Tatbestand

1

Mit Mietvertrag vom 24.09.2007 mietete die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung, die sich in einem Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen befindet zum 01.12.2007 an. Gemäß § 1 des Mietvertrages wurde der Garten, der sich vor der Erdgeschosswohnung der Beklagten befindet, zur anteiligen Mitbenutzung vermietet. Der Garten war bei Anmietung rundherum eingegrenzt mittels einer großen Koniferenhecke. Die Beklagte hält in der Wohnung einen Hund, einen mittelgroßen Mischling. Nach ihrem Einzug zäunte die Beklagte einen Teil des Grundstücks ein, um zu verhindern, dass der Hund durch die in diesem Bereich nicht sehr dichte Hecke das Grundstück verlässt. Gemäß § 19 des Mietvertrages bedarf die Haltung eines Hundes der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 24.09.2007, Blatt 4 bis 15 der Akte, Bezug genommen. Bei Abschluss des Mietvertrages war sowohl dem Kläger als auch dem beauftragten Makler bekannt, dass die Beklagte mit einem Hund einziehen würde. Hierauf hatte die Beklagte den Makler ausdrücklich hingewiesen, der daraufhin Rücksprache mit den Klägern nahm und sodann erklärte, dass gegen die Hundehaltung keine Einwendungen erhoben würden. Nach ihrem Einzug ließ die Beklagte den von ihr gehaltenen Hund regelmäßig in den gemeinschaftlich genutzten Garten, wo dieser seine Notdurft verrichtete. Mit Schreiben der X. Verwaltungs GmbH vom 28.12.2007 wurde die Beklagte von der Hausverwaltung aufgefordert, den Hundekot zu entfernen und auch den Zaun abzubauen. Mit weiterem Schreiben der X. Verwaltungs GmbH ebenfalls vom 28.12.2007 wurde der Kläger über die Situation informiert und ihm wurden Lichtbilder von dem mit Hundekot übersähten Rasen sowie vom Zaun zugeschickt. Auf die zur Gerichtsakte gereichten Lichtbilder, Blatt 19 der Akte, wird Bezug genommen. Daraufhin wurde die Beklagte mit Schreiben des Klägers vom 08.01.2008 aufgefordert, den Hundekot und die Einzäunung bis zum 19.01.2008 zu entfernen. Des Weiteren kündigte der Kläger an, dass für den Fall, dass die Beanstandungen nicht rechtzeitig beseitigt würden, er die Hundehaltung untersagen oder ggf. von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen werde. In der Folgezeit wurde der Kläger mit Schreiben der X. Verwaltungs GmbH vom 28.01.2008 darüber informiert, dass die Beklagte nach wie vor weder den Hundekot noch die Einzäunung beseitigt habe. Daraufhin widerrief der Kläger mit Schreiben vom 10.02.2008 die bis dahin geduldete Hundehaltung gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 des Mietvertrages wegen Unzuträglichkeiten. Die Beklagte wurde des Weiteren aufgefordert, bis zum 25.02.2008 keinen Hund mehr in der Wohnung, auch nicht auf der Terrasse und im Garten zu halten. Andernfalls kündigte der Kläger an, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Mit Schreiben vom 26.02.2008 kündigte der Kläger der Beklagten das Mietverhältnis fristlos. Hierzu führte er aus, sie habe vertragswidrig weiterhin einen Hund in der Wohnung gehalten und sei den Gemeinschaftspflichten nicht nachgekommen. Des Weiteren sei das nachbarschaftliche Miteinander durch den ständigen Auslauf des Hundes und seine Hinterlassenschaften im Gemeinschaftsgarten belastet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf das Schreiben vom 26.02.2008, Blatt 16 der Akte, Bezug genommen. Die Beklagte teilte dem Kläger daraufhin mit Schreiben vom 22.03.2008 mit, dass sie die Kündigung nicht akzeptiere. Mit Schreiben vom gleichen Tag forderte der Kläger die Beklagte noch einmal dazu auf, die Wohnung aufgrund der Kündigung bis spätestens zum 31.03.2008 zu räumen bzw. einen Auszugstermin mit ihm abzustimmen. Mit Schreiben des Klägervertreters an die Beklagte vom 23.04.2008 wurde der Beklagten noch einmal mitgeteilt, dass der Kläger an seiner Kündigung festhalte und ihr wurde letztmalig außergerichtlich eine Frist zur Räumung bis zum 17.05.2008 gesetzt. Die Beklagte kam auch dieser Räumungsaufforderung nicht nach.

2

Der Kläger behauptet, der Hund der Beklagten habe auch nach der Abmahnung vom 08.01.2008 weiterhin seine Notdurft im gemeinschaftlich genutzten Garten verrichtet. Die Hundehaufen seien auf dem Rasen verblieben. Der Rasen sei übersäht gewesen mit Hundehaufen. Dies sei ein unhygienischer und geruchsbelästigender Zustand. Wegen der Verschmutzung des Rasens mit Hundekot sei zudem eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten.

3

Der Kläger beantragt,

4

die Beklagte zu verurteilen, die von ihr bewohnte Wohnung im Anwesen mit der Anschrift S-straße in F. befindlich im Untergeschoss links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem Bad/Dusche, einem Abstellraum, einer Terrasse und zwei Hausschlüsseln geräumt an ihn herauszugeben.

5

Die Beklagte beantragt,

6

die Klage abzuweisen.

7

Die Beklagte räumt ein, dass der Hund zum Zeitpunkt des Einzugs des Häufigeren sein Geschäft im Garten gemacht hat. Sie habe jedoch streng darauf geachtet, den Hundekot umgehend zu entfernen. Dies gelte insbesondere für die Zeit ab Erhalt des Schreibens vom 08.01.2008. Sie behauptet, seit dieser Zeit habe sich kein Hundekot mehr im Garten befunden. Die klägerseits aufgestellte Behauptung, sie störe den Hausfrieden durch ein ignorantes und rücksichtsloses Verhalten sowie durch die Haltung des Hundes, entspreche somit nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Nach Erhalt des Mahnschreibens vom 08.01.2008 habe sie des Weiteren dafür Sorge getragen, dass auch die zusätzliche von ihr eingebrachte Einzäunung entfernt worden sei.

8

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen S., U., K. , W. und D.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2009 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

9

Die Klage ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB sowie § 985 BGB.

10

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass die Beklagte auch nach Erhalt des Abmahnungsschreibens vom 08.01.2008 weiterhin den Hund in den gemeinschaftlichen Garten gelassen hat und dieser dort fortdauernd sein Geschäft verrichtete, so dass es auch weiterhin zu einer unansehnlichen Übersähung des gemeinschaftlichen Gartens mit Hundekothaufen kam. Damit hat die Beklagte den Hausfrieden nachhaltig gestört, denn der andauernde Hundekot im Gemeinschaftsgarten ist nicht nur unansehnlich und unhygienisch, sondern des Weiteren auch nach Aussage der Zeugen Thiel geruchsbelästigend. Die Aussagen der Zeugen U. und S. waren insofern nachvollziehbar und glaubhaft. So hat insbesondere die Zeugin U. ausgesagt, dass vom ersten Tag des Einzugs der Beklagten an, sich Hundekot im Garten befunden habe. Dies habe sie dann bei dem Kläger und auch bei der Hausverwaltung moniert. Der Zustand sei sodann auch fotografiert worden. Ab April 2008 bis Juli 2008 habe sie sogar ein Protokoll darüber geführt, wann der Hund der Beklagten im gemeinschaftlichen Garten gewesen sei und gekotet habe. Aus ihren Aufzeichnungen ergebe sich, dass es mindestens 133 Kothaufen gewesen seien. Die Zeugin sagte des Weiteren aus, dass sie auch schon vor Protokollierung dieses Zustandes, nämlich auch für den davor liegenden Zeitraum von Dezember bis März sicher sei, dass der Zustand genauso gewesen sei. Auch nach der Abmahnung vom 08.01.2008 habe sich nichts daran geändert, dass der Hund weiterhin den Gemeinschaftsgarten benutzt habe und dort auch gekotet habe. Die Zeugin sagte zudem aus, der nur 60 qm große Garten sei ihrer Ansicht nach völlig ruiniert und der Rasen sei braun. Des Weiteren gab sie an, von dem Hundekot gehe eine starke Geruchsbelästigung aus, insbesondere im Sommer. Diese Aussagen decken sich mit der Aussage des Zeugen S.. Dieser hat zwar zunächst angegeben, eine gravierende Belästigung erst ab April 2008 bemerkt zu haben, auf näheres Nachfragen des Gerichts räumte er jedoch ein, dass er der Meinung sei, erst zu diesem Zeitpunkt sei es unerträglich geworden. Aber auch davor habe sich schon Hundekot vermehrt im Garten befunden. Dies könne jedoch seine Frau, die Zeugin U., besser bekunden, da diese tagsüber zu Hause sei und die Vorgänge besser beobachten könne als er. Von seinen Beobachtungen am Wochenende her wisse er jedoch, dass während der gesamten Mietzeit der Beklagten, also auch im Januar und im Februar 2008, immer wieder Hundekot im Garten gewesen sei. Beide Zeugen gaben des Weiteren an, den Hund auch dabei beobachtet zu haben, wie dieser im gemeinschaftlichen Garten gekotet habe. Die Aussagen der Zeugen waren glaubhaft. Sie machten ihre Aussagen ruhig und sachlich. Insbesondere auch der Zeuge S. räumte ein, dass der Zustand mit dem Hundekot ihn richtig erst ab dem April 2008 gestört habe, da auch erst in der Sommerzeit eine starke Geruchsbelästigung von dem Hundekot ausging. Die Zeugen wiesen keine Belastungstendenzen auf und machten ihre Aussagen ruhig und sachlich.

11

Die von Beklagtenseite benannten Zeugen konnten das Gericht hingegen nicht überzeugen. Die Zeugin D. gab direkt an, lediglich fünf- bis sechsmal seit Einzug ihrer Tochter im Dezember 2007 ihre Tochter besucht zu haben. Bei diesen Besuchen habe sie keinen Hundekot im Garten bemerkt. Diese Aussage vermag nicht die detaillierten Angaben der Zeugen U. und S. zu erschüttern. Da die Zeugin selbst einräumt, selten vor Ort gewesen zu sein, kann sie den Zustand des Gartens, wie er sich täglich darstellte, nicht wirklich wiedergeben. Der Zeuge W. gab an, seine Tochter zwei - bis dreimal, manchmal auch nur einmal die Woche, zu besuchen und des Häufigeren ihren Hund abzuholen, um zusammen mit seinem Hund dann Gassi zu gehen. Er sagte aus, er habe im Garten der Beklagten nichts wahrgenommen. Auch diese Aussage vermag die glaubhaften Aussagen der Zeugen S. und U. nicht zu widerlegen, da der Zeuge mit seiner Erklärung einräumte, auf den Zustand des Rasens auch nicht wirklich geachtet zu haben. Des Weiteren sagte der Freund der Beklagten, der Zeuge K., aus. Dieser sagte aus, er sei fast täglich bei der Beklagten zu Besuch und sowohl er als auch die Beklagte würden regelmäßig mit dem Hund Gassi gehen. Zudem sagte er aus, dass der Hund in seiner Gegenwart nie in den Garten gelassen worden sei. Zu Verschmutzungen des Gartens durch Hundekot sei es nicht gekommen. Dieser Aussage des Zeugen kann nicht gefolgt werden, denn die Beklagte selbst räumt ein, dass der Hund nach ihrem Einzug sich regelmäßig im Garten aufhielt und, dass es auch vorkam, dass er dort sein Geschäft verrichtete. Insofern kann der Aussage des Zeugen K. nicht gefolgt werden. Es ist vielmehr festzustellen, dass seine Aussage eine klare Entlastungstendenz für die Beklagte enthielt. Den Klägern ist insofern der Beweis gelungen, dass die Beklagte auch nach der Abmahnung vom 08.01.2008 weiterhin den Hund in den gemeinschaftlichen Garten ließ und dieser dort seine Notdurft verrichtete.

12

Die Voraussetzungen einer wirksamen fristlosen Kündigung gemäß den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB liegen vor, denn durch den Hund der Beklagten kommt es zu einer wesentlichen Beeinträchtigung von Mitmietern und der Mietsache, wodurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird. Die Fortsetzung des Mietvertrages war nach Ansicht des Gerichts für den Kläger unzumutbar. Es handelt sich bei andauerndem Hundekot im Gemeinschaftsgarten, der auch stark geruchsbelästigend ist, um eine gravierende Störung. Insbesondere auch die weiteren Bewohner des Hauses fühlen sich eindeutig durch diesen Zustand belästigt. Des Weiteren steht nach der Beweisaufnahme fest, dass die Beklagte trotz mehrfachen Hinweises den Hund weiterhin in den Garten ließ und in Kauf nahm, dass dieser dort sein Geschäft verrichtete. Wenn die Zeugin U. aussagt, sie habe protokolliert, dass in einem Zeitraum von April 2008 bis Juli 2008 133 Hundehaufen im Garten gewesen sind, so ist dies zwar für die Wirksamkeit der Kündigung, welche bereits im Februar ausgesprochen wurde, nicht von Relevanz. Nichtsdestotrotz zeigt dies eine nachhaltige und auch vorsätzliche Störung des Hausfriedens durch die Beklagte. Auch die für eine fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB notwendige Abmahnung in Form einer Darstellung der konkreten Vertragsverletzung ist vorliegend erfolgt. So hat der Kläger mit Schreiben vom 08.01.2008 die Beklagte aufgefordert, die Umzäunung zu entfernen und auch den Hundekot zu entfernen. Des Weiteren hat er mit Schreiben vom 10.02. die Hundehaltung untersagt. Das von der Beklagten abzustellende Verhalten ist insoweit klar formuliert. Wenn also die Beklagte in dem Zeitraum zwischen dem 08.01.2008 und dem 26.02.2008 weiterhin ihren Hund in den Garten gelassen hat und der dort seine Notdurft verrichtete, so stellt dies eine Vertragsverletzung dar, die zu einer fristlosen Kündigung berechtigt. Darüber hinaus ist auszuführen, dass auch der Widerruf der Tierhaltungserlaubnis unter diesen Umständen möglich war. Eine Tierhaltungserlaubnis darf bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, also bei konkreten Störungen, widerrufen werden. Dies ist vorliegend der Fall, da eine Verunreinigung des Gartens erfolgte.

13

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.