Landgericht Paderborn, 2 O 204/06

Tatbestand

Die Parteien schlossen am 19.11.2004 einen notariellen Bauträgervertrag vor dem Notar Dr. ... in ... (UR-Nr. 342/04). Gegenstand des vorgenannten Vertrages war die Errichtung einer Doppelhaushälfte nach der dem Bauträgervertrag anliegenden Bau- und Leistungsbeschreibung sowie den anliegenden Bauplänen auf dem Grundstück ... jetzt .... Das zu errichtende Gebäude war auch von der Klägerin geplant worden. Wegen des genauen Inhalts des vorgenannten Bauträgervertrages sowie der Bau- und Leistungsbeschreibung wird auf deren zu den Akten gereichte Kopien Bezug genommen.

In der Folgezeit wurde das Gebäude errichtet und am 21.11.2005 erfolgte die Abnahme des Gebäudes durch die Beklagten, wobei ein Abnahmeprotokoll erstellt wurde, für dessen Inhalt auf die zu den Akten gereichte Kopie verwiesen wird. Die Beklagten zogen sodann in das Gebäude ein und am 23.01.2006 erteilte die Klägerin ihre Schlussrechnung über die vereinbarte letzte Rate in Höhe von 6.930,00 €. Es kam daraufhin zu Schriftverkehr zwischen den Parteien mit der Folge, dass die Klägerin einen Abzug in Höhe von 142,06 € akzeptierte und die Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 23.02.2006 unter Fristsetzung bis zum 03.03.2006 erfolglos zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 6.787,94 € aufforderte.

Die Beklagten rügten ab Ende Januar 2006 mehrfach verschiedene Mängel an dem errichteten Gebäude, für deren Beseitigung sie der Klägerin verschiedene Fristen setzten. Für den genauen Inhalt der vorgenannten Schreiben wird auf deren zu den Akten gereichte Kopien Bezug genommen.

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 20.06.2006 erklärten die Beklagten gegenüber der Klageforderung die Aufrechnung mit einem ihnen angeblich gegen die Klägerin zustehenden Schadensersatzanspruch aufgrund von Mängeln am zu errichtenden Gebäude, wobei sie die Aufrechnung auf die Nettonachbesserungskosten beschränken und etwaige Minderungsbeträge ausdrücklich nicht zur Aufrechnung stellen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten ihr zur Zahlung des noch ausstehenden Restwerklohns in Höhe von 6.787,94 € verpflichtet seien. Dazu behauptet sie, dass keine Mängel mehr an dem errichteten Haus vorhanden seien. Die im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel seien beseitigt worden.

Im Hinblick auf die von den Beklagten im vorliegenden Verfahren behaupteten Mängel vertritt die Klägerin die Ansicht, dass sie mit diesen Mängeln jedenfalls ausgeschlossen seien, da – unstreitig – eine Abnahme stattgefunden habe und es daher eines Vorbehalts der Mängel bei der Abnahme bedurft hätte.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an sie 6.787,94 € nebst 5 % Zinsen über dem europäischen Basiszinssatz seit dem 04.03.2006 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, dass die Klägerin den klageweise geltend gemachten Betrag nicht verlangen könne. Denn diese Forderung sei durch die mit Schriftsatz vom 20.06.2006 erklärte Aufrechnung erloschen. Dazu behaupten die Beklagten, dass das von der Klägerin zu errichtete Gebäude diverse Mängel aufweise, deren Beseitigung mindestens einen Aufwand in Höhe der Klageforderung erreiche. Wegen der beklagtenseits behaupteten Mängel wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 20.06.2006 (Bl. 26 ff. d. A.), vom 31.08.2006 (Bl. 67 ff. d. A.), vom 24.01.2007 (Bl. 85 ff. d. A.) sowie vom 22.06.2007 (Bl. 102 ff. d. A.) Bezug genommen.

Hilfsweise erklären die Beklagten die Aufrechnung mit ihnen angeblich gegen die Klägerin zustehenden Ansprüchen auf Erstattung von Architektenkosten in Höhe von 1.500,00 € sowie einem ihnen angeblich zustehenden materiellrechtlichen Kostenerstattungsanspruch in Höhe von 719,20 €. Insofern wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 20.06.2006 (Bl. 31 ff. d. A.) verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 04.09.2006, 09.11.2006 sowie vom 02.02.2007. Darüber hinaus fand am 28.01.2008 ein Ortstermin im Haus der Beklagten statt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. ... vom 11.06.2007 sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 28.01.2008 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 6.787,94 € nach Ziffer V. und VI. des notariellen Bauträgervertrages vom 19.11.2004 zu. Zwar ist der Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 6.930,00 €, den sie unter Abzug eines Betrages in Höhe von 142,06 € auf 6.787,94 € reduziert hat, entstanden und auch fällig. Die Höhe des vorgenannten Anspruchs und dessen Fälligkeit steht zwischen den Parteien auch nicht im Streit.

Allerdings ist der vorgenannte Anspruch aufgrund der beklagtenseits erklärten Aufrechnung nach § 389 BGB erloschen. Den Beklagten steht gegen die Klägerin nämlich ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von zumindest 6.787,94 € nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281, 634 Ziff.4, 636, 633 BGB zu.

Im vorliegenden Fall ist gemäß Ziffer IX. des Bauträgervertrages vom 19.11.2004 das Werkvertragesrecht des BGB anzuwenden, da die Beklagten Mängel am Bauwerk behaupten. Unabhängig von dieser vertraglichen Regelung unterfiele die Errichtungsverpflichtung im Rahmen eines Bauträgervertrags und damit etwaige Gewährleistungsansprüche bezüglich des zu errichtenden Gebäudes sowieso dem Werkvertragsrecht (vgl. Werner Pastor, Der Bauprozess, 11. Auflage, Rn. 1444 mit weiteren Nachweisen).

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das klägerseits zu errichtende Haus Mängel aufweist, deren Beseitigung Kosten, zumindest in Höhe der Klageforderung verursachen. So hat der Sachverständige, an dessen Sachkompetenz für das Gericht keine Zweifel bestehen, in überzeugender und nachvollziehbarer Art und Weise dargelegt, dass an einigen Stellen der Außenfassade im Sockelbereich, im Bereich des Anschlusses der Garage, im Bereich einiger Tür- und Fensterleibungen sowie unterhalb einiger Fensterbänke Ausblühungen erkennbar seien. Darüber hinaus seien im Terrassenbelag im Bereich der Kellerlichtschächte unzulässige Höhenabweichungen vorhanden. Schließlich weise der Boden im Erdgeschoss, der mit großformatigen keramischen Fliesen belegt sei, Unebenheiten in Form von sogenannten "Überzähnen", ungünstige Fliesenschnitte sowie ein ungleichmäßiges Fugenbild auf. Diese sowie die weitergehenden Feststellungen des Sachverständigen zu den vorgenannten Mängeln macht sich das Gericht im vorliegenden Fall zu eigen.

Die Ausblühungen an der Klinkerfassade stellen einen optischen Mangel dar, der die Funktionsfähigkeit der Fassade nicht beeinträchtigt. Derartige Verfärbungen, wie sie sich an der Fassade zeigen, hätten 2 Jahre nach Bau des Hauses abgewittert sein müssen. Die Ausblühungen entstehen dadurch, dass die eingesetzten Klinkersteine den Kalk des Fugenmörtels aufnehmen und diesen nach außen abgeben. Die Fassade weist, wie sich anlässlich des durchgeführten Ortstermins ergeben hat, ein uneinheitliches Farbbild auf und an den vom Sachverständigen bezeichneten Stellen sind weiße Ablagerungen zu erkennen.

Die Beseitigung dieser Ausblühungen ist durch Reinigen der Klinkerfassade zu bewerkstelligen. Da die vom Sachverständigen angegebenen Beseitigungskosten in Höhe von 900,00 € netto den von ihm berechneten Minderwert von 638,00 € nur in geringem Umfang übersteigen und es "nur" einer Reinigung und keiner Neuherstellung der Klinkerfassade bedarf, können die Beklagten Ersatz der gesamten Reinigungskosten verlangen.

Für die Beseitigung der vom Sachverständigen festgestellten Absätze im Terrassenbelag hat der Gutachter keinen eigenständige Betrag in Bezug auf die Mängelbeseitigungskosten angegeben. Diese Kosten sind vielmehr bei den Kosten in Bezug auf den Mangel Nr. 2.2.20 Schriftsatz vom 20.06.2006, Ziffer II. 21 mitberücksichtigt. Eine eigenständige Kostenposition für diesen Mangel, nämlich die Absätze im Terrassenbelag anzugeben, ist nur sehr schwer möglich. Da das Gericht an die von den Beklagten angegebene Aufrechnungsreihenfolge gebunden ist, ist dieser Mangel für die Frage etwaiger Schadensersatzansprüche der Beklagten gegen die Klägerin zunächst außer Acht zu lassen und erst dann zu berücksichtigen, wenn es der Feststellung des Mangels 2.2.20 bedarf.

Einen weiteren Mangel stellen die fehlerhaft verlegten Bodenfliesen im Erdgeschoss dar. Diesbezüglich hat der Sachverständige "Überzähne" also eine Höhendifferenz zwischen benachbarten Fliesen von teilweise mehr als 1,5 mm festgestellt. Im Flur sind sogar "Überzähne" von 3,6 mm vorhanden. Hinzu kommen ungünstige Fliesenschnitte sowie ein ungleichmäßiges Fugenbild.

Hinsichtlich der "Überzähne" hat der Sachverständige überzeugend dargelegt, dass die zulässige Toleranz von 1,5 mm an vielen Stellen des Bodenbelags nicht eingehalten worden ist. Dass sich derartige Höhenunterschiede zwischen einzelnen Fliesen im gesamten Erdgeschoss finden, hat sich zudem im Rahmen des durchgeführten Ortstermins bestätigt. Der Sachverständige hat zudem zur Überzeugung des Gerichts ausgeführt, dass die von ihm verwandte Messmethode die maßgebliche Methode zur Feststellung etwaiger Unebenheiten zwischen benachbarten Fliesen sei. Die klägerseits vorgetragene Meßmethode sei zur Ermittlung derartiger "Überzähne" nicht geeignet. Diese Ausführungen sind für das Gericht ebenfalls nachvollziehbar, da die klägerseits angeführte Meßmethode großflächige Unebenheiten feststellen kann, während Unebenheiten die sich nur zwischen benachbarten Fliesen befinden damit nicht gemessen werden können. Aber auch Unebenheiten, die sich nicht auf die gesamte Länge, Breite oder Fläche des Fliesenbelages auswirken, können im Einzelfall eine mangelhafte Ausführung darstellen. Der Sachverständige hat dazu festgestellt, dass diese Art der Ausführung nicht mehr dem Stand der Handwerkskunst entspräche.

Hinzu kommt, dass auch die Fugenbreite, die der Fliesenbelag im Erdgeschoss des Hauses der Beklagten aufweist, nicht den technischen Vorschriften entspricht. Diese Ausführung zieht sich, was sich anlässlich des durchgeführten Ortstermins bestätigt hat, durch den ganzen Bereich des Erdgeschosses hindurch. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass an einigen Stellen Fliesen ungünstig geschnitten sind, d. h. es sind mehrere kleinere Fliesenstücke verwendet worden, obwohl die Verlegung größerer Fliesenstücke möglich gewesen wäre. Die Ausführung der Fliesenlegearbeiten stellt gerade auch hinsichtlich des bei der Ortsbesichtigung gewonnen Gesamteindrucks insgesamt eine mangelhafte Bauausführung dar, von der das gesamte Erdgeschoss betroffen ist.

Zwar ist die Funktionsfähigkeit des Bodenbelages dadurch nicht beeinträchtigt, jedoch sind die vorgenannten Mängel derart großflächig, dass die Beklagten dies nicht mehr hinzunehmen haben und insofern die Neuverlegung des Fußbodenbelages verlangen können. Dafür hat der Sachverständige Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 6.178,00 € angegeben.

Rechnet man zu dem vorgenannten Betrag die Beseitigungskosten für die Ausblühungen an der Klinkerfassade, so ergibt sich ein Anspruch der Beklagten in Höhe von 7.078,00 € netto. Dieser Betrag übersteigt die Klageforderung in Höhe von 6.787,94 € um 290,06 €, so dass sich die Feststellung etwaiger weiterer vorhandener Mängel, die beklagtenseits behauptet worden sind, erübrigt.

Für die oben genannten vom Sachverständigen festgestellten Mängel ist der Klägerin von der Beklagten mit Schreiben vom 30.01.2006 eine Frist bis zum 20.02.2006 (Bodenbelag) sowie mit anwaltlichem Schreiben vom 03.03.2006 eine Frist bis zum 17.03.2006 (Ausblühungen der Klinkerfassade) gesetzt worden. Innerhalb dieser Fristen sind die vorgenannten Mängel nicht beseitigt worden und das Verschulden der Klägerin an diesen Mängeln wird nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Ein etwaiges Verschulden der von ihr beauftragten Handwerksunternehmen muss sie sich nach § 278 BGB zurechnen lassen.

Darüber hinaus wäre eine Fristsetzung, selbst wenn sie nicht erfolgt wäre, entbehrlich gewesen, weil die Klägerin die beklagtenseits behauptete Mangelhaftigkeit des errichteten Hauses in Abrede gestellt hat (vgl. OLG ..., Urteil vom 05.03.2002, Az.: 7 U 436/00 – 107, 7 U 436/00, zitiert nach Juris).

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist ein Schadensersatzanspruch der Beklagten in Bezug auf die oben genannten Mängel nicht nach § 640 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Denn dies wäre nur der Fall, wenn die Beklagten bei der durchgeführten Abnahme bereits Kenntnis von den Mängeln gehabt und die Abnahme gerade in Kenntnis dieser Mängel erklärt hätten, ohne sich diese vorzubehalten. Für einen derartigen Ausschluss der Mängelgewährleistungsrechte fehlt es jedoch an substanzviertem Vortrag der insofern darlegungs- und beweisbelasteten Klägerin (vgl. Palandt-Sprau, 65. Auflage, § 640 Rn. 13 am Ende). Im vorliegenden Fall ist seitens der Klägerin nicht vorgetragen worden, inwiefern die Beklagten bei der durchgeführten Abnahme Kenntnis von den nunmehr festgestellten Mängeln gehabt haben. Hinzu kommt, dass eine etwaige Kenntnis von den Beklagten auch in Abrede gestellt worden ist und selbst wenn man den klägerischen Vortrag als ausreichend ansehen würde, dieser jedenfalls von der beweisbelasteten Klägerin nicht mit einem Beweisangebot versehen worden ist.

Unabhängig davon führt eine Abnahme in Kenntnis vorhandener Mängel auch gem. § 640 Abs. 2 BGB nicht zu einem Ausschluss eines etwaigen Schadensersatzanspruches, da die Vorschrift des § 634 Ziffer 4 BGB in der Regelung des § 640 Abs. 2 BGB gerade nicht aufgeführt ist (vgl. Palandt-Sprau, 65. Aufl., § 640 Rn. 13 mit Nachweisen zur Rechtsprechung des BGH).

Mithin können die Beklagten entsprechenden Schadensersatz von der Klägerin verlangen. Da die Klageforderung aufgrund der beklagtenseits erklärten Aufrechnung nicht mehr besteht, ist die Klage vollumfänglich abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

Eine Schriftsatzfrist im Hinblick auf die Ausführungen des Sachverständigen im Termin am 28.01.2008 war der Klägerin nicht zu gewähren. Zunächst konnte sie zu den Ausführungen des Sachverständigen gerade in Bezug auf das von ihm verwendete Verfahren zur Messung von "Überzähnen" bereits vor Durchführung des Ortstermins Stellung nehmen. Der Sachverständige hat sich auch mit den entsprechenden Einwendungen der Klägerin auseinandergesetzt. Schließlich hatte sie im Rahmen des Ortstermins ausreichende Gelegenheit zur Stellungnahme.

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