Tatbestand

Die Parteien streiten über die Gültigkeit des zum TOP 4 in der Eigentümerversammlung vom 27.06.2025 gefassten Beschlusses.

Die Klägerin ist mit einem Miteigentumsanteil von 137 / 1.000 Wohnungseigentümerin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft in Q. In der Teilungserklärung werden die Balkone als Teil des Sondereigentums aufgeführt und sind auch als solches im Aufteilungsplan bezeichnet (vgl. Teilungserklärung, Anlage B1, Bl. 63 ff. d.A.). Am 27.06.2025 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter dem TOP 4 ein Beschluss über eine geänderte Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG getroffen wurde (vgl. Protokoll der Eigentümerversammlung vom 27.06.2025, Anlage K1, Bl. 8 ff. d.A.). Bereits mit Beschluss zu TOP 6 vom 18.03.2024 war festgelegt worden, dass die Kostentragungspflicht für Instandhaltung, Instandsetzung und Austausch für alle Fenster, Dachfenster, Wohnungseingangstüren und Balkone zukünftig ausdrücklich dem jeweiligen Sondereigentümer zufällt, an dessen Sondereigentum dieser jeweilige Gegenstand grenzt (vgl. Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18.03.2024, Anlage B2, Bl. 87 d.A.). Schon in dem Beschluss zu TOP 8 vom 06.05.2010 war einstimmig beschlossen worden, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster von den jeweiligen Sondereigentümern übernommen werden (vgl. Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.05.2010, Anlage B3, Bl. 91 d.A.). Im Haus B ist es schon mehrfach zu einer Rohrverstopfung gekommen. Seitdem die Klägerin Mitte 2023 Eigentümerin geworden ist, kam es bereits zweimal zu einer Rohrverstopfung mit Wasseraustritt in der Wohnung der Klägerin mit Kosten von ca. 900,00 € für die Beseitigung der Rohrverstopfung am 21.01.2024 und von ca. 700,00 € für die Beseitigung der Rohrverstopfung am 29.05.2025. Die Wohnungseigentümer sind in der Versammlung am 17.09.2025 übereingekommen, dass eine dokumentierte Kamerafahrt durch ein Fachunternehmen in Auftrag gegeben werden soll. Die Firma M hat diese am 13.10.2025 durchgeführt. Die Wohnungseigentümer haben dann in einer weiteren außerordentlichen Versammlung am 19.11.2025 zur weiteren Aufklärung des Sachverhaltes die Einholung eines Gutachtens durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen beschlossen, um die Ursache der wiederholt auftretenden Verstopfungen zu klären.

Die Klägerin ist der Auffassung, der angegriffene Beschluss sei nichtig, jedenfalls anfechtbar und für ungültig zu erklären, weil er unbestimmt, widersprüchlich und nicht vollziehbar sei, gegen gesetzliche Vorschriften verstoße, unzulässige Leistungspflichten begründe, bestehende Ansprüche gegen die Gemeinschaft ausschließe, die gesetzliche Notgeschäftsführung einschränke und einzelne Eigentümer unangemessen benachteilige. Ein zulässiger Kostenverteilungsbeschluss müsse so gefasst sein, dass jeder Wohnungseigentümer eindeutig erkennen kann, welche konkreten Kostenarten abweichend verteilt werden und in welchem Umfang dies erfolgt. In dem streitgegenständlichen Beschluss zu Top 4 sei völlig unbestimmt, welche einzelnen Kosten / Kostenarten für welche Maßnahmen an welchen Gebäudeteilen von einzelnen Eigentümern getragen werden müssen. Die in dem Beschluss unter I. 2. vorgenommene Aufzählung der Gebäudeteile, die von der Kostenänderung betroffen sind (z.B. Balkone, Fenster, Terrassentüren, Leitungen) sei nicht abschließend, sondern offen gehalten. Der einzelne Eigentümer könne daher nicht verlässlich erkennen, ob bzw. für welche Kosten er künftig allein haftet oder ob sie weiterhin von der Gemeinschaft getragen werden. Der Beschluss lasse darüber hinaus offen, welche Maßnahmen und Kosten konkret umfasst sind. Auch sei nicht klar, welche Maßnahmen von den Regelungen erfasst sein sollen (Instandhaltungen? Instandsetzung? bauliche Veränderungen? Erneuerung?). Die Formulierung „Maßnahmen" werde mehrfach wiederholt, ohne den Anwendungsbereich näher einzugrenzen. Der Beschluss zu Top 4 erwecke insbesondere den Eindruck, dass auch bauliche Veränderungen i.S.v. § 20 WEG mitumfasst sind. Für Beschlüsse zur Tragung der Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen gelte nicht § 16 Abs. 2 S. 2 WEG, sondern es gebe die in § 21 WEG enthaltenen Sonderregelungen. Der angefochtene Beschluss sei auch bereits deshalb nichtig, weil er laut Protokoll nicht als konkreter Beschlusstext gefasst wurde, sondern sich lediglich auf den „Beschlussantrag" und die „vorstehenden Regelungen" bezieht. Damit gebe es keinen konkreten Beschlussinhalt bzw. der Beschlussinhalt sei nicht bekannt, sodass der Beschluss bereits aus diesem Grund mangels Bestimmtheit nichtig sei. Darüber hinaus sei der Beschluss im Hinblick auf die Frage des zeitlichen Anwendungsbereichs zu unbestimmt. Die getroffenen Regelungen sollen „zukünftig" gelten. Es bestehe ein schützenswertes Vertrauen der Eigentümer in die Geltung der dem Wirtschaftsplan des laufenden Wirtschaftsjahrs zugrunde liegenden Kostenverteilung, was grundsätzlich die rückwirkende Änderung der Kostenverteilung für abgeschlossene Wirtschaftsjahre ebenso ausschließt. Änderungen seien grundsätzlich erst mit Wirkung ab dem nächstfolgenden Wirtschaftsjahr rechtmäßig. Darüber hinaus entspreche der Beschluss auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es stelle einen Widerspruch in sich dar, in dem Beschluss anzukündigen, eine „differenzierte Regelung zur Kostentragung" (s. Vorbemerkung, dort 1. Absatz) bzw. eine „konkrete Kostenzuordnung" (unter II.) zu treffen und somit den Anschein einer vollständigen, detaillierten Regelung zu erwecken, die Regelung dann allerdings nur in groben Zügen und beispielshaft zu formulieren. Ein Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung entspreche dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er gegen das Willkürverbot verstößt bzw. eine unangemessene Belastung einzelner Wohnungseigentümer zur Folge hat. Der Beschluss über die geänderte Kostenverteilung sei deshalb auf die Tagesordnung gebracht worden, weil es im Haus B schon mehrfach zu Rohrverstopfungen gekommen ist, die sich jeweils in der Wohnung der Klägerin gezeigt haben. Es liege eine Rohrfehlkonstruktion, also ein baulicher Mangel im Bereich des Fallrohrs im Bereich der Wohnung der Klägerin vor mit der Folge, dass das Fallrohr immer wieder verstopfen wird und es immer wieder zu einem Wasseraustritt in der Wohnung der Klägerin kommen wird. Es sei mit erheblichen Kosten von geschätzt mindestens 10.000,00 € bis 15.000,00 € zu rechnen, um die Rohrfehlkonstruktion zu beseitigen. Die Klägerin werde durch den Beschluss ohne sachlichen Grund einseitig und unangemessen mit Kosten belastet, die aus einem strukturellen Mangel am Gemeinschaftseigentum resultieren. Darüber hinaus sei ein Beschluss, der vorsieht, einen einzelnen Eigentümer mit den Kosten einer erstmaligen plangerechten oder mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu belasten, nichtig bzw. zumindest anfechtbar, weil er gegen zwingendes WEG-Recht verstößt. Zudem habe der Eigentümer der unter der Wohnung der Klägerin gelegenen Einheit, Herr L, wiederholt behauptet, der Balkon der Klägerin sei undicht und Ursache von Feuchtigkeitsschäden in seiner Wohnung. Dieselbe Behauptung habe Herr L bereits gegenüber der Voreigentümerin im Jahr 2020 erhoben (vgl. Beschluss, Bl. 108 d.A.). Für eine Balkonsanierung sowie ggf. Begutachtungskosten würden erhebliche Kosten anfallen, die durch den Beschluss alleine der Klägerin auferlegt werden sollen. Im Übrigen sei die alleinige Kostentragung für Maßnahmen an Balkonen und Loggien nicht zulässig. Außerdem fehle in dem Beschluss eine Zumutbarkeitsgrenze. Bei dem streitgegenständlichen Beschluss sei der Umfang der von dem einzelnen zu tragenden Kosten derart unüberschaubar, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Die in den nächsten 3,5 Jahren zu erwartenden Gesamtkosten lägen moderat geschätzt bei 20.000,00 €. Von den vorhersehbaren Kosten müsste die Klägerin ohne den Beschluss nur 2.540,00 € (20.000,00 € x 137/1000) tragen. Soweit der Beschluss unter Abschnitt II. 6. „Verstopfungen / Rohrleitungen" eine Leistungsverpflichtung einzelner Wohnungseigentümer begründe, sei er mangels Beschlusskompetent nichtig. Eine Verpflichtung zur Leistung oder Zahlung (außerhalb des Bereichs der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums) könne nur durch Gesetz oder Vereinbarung entstehen, nicht aber durch Mehrheitsbeschluss. Darüber hinaus sei die Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, die Voraussetzungen festzulegen, wann ein Eigentümer bei Rohrverstopfungen haftet. Mit den beschlossenen Regelungen unter III. und IV. werde außerdem das in § 18 Abs. 3 WEG ausdrücklich normierte Recht zur Notverwaltung bzw. der Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Notverwaltung unzulässig eingeschränkt bzw. vollständig ausgeschlossen. Liege ein Fall einer berechtigten Notgeschäftsführung vor, habe der Notgeschäftsführer gegen die H kraft Gesetzes einen Anspruch auf Ersatz seiner erforderlichen Aufwendungen.

Die Klägerin beantragt,

den Beschluss vom 27.06.2025 zu Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2025 über die künftige Regelung der Kostentragung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären,

hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 nichtig ist: Festzustellen, dass der Beschluss vom 27.06.2025 zu Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 27.06.2025 über die künftige Regelung der Kostentragung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die Formulierung, dass die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Innen- und Außenbereich gemäß § 16 Abs. 2 WEG vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind, wenn das betroffenen Gemeinschaftseigentum ausschließlich der Nutzung oder Versorgung seines jeweiligen Sondereigentums dient, stelle klar, dass die Regelungen zur künftigen Kostentragung nur Maßnahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, betreffen und bauliche Veränderungen davon nicht erfasst werden. In diesem Lichte seien auch die Formulierungen in der Vorbemerkung zu verstehen, auch wenn hier teilweise von „Maßnahme“ oder „sonstigen Maßnahmen“ die Rede ist. Aus der Gesamtschau von Beschluss und Vorbemerkung ergebe sich, dass abweichend von der gesetzlichen Kostenverteilung Kosten für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nur dann von dem jeweiligen Eigentümer allein zu tragen sind, wenn das betroffenen Gemeinschaftseigentum ausschließlich der Nutzung oder Versorgung seines jeweiligen Sondereigentums dient. Welche Teile des Gemeinschaftseigentum dazu zählen, werde in der Vorbemerkung einzeln aufgeführt. Wenn ein betroffenes Bauteil nicht einzeln aufgeführt ist, was wegen der Komplexität eines Gebäudes kaum möglich sein dürfte, könne die Frage der Kostentragung über die ausschließliche Nutzungs- und Versorgungsfunktion des betroffenen Bauteils für das Sondereigentum eindeutig geklärt werden. Balkone seien sondereigentumsfähig und gehören zum Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, wenn sie - wie hier - im Aufteilungsplan entsprechend gekennzeichnet sind. Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die nicht ausschließlich der Versorgung oder Nutzung des Sondereigentums dienen, seien von der Gemeinschaft zu tragen. Ob im Badezimmer der Klägerin eine Rohrfehlkonstruktion vorliege oder ob die wiederholt auftretenden Verstopfungen durch Fehlbenutzung verursacht sind, sei überhaupt noch nicht festgestellt. Unklar sei auch, ob die verlegten Rohre dem ursprünglichen Bauzustand bei Fertigstellung des Gebäudes entsprechen oder durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin im Rahmen einer (nicht gestatteten) baulichen Veränderung im Badezimmer mangelhaft neu verlegt wurden. Die Firma M habe im Rahmen der Kamerafahrt am 13.10.2025 einen Mangel im Bereich des Fallrohres gerade nicht bestätigt. Es sei vielmehr darauf hingewiesen worden, dass ein Eigenverschulden nicht ausgeschlossen sei und eine konkrete technische Ursache nicht ermittelt werden könne. Nachdem in der Wohnung von Herrn L Schimmel aufgetreten war, sei 2020 eine Fachfirma mit der Klärung beauftragt worden, ob die Schimmelbildung auf eine Undichtigkeit des Balkons der Klägerin zurückzuführen sei. Ergebnis dieser Untersuchung war, dass eine Undichtigkeit des Balkons nicht festgestellt werden konnte. Dass danach weiterhin eine Undichtigkeit des Balkons behauptet worden sei, sei der Beklagten nicht bekannt. Durch die Formulierung im Beschluss mit „Wirkung für die Zukunft“ sei außerdem klargestellt, dass nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen wird, sondern der neue Kostenverteilungsschlüssel für künftige Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen etc. maßgeblich ist. Für laufende Zeiträume bestehe grundsätzlich kein schutzwürdiges Vertrauen, da die Wohnungseigentümer über die Verteilung der konkret angefallenen Kosten endgültig erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres entscheiden. Dies gelte auch dann, wenn Vorschüsse aufgrund des alten Verteilungsschlüssels erhoben worden sind. Der Beschluss regele zudem nicht die Kostentragung für einen Einzelfall, sondern betreffe alle zukünftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für alle Wohnungseigentümer. Es sollte kein Beschluss zulasten der Klägerin gefasst werden. Aufgrund der vorangegangenen Beschlüsse sei die potentielle Mehrbelastung der Klägerin durch den Beschluss wesentlich geringer. Mit der Regelung zur regelmäßigen Rohrreinigung wollten die Wohnungseigentümer zudem lediglich klarstellen, dass diese im Interesse alle Wohnungseigentümer erfolgen sollte. Dass sie durch die Regelung eine Leistungspflicht für einzelne Wohnungseigentümer begründet haben könnten, sei ihnen dabei nicht bewusst gewesen, da sie nur eine Selbstverständlichkeit im Umgang mit ihrem Eigentum und dem Gemeinschaftseigentum klarstellend regeln wollten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Der angegriffene Beschluss ist anfechtbar, da die materiellen Fristen des § 45 WEG zur Klageerhebung und zur Klagebegründung eingehalten wurden.

Die Anfechtungsklage muss gemäß § 45 S. 1 Hs. 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, also nach der Verkündung des Beschlusses, erhoben werden (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2025, WEG § 45 Rn. 4, beck-online). Für die Fristberechnung gelten wegen § 186 BGB die §§ 187 ff. BGB. Fristbeginn iSd § 187 BGB ist der Tag der jeweiligen Beschlussfassung (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2025, WEG § 45 Rn. 11, beck-online), hier also der 27.06.2025. Grundsätzlich endete die Anfechtungsfrist damit am 27.07.2025. Hierbei handelte es sich jedoch um einen Sonntag. Fällt der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so ist der auf einen solchen Tag folgende Werktag maßgebend (§ 222 Abs. 2 ZPO; § 193 BGB) (Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 45 Rn. 19, beck-online). Dementsprechend war der Eingang der Klage am nächsten Werktag, dem 28.07.2025, ausreichend. Die Klageerhebung bedarf zwar gemäß § 253 Abs. 1 ZPO der Zustellung der Klageschrift an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings ist nach § 167 Abs. 1 ZPO der Eingang der Klageschrift bei Gericht ausreichend, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt (BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2025, WEG § 45 Rn. 4, beck-online). Da die Parteien bei der Zustellung von Amts wegen vor Nachteilen durch von ihnen nicht beeinflussbare Verzögerungen innerhalb des gerichtlichen Geschäftsbetriebs bewahrt werden sollen, gibt es keine absolute zeitliche Grenze. Allerdings wird eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen (Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 45 Rn. 20, beck-online). Das Gericht hat die Zustellung auch bei der Beschlussmängelklage grds. von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig zu machen (§ 12 Abs. 1 S. 1 GKG), den der Kläger innerhalb einer angemessenen Frist einzuzahlen hat (Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 45 Rn. 22, beck-online). Bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Zustellungsverzögerung kommt es allein darauf, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 45 Rn. 22, beck-online). Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe hat die Zustellung der Klage am 12.08.2025 die Anfechtungsfrist gewahrt. Die Klagebegründung ist ebenfalls fristgerecht erfolgt. Die Fristen nach § 45 S. 1 WEG gelten zudem nur für Anfechtungsgründe, nicht aber für Nichtigkeitsgründe (Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 45 Rn. 4, beck-online). Die Ausschlussfrist findet auf Nichtigkeitsgründe keine Anwendung (BGH, NJW 2016, 2177 Rn. 18, beck-online).

Der angegriffene Beschluss war für nichtig zu erklären, da er zu unbestimmt ist und teilweise der Beklagten auch die Beschlusskompetenz fehlte. Im Übrigen wäre er auch für ungültig zu erklären, da er in dieser Form ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

1. 19

   Zunächst ist festzustellen, dass eine Beschlusskompetenz der WEG zur abweichenden Verteilung von Kosten nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG auf einzelne Kosten und bestimmte Kostenarten beschränkt ist. Nach der Gesetzesbegründung können die Wohnungseigentümer den Verteilungsmaßstab durch Beschluss nicht generell für sämtliche Kosten der Gemeinschaft abändern (Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 16 Rn. 128, beck-online). Durch die Regelung des § 16 Abs. 2 WEG sollen die Wohnungseigentümer aber einfacher als bisher über eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung entscheiden können. Diesem Anliegen des Gesetzgebers und der angestrebten Rechtssicherheit liefe es zuwider, wenn die Beschlusskompetenz davon abhinge, einzelne Kostenarten über deren Bestimmbarkeit hinaus näher zu spezifizieren, oder wenn eine Beschlussfassung, die ausnahmslos alle Betriebskosten betrifft, nicht möglich wäre (BGH, NZM 2025, 218 Rn. 26, beck-online). Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ in § 16 II 2 WEG hebt lediglich das allgemein für Beschlüsse geltende Bestimmtheitserfordernis hervor und begründet keine darüberhinausgehenden Anforderungen (BGH, NZM 2025, 218 Rn. 24, beck-online). Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, aber auch zum Schutz des aktuellen Bestandes der Wohnungseigentümer, klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein. Er muss eine durchführbare Regelung enthalten und darf auch keine inneren Widersprüche aufweisen, was allein durch objektive Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen zu ermitteln ist. Der Inhalt muss also dem Beschluss selbst zu entnehmen sein (Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 87, beck-online). Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen ist das vom Versammlungsleiter festgestellte und verkündete Beschlussergebnis. Dabei kommt es auf den Wortlaut und den sonstigen Protokollinhalt an. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses können nur berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (AG Sinzig Urt. v. 28.4.2022 - 10a C 7/21 WEG, BeckRS 2022, 24141 Rn. 13, 14, beck-online; BGH, NZM 2025, 218 Rn. 7, beck-online, BGH, NJW 2016, 2177 Rn. 20, beck-online). Dabei können bei der Auslegung eines Kostenverteilungsbeschlusses die Positionen, auf die sich die Änderung des Verteilungsschlüssels bezieht, den Gesamt- und Einzelhausgeldabrechnungen entnommen werden (BGH, NZM 2025, 218 Rn. 7, beck-online). Der streitgegenständliche Beschluss war unter Anlegung dieser Maßstäbe nicht hinreichend bestimmt. Vorliegend wurde nicht auf bekannte Positionen von Hausgeldabrechnungen verwiesen, sondern es wurden neue Regelungen zur Kostentragung im Zusammenhang mit Maßnahmen an Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum beschlossen. Die Formulierungen des Beschlusses lassen aber nicht klar erkennen, welche Kosten zukünftig allein die Sondereigentümer zu tragen haben, weil es erhebliche Widersprüche in den Regelungen gibt und die Formulierungen teilweise nicht eindeutig sind. So wird z.B. mehrfach das Wort „Maßnahme“ gebraucht ohne klar zu definieren, ob hiermit nur Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gemeint sind oder ob darunter auch andere Maßnahmen (z.B. die erstmalige plangemäße Herstellung oder bauliche Veränderungen) fallen sollen. Nach Ziffer 2. des streitgegenständlichen Beschlusses soll der jeweilige Eigentümer die Kosten, unabhängig von der rechtlichen Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum, allein tragen, wenn zwar Gemeinschaftseigentum vorliegt, dieses aber ausschließlich der Versorgung oder Nutzung einer Sondereigentumseinheit dient (z.B. Fenster, Terrassen-, Balkon- oder Wohnungseingangstüren, Dachterrassen, Loggien, Terrassen, Leitungen bis zur ersten Absperreinrichtung für die jeweilige Einheit). Damit wird zunächst eine allgemeine Definition mit Beispielen gegeben. Dass dann folgende Feld mit „Dies betrifft insbesondere:“ ist dann aber nicht ausgefüllt. Im Widerspruch dazu folgen stattdessen unter II. „Konkrete Kostenzuordnungen im Einzelnen“. Dies erweckt den Eindruck, dass nur die dort genannten Bauteile betroffen sind. Die Regelung ist dementsprechend widersprüchlich und nicht nachvollziehbar. Widersprüchlich sind auch die Regelungen unter III. und IV., wenn die Eigentümer einerseits verpflichtet werden „stets“ den Verwalter zu informieren bevor eine Fachfirma beauftragt wird und andererseits ein Eigentümer, der selbst eine Firma beauftragt einen Erstattungsanspruch haben soll. Diesen dann aber wiederum nur, wenn eine vorherige Mitteilung an den Verwalter erfolgt ist. Entweder der Verwalter wird in einem Notfall erreicht, dann muss sich der Verwalter um die Beauftragung der Reparatur kümmern und es besteht schon gar kein Recht zur Notgeschäftsführung durch einen Eigentümer. Oder der Verwalter wird nicht erreicht. Dann kann der Erstattungsanspruch für eine Notfallreparatur aber nicht davon abhängen, dass eine „vorherige Mitteilung an den Verwalter erfolgte“. Auch dies ist in sich widersprüchlich.

Die Unbestimmtheit der Beschlussfassung hat vorliegend deren Nichtigkeit zur Folge. Ob und gegebenenfalls inwieweit eine Unbestimmtheit zur Nichtigkeit eines Beschlusses führt, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Richtigerweise ist danach zu differenzieren, ob der Beschluss noch eine durchführbare Regelung erkennen lässt - dann lediglich Anfechtbarkeit - oder eine solche durchführbare Regelung dem Beschluss nicht entnommen werden kann - dann Nichtigkeit (AG Sinzig Urt. v. 28.4.2022 - 10a C 7/21 WEG, BeckRS 2022, 24141 Rn. 16, beck-online). Da die Positionen derart unübersichtlich und in sich widersprüchlich geregelt wurden und sich die Widersprüchlichkeit durch den gesamten Beschluss zieht, ist vorliegend keine durchführbare Regelung mehr erkennbar.

2. 22

   Soweit nach dem Wortlaut des Beschlusses eine Pflicht der Eigentümer begründet wird („dafür Sorge zu tragen“), sämtliche im Bereich ihrer Wohneinheit verlaufenden Ver- und Entsorgungsleitungen frei von Verstopfungen und sonstigen Beeinträchtigungen zu halten und zu diesem Zweck in angemessenen Zeitabständen und nach objektiv erforderlichen Maßstäben geeignete Maßnahmen durchzuführen, fehlt es an der notwendigen Beschlusskompetenz. Den Eigentümern fehlt die Beschlusskompetenz für die konstitutive Begründung von Verpflichtungen gegenüber anderen Eigentümern (vgl. BGH NJW 2010, 2801; Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23, beck-online). Das Auferlegen von Leistungspflichten findet im WEG keine Grundlagen. Auch wenn die Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sind, beinhaltet diese Pflicht nicht, die erforderlichen Arbeiten selbst vorzunehmen, sondern nur die hierfür erforderlichen Kosten aufzubringen (LG Dortmund, Urt. v. 24.4.2018 - 1 S 109/17, BeckRS 2018, 15385 Rn. 9, beck-online). Die konstitutive Begründung von individuellen Leistungspflichten der Wohnungseigentümer führt - jedenfalls bei fehlender Zustimmung des Betroffenen bei der Beschlussfassung - richtigerweise zur Nichtigkeit (Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 23, beck-online).

3. 23

   Auch ein Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 WEG zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BGH, NZM 2025, 218 Rn. 29, beck-online). Nach § 18 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Ein Wohnungseigentümer kann daher nach § 44 Abs. 1 S.1 Alt.1 WEG Beschlüsse anfechten, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen oder nach § 23 Abs. 4 WEG nichtig sind. „Ordnungsmäßige Verwaltung“ ist legaldefiniert als Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht, was sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen lässt. Dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dient die Verwaltung vor allem, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls „nützlich“ ist, also bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls dem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer dient (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 70, beck-online; AG Wuppertal Urt. v. 29.9.2021 - 95b C 1/21, BeckRS 2021, 42548 Rn. 15-17, beck-online).

Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der H eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH, NZM 2025, 218 Rn. 29, beck-online). Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 II Nr. 2 WEG), die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, NZM 2024, 421 Rn. 11, beck-online). Ein auf der Grundlage von § 16 II 2 WEG gefasster Beschluss, mit dem ein vereinbarter Verteilungsmaßstab, der bestimmte Wohnungseigentümer privilegiert, geändert wird, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab. Unter dieser Voraussetzung stellt es keine ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor Privilegierten dar, wenn vom vereinbarten Maßstab abgewichen wird (BGH, NZM 2025, 218 Rn. 31, beck-online; BGH, NZM 2012, 28 Rn. 10, beck-online). Da den Wohnungseigentümern bei der Änderung des Verteilungsmaßstabs aufgrund ihres Organisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist, hat das Erfordernis eines sachlichen Grundes nur im Rahmen einer allgemeinen Missbrauchskontrolle Bedeutung. Es geht lediglich darum, willkürliche Änderungen des geltenden Verteilungsschlüssels auszuschließen. Sowohl das „Ob“ einer Änderung als auch das „Wie“ der geänderten Kostenverteilung dürfen nicht gegen das Willkürverbot verstoßen. Für die Darlegungs und Beweislast im Beschlussanfechtungsprozess bedeutet das, dass der Anfechtungskläger Tatsachen darlegen und beweisen muss, aus denen sich eine willkürliche, sachlich nicht gerechtfertigte Änderung des Verteilungsmaßstabs ergibt (Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 16 Rn. 144, beck-online). Im Hinblick auf die Grundintention des Beschlusses ist dies nicht ersichtlich. Die Regelung, dass die Sondereigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung ihres Sondereigentums tragen, ist ohne Weiteres nachvollziehbar. Auch die Idee, dass die Sondereigentümer die Kosten tragen, wenn Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zwar das Gemeinschaftseigentum betreffen, das betroffene Gemeinschaftseigentum aber ausschließlich der Nutzung oder Versorgung einer einzelnen Sondereigentumseinheit dient, ist grundsätzlich nachvollziehbar. Es führt auch nicht per se zu einer Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer, weil die Regelung grundsätzlich alle Sondereigentümer betrifft. Anders sehe dies aber z.B. aus, wenn ein Gemeinschaftseigentum zwar nur einem Sondereigentum dient, aber aufgrund eines Schadens oder Mangels schon vor der Änderung des Kostenbeschlusses hätte repariert werden müssen. Da der Beschluss keine Ausnahmen für die erstmalige plangerechte Herstellung vorsieht, entspricht die Regelung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Hinzu kommt, dass bei der Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung stets auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der H und der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen ist (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 70, beck-online). Nach den streitgegenständlichen Regelungen kann aber die Gemeinschaft der Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss eine Reparatur des Gemeinschaftseigentums auf Kosten eines Sondereigentümers beschließen, ohne dass es hierfür eine Grenze oder Kostendeckelung gibt. Der Sondereigentümer wird dadurch mit letztlich nicht überschaubaren Kosten belastet, was weder objektiv vernünftig noch erscheint noch dem Zusammenleben dient. Dies gilt umso mehr, wenn die einzelnen Bauteile, die unter diese Regelung fallen sollen, nicht klar benannt werden.

Auch die Regelungen zur Notgeschäftsführung widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Liegt der (seltene) Fall einer berechtigten Notgeschäftsführung vor, hat der Notgeschäftsführer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Ersatz seiner „erforderlichen“ Aufwendungen in Geld bzw. Freistellung von im eigenen Namen eingegangenen Verbindlichkeiten nach hM analog § 110 HGB aF bzw. aus §§ 683 S. 1, 670, 256 f. BGB; richtigerweise heute wohl aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 iVm § 716 Abs. 1 BGB analog (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 105, beck-online). § 18 Abs. 3 WEG erlaubt dabei ohnehin nur „Notmaßnahmen“, also Maßnahmen zur Verhinderung eines drohenden Schadens bzw. zur Meidung einer Schadensvertiefung oder Schadenserweiterung. Die Maßnahmen müssen sich - da es sich quasi um die „Ersetzung“ der Verwaltungstätigkeit der Gemeinschaft handelt - auch stets im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten und bei objektiver Betrachtungsweise aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich Denkenden zum Zeitpunkt des Handelns „erforderlich“ sein (Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 99-101, beck-online). Ein sachlicher Grund, diese ohnehin sehr restriktiven, gesetzliche Regelung einzuschränken und von weiteren Voraussetzungen abhängig zu machen, ist für das Gericht nicht ersichtlich.

Aus dem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung folgt auch, dass ein Wohnungseigentümer grundsätzlich darauf vertrauen darf, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden. Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass i.d.R. nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt (BGH, NZM 2010, 622, beck-online). Kommt ein Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung zustande, so ist der neue Verteilungsschlüssel für künftige Wirtschaftspläne, Sonderumlagen und Jahresabrechnungen maßgeblich. Im Zweifel ist die im Laufe eines Wirtschaftsjahres beschlossene Kostenverteilung bereits der Abrechnung der in diesem Jahr anfallenden Kosten zugrunde zu legen. Da die Wohnungseigentümer über die Verteilung der konkret angefallenen Kosten endgültig erst nach Ablauf des Wirtschaftsjahres entscheiden, schadet es nicht, dass die Beitragsvorschüsse während des laufenden Wirtschaftsplans noch auf der Grundlage des alten Verteilungsschlüssels erhoben werden (Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 16 Rn. 152, beck-online). Ist die Kostenverteilung durch gültigen Beschluss geändert worden, muss der geänderte Kostenverteilungsschlüssel in nachfolgenden Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen sowie bei der Erhebung von Sonderumlagen angewendet werden (BGH, ZWE 2025, 176 Rn. 19, beck-online). Dies ergibt sich für das Gericht aus der Formulierung im Beschluss „mit Wirkung für die Zukunft“, sodass - auch wenn eine Klarstellung wünschenswert gewesen wäre - in Bezug auf diesen Punkt kein Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung vorliegt.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht bezüglich der Kosten auf § 709 ZPO, da ein Fall des § 708 Nr. 11 ZPO nicht vorliegt.

III.

Nach § 49 GKG ist der Streitwert in Verfahren nach § 44 Abs. 1 WEG auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen.

Unter Berücksichtigung dessen wurde der Streitwert für den streitgegenständlichen Beschluss auf 8.000,00 € festgesetzt. Der Beschluss über die geänderte Kostenverteilung führt zu einer Mehrbelastung der Klägerin. Dabei hat das Gericht für etwaige Rohrverstopfungen in den nächsten 3,5 Jahre 3.000,00 € angenommen, da derzeit noch unklar ist, ob und inwieweit eine Fehlkonstruktion des Rohres vorliegt und ob und inwieweit diesbezüglich Baumaßnahmen erforderlich sind. Unstreitig wurde zur Ermittlung der konkreten technischen Ursache der Verstopfungen durch die WEG in der außerordentlichen Versammlung am 19.11.2025 die Einholung eines Gutachtens durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen beschlossen. Dass der Klägerin diesbezüglich Kosten zur Last fallen sollen, ist allerdings nicht ersichtlich. Der streitgegenständliche Beschluss thematisiert die Kosten für die Beauftragung eines Sachverständigen überhaupt nicht. Die Kostentragung durch die einzelnen Wohnungseigentümer für die Instandsetzung von Fenstern, Wohnungseingangstüren und Balkonen wurde bereits in den Beschlüssen vom 06.05.2010 und 18.03.2024 geregelt, sodass durch den streitgegenständlichen Beschluss der Klägerin keine Mehrbelastungen auferlegt werden. In Anbetracht der Vielzahl der geregelten Kosten z.B. auch für Heizungen und Sanitäranlagen erscheint es angemessen die potentielle Gesamtkosten (ohne Fenster, Türen und Balkone) auf 8.000,00 € zu schätzen. Davon müsste die Klägerin ohne den streitgegenständlichen Beschluss 1.096,00 € (8.000,00 € x 137/1.000) tragen, sodass sich eine geschätzte Mehrbelastung der Klägerin von 6.904,00 € ergibt. Da das 7,5 Interesse der Klägerin mit 51.780,00 € das Gesamtinteresse von 8.000,00 € deutlich übersteigt, ist das Gesamtinteresse vorliegend maßgeblich.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.000,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Paderborn statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 300,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Paderborn, Nebenstelle, Am Turnplatz 31, 33098 Paderborn, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.