1

Tatbestand:

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Die Parteien des Rechtsstreits waren auch Parteien eines Mietverhältnisses. Die Kläger waren Vermieter, die Beklagten Mieter des Objektes U, Q, Erdgeschoss, Wohnung 2.

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Die Kläger nehmen die Beklagten als Gesamtschuldner wegen offener Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 sowie offenen Mietzinses für den Monat November 2019 und Schadensersatz wegen Beseitigung von Mängeln der Mietsache in Anspruch. Widerklagend machen die Beklagten die Rückzahlung der Mietkaution sowie eines ihrer Ansicht nach bestehenden Guthabens aus der Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2018 geltend.

4

Die Kläger behaupten, das Mietverhältnis mit den Beklagten habe bis zum 30.11.2019 bestanden. Sie sind der Ansicht, ein Grund für eine außerordentliche Kündigung der Beklagten bereits zum 31.10.2019 habe nicht vorgelegen.

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Die Kläger behaupten, sämtlichen Mietern die Möglichkeit der Einsichtnahme in die den Nebenkostenabrechnungen zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Die Abrechnung der Heizkosten erfolge nach der gültigen Heizkostenverordnung. Entgegen der Behauptungen der Beklagten werde kein Kaltwasserzähler zur Ermittlung des Verbrauchs zur Heizkostenabrechnung verwendet sondern der gesetzlich vorgeschriebene Wärmemengenzähler. Der Verbrauch in der Wohnung der Beklagten sei nicht mit einem Kaltwasserzähler sondern auf Wunsch der Beklagen mit einem Warmwasserzähler – anstelle eines deutlich kostenintensiveren Wärmemengenzählers – ermittelt worden.

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Die Kläger beantragen, die Beklagten zur Zahlung von 1.414,78 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen.

7

              Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

8

Widerklagend beantragen die Beklagten, die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen an sie einen Betrag in Höhe von 1.437,28 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.11.2020 zu zahlen.

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              Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.

10

Die Beklagten sind der Ansicht, für den Monat November 2019 keinen Mietzins zu schulden. Das streitgegenständliche Mietverhältnis habe aufgrund einer außerordentlichen Kündigung seine Beendigung mit Ablauf des 31.10.2019 gefunden. Die Klägerpartei habe nachweislich ein grob vertragswidriges Verhalten an den Tag gelegt, indem sie das Kabel für den Satellitenanschluss für die streitgegenständliche Wohnung gekappt habe. Zuvor habe der Mieterbund die Beklagten darauf aufmerksam gemacht, dass die Gebühren für eine Satellitenanlage nicht umlagefähig seien.

11

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019 vertreten die Beklagten neben der Auffassung, dass die Kosten für die Satellitenanlage nicht umlagefähig seien, gleiches auch für die jährlich in Ansatz gebrachte Ablesegebühr in Höhe von 10,00 € und die jeweiligen Instandhaltungskosten und Kosten für die Hausmeistertätigkeit.

12

Zudem zweifeln die Beklagten die Korrektheit der Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten, welche auf sie entfielen, an. Der angegebene Heizbetrag sei in keiner Weise nachvollziehbar. Anhand eines Kaltwasserzählers ließe sich der angenommene Verbrauch nicht herleiten bzw. ermitteln. Der behauptete Wert sei nicht ermittelt worden, sondern vielmehr ohne Anhaltspunkte „ins Blaue hinein“ geschätzt worden.

13

Hinsichtlich der seitens der Kläger im Rahmen der Abrechnung über das Kautionsguthaben in Ansatz gebrachten "Kosten zum Abnahmeprotokoll vom 31.10.2019" behaupten die Beklagten, diese seien nicht ordnungsgemäß angemeldet worden. Zudem seien Schönheitsreparaturen nicht geschuldet gewesen. Die Wohnung sei in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben worden. Die pauschal behaupteten Kosten könnten auch nicht nachvollzogen werden

14

Die Beklagten behaupten ferner, die Klägerpartei habe bislang noch keine Einsicht in die Originalbelege ermöglicht. Daraus ergebe sich ihrer Ansicht nach ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich etwaiger Zahlungen auf die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2018 und 2019.

15

Die Beklagten haben hinsichtlich der geltend gemachten Schadenersatzforderung die Einrede der Verjährung erhoben.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Das Gericht hat den Kläger zu 1) sowie die Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 21.04.2021 persönlich angehört.

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Entscheidungsgründe:

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I.

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Die Klage ist zulässig aber nur teilweise begründet. Die zulässige Widerklage ist nicht begründet.

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1.       Klage

21

Die Kläger haben gegen die Beklagten lediglich einen Anspruch in Höhe von 344,70 €.

22

Im Einzelnen gilt hierzu Folgendes:

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a)      Nebenkostenabrechnungen 2018 und 2019

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Mit der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 machen die Kläger einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von insgesamt 858,53 € und mit der Abrechnung für das Jahr 2019 einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von insgesamt 449,83 € geltend.

25

Soweit hierin Kosten für die Nutzung der seitens der Kläger installierten und den Mietparteien zur Nutzung zur Verfügung gestellten Satellitenanlage enthalten sind, handelt es sich hierbei nicht um Betriebskosten im Sinne des Gesetzes. Gemäß § 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Bei den in die Berechnung eingestellten Beträgen für die Satellitenanlage handelt es sich jedoch nach eigenem Vortrag der Kläger um eine Gebühr. So lautet auch die Bezeichnung in der unter § 23 des Mietvertrages getroffenen Individualvereinbarung der Parteien: „Gebühr SatAnlagennutzung 3,50 € / Monat“.

26

Von den seitens der Kläger berechneten Nebenkosten ist daher für das Jahr 2018 ein Betrag in Höhe von 42,00 € und für das Jahr 2019 ein Betrag in Höhe von 26,81 € - jeweils für die Nutzung der Satellitenanlage - in Abzug zu bringen

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Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Berechnung der Heizkosten durch den Kläger nicht zu beanstanden. Es ist auch kein Verstoß gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu sehen. Diese bestimmt in dem dortigen § 4 Absatz 1, das der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen hat. Die Auswahl der Ausstattung bleibt gemäß Absatz 2 der Vorschrift dem Gebäudeeigentümer überlassen. Soweit die Beklagten bemängeln, dass in der streitgegenständlichen Wohnung lediglich ein Kaltwasserzähler vorhanden gewesen sei, ist dies durch die Inaugenscheinnahme des durch die Beklagten gefertigten und in der mündlichen Verhandlung gezeigten  Lichtbildes des „Verteilerkastens“ widerlegt. Entgegen der Behauptung der Beklagten ist dort nicht nur eine Kaltwasseruhr zu sehen. Es sind dort zwei weitere Wasseruhren erkennbar. Aus den roten Markierungen, die deutlich zu sehen sind, ergibt sich, dass es sich hierbei um Warmwasserzähler handelt. Insbesondere der Anschluss, an den der Wärmemengenzähler angeschlossen wäre, wenn die Beklagten dies gewünscht hätten, ist auf der linken Seite des Bildes ebenfalls ersichtlich. Die Erklärung des Klägers, insbesondere im Rahmen seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung, wie er den jeweiligen Energieverbrauch in den einzigen Wohnungen ermittelt, ist schlüssig und gut nachvollziehbar. Dieser kann insbesondere nicht durch die Behauptung der Beklagten, es sei lediglich eine Kaltwasseruhr in der Wohnung vorhanden gewesen, erschüttert werden. Dieser Vortrag ist durch das durch die Beklagten selbst in die Verhandlung eingebrachte Lichtbild widerlegt.

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Soweit die Beklagten behaupten, die Kläger hätten den Verbrauch des Beklagten „ins Blaue hinein“ behauptet und die Ermittlung sei nicht im Ansatz nachvollziehbar, fehlt es an einem substantiierten Vortrag der Beklagten. Letztlich sind es die Beklagten, die die Ermittlung der Heizkosten „ins Blaue hinein“ anzweifeln. Das Gericht ist nach der durchgeführten mündlichen Verhandlung angesichts der dort durch den Kläger zu 1) zur Einsicht übereichten E-Mail vom 16.10.2020 davon überzeugt, dass den Beklagten bereits vorgerichtlich ausreichend angeboten wurde, die den Nebenkostenabrechnungen zugrundeliegenden Belege einzusehen. In der genannten E-Mail, welche sich an den Mieterbund richtete, heißt es wörtlich: „Bezüglich der geforderten Belege verweisen wir auf unser Schreiben vom 23. September 2020. Benennen Sie explizit die gewünschten Belege / Positionen, diese werden dann zeitnah zusammengestellt. Da Sie die Übernahme der Versandkosten ablehnen, wird ihren Mitgliedern nur die Abholung vor Ort übrig bleiben. Ein kostenfreier Versand wird unsererseits nicht erfolgen.“.

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Spätestens mit dieser E-Mail der Kläger hatten die Beklagten die Möglichkeit, die erforderlichen Belege zur Einsichtnahme abzuholen. Es ist schlechthin nicht nachvollziehbar, wenn sich die Beklagten dennoch auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil ihnen die Einsichtnahme in die Belege verweigert worden sein soll. Es ist hier vielmehr so, dass die Beklagten die Belege hätten einsehen müssen um den in Ansatz gebrachten Verbrauch plausibel bestreiten zu können. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Schließlich ist für das Gericht nicht ersichtlich, welche Erwägungen die Beklagten überhaupt zu der Annahme geführt haben, die Heizkosten seien der Höhe nach nicht gerechtfertigt. Die in die Berechnung eingestellten Heizkosten sind für die Jahre 2018 und 2019 durch die Beklagten zu erstatten.

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Bezüglich der in die Berechnung über die Nebenkosten eingestellten „Ablesekosten“ von jeweils 10 € gilt ebenfalls, dass es sich hierbei nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV handelt. Zudem sind diese Kosten nicht ausreichend substantiiert dargetan. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, für welche Tätigkeiten oder Aufwendungen diese Kosten in dieser konkreten Höhe angefallen sein sollen. Gleiches gilt für die geltend gemachten Kosten für „Instandhaltung / Wartung“. Auch insoweit ist nicht ausreichend dargetan und belegt, um welche Tätigkeiten es sich hier handelt. Die alleinige Bezugnahme auf gegebenenfalls selbstgefertigte Stundenzettel, aus denen sich stichpunktartig irgendwelche Tätigkeiten ergeben, ist nicht ausreichend.

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Von den Nebenkostenabrechnungen sind daher insgesamt 20,00 € Ablesekosten und für das Jahr 2018 Kosten in Höhe von 6,38 € und das Jahr 2019 Kosten in Höhe von 9,35 € für „Instandhaltung / Wartung“ in Abzug zu bringen.

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Letztlich sind auch die in die Abrechnung eingestellten Hausmeisterkosten nicht erstattungsfähig. Auch wenn gewisse Hausmeisterkosten grundsätzlich umlagefähig sein können, fehlt es hier an der substantiierten Darlegung, welche Leistungen mit welchem Zeitaufwand erbracht worden sein sollen und nach welcher Berechnungsgrundlage diese ermittelt wurden. Für das Jahr 2018 sind demnach 94,01 € und für das Jahr 2019 52,33 € in Abzug zu bringen.

33

Unter der Berücksichtigung der oben dargestellten Abzüge verbleibt aus der Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2018 ein Zahlbetrag in Höhe von 706,14 € (858,53 € - 42,00 € -10,00 € - 6,38 € - 94,01€) und für das Jahr 2018 in Höhe von 351,34 € (449,83 € - 26,81 € - 10,00 € - 9,35 € - 52,33 €).

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b)      Abrechnung über die Mietkaution

35

In die seitens der Kläger mit Schreiben vom 10.12.2019 vorgenommene Abrechnung über die Mietkaution ist zunächst der Betrag in Höhe von 580,00 € - „Miete 11/2019 inkl. Nebenkosten“ - eingestellt.

36

Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für den Monat November 2019 gemäß § 535 Absatz 2 BGB zu.

37

Das Mietverhältnis wurde nicht durch außerordentliche Kündigung der Beklagten bereits zum 31.10.2019 wirksam beendet. Es fehlt insoweit an einem für die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Absatz 1 Satz 1 BGB erforderlichen wichtigen Grund. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Absatz 1 Satz 2 BGB dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei darf die Gebrauchsbehinderung grundsätzlich nicht unerheblich sein (Palandt-Weidenkaff, BGB, 79. Aufl. 2020, §543, Rn. 19). Zudem ist gemäß § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt allenfalls dann nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, § 543 Absatz 3 Ziffer 1 BGB. Vorliegend bestehen seitens des Gerichtes bereits erhebliche Bedenken, ob es sich bei der Unterbrechung des Satellitenanschlusses um eine erhebliche Gebrauchsbehinderung der Mietsache handelt. Jedenfalls fehlt es vorliegend an der Fristsetzung zur Abhilfe bzw. Abmahnung. Diese sind unstreitig nicht erfolgt. Für die Annahme, eine Fristsetzung oder Abmahnung sei offensichtlich nicht Erfolg versprechend, gibt es bereits nach dem eigenen Vortrag der Beklagten keine Anhaltspunkte. Die Beklagte zu 2) erklärte in der mündlichen Verhandlung am 21.04.2021 selbst, dass sie per WhatsApp von dem Kläger erfahren habe, dass er den Zugang zur Satellitenanlage abgeklemmt habe. Sie habe später noch eine WhatsApp-Nachricht von ihm erhalten, in der er erklärt habe, dass er den Anschluss auch wieder anklemmen könne. Hierauf habe sie jedoch nicht mehr reagiert.

38

Ein wichtiger Grund als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung lag somit nicht vor. Die seitens der Beklagten erklärte außerordentliche Kündigung zum 31.10.2019 ist unwirksam.

39

Die Beklagten sind zur Entrichtung der Miete für den Monat November 2019 in Höhe von 580,00 € verpflichtet.

40

Die ebenfalls in die Abrechnung eingestellten „Kosten für die neue Anschrift“ in Höhe von 14,75 € und „Kosten Beleg-Kopien Jahresabrechnung 2018“ in Höhe von 2,80 € sind unstreitig.

41

Hinsichtlich der Position „Kosten zum Abnahmeprotokoll vom 31.10.2019“, bei denen es sich um die seitens der Kläger behaupteten Mängelbeseitigungskosten nach Auszug der Beklagten handelt, besteht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Absatz 1, 241 Absatz 2 BGB, der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage.

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Der Kläger ist insoweit der ihm obliegenden Darlegungs- und Beweispflicht nicht nachgekommen. Es ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, für welche Leistungen hier Ersatz verlangt wird. Insbesondere ist auch nicht hinreichend konkret dargetan, welche Beschädigungen der Mietsache durch die Beklagten erfolgt sein sollen. Eine ordnungsgemäße Anmeldung etwaiger Schadensersatzansprüche gegenüber den Beklagten des Rechtsstreits ist nicht dargetan. Schließlich sind gegebenenfalls vorhandene Ansprüche der Kläger gemäß § 548 BGB bereits verjährt. Nach § 548 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Die Kläger hätten demnach bis spätestens zum 30.04.2020 etwaige Schadensersatzansprüche substantiiert geltend machen müssen. Dies ist jedoch nicht ausreichend nachvollziehbar dargetan noch sonst ersichtlich. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger in Höhe von 819,20 € ist daher nicht gegeben.

43

Aus der Abrechnung über die Mietkaution sind den Klägern durch die Beklagten daher insgesamt 602,55 € zu erstatten (580,00 € + 5,00 € + 14,75 € + 2,80 €). Nach Abzug der durch die Kläger berücksichtigten Aufrechnung mit der Mietkaution in Höhe von 1.350,33 € verbleibt ein Betrag in Höhe von 747,78 €, welcher den Beklagten hieraus zu erstatten wäre.

44

c)

45

Insgesamt berechnet sich die Forderung der Kläger somit wie folgt:

46

              Nachzahlungsbetrag aus Nebenkostenabrechnung 2018:  706,14 €

47

              Nachzahlungsbetrag aus Nebenkostenabrechnung 2019:  351,34 €

48

Abzüglich Guthaben aus Abrechnung über die Mietkaution:                       747,78 €

49

              Zuzüglich „Kosten für diverse Einschreiben“, welche unstreitig sind

50

                                                                                              35,00 €                                                                                                                                                                                              

51

Gesamt: 344,70 €

52

2.       Widerklage

53

Die Beklagten haben gegen die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 1.350,00 € und Nebenkosten-Guthaben 2018 in Höhe von 87,28 €.

54

Der Kautionsanspruch der Beklagten gegen die Kläger ist durch die seitens der Kläger bereits mit der Abrechnung über die Mietkaution berücksichtigte Aufrechnung gemäß §§ 387,398 BGB erloschen.

55

Hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Auszahlung eines Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 in Höhe von 87,28 € wird auf die obigen Ausführungen unter 1. a) verwiesen. Ein Guthaben der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung über das Jahr 2018 besteht nicht. Es ist vielmehr wie oben dargetan eine Nachzahlung zu leisten.

56

II.

57

Die Kosten des Rechtstreits waren gemäß § 92 Absatz 2 ZPO verhältnismäßig zu teilen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

58

Der Streitwert wird auf 2.852,06 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

60

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

61

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

62

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

63

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Paderborn, Am Bogen 2-4, 33098 Paderborn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

64

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Paderborn zu begründen.

65

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Paderborn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

66

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

67

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

68

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.