appartement anstelle der versprochen DM 7.040,- pro Jahr gerade einmal DM 6.201,45 jährlich erzielt worden. Außerdem hätten er und seine Frau aus den Mieterträgen noch die entsprechenden Nebenkosten gesondert entrichten müssen, so dass der tatsächlich erzielte Betrag noch geringer gewesen sei.

Ein Verkauf der Immobilie sei – wenn überhaupt – nur mit einem Verlust von ungefähr 60 % möglich.

Es sei ihm ein Schaden in Höhe von DM 21.762,98 entstanden, der sich wie folgt zusammensetze: Bei Nichtabschluss des Darlehensvertrages hätte er von Dezember 1997 bis Dezember 2000 keine Kreditrate in Höhe von DM 106.343,44 bezahlt. Hiervon abzuziehen seien Mieteinnahmen in Höhe von DM 55.813,10 und Steuervorteile in Höhe von D; 28,767,36, woraus sich die Schadenssumme von DM 21.762,98 ergebe. Seine Frau habe ihm sämtliche Ansprüche aus dem zwischen den Parteien aufgrund der Kredithingabe entstandenen Rechtsverhältnis abgetreten.

Der Kläger ist der Ansicht, der Umfang der von ihm und seiner Frau der ST mbH erteilten Vollmacht komme faktisch einer auf das Objekt bezogenen Generalvollmacht gleich.

Er habe gegen die Beklagte Ansprüche wegen Verletzung vorvertraglicher Informations- und Aufklärungspflichten sowie aus Vertrag, da die Beklagte sich ein Verschulden der Vermittler nach § 278 BG zurechnen lassen müsse.

Außerdem könne die Beklagte aus dem Darlehensvertrag keine Ansprüche gegen die Kläger herleiten, da sowohl der Darlehensvertrag als auch der Kaufvertrag, die beide vom Treuhänder, Firma ST, abgeschlossen worden seien, gemäß Art. 1 § 1 RBerG nichtig seien, da ihr eine diesbezügliche behördliche Erlaubnis gefehlt habe.

Der Kläger beantragt,

48
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn sowie seine Ehefrau G. Z. als Gesamtgläubiger DM 21.762,98 nebst 4 % Zinsen seit dem 13.09.2001 Zug um Zug gegen lastenfreie Eigentumsübertragung und Herausgabe des im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts G, (Teileigentumsgrundbuch) von G Blatt XXXX eingetragenen Grundbesitzes, bestehend aus 468/100.000 Miteigentumsanteil an den vereinigten Grundstücken Gemarkung XYZ, Flur X, Flurstück X, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Appartement im ersten Obergeschoß, im Aufteilungsplan mit Nr. 123 bezeichnet, zu zahlen.
49
2. festzustellen, dass der Beklagte gegen ihn keine Ansprüche aus den geschlossenen Darlehensverträgen Nr. 3552871/01 u. Nr. 3552871/05 zustehen,
50
3. die Beklagte zu verurteilen, die an sie abgetretene Lebensversicherung der ZZZZ AG, B., Versicherungsschein-Nr.: HHHHHH, Versicherungsnehmer: Herr R. Z. freizugeben und auf ihn rückzuübertragen.
51
4. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, künftige Schäden seit dem 13.09.2001 aus der fortbestehenden Eigentumslage sowie die Rückabwicklungskosten, die sich aus der Übertragung der Eigentumseinheit ergeben werden, an ihn zu zahlen.

Hilfsweise hat er beantragt,

54
1. die Beklagte zu verurteilen, an ihn DM 106.343,44 nebst 4 % Zinsen seit dem 13.09.2001 zu bezahlen.
55
2. festzustellen, dass die Darlehensverträge über D Bank Baufinanzierung Nr. YXZ und Nr. XYZ unwirksam sind und er weder aus Vertrag noch aus ungerechtfertigter Bereicherung verpflichtet ist, der Beklagten weitere Zahlungen zu leisten.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die ST mbH sei im Frühjahr 1991 an sie mit dem Anliegen herangetreten, sie möglichen interessierten Dritten als Kreditgeberin zur Finanzierung von Miteigentumsanteilen nebst Sondereigentum an dem Harzhotel „H“ in G nennen zu dürfen. Aufgrund der Einschätzung, dass der Beleihungswert des Hotels nach Maßgabe der Ertragsprognosen der ST mbH bei 17,5 Mio. DM liege, habe sie ihre Bereitschaft erklärt, entsprechende Darlehensverträge von Erwerbsinteressenten zu prüfen.

Darüber hinaus habe sie keine über den ihr von der ST mbH vorgelegten Prospektteil B (. Bl. 103-158 d. Akte) hinausgehenden Kenntnisse hinsichtlich des Objekts Harzhotel „H“ gehabt. Außerdem habe sie weder der ST mbH noch den Vermittlern irgendwelche Formulare, wie beispielsweise Formulare über Selbstauskünfte, überlassen.

Sie habe keine Veranlassung gehabt anzunehmen, dass der Kläger und seine Ehefrau bei ihrer Entscheidung zur Beteiligung an dem Hotel nicht umfassend beraten worden seien.

Von einer behaupteten Innenprovision in Höhe von 18,4 % des Gesamtaufwandes sei ihr nichts bekannt.

Die Tilgung des Darlehens erfolge bei Endfälligkeit durch Auszahlung der Versicherungssumme.

Des weiteren sei eine übliche Wohnungsmiete nicht mit den zu erwartenden Einnahmen eines Hotels vergleichbar, so dass die Behauptungen des Klägers hinsichtlich der Mieteinnahmen nicht zutreffend seien.

Die Beklagte ist der Ansicht, sie müsse sich das Verhalten der Vermittler nur insoweit zurechnen lassen, wie es den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages betreffe, da die Vermittler nur insoweit als ihre Erfüllungsgehilfen tätig geworden seien. Aus dem vom Kläger gewählten Finanzierungsvertrag stünden dem Kläger jedoch auch keine Schadensersatzansprüche zu, da die Entscheidung der Finanzierungsform den Bereich der wirtschaftlichen Disposition des Klägers betreffe, für das er im Verhältnis zum Kreditinstitut das alleinige Risiko trage.

Die Darlehensverträge seien auch nicht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig, da der im Jahre 1991 vom Kläger abgeschlossene Darlehensvertrag durch den Abschluss der Anschlusskreditvereinbarung im Jahre 1996 nachträglich durch den Kläger gemäß § 177 BGB genehmigt worden sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Schadensersatz aus dem Verschulden bei Vertragsschluss gegen die Beklagte wegen Verletzung von Aufklärungspflichten zu.

71
1. Das gilt zunächst für die Behauptung des Klägers, die Beklagte habe ihn nicht über eine versteckte Innenprovision in Höhe von 18,4 % des Kaufpreises und somit über die fehlende Werthaltigkeit der Immobilie aufgeklärt, ferner für die Behauptung, die Beklagte habe ihn nicht darüber aufgeklärt, daß die Immobilie keineswegs nennenswerte Steuervorteile und die versprochenen Mieteinnahmen erbringe.

Denn allein aus der Tatsache, daß eine Bank den Erwerb einer Immobilie finanziert hat, kann der Darlehensnehmer nicht den Schluß ziehen, die Bank habe das zu finanzierende Objekt in seinem Interesse im Hinblick auf die Werthaltigkeit, Wirtschaftlichkeit und steuerliche Auswirkungen geprüft und für in Ordnung befunden (BGH NJW 82, 1520; BGH WM 92, 977; Bruchner WM 1999,825,830). Es mag daher zugunsten des Klägers unterstellt werden, daß der Beklagten eine Kostenkalkulation – deren genauen Inhalt der Kläger allerdings nicht mitteilt – vorgelegen hat, aus der Vertriebskosten von 18,4 % des Kaufpreises hervorgingen, so daß es der Vernehmung des Zeugen Dr. K. nicht bedarf.

Auch mit der Argumentation, die Beklagte habe durch ihre generelle Bereitschaftserklärung zur Finanzierung der einzelnen Anleger zusätzliches Vertrauen geschaffen, können Prüfungs- und Aufklärungspflichten nicht hergeleitet werden (OLG Köln WM 1994, 197, 200; OLG Stuttgart WM 1989, 775; Bruchner a.a.O. S. 831).

Da nämlich Kauf und Finanzierung einer Immobilie zwei verschiedene, rechtlich selbständige Verträge darstellen, sind diese rechtlich streng voneinander zu trennen, so daß sich für die Bank aus dem Umstand einer in Aussicht genommenen Finanzierung keine Aufklärungs- und Prüfungspflichten hinsichtlich der finanzierten Immobilienanlage ergeben (v. Heymann NJW 1999, 1577, 1582). Sowohl über die Innenprovision als auch über die Mieteinnahmen und Steuervorteile ergab sich für die Beklagte damit keine Prüfungs-oder Aufklärungspflicht gegenüber dem Kläger. Diese Aspekte berühren nämlich nicht den Darlehensvertrag, den der Kläger und seine Ehefrau mit der Beklagten abschlossen.

Es liegt hier auch nicht der Ausnahmefall einer Haftung der Beklagten deshalb vor, weil sie gegenüber dem Kläger einen konkreten Wissensvorsprung gehabt hätte. Eine solche Aufklärungspflicht wird nur dann angenommen, wenn die Bank für sie selbst erkennbar einen konkreten Wissensvorsprung über spezielle Risiken des Immobilienprojektes hat und ihr bekannt ist, daß beim Kunden hierüber ein spezielles Wissensdefizit vorliegt (v. Heymann a.a.O., S. 1582).

So wird eine Aufklärungspflicht etwa angenommen, wenn die Bank erkennt, daß das Projekt zum Scheitern verurteilt ist, weil ihr ihm Zeitpunkt der Kreditgewährung an die Enderwerber die Zahlungsunfähigkeit der Initiatoren bereits bekannt ist oder weil die Projektdurchführung wegen Vermögenslosigkeit der Initiatoren allein von der Bank abhängt (Bruchner a. a. O S. 833).

So liegt der Fall hier nicht. Eine nur teilweise geminderte Werthaltigkeit der Immobilie ist nicht mit dem Fall zu vergleichen, daß ein gesamtes Immobilienprojekt gefährdet oder zum Scheitern verurteilt ist. Außerdem obliegt es grundsätzlich dem Erwerber selbst, die Immobilie hinsichtlich ihres Wertes zu überprüfen und nicht der kreditierenden Bank.

Folglich besteht keine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen konkreten Wissensvorsprungs.

80
2. Die Beklagte haftet dem Kläger auch nicht wegen der behaupteten Pflichtverletzungen der Vermittler C und S gemäß § 278 BGB.

a) Das gilt zunächst für die angeblich fehlerhaften Angaben hinsichtlich des Wertes, der Mieteinnahmen und der Steuervorteile des Appartements.

Damit eine Zurechnung nach § 278 BGB bejaht werden kann, müßten die Vermittler C und S als Erfüllungsgehilfen der Beklagten tätig geworden sein und dürften nichdt als unbeteiligte Dritte anzusehen sein. Für die Bejahung der Tätigkeit einer Person als Erfüllungsgehilfe ist nicht entscheidend, ob ihr für die Verhandlungen Vertretungsmacht eingeräumt worden ist, sondern, ob bei wertender Beurteilung der tatsächlichen Umstände ihr Verhalten dem Geschäftsherrn zuzurechnen ist (BHG 1996, 451).

Für die Begründung der Erfüllungsgehilfeneigenschaften zu Lasten der Beklagten ist es also notwendig, daß die Tätigkeit des Vermittlers von ihrem Willen gedeckt ist und daß diese Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten erfolgt (Streit ZIP 1999, 477, 478 f.). Die finanzierende Bank haftet für schuldhaft unrichtige Angaben der Vermittler gegenüber dem Erwerber in Bezug auf die von den Vermittlern erteilten unrichtigen Informationen treffen. Der Kläger trägt vor, daß die Vermittler darauf hingewiesen hätten, die Beklagte habe die Immobilie geprüft und für gut befunden und deshalb auch die Bereitschaft erklärt, die Erwerbsinteressenten zu kreditieren. Die Beklagte habe fast alle Enderwerber dieses Objekts finanziert und sämtliche Unterlagen der Vermittler hinsichtlich dieses Objektes gekannt. Außerdem habe sie die fehlende Wertigkeit der Immobilie positiv gekannt.

Die Rolle der Bank beschränkt sich regelmäßig auf die Abmahnung und den Abschluss des Darlehensvertrages. Der Darlehensvertrag und der finanzierte Erwerb einer Immobilie sind verschiedene Verträge und daher grundsätzlich zu trennen. Auch der rechtsunkundige Lai weiß, daß die kreditgebende Bank und der Grundstücksveräußerer zwei verschiedene Rechtsträge sind, die ihre eigenen, jeweils verschiedenen Interessen wahrnehmen (Bruchner a. a. o. S. 825).

Die Kläger fühlen sich von den Vermittlern C und S hinsichtlich des Wertes der Immobilie getäuscht. Die grundsätzliche Selbständigkeit von Darlehens- und Kaufverträgen verbietet es jedoch, etwaige auf den Abschluß des Kaufvertrages gerichtete Pflichtverletzungen unmittelbar auf den Darlehensvertrag durchschlagen zu lassen (OLG Braunschweig WM 1998, 1223, 1226; OLG Köln WM 1994, 197, 200). Folglich können Pflichtverletzungen der Vermittler C und S hinsichtlich der zu erwartenden Mieteinahmen und Steuervorteile sowie des Wertes des Appartements nicht der Beklagten über § 278 BGB zugrechnet werden.

b) Der Beklagten können auch fehlerhafte Angaben hinsichtlich der jährlich anfallenden Kreditbelastung nicht zugrechnet werden.

Der Kläger trägt hierzu vor, daß die von den Vermittlern erstelle Rechnung bezüglich der jährlich anfallenden Kreditbelastung von einem Betrag in Höhe von 9.067-, DM ausgegangen sei, wohingegen die tatsächlich anfallende Belastung bei 12. 140, 32 DM liege. Doch ist hier zu berücksichtigen, daß nicht der Kläger und seine Ehefrau selbst haben, sondern daß sie sich hierzu eines Treuhänders bedienten, der für sie mit der Beklagten den Vertragsschluß tätigte.

Führt die Bank selbst eine Finanzierungsberatung durch, muß sie den Kunden vollständig und richtig beraten. In den Fällen des sog. „Distanzgeschäftes“ jedoch, bei dem sich die Immobilienbewerber über die von ihnen bevollmächtigte Dritte schriftlich und ohne persönlichen Kontakt mit dem Wunsch nach einer bestimmten Finanzierung für ein bestimmtes Objekt an ein Kreditinstitut wenden, trifft dieses grundsätzlich keine Beratungspflicht hinsichtlich des zu gewährenden Kredits (Streit ZIP 1999, 477, 479 m.w.N.). Wenn der Kunde keine Beratung durch die Bank in Anspruch nimmt, muß er die Zweckmäßigkeit der beabsichtigten Kreditaufnahme selbst beurteilen und prüfen, inwieweit die Konditionen und Angaben stimmen (Streit a.a.O.).

Auch bleibt es dem Anleger unbenommen, sich trotz Erteilung einer umfangreichen Vollmacht gegenüber seinem Treuhänder an die Bank zu wenden und Darlehenskonditionen zu prüfen, da die Bevollmächtigung die eigene Kompetenz des Vollmachtgebers nicht verdrängt (Bruchner a.O.S. 826).

Da demnach bei solchen Distanzgeschäften wie hier keine Informations- und Beratungspflichten der Beklagten bestehen, wurden die Vermittler auch nicht im Pflichtenkreis der Beklagten tätig, so daß ihnen keine Erfüllungsgehilfeneigenschaft zukommt. Folglich sind der Beklagten auch nicht unrichtige Angaben der Vermittler hinsichtlich der jährlichen Kreditbelastung zuzurechnen. Eine Haftung der Beklagten aus culpa in contrahendo i.V.v. § 278 BGB liegt nicht vor.

92
3. Bereicherungsrechtliche und deliktische Ansprüche gegenüber der Beklagten sind nicht ersichtlich.
93
4. Die Darlehensverträge sind auch nicht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz i.V.m. § 134 BGB nichtig der Beklagten mehr aus den Darlehensverträgen Nr. YVZ und YXZ zustünden.

Allerdings ist die vom Kläger und seiner Ehefrau der ST mbH erteilte Vollmacht nichtig. Diese hatte unstreitig keine behördliche Erlaubnis zur Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten gemäß Art. 1 § 1 RBerG. Bei der Prüfung ist abzugrenzen, ob die Ermächtigung lediglich eine kaufmännische Hilfeleistung seitens der ST mbH umaßte oder ob hiervon tatsächlich die Besorgung der Rechtsangelegenheit des Klägers mitumfaßt war. Ein Verstoß gegen das RBerG liegt schon dann vor, wenn eine Beratungstätigkeit, die überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt, daneben auch rechtliche Belange von nicht ganz unerheblichem Gewicht umfaßt (BGH NJW 1995, 3122). Gemäß Punkt II Ziff. 2 der Vollmacht (Bl. 83 dA) wurde die ST mbH vom Kläger und seiner Ehefrau dazu ermächtigt, „alle Rechtsgeschäfte, Rechtshandlungen und Maßnahmen …. vorzunehmen, welche für die Grundstücksbeschaffung, Vorbereitung, Durchführung, Finanzierung und Vermietung des … Erwerbsvorhabens … erforderlich oder zweckmäßig erscheinen.“ Bei dieser Bevollmächtigung handelt es sich nicht lediglich um eine Vollmacht zur kaufmännischen Hilfeleistung. Indem die ST mbH dazu ermächtigt wird, alle Rechtshandlungen vorzunehmen, die mit dem Grundstückskauf zusammenhängen, erteilten der Kläger und seine Ehefrau der ST mbH die Ermächtigung zur Besorgung von Rechtsangelegenheiten in umfassender Form. Da aber der ST mbH die behördliche Erlaubnis zur Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten fehlte, konnte sie den Kläger und seine Ehefrau auch nicht wirksam vertreten.

Die Unwirksamkeit der Vollmachtserteilung wirkt sich indes nicht auf den Darlehensvertrag aus. Wird im Rahmen der Abwicklung von Immobilienkäufen dem Treuhänder eine notarielle Vollmacht zum Abschluß von Darlehensverträgen erteilt, so darf eine Bank auf deren Wirksamkeit vertrauen, wenn ihr diese Vollmacht in Urschrift oder Ausfertigung vorgelegt wird (v. Heymann a.a.O. S. 1582). Bei von Anfang an nichtiger Vollmacht gelten die §§ 164, 171 ff. BGB entsprechend.

Die Nichtigkeit der Vollmacht führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit des Darlehensvertrages (v. Heymann a.a.O.S. 1582). Dies gilt zumindest dann, wenn die Band den Mangel der Vertretungsmacht nicht kannte oder kennen mußte, § 173 BGB, wie es hier der Fall war. Folglich ist hieraus eine Nichtigkeit des Darlehensvertrages nicht abzuleiten.

Im Übrigen kommt es auf diese Frage nicht an. Denn dadurch, daß der Kläger mit der Beklagten das Darlehen umstelle auf zwei Einzelkredite, die in der Summe deckungsgleich mit dem ursprünglich abgeschlossenen Kredit waren, gelten zwischen den Parteien ohnehin nur noch diese beiden Verträge hinsichtlich der Einzelkredite. Diese Verträge wurden vom Kläger selbst mit der Beklagten abgeschlossen, so daß bezüglich dieser Darlehensverträge ein Einwand wegen eines Verstoßes gegen Art. 1 § RBerG ohnehin nicht greift.

Folglich sind die mit der Beklagten abgeschlossenen Darlehensverträge auch nicht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz i.V.m. § 134 BGB nichtig.

Deshalb kann auch nicht festgestellt werden, daß der Beklagte keine Ansprüche gegen den Kläger aus den geschlossenen Darlehensverträgen Nr. XYZ und YXC zustehen.

100

Da die Beklagte sich keiner Verletzung ihrer vertraglichen und vorvertraglichen Pflichten schuldig gemacht hat und die Darlehensverträge auch nicht unwirksam sind, waren die Klageanträge und die Hilfsanträge abzuweisen.

101

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.

102

B U G