Landgericht Münster, 1 S 65/19

Tatbestand:

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem laufenden Mietverhältnis.

Der Kläger ist Mieter, der Beklagte Vermieter der Wohnung U-Straße 00 in Münster.

Am 25.07.2013 schlossen die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag über die vorgenannte Wohnung mit Mietbeginn zum 01.11.2013. Dem Kläger ist der Mitgebrauch des im Keller des Hauses gelegenen gemeinsamen Waschraums gestattet. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages befand sich der Wohnkomplex noch im Bau.

In § 10 Nr. 7 des Mietvertrages heißt es: „Fallen an den Installationsgegenständen für Elektrizität (z.B. Licht-, Sprech- und Klingelanlagen, Sicherungen, Steckdosen), Wasser (z.B. Wasserhähne, Mischbatterien, Absperrventile, Brausen, Wasch- und Abflussbecken, Badeeinrichtungen, sanitäre Anlagen nebst Zubehör, Druckspüler, Spülkästen, Toilettendeckel) und Gas (z.B. Öfen, Herde, Absperrventile), Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen (z.B. ebenfalls Öfen, Herde und Heizkörperventile, vor allem eingebaute Küchengeräte), Schließeinrichtungen (z.B. an Fenstern, Türen, Rollläden und Fensterläden, Rolladengurte und Gurtwickler), Glasscheiben sowie an Heißwasserbereitern, soweit sie dem häufigen Zugriff des Mieters in seinem Bereich unterliegen, kleine Reparaturen an, so sind die hierfür anfallenden Kosten vom Mieter zu tragen bzw. dem Vermieter zu erstatten. Kleinreparaturen in diesem Sinne liegen vor, wenn die Kosten pro Einzelfall 100 € zzgl. jeweils geltender Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Die jährliche Gesamtbelastung hierfür darf einen Betrag in Höhe von derzeit 6 % des Jahresbetrages der jeweils geltenden Miete ohne Betriebskosten nicht überschreiten“.

§ 10 Nr. 8 des Mietvertrages lautet: „Der Mieter ist verpflichtet, die Wartungs- und Reinigungskosten von Heizungsthermen, Kombithermen, Autogeysern, Gasöfen, Nachtspeicherheizungen, Durchlauferhitzern, Elektroboilern und sonstiger Elektro- und Gasgeräte, die Zubehör der Wohnung sind, jährlich bis zu einem Gesamtaufwand von z. Zt. 100 € zzgl. jeweils gültiger Mehrwertsteuer je Gerät zu übernehmen, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hat. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter nachzuweisen, dass die erforderlichen Wartungsarbeiten durchgeführt werden.“

§ 7 des Mietvertrages lautet unter Ziffer 1.: „Der Mieter kann gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Die Anzeige ist bei unstreitiger oder rechtskräftig bestellter Forderung entbehrlich.“

In § 7 Nr. 5 der dem Mietvertrag anhängenden Hausordnung heißt es: „Ist das Mietobjekt Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hat diese eine eigene Hausordnung, gilt diese einschließlich etwaiger Änderungen anstelle der Hausordnung dieses Vertrages.“

Der Kläger stellte im Waschkeller einen Trockner auf. Mit E-Mail vom 03.05.2016 teilte der Kläger dem Beklagten mit, dass im Waschmaschinenraum ein Anschluss einer Waschmaschine einer anderen Mietpartei des Beklagten nicht ordnungsgemäß angeschlossen sei, sodass Wasser austrete. Er bat den Beklagten, den Mangel bis zum 06.05.2016 zu beseitigen. Der Kläger beauftragte die Sanitärfirma F. in Münster mit der Begutachtung des Trockners, ob der Trockner noch sicher gebraucht werden könne und welche Schäden durch das Wasser eingetreten seien. Die Sanitärfirma stellte dem Kläger einen Betrag von 74,91 Euro in Rechnung, den der Kläger ausglich. Mit E-Mail vom 18.08.2016 forderte der Kläger den Beklagten auf, die verauslagten Kosten bis zum 26.08.2016 zu erstatten.

Mit E-Mail vom 07.08.2016 erinnerte der Beklagte die Mieter daran, dass nach der Hausordnung in der Tiefgarage das Parken mit Auspuff zur Wand nicht vorgesehen sei. Der Beklagte verwies auf Nr. 8 der Hausordnung. Unter dem 13.06.2018 mahnte der Beklagte den Kläger ab, weil dieser auf dem von ihm angemieteten Tiefgaragenstellplatz rückwärts einparkte.

Mit E-Mail vom 23.07.2017 forderte der Kläger, welchem am selben Tage beim Versuch, den Briefkasten zu öffnen, der Schlüssel im Schloss abgebrochen war, den Beklagten auf, bis zum 26.07.2017 aus seinem Briefkasten den Schlüsselrest entfernen zu lassen und ihm einen weiteren Schlüssel zu geben oder das Schloss auszutauschen und ihm zwei neue Schlüssel zu übergeben. Am 24.07.2017 lehnte der Beklagte die Mangelbeseitigung ab. Der Kläger beauftragte die Firma G., die ihm für den Austausch des Briefkastenzylinders einen Betrag in Höhe von 71,10 Euro in Rechnung stellte. Der Kläger glich den Rechnungsbetrag aus und verlangte von dem Beklagten, ihm den Betrag bis zum 09.08.2017 zu erstatten.

Mit E-Mail vom 15.03.2018 machte der Kläger den Beklagten darauf aufmerksam, dass Wasser in der Toilette dauerhaft nachlaufe. Der Kläger forderte den Beklagten unter Fristsetzung erfolglos zur Mangelbeseitigung auf. Der Kläger beauftragte dann die Firma T., die den defekten Schwimmer austauschte, der sich in dem hinter Fliesen fest eingebauten Spülkasten der Toilette befand, und dem Kläger mit Schreiben vom 09.05.2018 einen Betrag von 112,99 Euro in Rechnung stellte. Der Kläger verlangte von dem Beklagten den Ausgleich der Rechnung, was der Beklagte mit E-Mail vom 29.05.2018 verweigerte.

Der Kläger behauptet, der Abbruch des Schlüssels sei auf Materialermüdung zurückzuführen. Es gebe im Übrigen eine Vielzahl von Gründen für einen Schlüsselabbruch außerhalb seines Verschuldensbereichs. Er ist der Auffassung, dass die Kosten für das Briefkastenschloss auch bei Annahme der Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel nicht von der Klausel umfasst seien, da der Briefkasten dort gerade nicht genannt sei. Der Kläger behauptet weiter, sein Trockner habe wiederholt im Wasser gestanden. Das Wasser sei aus dem nicht intakt angeschlossenen Abflusssystem einer anderen im Waschkeller angeschlossenen Waschmaschine einer anderen Mietpartei gekommen. Er habe den Trockner zum Einzug neu angeschafft und verweist insoweit auf die Rechnung der Firma V. vom 28.11.2013 über 471,14 Euro. Die Beauftragung einer Elektrofirma mit der Überprüfung sei auch notwendig gewesen, um das Haus U-Straße 00 und seine Bewohner vor Gefahren zu schützen. Auch ist er der Auffassung, der Beklagte, der eine Versicherung für solche Schäden unterhalte, habe seine Versicherung in Anspruch nehmen müssen.

Hinsichtlich des Einparkens in der Tiefgarage weist der Kläger darauf hin, dass an der Mauer der Tiefgarage keine Spuren von Abgasablagerungen festgestellt worden seien und dass zahlreiche Autos in der Tiefgarage rückwärts eingeparkt würden. Die Hausordnung habe durch den abweichenden Gebrauch in dem Punkt des rückwärts Einparkens keine Geltung. Dass vorwärts eingeparkt werden müsse, stelle zudem eine Gefährdung der in der Wohnanlage lebenden Kinder dar. Die Klausel, aus der sich das Verbot des Rückwärtseinparkens ergebe, befinde sich nur in einer Hausordnung, die im Keller des Mietobjekts ausgehängt worden sei. Die Hausordnung „B“ sei zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses am 25.07.2013 in den Vertrag nicht einbezogen worden. Der Kläger verweist darauf, dass in der Hausordnung „A“ ein Rückwärtsparkverbot nicht vereinbart worden sei. Der Beklagte habe ihm außerdem Ende Dezember 2013/Anfang Februar 2014 individualvertraglich das Rückwärtseinparken erlaubt.

Er ist der Auffassung, die Kosten für den Schwimmerersatz im hinter den Fliesen verlegten Toilettenspülkasten fielen nicht unter die Kleinreparaturklausel, da der Spülkasten nicht dem häufigen Zugriff des Mieters in seinem Bereich unterliege. Er habe keinerlei Zugriff auf das Innere des Spülkastens. Die Kleinreparaturklausel sei auch unwirksam und benachteilige den Mieter unangemessen. Wenn man die Klausel dahingehend verstehe, dass sie nur einen häufigen, aber keinen direkten Zugriff voraussetze, würde das bedeuten, dass der Mieter für Reparaturen selbst an solchen Gegenständen bezahlen müsse, auf die er nicht einmal direkt zugreife. Man komme mit dem Schwimmer gar nicht in Kontakt. Auch seien ungenaue und im Umfang nicht abgrenzbare Begriffe verwandt worden, wie Glasscheiben, Badeeinrichtungen, Licht-, Sprech- und Klingelanlagen, Küchengeräte, Rollladengurte und Gurtwickler. Auch habe die Klausel keinen absoluten Höchstwert. Die Klausel sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da die Klausel auch Teile der Mietsache umfasse, die nicht einmal dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt seien. In der Klausel seien Gegenstände genannt, die nicht einer unmittelbaren Einwirkung des Mieters unterliegen, wie z.B. die Heiztherme. Auch unterlägen Glasscheiben, Licht-, Sprech- und Klingelanlagen in all ihren Teilen, Sicherungen, Absperrventile, Wasch- und Abflussbecken, Badeeinrichtungen, sanitäre Anlagen, Spülkästen hinter Fliesen, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen etc. nicht dem häufigen Zugriff des Mieters. Die Klausel sei auch bereits aufgrund der Verwendung des Wortes „derzeit“ intransparent und des dadurch gerade nicht festgelegten absoluten jährlichen Höchstbetrages unwirksam.

Hinsichtlich der Klausel des Mietvertrages in § 10 Nr. 8 handele es sich um eine unwirksame Vornahmeklausel. Sie stelle eine unangemessene Benachteiligung dar. Die Klausel sei insgesamt unwirksam. Der Kläger verweist darauf, dass es auch Elektrogeräte als Zubehör in der vermieteten Wohnung gebe.

Die Klausel unter § 7 Nr. 1 des Mietvertrages sei ebenfalls unwirksam. Es sei bereits unklar, was eine „bestellte Forderung“ sein solle. Die Formulierung könne gerade nicht als „rechtskräftig festgestellte Forderung“ ausgelegt werden. Überdies werde ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen, was nach § 309 Nr. 2 lit. b BGB rechtswidrig sei.

Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 74,91 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 27.08.2016 zu zahlen;

2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 112,99 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.05.2018 zu zahlen;

3. festzustellen, dass er berechtigt ist, rückwärts in seinen Tiefgaragenparkplatz, gekennzeichnet mit der Nummer „2-1“ U-Straße 00 in 48167 Münster einzuparken;

4. den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 71,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.08.2017 zu zahlen;

5. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, auf die von ihm, dem Kläger, verauslagten Gerichtskosten i.H.v. 32,00 Euro ab dem 02.06.2017, auf weitere 73,00 Euro Gerichtskosten ab dem 18.12.2017 und auf weitere 54,00 Euro Gerichtskosten ab dem 01.08.2018 an ihn Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote zu zahlen;

6. festzustellen, dass die Klausel § 10 Nr. 7 des Mietvertrages zwischen den Parteien vom 25.07.2013 unwirksam ist;

7. festzustellen, dass die Klausel des Mietvertrages § 10 Nr. 8 zwischen den Parteien vom 25.07.2013 unwirksam ist;

8. festzustellen, dass die Klausel § 7 Nr. 1 des Mietvertrages zwischen den Parteien vom 25.07.2013 unwirksam ist.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Hinblick auf die geltend gemachten Aufwendungen für den Trockner weist er darauf hin, dass es ausschließlich Sache der Mieter sei, ihre Wasch- und gegebenenfalls Trockenmaschinen unter Beachtung der typischen Gefahrenlagen eines Waschkellers aufzustellen und anzuschließen, wozu insbesondere Feuchtigkeit und nicht auszuschließendes Austreten von Wasser und Pfützen auf dem Boden zählten. Die vermieterseitig gestellten Installationen seien mängelfrei. Ein Organisationsverschulden sei ihm nicht anzulasten, denn über den wöchentlichen Reinigungsdienst sei gewährleistet, dass auch der Waschkeller kontrolliert und gegebenenfalls gereinigt werde. Er bestreitet zudem, dass es überhaupt zu einem Wasseraustritt gekommen sei und falls ja, wo und in welchem Umfang und ob aus dem Zu- oder Abflussschlauch einer Waschmaschine. Auch bestreitet er, dass es wiederholt zu Wasseraustritten gekommen sei. Die Behauptung des Klägers, sein Trockner habe im Wasser gestanden, lasse zunächst auf einen Wasseraustritt in seinem Bereich schließen. Wenn es einen dem Kläger bekannten Mitverursacher gegeben hätte, wäre es ein Leichtes gewesen, diesen Dritten auf seine unsachgemäße Behandlung des Zuflusses oder Abflusses seiner Maschine hinzuweisen und damit weitere Schäden abzuwenden. Auch ein Aufwischen der Pfütze wäre dem Kläger zumutbar gewesen. Der Beklagte bestreitet, dass der Kläger einen neuwertigen Trockner aufgestellt habe. Die Kratzspuren auf dem Kellerboden im Bereich der Geräte des Klägers ließen darauf schließen, dass der Kläger auch den Korrosionsschutz der eigenen Geräte beschädigt habe. Der Beklagte ist der Auffassung, die Reparaturkosten bezüglich des Spülkastens i.H.v. 112,99 Euro fielen unter die Kleinreparaturklausel des Mietvertrages. Diese sei auch wirksam. Er verweist darauf, dass eine Einbauküche, bestehend u.a. aus einem Herd mit Cerankochfeld und Backofen mit Fenster mitvermietet sei. Die Nennung der „Glasscheibe“ in der Aufzählung innerhalb der Kleinreparaturklausel führe nicht zu einer Intransparenz. Hinsichtlich des Rückwärtseinparkens verweist der Beklagte auf die Hausordnung unter II. Sicherheit Nr. 8. Die Hausordnung sei Bestandteil des Mietvertrages. Eine individualrechtliche Aufhebung habe es zu keinem Zeitpunkt gegeben. Auch wenn Mieter anderer Eigentümer widerrechtlich falsch parkten, könne der Kläger daraus keine Rechte herleiten. Mit der Fertigstellung der 4 WEG sei mit Wirkung zum 01.10.2013 die gemeinsame Hausordnung der Eigentümergemeinschaften beschlossen worden und in jedem der 4 Häuser ausgehängt worden.

Hinsichtlich der geltend gemachten Kosten aufgrund des abgebrochenen Briefkastenschlüssels verweist der Beklagte darauf, dass der Schlüssel dem alleinigen Zugriff des Klägers unterliege. Es handele sich um eine erst circa 3,5 Jahre alte Marken-Briefkastenanlage, sodass Rostfraß oder Materialermüdung von Schlüssel oder Schloss ausschieden. Auch seien im Haus U-Straße 00 mit den fünf Wohnungen Probleme anderer Mieter mit Schlüsseln oder Schloss an der Briefkastenanlage nicht aufgetreten bzw. bekanntgeworden. Der Kläger habe vielmehr beim zu schnellen und nicht vollständigen Herausziehen des Schlüssels diesen so verkantet, dass die Spitze des Schlüssels abgebrochen und im Schloss steckengeblieben sei. Der Kläger habe daher den Schaden selbst schuldhaft verursacht. Außerdem greife diesbezüglich auch die Kleinreparaturklausel des Mietvertrages. Die Klausel unter § 10 Nr. 8 des Mietvertrages sei wirksam. In der Wohnung des Klägers sei auch eine Heiztherme etc. gar nicht vorhanden. Die Klausel sei zurzeit nicht einschlägig - der Beklagte verweist darauf, dass in der Vergangenheit, was zwischen den Parteien unstreitig ist, danach nichts in Rechnung gestellt wurde -, deshalb aber nicht unwirksam. Auch die Klausel unter § 7 des Mietvertrages sei wirksam. Die „rechtskräftig bestellte Forderung“ sei gerade von einem Juristen als „rechtskräftig festgestellte Forderung“ zu lesen. Ein im Mieterinteresse bestehendes Zurückbehaltungsrecht sei gerade nicht ausgeschlossen. In der Klageerhebung gegen die Wirksamkeit der mietvertraglichen Klauseln liege ein grober Verstoß gegen Treu und Glauben.

Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben und im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger habe einen Anspruch gegen den Beklagten auf Feststellung, dass die Kleinreparaturklausel unter § 10 Nr. 7 des zwischen ihnen abgeschlossenen Mietvertrages unwirksam sei. Das erforderliche Feststellungsinteresse liege vor, da bereits im Rahmen dieses Rechtsstreits einige Schadensersatzpositionen streitig seien, bei denen Streit darüber bestehe, ob sie unter die Kleinreparaturklausel fielen und daher vom Mieter zu tragen seien. Die Klausel sei auch unwirksam, da in ihr Bestandteile, wie Glasscheiben und ein im Mauerwerk verlegter Spülkasten, genannt würden, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen würden. Eine geltungserhaltende Reduktion sei nicht möglich.

Der Kläger habe gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Feststellung, dass er berechtigt sei, auf seinem Tiefgaragenstellplatz rückwärts einzuparken. Da der Beklagte den Kläger wegen des Rückwärtseinparkens abgemahnt habe, liege das erforderliche besondere Feststellungsinteresse vor.

Die Parteien hätten eine Individualvereinbarung getroffen, dass der Kläger rückwärts einparken dürfe. So habe die Zeugin D. glaubhaft bekundet, dass sich der Beklagte Ende 2013/Anfang 2014 bei einem Gespräch, bei welchem auch der Kläger anwesend gewesen sei, damit einverstanden erklärt habe, dass sie und der Kläger rückwärts einparken. Auch habe sie angegeben, dass sie sich bereit erklärt hätten, Schäden, die an der Wand entstehen sollten, auf eigene Kosten zu beseitigen, womit sich der Beklagte ebenfalls einverstanden erklärt habe.

Der Kläger könne außerdem von dem Beklagten Erstattung der verauslagten Kosten von 112,99 Euro für die Reparatur an dem Spülkasten verlangen. Unstreitig sei der Schwimmer defekt gewesen. Da sich der Beklagte mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befunden habe, könne der Kläger den Rechnungsbetrag, der als erforderliche Aufwendung anzusehen sei, erstattet verlangen.

Der Kläger habe des Weiteren gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der von ihm gezahlten 71,10 Euro für den Austausch des Briefkastenzylinders. Eine schuldhafte Pflichtverletzung, ein schuldhafter Verstoß des Klägers gegen seine Obhutspflicht könne nicht festgestellt werden. Unstreitig habe sich der Schlüsselrest noch im Zylinder befunden. Es sei auch das erste Mal, dass dem Kläger ein Schlüssel abgebrochen sei. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Schlüssel abgebrochen sei, weil der Kläger den Schlüssel zu schnell und nicht vollständig herausgezogen habe, sodass er sich verkantet habe und die Spitze abgebrochen sei. Auch wenn der Briefkasten im Vorfallszeitpunkt erst etwa 3,5 Jahre alt gewesen sei und es sich um ein Markenprodukt gehandelt habe, so könne doch nicht ausgeschlossen werden, dass der Schlüssel wegen Materialermüdung abgebrochen sei. Der Beklagte könne damit letztlich nicht beweisen, dass die Ursache des Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liege. Auch hier könne der Kläger aus den genannten Gründen nicht auf die Kleinreparaturklausel verwiesen werden.

Der Kläger habe gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zahlung von 74,91 Euro für die von der Fa. F. vorgenommene Überprüfung seines Trockners. Schadensersatzansprüche, Aufwendungsersatzansprüche gegen den Beklagten bestünden nicht. Es könne dahinstehen, ob es angesichts dessen, dass der Trockner nur mit einer geringfügigen Höhe im Wasser gestanden habe, überhaupt erforderlich gewesen sei, eine Überprüfung des Trockners durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen. Es könne jedenfalls nicht festgestellt werden, dass die Korrosion der Bodengruppe auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Beklagten zurückzuführen sei. Auch nach dem Vorbringen des Klägers sei es nicht der Beklagte gewesen, der den Wasseraustritt verursacht habe, sondern eine andere Mietpartei, die den Abfluss der Waschmaschine nicht ordnungsgemäß angeschlossen hätte. Ein Verschulden des Beklagten hinsichtlich des von dem Kläger behaupteten ersten Wasseraustritts liege daher bereits nicht vor. Bereits bei diesem Wasseraustritt könne es zu Korrosionsschäden an der Bodengruppe des Trockners gekommen sein. Die Korrosionsschäden könnten auch andere Ursachen haben als den Wasseraustritt aufgrund eines nicht ordnungsgemäßen Anschlusses eines Mitmieters. Möglich sei beispielsweise auch die von dem Beklagten aufgestellte Behauptung, dass es bei der Waschmaschine des Klägers, im Bereich, in dem der Kläger seine Geräte aufgestellt habe, zum Wasseraustritt gekommen sei. Darüber hinaus wäre es dem Kläger, jedenfalls nachdem es zu dem ersten Wasseraustritt gekommen sei, auch zumutbar gewesen, den Trockner auf ein übliches Podest zu stellen, um den Trockner vor Feuchtigkeit und Wasseraustritten zu schützen, mit denen im Waschkeller zu rechnen sei. Nach Auffassung des Gerichts könne der Beklagte auch nicht darauf verwiesen werden, den Schaden bei der Wohngebäudeversicherung geltend zu machen.

Der Kläger habe gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Feststellung dahingehend, dass der Beklagte verpflichtet sei, auf die von ihm verauslagten Gerichtskosten Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab den im Klageantrag genannten Zeitpunkten nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote zu zahlen.

Es könne dahinstehen, ob ein besonderes Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO für diesen Antrag vorliege, denn der Antrag sei jedenfalls unbegründet.

Eine Verzinsung des Anspruchs auf Erstattung des Gerichtskostenvorschusses vor Eingang des Kostenfestsetzungsantrags (§ 104 Abs. 1 Satz 2 ZPO) komme unter materiellrechtlichen Gesichtspunkten nicht in Betracht, da es hierfür keine Anspruchsgrundlage gebe. Soweit teilweise in der Rechtsprechung und Literatur Gegenteiliges vertreten werde, dass auch eine Verzinsung über § 104 ZPO hinaus vor Eingang des Kostenfestsetzungsantrages verlangt werden könne, vermöge sich das Gericht der Auffassung nicht anzuschließen. Verzug mit dem Kostenerstattungsanspruch scheitere schon daran, dass ein solcher erst mit der Kostengrundentscheidung fällig werde. Liege ein entsprechender Titel nicht vor, fehle es an der Fälligkeit der Forderung und damit an einer für die Verzinsung nach § 288 Abs. 1 BGB notwendigen Voraussetzung. Die Zuerkennung eines materiell-rechtlichen Verzinsungsanspruchs nach § 288 BGB neben § 104 Abs. 1 Satz 2 ZPO würde eine Durchbrechung des Grundsatzes des Vorrangs der Kostenfestsetzung hinsichtlich der Ersatzfähigkeit reiner Prozesskosten bedeuten. Dem Anliegen einer Partei, die Beträge in ein Prozessverfahren investiere, diese verzinst verlangen zu können, werde durch § 104 Abs. 1 Satz 2 ZPO ausreichend Rechnung getragen. Auch prozesswirtschaftliche Gründe würden für einen Ausschließlichkeitscharakter der Verzinsungsregelung des § 104 ZPO sprechen. Wollte man nämlich einen materiell-rechtlichen Anspruch nach § 288 BGB neben der Verzinsung nach § 104 ZPO anerkennen, würde dies dem Gläubiger die Möglichkeit eröffnen, die Forderung selbstständig gerichtlich geltend zu machen. Der Prozesswirtschaftlichkeit entspreche es vielmehr, die Beurteilung der Verzinsung von Prozesskosten dem gesetzlich vorgesehenen Kostenfestsetzungsverfahren vorzubehalten.

Der Kläger habe gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Feststellung dahingehend, dass die Klausel unter § 10 Nr. 8 des Mietvertrages unwirksam sei. Dieser Antrag sei bereits unzulässig. Es fehle an dem nach § 256 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresse. Seitens des Beklagten würden keinerlei Rechte aufgrund der vorgenannten Klausel geltend gemacht. Dem Kläger sei bislang vom Beklagten unter Berufung auf diese Klausel noch nichts in Rechnung gestellt worden. Darüber hinaus wäre bei Geltendmachung von Erstattungen, die auf diese Klausel gestützt würden, die Wirksamkeit der Klausel auch inzident zu prüfen.

Der Kläger habe gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Klausel unter § 7 Nr. 1 des Mietvertrages unwirksam sei. Der Feststellungsantrag sei jedenfalls unbegründet.

Soweit es in der Klausel „rechtskräftig bestellte Forderung“ heiße, sei dies im Wege der Auslegung dahingehend zu verstehen, dass damit „rechtskräftig festgestellte Forderung“ gemeint sei. Denn bei vertraglichen Regelungen würden unstreitige und rechtskräftig festgestellte Forderungen oft gleichgestellt. Dies sei gerade für einen Juristen so zu verstehen. Die Klausel verstoße auch nicht gegen § 309 Nr. 2 lit. b BGB. Ein im Mieterinteresse bestehendes Zurückbehaltungsrecht werde gerade nicht ausgeschlossen. Ein Verstoß gegen § 309 Nr. 3 BGB liege nach Auffassung des Gerichts nicht vor. Die Klausel entspreche vom Wortlaut her im Wesentlichen der Vorschrift des § 556b Abs. 2 BGB, der für Wohnraum gelte, gebe andererseits aber nicht nur den Wortlaut der genannten Vorschrift wieder. Satz 2 des § 7 Nr. 1 des Mietvertrages gehe über den Wortlaut der Vorschrift des § 556b Abs. 2 BGB hinaus. Wenn eine Anzeige von unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen entbehrlich sei, bedeute dies dann aber weiter, dass eine Aufrechnung auch mit sonstigen unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen möglich sei, die nicht zu den in § 556b Abs. 2 Satz 1 privilegierten Forderungen gehörten. Das Zurückbehaltungsrecht werde auch nicht von einer schriftlichen Anzeige, sondern von einer Anzeige in Textform abhängig gemacht. Die Klausel stelle auch keine unangemessene Benachteiligung dar.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger seine Klageanträge - soweit das Amtsgericht ihnen nicht stattgegeben hat - weiter. Er begründet dies unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen im Wesentlichen wie folgt:

Das Amtsgericht habe in seinem Urteil die höchstrichterlich abgesicherte Gefahrenverteilung im Mietrecht verkannt. Der Vermieter hafte für solche Gefahren, die aus seinem Risikobereich stammten. Der Vermieter habe die Sache stets in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten. Gebrauchstauglich sei ein Zustand nur dann, wenn er keine Gefahr für das Eigentum des Mieters darstelle. Zur Mietsache gehörten unstreitig der Waschkeller und dessen offenliegendes Abflusssystem. Von ihm sei unter Beweisantritt dargelegt worden, dass der Beklagte über Monate hinweg eine Gefährdung seines Eigentums an seinem Trockner gekannt habe und zur Mangelbeseitigung aufgefordert worden sei und gleichwohl erst nach Erhalt einer Rechnung über den Elektrikereinsatz etwas unternommen habe. Das Amtsgericht verkenne die Rechtslage, wenn es meine, der Korrosionsschaden an seinem Gerät könne bereits beim ersten Wasserüberlaufen im Mai 2016 entstanden sein. Dabei sei darauf hinzuweisen, dass er gar keinen Schadensersatz wegen eines Korrosionsschadens geltend mache. Vielmehr mache er die Kosten für die elektronische Überprüfung seines Trockners geltend, nachdem dieser durch einen Wasseraustritt aus der Risikosphäre des Beklagten im Wasser gestanden habe. Die Spekulationen des Gerichts, wodurch es neben dem Wasseraustritt aus der Gefahrensphäre des Beklagten noch zu einer Beschädigung seines Trockners gekommen sein könne, seien daher irrelevant und seien zu einer Exkulpation des Beklagten nicht einmal geeignet. Es gebe auch keinerlei substantiierten Vortrag des Beklagten dazu. Auch sei nicht nachvollziehbar, warum das Amtsgericht meine, in einem Waschkeller gebe es regelmäßig Überschwemmungen. Heutige Maschinen würden auch in Wohnräumen wie Küche und Bad betrieben und liefen bei sachgemäßem Gebrauch nicht aus. Da die Annahme des Gerichts im Urteil überraschend sei, beantrage er zulässigerweise - sollte es darauf ankommen -, ein Sachverständigengutachten darüber einzuholen, dass heutige Waschmaschinen bei ordnungsgemäßer Bedienung nicht ausliefen und nicht mit einem Auslaufen von Wasser in Waschkellern gerechnet werden müsse. Es sei auch der Vermieter, der darlegen und beweisen müsse, dass aufgrund des Wasseraustritts keinerlei Gefahr für die elektrische Sicherheit des Trockners bestanden habe. Auch bestehe unstreitig eine Versicherung des Beklagten gegen den eingetretenen Schaden wobei er - der Kläger - diese auch über seine Nebenkosten mitbezahle. Hätte der Beklagte die Versicherung in Anspruch genommen, hätte dieser auch die Kosten erstattet bekommen. Es sei ständige höchstrichterliche Rechtsprechung, dass ein Vermieter die Versicherung in Anspruch zu nehmen habe, um seinem Mieter den Schaden zu ersetzen. Der Mieter solle so gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Wenn der Vermieter die Versicherung nicht in Anspruch nehme, habe er dem Mieter das Geld selbst zu zahlen, da er dann einer Pflicht gegenüber seinem Mieter aus dem Mietvertrag nicht nachkomme.

Darüber hinaus sei die Klausel unter § 10 Nr. 8 des Mietvertrages bereits deshalb unwirksam, weil sie den jährlichen Beteiligungsbeitrag des Mieters unbestimmt lasse. Vorliegend sei völlig unklar, was „z. Zt.“ bedeuten solle. Da eine geltungserhaltende Reduktion von AGB-Klauseln unzulässig sei, sei die gesamte Klausel unwirksam. Entgegen der Meinung des Amtsgerichts bestehe auch ein Feststellungsinteresse für die Unwirksamkeit der Klausel. Es sei ständige Rechtsprechung, dass bei einer negativen Feststellungsklage das erforderliche Feststellungsinteresse jedenfalls bei einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung der von ihm - dem Kläger - verneinten Rechtslage bestehe. Auch im Prozess habe der Beklagte ausdrücklich erklärt, die Klausel sei wirksam. Gegen die Wahrheitspflicht verstoßend habe der Beklagte sogar behauptet, die Klausel käme nur nicht zur Anwendung, weil die in der Klausel genannten Gegenstände nicht in der Wohnung vorhanden seien, obwohl sie das seien, wie der Beklagte in der Verhandlung am 08.03.2019 eingestanden habe. Auch in der mündlichen Verhandlung am 08.03.2019 habe sich der Beklagte erneut der Wirksamkeit der Klausel berühmt und nicht etwa erklärt, die Klausel sei unwirksam, sondern sogar ausdrücklich einen Abweisungsantrag gestellt. Weiter habe er den Beklagten unter dem 08.05.2019 aufgefordert, zu erklären, dass er sich auf die streitgegenständliche Klausel nie berufen werde und den Eingang der Erklärung bis zum 16.05.2019 angemahnt. Der Beklagte habe die Erklärung indes nicht abgegeben. Der Bundesgerichtshof habe bereits festgestellt, dass es nicht einmal einer ausdrücklichen Berühmung seitens eines Beklagten bedürfe. Ein Feststellungsinteresse könne vielmehr bereits dann gegeben sein, wenn der Kläger befürchten müsse, dass ihm der Beklagte aufgrund seines vermeintlichen Rechts ernstliche Hindernisse entgegensetzen werde. Das sei vor allem dann der Fall, wenn der Beklagte mit einer nach Treu und Glauben zu erwartenden eindeutigen Erklärung zurückhalte. Dieser Verstoß gegen Treu und Glauben sei spätestens seit dem 17.05.2019 gegeben. Da in der Klausel sogar festgeschrieben sei, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen habe, dass die erforderlichen Wartungsarbeiten durchgeführt würden, habe er jederzeit damit zu rechnen, dass der Beklagte einen derartigen Nachweis einfordere. Ein Feststellungsinteresse bestehe, wenn seiner Rechtsposition eine gegenwärtige Gefahr der Ungewissheit drohe und das Urteil geeignet sei, diese Gefahr zu beseitigen. Diese Ungewissheit entstehe auch aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung der von ihm verneinten Rechtslage.

Auch die Klausel in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages sei unwirksam. Dem Amtsgericht seien bei der Anwendung des AGB-Rechts erhebliche Rechtsfehler unterlaufen, die zu einem Ergebnis führten, das mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht vereinbar sei.

Es sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht klar, dass mit „rechtskräftig bestellter Forderung“ eine „rechtskräftig festgestellte Forderung“ gemeint sei. Bereits die Bezugnahme auf die Ausbildung des Klägers im Rahmen einer AGB-Regelung widerspreche der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. AGB-Klauseln seien nach dem objektiven Empfängerhorizont eines verständigen Dritten auszulegen. Ein solcher Dritter sei kein Jurist, erst recht kein „Einser-Jurist“ oder ein „juristisches Genie“. Der maßgebliche Dritte sei ein durchschnittlicher Mieter oder Vermieter. Diese würden die vom Amtsgericht behauptete Gleichsetzung in vertraglichen Regelungen nicht kennen; er im Übrigen auch nicht. So sei er auf dem Gebiet des Personalvertretungsrechts, Arbeits- und Erbrechts tätig und kommentiere für das gesetzliche Erbrecht. Die Klausel sei offensichtlich intransparent und daher jedenfalls aufgrund unangemessener Benachteiligung unwirksam. Gegen die Auslegbarkeit der Klausel spreche zudem, dass es sich bei dem Vertragstext ausweislich des Aufdrucks auf den Vertragstextseiten um ein vorgefertigtes Muster handele, welches zudem von dem vom Beklagten beauftragten Immobilienmakler stamme. Gerade bei einem in diesem Gebiet beruflich speziell versierten Klauselersteller sei davon auszugehen, dass er die Klausel mit dem Wortlaut erstelle, den er möchte und nicht einer Klausel einen anderen Sinngehalt zumessen wolle durch Auslegung unter vager Bezugnahme auf andere „vertragliche Regelungen“. Entscheidend gegen die vom Amtsgericht vorgenommene Auslegung der Klausel spreche zudem, dass diese nicht die „mieterfeindlichste“ Auslegung darstelle, sondern eine, die geltungserhaltend reduziere. Sowohl die geltungserhaltende Reduktion der Klausel auf rechtskräftig festgestellte Forderungen - nicht etwa schuldrechtlich „bestellte“ Forderungen - als auch die Nichtanwendung des Auslegungsgebots von AGB in Mietverträgen im „mieterfeindlichsten“ Sinne stelle einen Rechtsfehler des Amtsgerichts dar. Im Rahmen der Wirksamkeitskontrolle müsse die „kundenfeindlichste“ Auslegung der Klausel vorgenommen werden, wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel führe und damit für den Kunden im Ergebnis am günstigsten sei. Die gebotene mieterfeindliche Auslegung führe hier im Übrigen zu einer Regelung, die dem Mieter nur erlaube, mit einer „Forderung auf Grund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete“ aufzurechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Unzulässig sei die Beschränkung des Aufrechnungsrechts auf Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis, also konnexe Forderungen; eine Klausel, die allein den Wortlaut des § 556 Abs. 2 BGB wiederhole sei daher unwirksam. Das Amtsgericht lege die Klausel des Mietvertrages im angegriffenen Urteil so aus, dass sich aus dem zweiten Satz ergeben solle, dass eine Aufrechnung mit oder ein Zurückbehaltungsrecht wegen sämtlicher Arten von Forderungen des Mieters gegen den Vermieter möglich sei, ganz gleich aus welchem Rechtsgrund die Forderung stamme. Die Forderung müsse nur unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sein. Diese Auslegung sei nicht haltbar, da sie den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Auslegungsmethoden im Bereich von AGB widerspreche und zudem noch eine nach dem Bundesgerichtshof verbotene geltungserhaltende Reduktion darstellen würde. Nach der „miterfeindlichsten“ Auslegung verbiete die Klausel eine Aufrechnung mit allen Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammten, was sich klar aus dem Wortlaut des ersten Satzes der Klausel ergebe, was den Mieter übermäßig benachteilige.

Darüber hinaus komme § 559b Abs. 2 BGB auch nur dann zur Anwendung, wenn die formularmäßige Vereinbarung den strengen Vorschriften des AGB-Rechts gerecht werde. Sei dies nicht der Fall und sei die Klausel unwirksam, fehle es an einer wirksamen Vereinbarung zur Beschränkung der Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte, sodass § 559b Abs. 2 BGB von vornherein nicht eingreife. Der Mieter könne in diesen Fällen viel mehr nach den allgemeinen Vorschriften seine Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechte geltend machen und müsse insbesondere die Anzeigefrist nicht wahren. Es gelte insoweit ein Vorrang der AGB-rechtlichen Klauselkontrolle. Auch liege das erforderliche Feststellungsinteresse vor, da der Beklagte im Prozess an der Wirksamkeit der Klausel festgehalten und Klageabweisung beantragt habe. Auch diesbezüglich habe er den Beklagten unter dem 08.05.2019 erfolglos aufgefordert, zu erklären, dass er sich auf die streitgegenständliche Klausel nie berufen werde und den Eingang der Erklärung bis zum 16.05.2019 angemahnt.

Auch bestehe ein Anspruch auf Verzinsung der Gerichtskostenvorschüsse. Ihm gehe es nicht um einen prozessrechtlichen Nebenanspruch, sondern um eine materiell-rechtliche Hauptforderung, die er unstreitig beim Beklagten angemahnt habe. Dass das Gericht das Bestehen eines materiell-rechtlichen Hauptanspruchs aus Gründen der Prozessökonomie damit ablehne, dass dann eine selbstständige Geltendmachung in einem gerichtlichen Verfahren möglich sei und so dem „gesetzlichen Kostenfestsetzungsverfahren“ entzogen würde, sei ein Zirkelschluss und auch inhaltlich falsch, da der Zinsanspruch für den geltend gemachten Zeitraum im Kostenfestsetzungsverfahren gerade nicht berücksichtigt werden könne. Es erscheine bereits nicht ersichtlich, warum er einen Schaden hinnehmen soll, nämlich die vom Beklagten herausgeforderte Situation, dass er für die Dauer des Prozesses aus dem Betrag des Gerichtskostenvorschusses keinen Gewinn erzielen könne, weil der Geldbetrag bei der Justizkasse gebunden sei.

Soweit die Klage um die Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung der Rückwärtseinparkvereinbarung sowie der damit einhergehenden Pflichtverletzung des Mietvertrages durch den Beklagten erweitert werde, bestehe im Hinblick auf die Kündigung Vorgreiflichkeit. Es sei auch anzunehmen, dass der Beklagte, sofern die Unwirksamkeit der Kündigung nicht mit Rechtskraft festgestellt werden könne, eine Klage gegen ihn anstrengen werde, um ihm das Rückwärtsparken aufgrund unter dem 20.09.2019 erfolgter Kündigung gerichtlich untersagen zu lassen. Er habe diesbezüglich auch Abmahnungen zu vergegenwärtigen. Auch stehe er vor einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wofür es eines wichtigen Grundes bedürfe. Das Beharren auf einem bestimmten Parkverhalten trotz entgegenstehendem amtsgerichtlichen Urteils und der Ausspruch einer unwirksamen Kündigung stellten Pflichtverletzungen dar und somit Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages. Sollte er durch weitere Pflichtverletzungen vom Beklagten zu einer Kündigung gezwungen werden, stünde die Pflichtverletzung bereits rechtskräftig fest.

Mit seiner Berufungsbegründung hat der Kläger zunächst beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 74,91 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 27.08.2016 zu zahlen;

2. festzustellen, dass

a. der Beklagte verpflichtet ist, auf die von ihm - dem Kläger - verauslagten Gerichtskosten in Höhe von 32,00 Euro ab dem 02.06.2017, auf weitere 73,00 Euro ab dem 18.12.2017 und auf weitere 54,00 Euro ab dem 01.08.2018 an ihn Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote zu zahlen;

b. die Klausel des Mietvertrags § 10 Nr. 8. zwischen den Parteien vom 25.07.2013 „Der Mieter ist verpflichtet, die Wartungs- und Reinigungskosten von Heizungsthermen, Kombithermen, Autogeysern, Gasöfen, Nachtspeicherheizungen, Durchlauferhitzern, Elektroboilern und sonstiger Elektro- und Gasgeräte, die Zubehör der Wohnung sind, jährlich bis zu einem Gesamtaufwand von z.Zt. 100 Euro zzgl. jeweils gültiger Mehrwertsteuer je Gerät zu übernehmen, unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hat. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter nachzuweisen, dass die erforderlichen Wartungsarbeiten durchgeführt werden.“ unwirksam ist;

c. die Klausel § 7 Nr. 1. des Mietvertrages zwischen den Parteien vom 25.07.2013 „Minderung, Aufrechnung und Zurückbehaltung 1. Der Mieter kann gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Die Anzeige ist bei unstreitiger oder rechtskräftig bestellter Forderung entbehrlich.“ unwirksam ist.

Mit seinem Schriftsatz vom 22.03.2021 hat der Kläger seinen Antrag zu 2. a. teilweise geändert und seine Berufung um einen weiteren Antrag erweitert und beantragt insoweit nunmehr,

2. a. den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere Zinsen aus 32,00 Euro ab dem 02.06.2017 bis zum 30.03.2021, und zusätzlich aus 73,00 Euro ab dem 18.12.2017 bis zum 30.03.2021, und zusätzlich aus 54,00 Euro ab dem 01.08.2018 bis zum 30.03.2021, jeweils in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach Maßgabe der Kostenquote des Tenors des Urteils zu zahlen;

hilfsweise, für den Fall, dass die Kammer den Antrag zu Ziffer 2a. abweist, den Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere Zinsen aus 32,00 Euro ab dem 02.06.2017 bis zum 30.03.2021, und zusätzlich aus 73,00 Euro ab dem 18.12.2017 bis zum 30.03.2021, und zusätzlich aus 54,00 Euro ab dem 01.08.2018 bis zum 30.03.2021, jeweils in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen;

hilfsweise, für den Fall, dass der Antrag zu 2a. und der vorstehende Hilfsantrag abgewiesen werden, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, auf die von ihm - dem Kläger - verauslagten Gerichtskosten in Höhe von 32,00 Euro ab dem 02.06.2017, zusätzlich auf 73,00 Euro Gerichtskosten ab dem 18.12.2017 und zusätzlich auf 54,00 Euro Gerichtskosten ab dem 01.08.2018 an ihn Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach Maßgabe der ausgeurteilten Kostenquote zu zahlen;

3. im Wege der Klageerweiterung festzustellen, dass die Kündigung der Rückwärtseinparkvereinbarung der Parteien durch den Beklagten in dessen Schriftsatz vom 20.09.2019 unwirksam ist, keine Rechtswirkungen zwischen den Parteien entfaltet und eine Pflichtverletzung des Mietvertrages der Parteien durch den Beklagten darstellt.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen und im Wege der Anschlussberufung, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil - soweit die Klage abgewiesen wurde - und verfolgt darüber hinaus mit der Anschlussberufung seinen Klageabweisungsantrag weiter. Im Wesentlichen führt er aus: Ein Beweis dafür, dass es einmalig, oder wie vom Kläger behauptet, wiederholt zu Wasseraustritten im Waschkeller aus seiner Gefahrensphäre gekommen sei, sei nicht geführt worden und werde von ihm weiterhin bestritten. Unstreitig sei das geschlossene, eben nicht wie vom Kläger suggeriert, offenliegende Abflusssystem im Waschkeller mängelfrei. Selbst wenn die vom Kläger behauptete Waschmaschine des Mitmieters vollständig übergelaufen wäre, so hätte dies maximal zu einer Pfütze in Millimeterhöhe (ca. 50 Liter verteilt auf 20 qm) geführt, sodass sich ein Erfordernis zur Überprüfung des Trockners objektiv nicht ergeben habe, ganz unabhängig davon, dass die Korrosion der Bodengruppe nicht auf eine schuldhafte Pflichtverletzung seinerseits zurückzuführen sei. Die gesamten Ausführungen des Klägers zu seiner „versicherungsrechtlichen Lösung“ gingen an der Sache vorbei. Es sei nämlich gerade nicht unstreitig, dass er die hier mit der Klage geltend gemachten Kosten von der vom Kläger über die Nebenkosten mitbezahlten Versicherung erstattet bekommen hätte. Im Gegenteil, ein vom Kläger behaupteter Überlauf der Waschmaschine sei gerade nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt. Einschlägig wäre hier allenfalls die Hausratversicherung des Klägers selbst oder die Haftpflichtversicherung des Mitmieters.

Die vom Kläger in diesem Prozess ausgiebig ausgebreiteten Rechtsmeinungen und aus seiner Sicht Wirksamkeitsfehler des Mietvertrages seien dem Kläger als genialem Juristen natürlich bereits beim Abschluss des von ihm intensiv überprüften Mietvertrages bekannt gewesen. Aus diesem und all den seit Jahren laufenden, weiteren Prozessen der Familie S./L. bestätige sich ihm die Erkenntnis, dass der Kläger den Mietvertrag im Wissen um die unterstellten „Wirksamkeitsfehler“ unterzeichnet habe und dies bereits mit dem Vorsatz, sich allen Pflichten aus dem Mietvertrag zu entziehen. Er sehe sich getäuscht und im gesamten Klagevorbringen des Klägers einen offenkundigen Verstoß gegen Treu und Glauben.

Zu Unrecht habe das Amtsgericht die Kleinreparaturklausel des § 10 Nr. 7 des Mietvertrages für unwirksam angesehen.

Er sehe in dem Mietvertrag einen Individualvertrag, erkennbar insbesondere an der Individualvereinbarung zur Eigenbedarfskündigung, der Aufnahme der mitvermieteten Küche in den Vertrag und der darauf abgestellten individuellen Regelung in der Kleinreparaturklausel und nicht zuletzt in der vom Kläger streitig gestellten Formulierung „rechtskräftig bestellte Forderung“. Die Aufzählung in der Klausel nenne u.a.: „Glasscheiben …, soweit sie dem häufigen Zugriff des Mieters in seinem Bereich unterliegen, …“ Die vorgenannte begriffliche Einschränkung innerhalb des Satzes sei keine geltungserhaltende Reduktion. Es handele sich vielmehr um ein Attribut zur Präzisierung des Begriffes, damit klar werde, welche Glasschreiben gemeint und betroffen seien. Nach der Individualvereinbarung „Küche“ im Mietvertrag seien die dort vorhandenen Glasscheiben (Ceranfeld und Backofenfenster) betroffen, die unstreitig in einem erhöhten Maße der Abnutzung und dem häufigen Zugriff des Klägers unterliegen würden. Es bestehe weder eine Intransparenz noch eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Abzugrenzen sei diese Regelung von dem vom Amtsgericht zugrunde gelegten Urteil des Amtsgerichts Zossen, da die im dortigen Mietvertrag enthaltene Einzelaufzählung der Begriffe („…, wie zum Beispiel … Verglasungen, …“) ohne die erforderliche begriffliche und tatbestandliche Einschränkung formuliert sei und somit tatsächlich zur Intransparenz führen könne. Dass allgemein die Glasscheiben (Verglasung) durch den Gebrauch der Fenster in erhöhtem Maße der Abnutzung unterlägen, sei nämlich nicht ersichtlich und dürfte damit den Grund dafür bilden, dass die Verglasung in der Aufzählung der Gegenstände, auf die sich die Kleinreparaturklausel beziehen könne, bewusst nicht aufgenommen worden sei. Seine Zahlungsverpflichtung aus dem Urteil des Amtsgerichts erledige sich bei Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts gelte dies auch für die Reparatur des Spülkastens. So sei die innere Konstruktion des Spülkastens mit Saugglocke und Schwimmerventil als Gesamteinheit zu betrachten, auf die der Kläger bei jedem Auslösen des Spülganges direkt zugreife. Soweit das Amtsgericht ihm hinsichtlich des vom Kläger abgebrochenen Schlüssels die Beweislast zugewiesen habe, sei unberücksichtigt geblieben, dass der Kläger bewusst durch seine Verweigerung der Herausgabe von beschädigtem Schloss und Schlüssel seine Beweisführung verhindere. Das sei ein eklatanter Verstoß gegen die dem Kläger jedenfalls obliegende sekundäre Beweislast, sodass nunmehr dem Kläger die Beweislast aufzuerlegen sei, dass nicht er den Schaden verursacht und durch unsachgemäße Handhabung verschuldet habe.

Das Urteil des Amtsgerichts stütze sich auch auf die Aussage der Zeugin D., wonach die Parteien in Abweichung von der geltenden Hausordnung eine Individualvereinbarung getroffen haben sollen, die es der Zeugin und dem Kläger gemeinsam und zur Erleichterung des nebeneinander Einparkens erlaube, rückwärts einzuparken. Diese Dreier-Individualvereinbarung, deren Existenz er nach wie vor bestreite, sei spätestens durch die Beendigung des Mietverhältnisses der Zeugin und damit dem Wegfall einer der Vertragspartner und damit Wegfall der Vertragsgrundlage bereits vor Klageerhebung hinfällig geworden. Hilfsweise kündige er dem Kläger hiermit den Fortbestand dieser Sondererlaubnis.

Wegen des weitergehenden Sachvortrags wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung und Anschlussberufung sind jeweils zulässig, aber nur teilweise begründet.

Die mittels qualifiziert signiertem Schriftsatz eingelegte Berufung des Klägers, die den Anforderungen des § 130a Abs. 3 ZPO entspricht, ist zulässig, hat in der Sache aber nur teilweise Erfolg.

Soweit der Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel in § 10 Nr. 8 des streitgegenständlichen Mietvertrages begehrt, ist seine Berufung jedenfalls in geringem Umfang begründet. Die klauselmäßige Überbürdung der Wartungsverpflichtung auf den Mieter in § 10 Nr. 8 Satz 2 des Mietvertrages ist unwirksam.

Der Feststellungsantrag betreffend § 10 Nr. 8 des streitgegenständlichen Mietvertrages ist - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - nicht bereits unzulässig.

Nach § 256 Abs. 1 ZPO kann auf Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses Klage erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Dabei besteht ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO grundsätzlich nur, wenn dem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit etwa dadurch droht, dass der Beklagte sich eines Rechts gegen den Kläger berühmt und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Dabei liegt ein Berühmen schon dann vor, wenn der Gegner geltend macht, aus einem bestehenden Rechtsverhältnis könne sich unter bestimmten Voraussetzungen, deren Eintritt noch ungewiss ist, ein Anspruch ergeben (vgl. Greger in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 256 ZPO, Rn. 33 ff.). In diesem Falle kommt es nicht darauf an, ob der Gegner behauptet, bereits jetzt eine durchsetzbare Forderung gegenüber dem Kläger zu besitzen. Auch dass eine Berühmung nur zum Zwecke der Rechtsverteidigung erfolgt, steht einer negativen Feststellungsklage grundsätzlich nicht entgegen (vgl. BeckOK ZPO/Bacher, 38. Ed. 01.09.2020, ZPO § 256 Rn. 22.5).

Nach diesen Grundsätzen liegt das erforderliche Feststellungsinteresse vor. So hat sich der Beklagte jedenfalls im Gerichtsverfahren auf den Standpunkt gestellt, dass die Klausel wirksam sei. Auch soweit er angegeben hat, aktuell keine Ansprüche auf diese Klausel stützen zu wollen, da die dort genannten Geräte nicht vorhanden seien, ist letztlich aber unstreitig geblieben, dass sich jedenfalls in der mitvermieteten Einbauküche durchaus Elektrogeräte befinden. Da der Kläger auch bereits seit November 2013 in der Wohnung lebt, stellt sich die Frage, ob er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, diese warten zu lassen, auch zum jetzigen Zeitpunkt durchaus.

Nach § 10 Nr. 8 Satz 2 des Mietvertrages hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen, dass die erforderlichen Wartungsarbeiten durchgeführt werden, was eine Verpflichtung des Mieters, zur eigenständigen Beauftragung von Wartungsarbeiten beinhaltet und gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt.

Dabei richtet sich die Wirksamkeit der Klausel - entgegen der Auffassung des Beklagten - nach den §§ 305 ff. BGB. Soweit der Beklagte sich darauf beruft, dass es sich vorliegend um eine Individualvereinbarung handele, ist dies nicht ersichtlich. Allenfalls dürfte zwischen den Parteien individuell ein Kündigungsausschluss vereinbart worden sein. Dass die hier maßgebliche Klausel aber zwischen den Parteien ausgehandelt worden wäre, behauptet der Beklagte schon selbst nicht.

Eine Vornahmeklausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Überbürdung der Wartungsverpflichtung vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abweicht, nach der die Instandhaltung der Mietsache zum Zwecke der Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs, zu der auch Wartungen der mitvermieteten technischen Einrichtungen gehören, dem Vermieter als Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis obliegt. Die Abwälzung der Wartung führt im Ergebnis dazu, dass der Mieter selbst die eigentlich dem Vermieter obliegenden Maßnahmen ergreifen muss, welche den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtungen verhindern sollen. Der Mieter wird annehmen müssen, dass ihm, etwa wegen des Ausfalls der Heizungs- oder Warmwasseranlage, keine Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter zustehen, wenn dieser Schaden bei ordnungsgemäßer Wartung des Geräts hätte vermieden werden können. Zutreffend ist zwar die Überlegung, dass es der Mieter in diesem Falle selbst in der Hand hätte, Preisvergleiche zwischen den verschiedenen Heizungsunternehmen anzustellen und sich für ein günstiges Angebot zu entscheiden. Andererseits wären mit einer Verpflichtung, Wartungsleistungen selbst in Auftrag zu geben, für den Mieter weitergehende Nachteile verbunden. Der Mieter wäre verpflichtet, die gesamten rechtlichen Risiken aus dem Vertragsverhältnis, insbesondere im Falle der Schlechterfüllung, zu tragen. Der Mieter müsste bei der Vergabe des Wartungsauftrags besonders sorgfältig sein, der Umfang der von dem Fremdunternehmen zu erbringenden Tätigkeiten wäre gegen Instandsetzungsmaßnahmen an den Anlagen (z.B. die Erneuerung von Verschleißteilen) genau abzugrenzen, weil der Mieter zur Vornahme der Instandsetzung der Mietsache auf keinen Fall verpflichtet werden kann. Dieser Zusammenhang wird den meisten Mietern kaum bewusst sein. Würden solche Instandsetzungsarbeiten im Rahmen des Wartungsauftrags miterledigt, müsste der Mieter gegenüber dem Drittunternehmen insoweit in Vorlage treten und seine diesbezüglichen Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter verfolgen (vgl. AG Peine, Urteil vom 25.02.2004 - 18 C 78/03 -, juris sowie Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2019, Rn. 358).

Der Einwand des Beklagten, dass es sich bei dem Kläger um einen Einser-Juristen handele, der es schon bei Vertragsabschluss geplant habe, sich auf die Unwirksamkeit der Klausel zu berufen, greift nicht durch. So hat der Kläger bestritten, den Vertrag auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs überprüft zu haben. Dass der Kläger mithin positive Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel hatte, hat der insoweit beweisbelastete Beklagte schon nicht unter Beweis gestellt (vgl. BeckOK BGB/Sutschet, 56. Ed. 01.11.2020, BGB § 242 Rn. 177).

Im Übrigen erweist sich die vom Kläger beanstandete Klausel jedoch als wirksam. Da die Kosten reiner Wartungsmaßnahmen, zu denen auch die Reinigung gehört, zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 4d, 5c und 17 BetrKV) zählen, dürfen Wartungskosten grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt werden (vgl. MüKoBGB/Zehelein, 8. Aufl. 2020, BetrKV § 2 Rn. 80 sowie Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2019, Rn. 356).

Dabei ist es auch unschädlich, dass in der streitgegenständlichen Klausel keine Obergrenze für die Kosten genannt wird, sondern lediglich bestimmt wird, dass jährlich z.Zt.100,00 Euro nebst Mehrwertsteuer je Gerät zu übernehmen sind. So hat der Bundesgerichtshof aufgezeigt, dass vor dem Hintergrund, dass auch die BetrKV keine Obergrenze vorsieht, die Benennung einer solchen nicht erforderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12 -, BeckRS 2012, 25051).

Die Klausel ist - entgegen der Auffassung des Klägers - auch nicht aufgrund des Zusatzes „z.Zt.“ unwirksam. So verweist der Beklagte zu Recht darauf, dass sich dies erkennbar auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezieht und eine Änderung einer Vereinbarung zwischen den Parteien bedarf. Sofern sich die Wartungsklausel jedenfalls teilweise auch mit dem Anwendungsbereich des § 3 Nr. 2 des Mietvertrages, welcher die Umlage von Betriebskosten regelt, deckt, folgt hieraus ebenfalls nicht die Unwirksamkeit der Klausel. Enthält ein Formularvertrag gleichrangige, sich widersprechende AGB-Klauseln und lässt sich der Widerspruch nicht nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen beheben, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Anwendung der Unklarheitenregel die Klausel unbeachtlich, die sich für den Klauselgegner typischerweise, also in der Mehrzahl der Fälle, ungünstiger auswirken kann (vgl. Guhling/Günter/Guhling, 2. Aufl. 2019, BGB § 305c Rn. 64). Dies gilt mangels betragsmäßiger Beschränkung der Betriebskostenumlage jedenfalls nicht für die streitgegenständliche Klausel.

§ 10 Nr. 8 Satz 1 des Mietvertrages stellt auch eine sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmung dar, sodass die Unwirksamkeit der Regelung in Satz 2 nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel führt (vgl. OLG Nürnberg, NJOZ 2014, 1882). Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass sich aus dem Zusatz "unabhängig davon, wer den Auftrag erteilt hat", die Verpflichtung des Klägers ergeben würde, die Wartungsarbeiten selbst zu beauftragen.

Auch soweit der Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel in § 7 Nr. 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages begehrt, ist seine Berufung nur teilweise erfolgreich.

So verstößt die Anzeigeobliegenheit in Bezug auf das Zurückbehaltungsrecht gegen § 309 Nr. 2 BGB und ist mithin unwirksam. Demnach ist eine Bestimmung in AGB unwirksam, durch die das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner nach § 320 BGB zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Verwender abhängig gemacht wird. Dies ist gerade dann der Fall, wenn eine - wie hier - am Gesetzestext des § 556b Abs. 2 BGB angelehnte Klausel vereinbart wird (vgl. MüKoBGB/Wurmnest, 8. Aufl. 2019, BGB § 309 Nr. 2 Rn. 5).

Die im Übrigen in der Klausel enthaltene Aufrechnungsbeschränkung hält einer AGB-Kontrolle jedoch stand.

Dabei verstößt die Klausel zunächst nicht gegen § 309 Nr. 3 BGB. Danach ist eine Bestimmung in AGB unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Ein solcher Fall ist hier schon nicht gegeben. So wird ausdrücklich klargestellt, dass eine Anzeige bei unstreitiger oder rechtskräftig bestellter Forderung entbehrlich ist. Soweit der Kläger meint, mit einer rechtskräftig bestellten Forderung könne auch etwas anderes als eine rechtskräftig festgestellte Forderung gemeint sein, ist schon nicht ersichtlich, was unter einer rechtskräftig bestellten Forderung sonst verstanden werden könnte. Dies führt auch der Kläger selbst nicht aus. Auch sofern der Kläger rügt, das Amtsgericht habe fälschlicherweise seine Ausbildung als Jurist bei seiner Beurteilung zugrunde gelegt, ist bei der Auslegung von AGB zwar grundsätzlich auf einen verständigen, redlichen und rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartner abzustellen. Rechtsbegriffe sind aber entsprechend ihrer juristischen Fachbedeutung zu verstehen (vgl. Palandt, BGB, 80. Auflage 2021, § 305c Rn. 16).

Da es sich bei einer rechtskräftig festgestellten Forderung aber auch um einen Unterfall der unbestrittenen Forderung handelt, die in der Klausel ebenfalls genannt ist, steht der Wirksamkeit der Klausel auch insoweit § 309 Nr. 3 BGB nicht entgegen (vgl. BeckOGK/Weiler, 01.12.2020, BGB § 309 Nr. 3 Rn. 58).

Darüber hinaus liegt bereits kein Aufrechnungsausschluss im Sinne des § 309 Nr. 3 BGB vor. So fehlt es an einem Ausschluss, wenn die Aufrechnung möglich ist, aber hierfür vom Vertragspartner zusätzliche Voraussetzungen zu erfüllen sind, die ihm die Aufrechnung erschweren. Solche Hindernisse, zu denen auch Anzeigeobliegenheiten gehören, lassen die grundsätzliche Aufrechnungsbefugnis unberührt und betreffen nur die Art und Weise ihrer Ausübung. Sie unterliegen der Kontrolle des § 307 BGB, der bestimmt, dass Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sind, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (vgl. BeckOGK/Weiler, 01.12.2020, BGB § 309 Nr. 3 Rn. 28-28.2). Dies ist bei der Vereinbarung einer vorherigen Anzeige an den Vermieter jedoch nicht der Fall (vgl. BGH, NJW 2011, 2201).

Auch erfasst die Klausel lediglich Obliegenheiten für Ansprüche aufgrund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel bezahlter Miete. Dass die Aufrechnung mit anderen Ansprüchen ausgeschlossen wäre - ist anders als der Kläger meint - dagegen nicht ersichtlich.

Entgegen der Auffassung des Klägers führt auch die Unwirksamkeit der Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts nicht zur Unwirksamkeit der Klausel im Übrigen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 556b Rn. 52).

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Dem Kläger steht auch kein Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 74,91 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.08.2016 für die vorgenommene Überprüfung des Trockners zu.

101

Das Amtsgericht hat einen Anspruch des Klägers aus §§ 535, 280 Abs. 1 BGB, § 823 BGB oder aus § 536a Abs. 1 BGB jedenfalls aufgrund eines anspruchsausschließenden Mitverschuldens des Klägers zu Recht verneint. Zwar ist dem Kläger zuzugeben, dass der Vermieter bei Kenntnis von einem unsachgemäßen Wasseranschluss eines anderen Mieters Maßnahmen ergreifen muss, um den Mieter zu einem ordnungsgemäßen Anschluss seiner Waschmaschine anzuhalten (vgl. Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, BGB § 535 Rn. 25 sowie Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Auflage 2019, BGB § 536a Rn. 43). Es ist dem Kläger aber vorliegend zumutbar gewesen, seinen Trockner durch Aufstellen eines Podests vor etwaiger Feuchtigkeit, die offensichtlich jedenfalls in dem streitgegenständlichen Waschkeller durchaus erwartet werden konnte, zu schützen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Waschmaschinen - wie sich aus den vom Beklagten vorgelegten Fotos ergibt - dicht an dicht stehen und der Waschkeller nicht über einen Abfluss verfügt, sodass etwaig auslaufendes Wasser - etwa bei Öffnen eines Waschmaschinensiebes - nicht sofort abfließen und sich im Kellerraum verteilen kann. Jedenfalls ist aber nicht nachvollziehbar, dass der Kläger, der in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht selbst angegeben hat, zwischen Mai und August 2016 sei es wöchentlich zu Wasseraustritten gekommen, bis August 2016 mit dem Aufstellen eines Podests zugewartet hat, obwohl der Beklagte und der verursachende Mieter nicht für Abhilfe gesorgt haben sollen. Darüber hinaus wäre auch vom Kläger zu erwarten gewesen, dass er auch selbst den entsprechenden Mieter, den er offenbar auch kannte, auf den unsachgemäßen Anschluss der Waschmaschine hinweist und ihn zu einem ordnungsgemäßen Anschluss der Maschine auffordert. So hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung angegeben, den entsprechenden Mieter nicht angesprochen zu haben. Er habe vorher schon einmal probiert, mit ihm in Kontakt zu treten, aber gemerkt, dass dies nicht gewollt sei.

102

Auch kommt - anders als der Kläger meint - ein Anspruch aus den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) nicht in Betracht. Dabei fehlt es bereits an der Führung eines hierfür erforderlichen fremden Geschäfts. Es ist schon nicht ersichtlich, dass die Überprüfung des Trockners auf dessen bedenkenlose Funktionsfähigkeit dem Interessen- oder Pflichtenkreis des Beklagten zuzurechnen wäre. Zwar dürfte die Überprüfung eines Trockners zur Vermeidung etwaiger Schäden am Mietobjekt auch im Interesse des Beklagten sein. Das vom Kläger hier geführte Geschäft kommt dem Beklagten aber nur reflexartig, nicht aber unmittelbar zugute, was für die Annahme eines fremden Geschäfts im Sinne der §§ 677 ff. BGB nicht ausreichend ist (vgl. BeckOK BGB/Gehrlein, 56. Ed. 01.11.2020, BGB § 677 Rn. 15).

103

Soweit der Kläger die Auffassung vertritt, die vom Bundesgerichtshof entwickelte versicherungsrechtliche Lösung gebiete es, dass der Beklagte verpflichtet sei, die Versicherung, die er mitbezahle, auch für die Kosten der Überprüfung des Trockners in Anspruch zu nehmen, fehlt es bereits an einer substantiierten Darlegung des Klägers dazu, welche Versicherung überhaupt eintrittspflichtig sein soll und von welchen konkreten Versicherungsbedingungen er ausgeht.

104

Auch sofern der Kläger das Gericht für den Bestreitensfall aufgefordert hat, dem Beklagten aufzugeben, die abgeschlossenen Versicherungsverträge über das streitgegenständliche Mietobjekt vorzulegen, war die Kammer nicht gehalten, dem nachzukommen. Zwar kann das Gericht nach § 142 Abs. 1 Satz 1 ZPO anordnen, dass eine Partei die in ihrem Besitz befindlichen Urkunden und sonstigen Unterlagen, auf die sich eine Partei bezogen hat, vorlegt. § 142 ZPO entbindet die Partei aber nicht von ihrer Darlegungs- und Substantiierungslast, sodass das Gericht die Vorlage nicht zum bloßen Zwecke der Informationsgewinnung, sondern nur bei Vorliegen eines schlüssigen, auf konkrete Tatsachen bezogenen Vortrags der Partei anordnen darf. Im Übrigen setzt eine Vorlegungsanordnung eine Identifizierung der Urkunde voraus, woran es schon aufgrund mangelnder Bezeichnung der maßgeblichen Versicherung fehlt (vgl. BeckOK ZPO/von Selle, 39. Ed. 1.12.2020, ZPO § 142 Rn. 10 f.).

105

Ungeachtet dessen ist das Verhalten des Klägers, der trotz Kenntnis der vorgenannten Umstände über Monate hinweg selbst keine Maßnahmen zum Schutz seines Trockners ergriffen hat, auch als grob fahrlässig zu werten, sodass auch aus diesem Grunde schon nicht ersichtlich ist, dass eine Versicherung für die geltend gemachten Kosten aufkommen würde.

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107

Wiederum ohne Erfolg bleibt die Berufung im Hinblick auf die begehrte Verzinsung der eingezahlten Gerichtskostenvorschüsse.

108

Überwiegend wird in Rechtsprechung und Literatur die Ansicht vertreten, dass die Erstattung reiner Prozesskosten grundsätzlich nur im Rahmen eines Kostenfestsetzungsverfahrens nach Maßgabe der prozessrechtlichen Kostentragungsregelungen erfolgen kann. Ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch, den der Kläger vorliegend geltend macht, kommt daneben regelmäßig nicht in Betracht. Zum einen wird dem Anliegen, dass die Partei, die Beträge in einem Prozessverfahren investiert, diese verzinst verlangen kann, ausreichend durch § 104 Abs. 1 Satz 2 ZPO Rechnung getragen, was vor allem im Hinblick darauf gilt, dass die Verzinsung unabhängig von sonstigen Voraussetzungen des Schuldnerverzuges erfolgt. Zum anderen ergeben sich auch prozesswirtschaftliche Gründe für den Ausschließlichkeitscharakter der Verzinsungsregelung in § 104 ZPO. Wollte man nämlich einen materiell-rechtlichen Anspruch nach § 288 BGB neben der Verzinsung gemäß § 104 ZPO anerkennen, so würde dies dem Gläubiger die Möglichkeit eröffnen, die Forderung selbstständig gerichtlich geltend zu machen. Dies würde dazu führen, dass u.U. ein anderes Gericht über die Wirksamkeit der Forderung unabhängig vom ursprünglichen Verfahren und dessen Ausgang befinden und dabei gleichzeitig inzidenter die im ursprünglichen Verfahren maßgebliche Rechtslage überprüfen müsste. Eine solche Situation kann unabhängig von der Frage der Rechtskraft und der Gefahr sich widersprechender Entscheidungen schon unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit nicht gewollt sein. Der Prozesswirtschaftlichkeit entspricht es vielmehr, die Beurteilung der Verzinsung von Prozesskosten dem gesetzlich vorgesehenen Kostenfestsetzungsverfahren vorzubehalten (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 29.07.2013 - 13 S 41/13, BeckRS 2013, 15583; in diesem Sinne auch: OLG Schleswig, Urteil vom 01.02.2019 - 1 U 42/18, BeckRS 2019, 1761, Rn. 38 sowie OLG München, Urteil vom 30. November 2016 - 7 U 2038/16 -, juris, Rn. 30 ff.).

109

Insoweit kann auch der Kläger mit den von ihm gestellten Hilfsanträgen nicht durchdringen. Dabei fehlt es, worauf die Kammer auch bereits hingewiesen hat, mangels Feststellungsinteresses ohnehin an der Zulässigkeit des Feststellungsantrages. Da eine Bezifferung des Anspruchs möglich gewesen wäre, hätte der Kläger einen Leistungsantrag stellen können, der sich gemäß § 258 ZPO auch auf künftig fällig werdende Zahlungen hätte erstrecken können. Dass wegen der ungewissen Prozessdauer der Endtermin der beantragten Verzinsung zunächst noch ungewiss ist, hindert eine Leistungsklage nicht, weil der Endtermin jedenfalls bestimmbar ist (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 690).

110

111

Soweit der Kläger im Wege der Klageerweiterung in der Berufungsinstanz die Feststellung begehrt, dass die Kündigung der Rückwärtseinparkvereinbarung der Parteien durch den Beklagten in dessen Schriftsatz vom 20.09.2019 unwirksam ist, keine Rechtswirkungen zwischen den Parteien entfaltet und eine Pflichtverletzung des Mietvertrages der Parteien durch den Beklagten darstellt, ist der Feststellungsantrag bereits unzulässig. So setzt sowohl eine Feststellungs- als auch eine Zwischenfeststellungsklage im Sinne des § 256 ZPO die Feststellung eines Rechtsverhältnisses voraus. Hieran fehlt es vorliegend jedoch. So stellt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine Kündigung schon kein Rechtsverhältnis, sondern eine Rechtshandlung dar. Auch betrifft die Frage, ob ein bestimmtes Verhalten rechtswidrig oder rechtmäßig ist, kein Rechtsverhältnis. Zwar kann ein Antrag, der auf Unwirksamkeit der Kündigungserklärung gerichtet ist, dahingehend auszulegen sein, dass der Vertrag nicht beendet ist (vgl. BeckOK ZPO/Bacher, 40. Ed. 01.03.2021, ZPO § 256 Rn. 3 sowie BGH, GRUR 1992, 112). Dies setzt jedoch voraus, dass jedenfalls die Möglichkeit besteht, dass die angestrebte Feststellung für die Rechtsbeziehungen über den Hauptantrag hinaus Bedeutung hat, was in Anbetracht der bereits erfolgten Feststellung der Berechtigung des Klägers, rückwärts in seinen Tiefgaragenstellplatz einzuparken (s.u.), jedoch nicht ersichtlich ist (vgl. BeckOK ZPO/Bacher, 40. Ed. 01.03.2021, ZPO § 256 Rn. 45).

112

II.

113

Die zulässige Anschlussberufung des Beklagten hat in der Sache ebenfalls nur teilweise Erfolg.

114

115

Soweit der Beklagte sich gegen die Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel in § 10 Nr. 7 des zwischen den Parteien am 25.07.2013 geschlossenen Mietvertrages wendet, ist seine Anschlussberufung erfolgreich.

116

Die streitgegenständliche Klausel hält einer AGB-Kontrolle stand.

117

Grundsätzlich können Kleinreparaturen durch Formularvereinbarung auf den Mieter überwälzt werden. Die Klausel darf sich dabei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung aber auch nur auf solche Teile beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Maßgebend ist dabei, dass die Lebenserwartung der entsprechenden Mietbestandteile davon abhängt, wie der Mieter mit ihnen umgeht, denn er soll es in der Hand haben, durch pfleglichen Umgang dort den erforderlichen Instandhaltungs- oder Reparaturaufwand möglichst gering zu halten. Infrage kommen dabei die gängigen Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen sowie die Fenster- und Türverschlüsse. Werden in der Kleinreparaturklausel Bestandteile der Mietsache genannt, die nicht dem häufigen Zugriff unterliegen, ist die gesamte Formularklausel nach § 307 BGB unwirksam. Dabei unterliegen insbesondere Türdichtungen oder Fenster im Ganzen, die Heiztherme und Verglasungen sowie das Innenleben eines Spülkastens nicht dem häufigen Zugriff des Mieters. Zudem muss ein Höchstbetrag für eine Einzelreparatur vorgesehen sein, die etwa bei 100,00 Euro liegt. Letztlich muss die Klausel auch eine Höchstgrenze für den Fall mehrerer Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums enthalten, wobei noch 8 Prozent der Jahresmiete als zulässig erachtet werden (vgl. Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Auflage 2019, § 18 Rn. 55 f.; Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 535 Rn. 410 sowie BeckOK MietR/Specht, 22. Ed. 01.11.2020, BGB § 535 Rn. 4423 f.).

118

Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Klausel gerecht.

119

Auch soweit dem Amtsgericht zuzugeben ist, dass in der Klausel auch Gegenstände aufgeführt werden, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, wie Glasscheiben in ihrer Gesamtheit oder (im Regelfall) eine Heiztherme, verdeutlicht der Zusatz in der Klausel „soweit sie dem häufigen Zugriff des Mieters in seinem Bereich unterliegen“ aber ausreichend, dass eine gegenständliche Begrenzung der Pflicht zur Übernahme der Kosten für solche Gegenstände besteht, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, gegeben ist. Es ist auch unschädlich, dass somit nicht in allen Einzelheiten klargestellt wird, welche Gegenstände unter den Anwendungsbereich der Klausel fallen sollen. Dies hat auch der Bundesgerichtshof nicht verlangt, sondern vielmehr klargestellt, dass eine Klausel, die etwa Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden nennt, nicht zu beanstanden sei (vgl. BGH, NJW 1989, 2247). Es würde auch dem Zweck einer AGB zuwiderlaufen, würde verlangt, dass die Klausel auf jede Wohnung konkret zugeschnitten sein müsste.

120

Auch weist die streitgegenständliche Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur von 100,00 Euro zzgl. Mehrwertsteuer sowie eine Höchstgrenze für den Fall mehrerer Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes auf. Soweit die Klausel hierbei „derzeit“ 6 Prozent der jeweils geltenden Miete nennt, ist damit ersichtlich wiederum lediglich der Zeitpunkt des Vertragsschlusses gemeint.

121

122

Soweit das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 112,99 Euro im Hinblick auf die Kosten für den Austausch des Schwimmers verurteilt hat, ist die Anschlussberufung lediglich in Bezug auf die Nebenforderung teilweise erfolgreich.

123

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel der Mietsache selbst beseitigen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

124

Ein dauerhaftes Nachlaufen von Wasser in der Toilette stellt unzweifelhaft einen Mangel der Mietsache dar. Mit der Beseitigung des Mangels befand sich der Beklagte auch in Verzug. So wurde der Beklagte auf den Mangel hingewiesen und erfolglos zu dessen Beseitigung aufgefordert.

125

Einem Anspruch des Klägers aus § 536a Abs. 2 BGB steht auch nicht die in § 10 Nr. 7 des streitgegenständlichen Mietvertrages vereinbarte Kleinreparaturklausel entgegen. So ist deren Anwendungsbereich schon nicht eröffnet. Sinn einer Kleinreparaturklausel ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Sie greift mithin nur dann, wenn es ihm möglich ist, den Verschleiß des Gegenstandes durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 31.08.2011 - 212 C 65/11 -, juris, Rn. 16 f. sowie AG Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 - 15 C 256/19 -, juris, Rn. 13 f.).

126

Vor diesem Hintergrund stellt der Schwimmer in dem hinter Putz verbauten Spülkasten keinen Gegenstand im Sinne der streitgegenständlichen Klausel dar. Der Mieter wirkt auf diesen lediglich mittelbar ein. Bei der mittelbaren Einwirkung durch die Betätigung der Toilettenspülung hat er schon keine Möglichkeit, den Verschleiß des Schwimmers und dessen Alterserscheinung durch einen schonenden Umgang herabzusetzen (vgl. auch zum „direkten“ Zugriff auf einen Schwimmer: AG Wedding, Urteil vom 27.08.2010 - 6a C 5/10 -, juris, Rn. 2).

127

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 Abs. 1 BGB, jedoch erst ab dem 30.05.2018. Auch soweit der Beklagte mit E-Mail vom 29.05.2018 die Erstattung des Rechnungsbetrages abgelehnt hat, ist für den Beginn der Verzinsung § 187 BGB entsprechend anzuwenden, sodass Zinsen erst am Tag nach Ablehnung der Leistung zu entrichten sind (vgl. BeckOGK/Dornis, 01.03.2020, BGB § 291 Rn. 22).

128

129

Im Übrigen hat die Anschlussberufung jedoch keinen Erfolg.

130

131

Sofern der Beklagte sich gegen die Berechtigung des Klägers wehrt, rückwärts in seinen Tiefgaragenparkplatz einzuparken, ist das Amtsgericht in nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die Parteien eine Individualvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der Kläger rückwärts einparken darf. Dies steht nach den nachvollziehbaren und vom Beklagten auch nicht substantiiert angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts fest.

132

Dem steht auch die in § 25 des Mietvertrages niedergelegte Schriftformklausel nicht entgegen, die vorsieht, dass Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages der Schriftform bedürfen. So sind Schriftformklauseln schon nicht mit § 307 BGB vereinbar, die den Verwender in die Lage versetzen sollen, auch nach Vertragsschluss getroffene mündliche Vereinbarungen als wirksam zu behandeln, da solche Klauseln geeignet sind, den Vertragspartner von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abzuhalten (vgl. MüKoBGB/Basedow, 8. Aufl. 2019, BGB § 305b Rn. 15).

133

Soweit der Beklagte geltend macht, die „Dreier-Individualvereinbarung“ sei spätestens durch die Beendigung des Mietverhältnisses der Zeugin und damit dem Wegfall eines Vertragspartners und damit Wegfall der Vertragsgrundlage bereits vor Klageerhebung hinfällig geworden, vermag dies nicht zu überzeugen. So lässt sich den Bekundungen der Zeugin D. eine solche Einschränkung schon nicht entnehmen.

134

Auch sofern er in der Anschlussberufungsbegründung die Kündigung der Vereinbarung erklärt hat, greift diese bereits aus dem Grunde nicht durch, dass eine Kündigung einzelner vertraglicher Absprachen unzulässig ist (vgl. Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 542 Rn. 96).

135

136

Die Anschlussberufung des Beklagten ist auch unbegründet, sofern er sich gegen die Verurteilung zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 71,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.08.2017 für den Austausch des Briefkastenzylinders wendet.

137

Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung der von ihm aufgewandten Kosten ergibt sich aus § 536a Abs. 2 BGB. Dessen Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB liegt ohne Weiteres vor. Auch befand sich der Beklagte mit der Mangelbeseitigung in Verzug. So hat der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 23.07.2017 aufgefordert, bis zum 26.07.2017 den Schlüsselrest entfernen zu lassen und ihm einen weiteren Schlüssel zu geben oder den Austausch des Schlosses vorzunehmen und ihm zwei neue Schlüssel zu geben. Auch hat der Beklagte mit Schreiben vom 24.07.2017 die Mangelbeseitigung abgelehnt und den Kläger seinerseits aufgefordert, den Schaden zu beheben, was als eine endgültige und ernsthafte Leistungsverweigerung zu sehen ist, sodass es keiner Mahnung seitens des Klägers bedurfte, § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

138

Der Anspruch des Klägers ist auch nicht wegen einer eigenen Verursachung des Mangels ausgeschlossen. Der Mieter handelt zwar gegen Treu und Glauben (venire contra faktum proprium), wenn er für die Herbeiführung des Mangels verantwortlich ist und dennoch gegenüber dem Vermieter die Gewährleistung ausüben will. Denn der Mieter darf aus seinem vertragswidrigen Verhalten keine Vorteile ziehen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536a Rn. 176). Dass der Kläger aber für den Mangel verantwortlich ist, hat der beweisbelastete Beklagte jedoch weder bewiesen noch überhaupt unter Beweis gestellt (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Auflage 2019, BGB § 536a Rn. 187). Soweit der Beklagte meint, der Kläger habe bewusst durch seine Verweigerung der Herausgabe von beschädigtem Schloss und Schlüssel die Beweisführung verhindert, vermag dies keine andere Beurteilung zu rechtfertigen. Auch ungeachtet dessen, dass nicht ersichtlich ist, dass der Kläger das kaputte Schloss nebst Schlüssel nach erfolgter Reparatur noch verwahrt hat und überhaupt zur Verfügung stellen könnte, wäre es dem Beklagten ein Leichtes gewesen, sich vor der Reparatur selbst ein Bild von Schloss und Schlüssel zu machen. Dass er dies unterlassen und stattdessen den Kläger aufgefordert hat, sich ausschließlich selbst um die Reparatur zu kümmern, kann dem Kläger vorliegend nicht angelastet werden.

139

Ein Ausschluss des Anspruchs ergibt sich auch nicht aus der im Mietvertrag vereinbarten Kleinreparaturklausel. So unterliegt der Briefkasten schon nicht dem alleinigen Zugriff des Klägers in seinem Bereich und unterfällt dem Anwendungsbereich der Klausel somit nicht.

140

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

141

III.

142

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf §§ 92, 97 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713, 544 ZPO.

143

IV.

144

Die Revision ist bezogen auf die Verzinsungspflicht von Gerichtskostenvorschüssen wegen der grundsätzlichen Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO. So haben einzelne Obergerichte die Auffassung vertreten, ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch scheide nicht von vornherein neben einem prozessualen aus.

145

Im Übrigen liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO jedoch nicht vor. Insbesondere weicht die Entscheidung der Kammer nicht von höchstrichterlicher Rechtsprechung ab.

146

147

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 1.859,00 Euro festgesetzt.