Amtsgericht Paderborn, 58a C 129/23

Tatbestand

Die Parteien streiten über einen Rückzahlungsanspruch bezüglich nach Ansicht der Klägerin zu viel gezahlter Miete.

Die Klägerin ist die Mieterin der Beklagten. Die monatliche Kaltmiete beträgt 400,00 €. Die Warmmiete liegt bei 520,00 €. Im September 2022 informierte die Klägerin die Hausverwaltung über einen Defekt der Duschtür. Über diesen Defekt und dessen Behebung wurde zwischen den Parteien umfangreich korrespondiert. Zwischenzeitlich wurde ein ebenfalls vorliegender Defekt am Spülkasten der Toilette unter dem 13.12.2022 von der durch die Hausverwaltung beauftragte Firma X repariert. Der Schaden an der Dusche blieb jedoch zunächst unrepariert. Im Mai 2023 kündigte die Klägerin dann zunächst an, den Schaden an der Dusche selbst reparieren lassen zu wollen. Sodann hat die Klägerin im Monat Juni 2023 10 % der Kaltmiete gemindert. Hierauf meldete sich der nunmehrige Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit Schreiben vom 21.06.2023 und teilte mit, dass die Firma C beauftragt sei, die von Klägerseite gerügten Mängel zu inspizieren und ggfs. abzustellen. Daraufhin hat die Klägerin über ihren nunmehrigen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 26.06.2023 (Anlage K2, Bl. 84 d.A.) mitgeteilt, dass eine Mangelbeseitigung nicht erfolgt und die Dusche nach wie vor undicht ist. Zudem wurde angekündigt, dass eine Mietminderung von 10 % der Bruttomiete für angemessen gehalten wird, zukünftig aber vollständige Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen werden. Der Beklagten wurde ferner eine Frist bis zum 18.07.2023 zur Beseitigung des Mangels gesetzt. Mit Email vom 25.08.2023 (Bl. 85 d.A.) teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten dann dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin mit, dass zwischenzeitlich die Arbeiten durch die Firma C ausgeführt worden seien. Dem widersprach der Prozessbevollmächtigte der Klägerin mit Schreiben vom selben Tag (Bl. 86 d.A.) und teilte mit, dass die Firma C bislang nicht in der streitgegenständlichen Wohnung gewesen sei und der Mangel noch immer bestehe. Die Beklagte wurde zudem zur Behebung des Mangels bis zum 15.09.2023 aufgefordert. Mit Email vom 10.10.2023 (Bl. 88 d.A.) teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass die Klägerin nicht daran mitwirke, Termine abzusprechen. Zur Terminvereinbarung wurde der Klägerin eine Frist bis zum 27.10.2023 gesetzt. Mit Schreiben vom 11.10.2023 (Bl. 89 d.A.) bot die Klägerin 3 Termine für den 23.10.2023, 24.10.2023 und 30.10.2023 mit flexiblen Uhrzeiten an. Die Beklagte wurde aufgefordert binnen 7 Tagen mitzuteilen, zu welchem Termin die von der Beklagten beauftragen Handwerker erscheinen werden. Mit Schreiben vom 12.10.2023 wurde vom Beklagtenvertreter ein Termin für den 23.10.2023 bestätigt. Die Firma C stellte fest, dass sich die Duschtür nicht schließen lässt. Im weiteren Verlauf wurde eine neue Duschabtrennung bestellt. Am 06.02.2024 waren dann zwei Handwerker bei der Klägerin, die die neue Dusche einbauen sollten. Allerdings sind weitere Probleme aufgetreten. Die Dusche musste neu verfliest werden. Am 07.02.2024 war dann der von der Hausverwaltung bestellte Fliesenleger da, um neues Silikon zu verspritzen. Seitdem bestand zunächst keine Duschmöglichkeit für die Klägerin. Mitte März 2024 wurde schließlich die fachgerecht errichtete Duschabtrennung montiert (vgl. Fotos, Anlage, Bl. 139 ff. d.A.).

Die Klägerin behauptet, obwohl sie sich beim Duschen weit in die Ecke gestellt, möglichst kurz geduscht und versucht habe, dass Wasser mit Handtücher vor der Kabine aufzufangen, sei beim Duschen viel Wasser aus der Kabine ausgetreten. Der Laminatboden im Flur vor dem Bad sei aufgequollen (vgl. Fotos, Bl.172 ff. d.A.). Zu der durch die Klägerin angekündigten Selbstreparatur der Dusche sei es nicht gekommen, weil der Freund der Klägerin, der selbst Handwerker sei, eine Mängelbeseitigung doch abgelehnt habe. Für Terminabsprachen zur Reparatur sei die Klägerin jederzeit offen gewesen. Die Beklagte habe dem Mitarbeiter der Firma C eine alte Handynummer der Klägerin gegeben. Hierauf habe der Handwerker die Hausverwaltung aufmerksam gemacht. Die Information, dass sich die Klägerin direkt mit der Firma C in Verbindung setzen solle, sei bei ihr nicht angekommen. Die Klägerin habe zwischenzeitlich außerhalb ihrer eigenen Wohnung in der Wohnung ihres Bruders duschen müssen.

Die Klägerin meint, eine Mietminderung von 10 % der Bruttomiete sei vorliegend gerechtfertigt.

Ursprünglich hatte die Klägerin die Reparatur der streitgegenständlichen Dusche sowie die Feststellung, dass die Miete um 10 % der Warmmiete bis zur fachgerechten Beseitigung des Mangels an der Dusche gemindert ist, begehrt. Nachdem die Dusche repariert worden war, haben die Parteien bezüglich der Reparatur (Klageantrag zu 1) den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 11.04.2024 übereinstimmend für erledigt erklärt. Den Feststellungsantrag (ursprünglich Antrag zu 2) hat die Klägerin mit Zustimmung der Beklagten in einen Leistungsantrag geändert und beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 442,00 € (Mietminderung vom 1. Juli 2023 bis Mitte März 2024) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, bei der Reparatur des Toilettenschadens am 13.12.2022 habe die Klägerin der Firma X mitgeteilt, dass der Schaden an der Dusche bereits beseitigt sei. Entsprechend habe die Firma X dies auch der Hausverwaltung gemeldet und mit Rechnung vom 27.12.2022 (Anlage 1, Bl. 24 d.A.) die Reparatur der Toilette über die Hausverwaltung abgerechnet (vgl. auch Vermerk des Hausverwalters L auf der Rückseite der Rechnung, Anlage 1, Bl. 25 d.A.). Auch bei der Begehung zur Zählerablesung vom 13.01.2023 durch den Zeugen L habe die Klägerin auf Nachfrage erklärt, dass das Thema Dusche erledigt sei. Irgendwelche Schäden am Laminat, die zuvor gerügt waren, seien seitens des Herrn L nicht festgestellt worden. Nachdem die Firma C beauftragt wurde, sei festgestellt worden, dass sämtliche Abdeckungen der Befestigungsschrauben der Duschtür fehlten, sodass hier offensichtlich ein Dritter an der Duschtür manipuliert habe. Durch die Manipulation an den Scharnieren sei die Duschtür unbrauchbar geworden, sodass der Einbau einer kompletten neuen Duschtür notwendig geworden sei. Die Terminvereinbarung sei sehr schleppend verlaufen. Die Firma C habe mehrfach versucht, Termine mit der Klägerin zu finden. Diese sei entweder nicht erreichbar gewesen, habe ihre Handynummer gewechselt oder könne aus anderen Gründe Termine nicht wahrnehmen.

Die Beklagte ist der Ansicht, Ansprüche wegen Mietminderung bestünden weder dem Grunde noch in der geltend gemachten Höhe. Die Dusche sei nutzbar gewesen und könne durch entsprechende Maßnahmen auch so genutzt werden, dass kein Wasser trotz offenstehender Duschtür austrete, zum Beispiel durch das Vorlegen eines feuchten Handtuches. Damit wäre der Austritt von Feuchtigkeit jederzeit vermieden worden.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.04.2024 (Bl. 166 ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Vorliegend war nach der überstimmenden Erledigungserklärung bezüglich der Reparatur und aufgrund der gemäß § 263 ZPO zulässigen Klageänderung, der der Beklagtenvertreter zugestimmt hat, nur noch um die Rückzahlung der überzahlten Mieten zu entscheiden.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Rückforderungsanspruch in Höhe von 442,00 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB.

Bei der Leistungskondiktion ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe verpflichtet. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben.

Durch die Zahlung der Mieten hat die Klägerin bewusst und zweckgerichtet das Vermögen der Beklagten vermehrt, sodass diese einen Vorteil erlangt hat.

Für den Zeitraum 1. Juli 2023 bis Mitte März 2024 war die Klägerin aufgrund einer gesetzlich eingetretenen Mietminderung nicht zur vollständigen Zahlung der Mieten nach § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, sodass die Leistung in Höhe von 442,00 € ohne rechtlichen Grund erfolgt ist. Ein Mangel des rechtlichen Grundes ist anzunehmen, wenn der Empfänger zum Zeitpunkt der Leistung kein Recht auf die Leistung hatte, d.h. wenn das zugrundeliegende Kausalverhältnis nicht geschaffen wurde, unwirksam war oder jedenfalls die Leistung nicht oder nicht so erforderte (BeckOK BGB/Wendehorst, 69. Ed. 1.2.2024, BGB § 812 Rn. 60). Vorliegend war die Miete aufgrund des an der Dusche bestehenden erheblichen Mangels von der (erneuten) Anzeige bis zur Reparatur um 10% gemindert. Bei einer Gesamtmiete von 520,00 € war die Miete um 52,00 € (10%) pro Monat für 8,5 Monate gemindert, sodass sich eine Überzahlung in Höhe von 442,00 € ergibt.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder wenn ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, NJW-RR 2022, 381 Rn. 18, beck-online). Nach der Verkehrsanschauung darf ein Mieter eine Dusche erwarten, bei der nicht bei jedem Duschvorgang erhebliche Mengen an Wasser ins Badezimmer und auf bzw. in den Fußboden laufen. Es ist auf Dauer keinem Mieter zumutbar mit einer nicht vollständig schließenden Tür duschen und dabei das naturgemäß austretendes Wasser mit Handtüchern auffangen zu müssen. Vielmehr ist es die Pflicht des Vermieters für eine ordnungsgemäß schließende Duschtür zu sorgen.

Der Mangel war auch erheblich, da keine objektiv geringfügige Abweichung vorlag, die nur das ästhetische Empfinden stört, sondern die Brauchbarkeit der Dusche an sich beeinträchtigt wurde. Der Mangel war auch nicht schnell und mit geringen Kosten zu beseitigen (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 536 Rn. 32), wie der Reparaturverlauf eindeutig belegt.

Eine Minderung von 10 % pro Monat ist vorliegend angemessen. Eine undichte Duschkabine, durch die bei jedem Duschvorgang erhebliche Wassermengen austreten, berechtigt den Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 10% der Bruttomiete (AG Stuttgart, Urteil vom 14.02.2020 – 32 C 1562/19, juris; vgl. auch AG Köln, Urteil vom 28.11.1986 – 221 C 85/86, BeckRS 1986, 30932290 Rn. 11, beck-online), da es sich bei der Duschmöglichkeit um ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal handelt (vgl. auch AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 – 15 C 256/19, Rn. 27, juris). Dabei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Dusche über große Teile des Minderungszeitraums grundsätzlich nutzbar war, da zwar Wasser auslief aber grundsätzlich von der Klägerin geduscht werden konnte. Ist eine Dusche dauerhaft überhaupt nicht nutzbar, werden in der Rechtsprechung Minderungsquoten von 30-40 % angenommen (vgl. z.B. AG Köln, Urteil vom 01.04.1996 – 206 C 85/95, BeckRS 2010, 8573, beck-online; AG Paderborn, Urteil vom 29.06.2021 – 54 C 20/21 –, Rn. 34, juris).

Die Minderung des Mietzinsens ist nicht durch § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da die Klägerin der Beklagten den Mangel angezeigt hat. Unabhängig davon, welche Korrespondenz zwischen den Parteien seit dem 22.09.2022 über den Mangel geführt wurde, war für die Beklagte jedenfalls durch das Schreiben vom 26.06.2023 (Anlage K2, Bl. 84 d.A.) klar, dass eine Mangelbeseitigung nicht erfolgt und die Dusche nach wie vor undicht ist.

Soweit die Beklagte offenbar andeuten will, dass die Klägerin ein Mitverschulden daran treffe, dass sich die Reparatur der Dusche von Juli 2023 bis März 2024 verzögert hat, ist ein solches für das Gericht nicht erkennbar. Seit dem 26.06.2024 lief die Korrespondenz der Parteien über die jeweiligen Prozessbevollmächtigten. Auf dieses Anschreiben des klägerischen Bevollmächtigten hat die Beklagte erstmals am 25.08.2024, also 2 Monate später, überhaupt reagiert. Erst mit Email vom 10.10.2023 wurde dann mitgeteilt, dass es Probleme bei der Terminvereinbarung gebe. Hierauf hat die Klägerin über ihren Prozessbevollmächtigten bereits einen Tag später mit Terminvorschlägen reagiert. Unabhängig davon, dass der Vortrag der Beklagten dazu, wann und unter welcher Handynummer die Firma C versucht hat, die Klägerin zu erreichen, unsubstantiiert ist, hätte es nahe gelegen auf das Schreiben vom 26.06.2024 mit einem Schreiben an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin zu reagieren und nicht die Firma C zu bitten, mit der Klägerin Termine unmittelbar abzusprechen. Dass dieser Weg zum Erfolg geführt hätte, zeigt sich daran, dass nur einen Tag nach der Aufforderung an den Klägervertreter Terminvorschläge gemacht wurden. Zumindest dann, als eine Kontaktaufnahme der Firma C zur Klägerin scheiterte, hätte sich die Beklagte zeitnah und nicht erst im Oktober 2023 an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin wenden müssen. Soweit die Beklagte vorträgt, es habe „offensichtlich ein Dritter an der Duschtür manipuliert“, ist dies ebenfalls unsubstantiiert. Dass und wie die Klägerin die Duschtür beschädigt haben soll, ist nicht ersichtlich und zudem nicht unter Beweis gestellt.

Die Rückforderung der zuviel gezahlten Mieten für Juli 2023 bis Mitte März 2024 ist auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Nach § 814 BGB kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war, oder wenn die Leistung einer sittlichen Pflicht oder einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht entsprach. § 814 BGB erfordert positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Verbindlichkeit und greift nur ein, wenn dem Leistenden selbstwidersprüchliches Verhalten vorzuwerfen ist (BeckOK BGB/Wendehorst, 69. Ed. 1.2.2024, BGB § 814 Rn. 10; OLG Hamm, Urteil vom 26.07.2016 – 9 U 150/15, BeckRS 2016, 16433 Rn. 29, 30, beck-online; AG Paderborn, Urteil vom 29.06.2021 – 54 C 20/21, Rn. 35 - 36, juris). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, weil die Klägerin mit Schreiben vom 26.06.2023 mitgeteilt, dass sie eine Mietminderung von 10 % der Bruttomiete für angemessen hält, aber zukünftig vollständige Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen werden. Dadurch hat sie unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass sie Zweifel an der Pflicht zur vollständigen Mietzahlung hat (vgl. auch BGH, Urteil vom 08.11.2011 – EnZR 32/10, BeckRS 2011, 29865 Rn. 14, beck-online). Trotz Kenntnis vom Fehlen des Rechtsgrundes ist § 814 dann nicht anwendbar, wenn der Empfänger nicht darauf vertrauen konnte, die Leistung behalten zu dürfen (MüKoBGB/Schwab, 9. Aufl. 2024, BGB § 814 Rn. 8). Anders als bei einer vorbehaltlosen Leistung trotz Zweifeln über die Schuld, welche nach Treu und Glauben als Verzicht auf eine Rückforderung zu deuten sein kann (vgl. OLG Hamm Urt. v. 26.7.2016 – 9 U 150/15, BeckRS 2016, 16433 Rn. 34, beck-online), hat die Klägerin durch den erklärten Vorbehalt bei der Beklagten gerade kein Vertrauen geschaffen, dass sie die Mieten nicht teilweise zurückfordern wird.

II.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280, 291 BGB. Rechtshängigkeit ist vorliegend erst mit Stellung des neuen Antrags in der mündlichen Verhandlung eingetreten.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91a, 91 ZPO. Hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrags zu 1), der Reparatur der Dusche, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO, weil der Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde. Nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes hat die Kosten des Rechtsstreits insoweit die Beklagte zu tragen, weil sie ohne die Erledigungserklärung unterlegen wäre. Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Spätestens nach der Anzeige des Mangels an der Dusche am 26.06.2023 bestand für die Beklagte dementsprechend die Pflicht zu Reparatur. Hinsichtlich der Rückzahlung der zu viel geleisteten Mieten ist die Beklagte unterlegen und hat nach § 91 ZPO die Kosten zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Paderborn statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Paderborn, Nebenstelle, Am Turnplatz 31, 33098 Paderborn, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.