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I. Tatbestand

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

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II. Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung  weiterer Betriebskosten in Höhe von 287,32 Euro entsprechend der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018 gem. §§ 535, 556 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag

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Gemäß § 556 Abs. 1 S.1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. In § 5 Nr. 2 des Mietvertrages wurde vereinbart, dass neben dem Mietzins monatlich ebenfalls Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten sind.

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Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der (restlichen) Nebenkosten wird grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. (BGH, Urteil vom 23. November 1981 – VIII ZR 298/80 –, Rn. 10, juris). Eine solche liegt hier vor.

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Die Nebenkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit – wie hier – keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen (st. Rspr.; BGH, NJW 2010, 3363 = NZM 2010, 784 = WuM 2010, 627 Rdnr. 10; NJW 2009, 283 = NZM 2009, 78 Rdnr. 21; NJW 2008, 2260 = NZM 2008, 567 Rdnr. 10; NJW 2008, 2258 = NZM 2008, 477 Rdnr. 15; jew. m. w. Nachw.). Dabei ist eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, NJW 2010, 3363 = NZM 2010, 784; NJW 2009, 283 = NZM 2009, 78), (NJW 2011, 1867 Rn. 8, beck-online). Diesen Anforderungen wird die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung gerecht. Für die Beklagte ist auch ersichtlich, wie sich die Höhe ihrer Nachzahlung für das Abrechnungsjahr 2018 ergibt. Ihre Betriebskostenvorauszahlungen von 2.040,00 EUR sind in der Abrechnung erfasst.

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Die Nebenkostenabrechnung ist auch materiellrechtlich nicht zu beanstanden.

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Rohrwärme

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Die Klägerin durfte die Rohrwärme auch auf die Beklagte umlegen.

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Die Klägerin hat den Heizkostenverbrauch der Beklagten für 2018 ordnungsgemäß ermittelt. Neben der Feststellung des Verbrauchs über die Heizkostenzähler ist sie berechtigt gewesen, den weiteren Verbrauch unter Anwendung der VDI-Richtlinie 2077 zu ermitteln. Nach § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung kann in Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik erfolgen. Die VDI-Richtlinie 2077, Beiblatt „Verfahren zur Berücksichtigung des Rohrwärmeanteils“, ist eine anerkannte Regel der Technik zur Ermittlung des Verbrauchs. Im streitgegenständlichen Mietobjekt beträgt der Verbrauchswärmeanteil 0,2112610 (Bl. 27 d.A.) und ist damit kleiner als der von der VDI-Richtlinie 2077 vorgeschriebene Wert von 0,34.

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Legionellenüberprüfung

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Umlagefähig und über die Betriebskosten abrechenbar sind auch die Kosten der turnusmäßigen Legionellenprüfung vom 24.01.2018.

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Nach § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) hat jeder Unternehmer oder sonstige Inhaber einer zentralen Wasserversorgungsanlage, in der sich eine Anlage zur Trinkwassererwärmung befindet, das Wasser auf Legionellen untersuchen zu lassen, wenn es sich um eine Großanlage handelt, das sind Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 l Speichervolumen und/oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Liter Inhalt zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle (§ 14 Abs. 3 S. 1 TrinkwV); (…) Praktisch sind damit alle Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung betroffen. Die Untersuchung hat alle 3 Jahre an mehreren repräsentativen Probeentnahmestellen zu erfolgen (§ 14 Abs. 3 S. 3 TrinkwV i. V. m. Anlage 4 Teil II Buchstabe b. zur TrinkwV).

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Nach allgemeiner Meinung handelt es sich bei den durch die Untersuchung dem Vermieter entstehenden Kosten um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten, Rn. 215a).

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Aus den beigefügten Belegen ergibt sich für das Gericht eindeutig, dass sich die Rechnung vom 14.02.2018 nur auf die turnusmäßige Untersuchung vom 24.01.2018 (Bl. 60 bis 64 d.A.) bezieht. Das Gericht hält die Kosten für angemessen. Ein Verstoß gegen den nach § 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2 bestehenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist nicht erkennbar. Der Anzug eines etwaigen steuerlichen Vorteils kommt nicht in Betracht.

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Hausmeisterkosten

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Nach § 5 Nr. 3 k) des Mietvertrags war die Vermieterin berechtigt, die Kosten für den Hausmeister auf die Mieter umzulegen.

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Macht ein Vermieter Hauswartkosten als Betriebskosten geltend, muss er die Aufteilung der geltend gemachten Kosten nachvollziehbar darlegen. Dabei reicht es nicht, wenn der Vermieter lediglich darlegt, dass mit den von ihm beauftragten Dienstleistern Pauschalverträge abgeschlossen wurden, ohne eine Differenzierung hinsichtlich der Art der geleisteten Arbeiten vorzunehmen (AG Münster, Urteil vom 06. April 2018 – 61 C 2796/17 –, juris). Die Leistungsbeschreibungen in der Anlage K 8 genügen einer ordnungsgemäßen Differenzierung. Sie ist hinreichend transparent. Verdeckte Verwaltungskosten sind nicht ersichtlich. Die einzelnen monatlich anfallenden Positionen sind nach Tätigkeitsbereichen detailliert aufgeschlüsselt. Es ist klar erkennbar welche Tätigkeit mit wieviel Stunden zu welchem Preis abgerechnet werden. Gegen eine pauschalierte Abrechnung ist nichts einzuwenden. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist weder dargetan noch sonst ersichtlich.

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Die Betriebskostenabrechnung ist der Beklagten über ihrer Vertreterin, den Mieterverein für Münster und Umgebung auch rechtzeitig iSd § 556 Abs. 1 S. 2 BGB zugegangen.

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Der Zinsanspruch ist ab dem 05.08.2019 begründet, §§ 286, 288 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 287,32 Euro festgesetzt

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

31

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

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Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.