Amtsgericht Münster, 7 C 4009/1

Tatbestand:

Mit Mietvertrag vom 02.12.2007 vermietete der Kläger eine im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Hauses Goldstraße 40 in Münster gelegene 5 ½ Zimmer Wohnung zum 01.02.2008 an die Beklagte. Der Mietzins beträgt 1.200,00 Euro netto zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von monatlich 300,00 Euro, so dass sich eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von 1.500,00 Euro errechnet.

Mit Schreiben vom 27.08.2012 (Bl. 49 d.A) kündigte die Beklagte eine Mietminderung ab September 2012 um monatlich 150,00 Euro unter Verweis auf eine seit Anfang 2012 bekannte Problematik mit der Kaltwasserleitung im Badezimmer sowie Leitungsdruckprobleme und eine nicht erfolgreiche Spülung der Firma Hammelbeck im Vorfeld der nunmehr erklärten Mietminderung an. Die Beklagte minderte daraufhin für die Monate Oktober 2012 bis August 2013 insgesamt 11 Monatsmieten, um einen Betrag von 10% der Bruttomiete, d.h. jeweils 150,00 Euro. Nachdem vom Kläger im Oktober 2012 zunächst die Firma Hammelbeck im Zusammenhang mit der Feststellung von entsprechenden Mängeln in der Wohnung der Beklagten beauftragt worden war, wurde letztlich die Firma SG Versorgungstechnik GmbH mit umfangreichen Sanierungsarbeiten im Badezimmer der streitgegenständlichen Wohnung sowie bezüglich der Rohrleitungen beauftragt. Die Arbeiten wurden im August 2013 abgeschlossen. Ein ursprünglich für den 17.6.2013 geplanter Termin wurde unter Verweis auf eine Erkrankung der Tochter der Beklagten mit Pfeifferschen Drüsenfieber um ca. 2 Wochen auf Juli 2013 verschoben. Welche Ursache der zögerliche zeitliche Ablauf der Mangelbeseitigungsarbeiten insgesamt hatte, ist zwischen den Parteien umstritten.

Mit Schreiben vom 22.04.2014 erteilte die Haus-und Grund Verwaltungsgesellschaft mbH als Bevollmächtigter des Klägers die Nebenkostenabrechnung 2012 / 2013, die mit einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.218,26 Euro endete. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung wurden die von der Beklagten durchgeführten Minderungen in Höhe von 150,00 Euro in Höhe eines Gesamtbetrages von 900,00 Euro von den erbrachten Zahlungen abgezogen. Ohne Berücksichtigung der vorgenannten Minderungsbeträge ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 318,26 Euro. Dementsprechend wurde die Rechnung im weiteren Verfahrenslauf von der Firma Haus – und Grund korrigiert, so dass hier lediglich nur einen Betrag von 318,26 Euro ausgewiesen wurde. Weitere Einwendungen erhob die Beklagte gegenüber der vorgenannten Nebenkostenabrechnung nicht. Mit Schreiben des Mietervereins vom 06.11.2015 kündigte sie lediglich an, von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen und sich diesbezüglich in Kürze inhaltlich zu äußern. Wegen des Inhalts der ursprünglichen Nebenkostenabrechnung vom 22.4.14 wird auf Blatt 23 ff. d.A. Bezug genommen.

Am 15.04.2015 erstellte die Firma Haus- und Grund Verwaltungsgesellschaft mbH eine weitere Betriebskostenabrechnung betreffend dem Zeitraum vom 01.05.2013 bis zum 30.04.2013, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.188,62 Euro endete.

Auch hierbei wurden die Mietminderungsbeträge in Höhe von 300,00 Euro von den gezahlten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten durch die Beklagte abgezogen. Ob die vorgenannte Abrechnung der Beklagten tatsächlich zugegangen ist, ist zwischen den Parteien umstritten.

Die Beklagte zahlte die monatliche Miete für Oktober 2015 verspätet erst im November 2015.

Bereits mit anwaltlichen Schreiben vom 27.10.2015 kündigte der Kläger das streitgegenständliche Mietverhältnis fristlos unter Verweis auf Mietrückstände und fehlenden Nebenkostenzahlungen in Höhe von insgesamt 4.356,88 Euro. Zur Begründung des vorgenannten Rückstandes wurde ausgeführt, dass zu Unrecht Mietminderungen in Höhe von 1.650,00 Euro erfolgt seien, die Miete für Oktober 2015 nicht bezahlt worden sei sowie die Nebenkostennachzahlungen betreffend der Abrechnung 2012 / 2013 in Höhe von 318,26 Euro und die Nebenkostennachzahlung betreffend die Abrechnung 2013 /2014 in Höhe von 888,62 Euro nicht erbracht worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 27.10.2015 (Bl. 30 d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger ist der Ansicht, er sei auf Grund der Zahlungsrückstände zum Ausspruch der außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen. Die Mietminderung durch die Beklagte sei zu Unrecht vorgenommen worden. Er behauptet in diesem Zusammenhang, dass jedenfalls ein Großteil der behaupteten Mängel überhaupt nicht vorgelegen bzw. gerügt worden seien sowie die Verzögerungen im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Sanierung letztlich allein durch die Beklagte verursacht worden seien, die durch ihr Verhalten einen schnelleren Ablauf der Arbeiten verhindert habe. Die Nebenkostenabrechnung vom 22.4.2014 und 15.04.2015 seien ordnungsgemäß erstellt worden und der Beklagten auch jeweils zugegangen. Der Kläger ist zudem der Ansicht, soweit sich die Beklagte gegen die Einstellung der Minderungsbeträge in die vorgenannten Abrechnung wende, sei es für sie jedenfalls ein Leichtes gewesen, diese Beträge herauszurechnen und somit den tatsächlich geschuldeten Betrag zu erkennen. Da die Beklagte auch die Aprilmiete 2017 jedenfalls verspätet gezahlt habe, sei sie jedenfalls zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug gewesen, so dass der Räumungsanspruch zu keinem Zeitpunkt beseitigt worden sei.

Der Kläger, der die Klage zuletzt unter Verweis auf die nicht gezahlte Aprilmiete 2017 erweitert hat, beantragt,

Die Beklagte zu verurteilen, die im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Hauses Goldstraße 42, 48147 Münster gelegene Wohnung, bestehend aus 5 ½ Zimmern Küche, Diele, Bad, Gäste-WC und Abstellraum und Terrasse zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 4.356,88 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.029,35 Euro zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, die Mietminderung sei zu Recht erfolgt. Sie behauptet in diesem Zusammenhang, dass zum Zeitpunkt der durchgeführten Mietminderung sowie bereits seit Anfang 2012 im Badezimmer im ersten Obergeschoss aus der Kaltwasserleitung kaum noch Kaltwasser geflossen sei. Demgemäß sei eine Regulierung des Weißwasserzulaufs möglich nicht gewesen. In der Küche im Erdgeschoss sei der Leitungsdruck der Kalt- und Warmwasserleitung ebenfalls stark gemindert gewesen. Außerdem sei aus den Leitungen erst braunes Wasser gekommen, was man lange habe ablaufen lassen müssen, bis er klarer geworden sei. Insbesondere sei dies in der Badewanne sichtbar gewesen. Es sei keine Badewanne mit klarem Wasser zu füllen gewesen. Es habe insoweit nur braunes, teilweise rostiges Wasser mit Rohrablagerungen gegeben. Diese Problematik habe auch die Küche betroffen. Der Kläger habe letztlich bis August 2013 keine geeigneten Maßnahmen durchgeführt, um die entsprechenden Mängel zu beseitigen. Der Kläger selbst habe durch Einholung verschiedener Kostenvoranschläge und verspätete Beauftragung der Unternehmen die Beseitigungsarbeiten verzögert.

Sie ist weiterhin der Ansicht, die Nebenkostenabrechnung 2012 / 2013 sei auf Grund er Unrecht verrechneten Mietminderungsbeträge fehlerhaft und damit nicht fällig. Ihr selbst sei es nicht zuzumuten, eine ordnungsgemäße Verrechnung durchzuführen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2013 / 2014 behauptet die Beklagte, diese nicht erhalten zu haben sondern erstmals hiervon ihm Rahmen der Übersendung der Klageschrift vom 07.12.2015 von deren Inhalt Kenntnis erlangt zu haben. Sie ist insoweit der Ansicht, dass die entsprechenden Nachforderungen jedenfalls verjährt seien. Im Übrigen sei die Abrechnung ohnehin wiederum auf Grund der zu Unrecht erfolgten Verrechnung mit Mietminderungen fehlerhaft und damit nicht fällig. Im Übrigen seien ihr bezüglich der Abrechnung 2012 – 2013, trotz entsprechender Anforderung auch nicht entsprechende Belege zur Überprüfung übersandt worden, so dass auch ein Zurückbehaltungsrecht bestehe.

Wegen des weiteren Vortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen in der Akte Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Caroline Schneider, Sven Groß sowie der Zeugin Hell. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2017 (Bl. 136 ff.) d.A. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist lediglich teilweise begründet.

Der Kläger hat gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 27.10.2015 beendet worden. Die außerordentliche Kündigung ist unwirksam, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ebenso wenig vorlagen, wie die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB, da die Beklagte mit der Entrichtung der Miete oder eines unerheblichen Teils weder für zwei aufeinander folgende Termine ebenso wenig in Verzug war wie für einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, in Höhe eines Betrages der die Miete für zwei Monate erreichte.

Bei Ausspruch und Zugang der Kündigung vom 27.10.2015 war die Beklagte, insoweit unstreitig mit der Miete für den Monat Oktober 2015 in Höhe eines Betrages von 1.500,00 Euro in Verzug. Die weiter von der Klägerseite behaupteten Mietrückstände beruhen jedoch auf vermeintliche Nachzahlungsansprüchen auf Grund einer Betriebskostenabrechnung, die, da es sich nicht um regelmäßig wiederkehrende Leistungen handelt, bei der Berechnung des Rückstandes im Rahmen der Kündigung keine Berücksichtigung finden dürfen (vgl. Palandt BGB, 76. Auflage 2017 § 543 Randnummer 23 mit weiteren Nachweisen) sowie vermeintlichen Minderungsbeträge, die letztmalig im Jahr 2013 von der zu zahlenden Gesamtmiete in Abzug gebracht worden sind. Unabhängig ob diese Abzüge, gegebenenfalls auch nur teilweise berechtigt waren, ist das Erfordernis des § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB, wonach sich der Zahlungsverzug mit einem nicht unerheblichen Betrag innerhalb von zwei aufeinander folgenden Termine ergeben muss, nicht erfüllt. Es reicht insoweit nicht aus, wenn sich der erhebliche Rückstand, der jedenfalls gem. § 569 Abs. 3 BGB eine Monatsmiete überschreiten muss, aus Einzelbeträgen zusammen gesetzt, die für einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen angefallen sind, (vergleiche LG Itzehoe, Urteil vom 20.3.2008 zum Aktenzeichen 9 S 88/07, zitiert nach Juris, Lützenkirchen in Ermann BGB, 15. Auflage 2017, § 543 BGB, Randnummer 31).

Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB lagen zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vor, denn die Beklagte war jedenfalls berechtigt, die Miete aufgrund vorhandener Mängel in der Wohnung gem. § 536 BGB in Höhe eines derart hohen Betrages zu mindern, dass ein Verzug mit zwei Monatsmieten jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vorlag. Wie bereits gezeigt, können im Rahmen der Berechnung des Mietrückstandes einmalige Forderungen aus Nebenkostennachzahlungen ohnehin keine Berücksichtigung finden. Die Beklagte war zu dem berechtigt, auf Grund von Mängeln im Rahmen der Wasserversorgung, konkret einer fehlerhaften Heiß-bzw. Kaltwasserversorgung im Bad des Obergeschosses sowie auf Grund des Austretens von braunem Wasser aus mehreren Verbrauchsstellen die Miete für den Zeitraum vom Oktober 2012 bis August 2013 um 10% des Bruttomietbetrages, d.h. konkret 150,00 Euro zu mindern, so dass zum Zeitpunkt der Kündigung letztlich lediglich eine Monatsmiete, d.h. ein Zahlungsrückstand in Höhe von lediglich 1.500,00 Euro bestand.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts fest, dass die streitgegenständliche Mietwohnung in der Form mangelbehaftet war, dass bei Nutzung der Wasserverbrauchsstellen zunächst dunkles, bzw. braunes Wasser austrat. Gleichzeitig war eine Kaltwasserregulierung im oberen Bad nicht möglich. Die Zeugin Karoline Schneider, deren Aussage glaubhaft und widerspruchsfrei sowie frei von Belastungs- und Begünstigungstendenzen war und die auch Erinnerungslücken zugestanden hat, hat die vorgenannten Mängel voll umfänglich bestätigt. Sie hat ausgeführt, dass in der Küche sowie in allen Badezimmern zunächst schmutziges dunkles und verrostetes Wasser aus den Hähnen heraus kam. Gleichzeitig hat sie die mangelhafte Regulierung des Kaltwasserzuflusses jedenfalls im oberen Badezimmer bestätigt und ausgeführt, es sei etwa so gewesen, dass man sich nur sehr schnell die Hände hätte waschen können, weil dann im Anschluss letztlich nur noch heißes Wasser aus der Leitung herausgekommen sei. Der Austritt des braunen Wassers ist zudem insbesondere für das Badezimmer, konkret für den Badewannenbereich bildlich dokumentiert. Zudem existieren Lichtbilder von braunem Wasser aus dem Küchenbereich. Das Gericht folgt insgesamt der Aussage der Zeugin Schneider. Hierbei verkennt es nicht, dass diese als Tochter der Beklagten ein gewichtiges Interesse am Ausgang des Prozesses hat. Dennoch bestehen nach den persönlichen Eindruck keine Zweifel an der Richtigkeit der Aussage, zumal die Zeugin nicht alle behaupteten Mängel bestätigt hat, sondern zugestanden hat, dass sie etwa mangels konkreter Erinnerung keine Aussage darüber mehr machen könne, ob es in der Vergangenheit auch Probleme mit dem Leitungsdruck, wie von der Beklagten behauptet, gab. Auch die Zeugin Hell, als neutrale Zeugin, deren Aussage allerdings von erheblichen Erinnerungslücken geprägt war, hat letztlich bestätigt, dass es in der Wohnung der Beklagten Probleme mit dunklem Wasser und verstopften Rohren gab und dass dies der Hintergrund gewesen sei, warum sie gemeinsam mit der Firma Hammelbeck sich die Lage vor Ort in der Wohnung angesehen habe. Dass sie den Austritt von braunem Wasser in der Küche nicht bestätigen konnte, sondern insoweit lediglich ausgeführt hat sich daran erinnern zu können, dass man als man Wasser in die Badewanne eingelassen habe, dort braunes Wasser herausgekommen sei, führt nicht zu einer anderen Bewertung. Angesichts der ohnehin erheblichen Erinnerungslücken der Zeugin sowie deren Schwierigkeit bei der zeitlichen Einordnung der Vorfälle kann es durchaus sei, dass sie an die Situation in der Küche keine konkrete Erinnerung mehr hat. Zudem mag es so gewesen sein, dass gerade im Küchenbereich, wo naturgemäß äußert häufig der Wasserhahn bedient wird zum Zeitpunkt der Besichtigung, dieser bereits so oft genutzt wurde, dass zunächst kein braunes Wasser ausgetreten ist. Angesichts der beschriebenen nicht unerheblichen Beeinträchtigungen bei der Wasserversorgung durch den Austritt von dunklem braunen und als schmutzig empfundenen Wasser sowie der fehlenden Regulierungsmöglichkeit der Wassertemperatur im Bad im Obergeschoss und damit erheblichen Nutzungsbeeinträchtigung des gesamten Badezimmers erscheint die von der Beklagten vorgenommene Mietminderung um einen Betrag von 10 % der Bruttomiete noch angemessen. Dass dem Kläger die behaupteten Mängel auch bekannt waren und von der Beklagten auch bereits im Vorfeld der letztlich vorgenommenen Mietminderung gerügt worden sind, ergibt sich bereits daraus, dass der Kläger unstreitig und von der Zeugin Hell bestätigt auch vor dem Hintergrund der gerügten Mängel die Firma Hammelbeck im Herbst 2012 beauftragte sich die Situation vor Ort anzusehen und Lösungsmöglichkeiten vorzuschlagen. Insoweit hat die Zeugin Hell bestätigt, dass es nicht etwa nur um eine Problematik mit dunklem Wasser sondern auch generell um verstopfte Rohre gegangen sei. Es ist insoweit offensichtlich, dass diese Rohrverstopfungen Auslöser der fehlerhaften Kaltwasserversorgung etwa im oberen Bad gewesen sein müssen.

Es ist der Beklagten auch nicht gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf Minderungsrechte für den Zeitraum Oktober 2012 bis August 2013 zu berufen, da diese, wie von der Klägerseite behauptet, eine Sanierung und Beseitigung der Mängel treuwidrig verhindert hat und die entsprechenden Arbeiten immer wieder verzögerte. Ein solches Verhalten hat die insoweit beweisbelastete Klägerseite nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht beweisen können. Die von der Klägerseite benannte Zeugin Hell, hatte letztlich keine konkreten Erinnerungen mehr an die zeitlichen Abläufe. Sie konnte den Vortrag der Klägerseite aber gerade nicht bestätigen, dass Ursache der Verzögerung ein pflichtwidriges Verhalten der Beklagten war. Vielmehr hat sie auf Vorhalt der Beklagtenvertreter bestätigt, dass aus ihrer Sicht die Ursache für die zeitliche Verzögerung war, dass der Kläger „nicht in die Pötte gekommen ist“. Herr Diener habe sich seiner Zeit, auch nachdem verschiedene Kostenvoranschläge eingeholt worden seien, nicht entscheiden können, ob er eine kleine Lösung oder eine Komplettsanierung des Bades wählt. Der Zeuge Hammelbeck als zunächst mit der Schadensfeststellung beauftragter Unternehmer konnte nicht mehr befragt werden, da er entsprechend der Angaben der Zeugin Hell verstorben ist. Auch der von der Klägerseite benannte Zeuge Sven Groß konnte letztlich aufgrund von erheblichen Erinnerungslücken keine genauen Angaben zum zeitlichen Ablauf des Reparatur- bzw. Sanierungsauftrages machen. Aus dem Schreiben der Firma SG Versorgungstechnik GmbH vom 11.06.2013 (Bl. 74 d.A.) geht allerdings hervor, dass die Beauftragung durch den Kläger erst im Februar 2013 erfolgte und sich dieser mithin erst zu diesem Zeitpunkt zur großflächigen Sanierung entschlossen hatte sowie die Fa. Hammelbeck gerade nicht zum Zuge kam. Dass der Termin, gegebenenfalls auch mehrfach, aufgrund einer erheblichen Erkrankung der Tochter der Beklagten verschoben wurde, ist insoweit unstreitig. Es ist allerdings nicht ersichtlich, dass die Beklagte etwa eine solche Krankheit vorgetäuscht hat, um gegebenenfalls noch länger von einem Minderungsrecht Gebrauch zu machen. Zwar mag es sein, dass es zunächst in dem bereits erwähnten Schreiben vom 11.06.2013, welches seinerzeit wohl eine Mitarbeiterin des Zeugen Groß erstellt hat, Schwierigkeiten gab die Beklagte telefonisch zu erreichen. Im dem Schreiben ist jedoch auch ausgeführt, dass erst im April 2013 überhaupt schriftlich Kontakt mit der Beklagten gesucht wurde und um einen Rückruf wegen der Sanierungsarbeiten gebeten wurde. Unstreitig hat sich die Beklagte daraufhin gemeldet und es wurde bereits ein Besichtigungstermin ebenfalls im April, konkret für den 17.04.2013 vereinbart. Die weiteren Verschiebungen, die letztlich dazu führten, dass die Arbeiten nicht wie ursprünglich geplant am 17.06.2013 sondern dann im Juli 2013 erfolgten, sind nach dem unwiderlegten Vortrag der Beklagtenseite einer ernsthaften Erkrankung der Tochter der Beklagten, konkret mit Pfeifferschem Drüsenfieber, geschuldet. Insbesondere die zuletzt erfolgte Terminverschiebung betrifft allerdings ohnehin nur einen Zeitraum von sieben Tagen.

Die durchgeführten Mietminderungen erfolgten nach alledem zurecht, sodass ein kündigungsrelevanter Rückstand zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung nicht gegeben war.

Eine ordentliche Kündigung hat die Klägerseite, auch hilfsweise, nicht erklärt. Eine außerordentliche Kündigung kann in eine ordentliche Kündigung nur umgedeutet werden, wenn der Kündigungsempfänger den Willen zur Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall erkennen kann (vgl. Palandt, a.a.O. § 543 Rand-Nr. 56). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Formulierungen im Kündigungsschreiben nicht gegeben. Soweit sich die Klägerseite zuletzt auf weitere Mietrückstände, etwa eine nicht gezahlte Miete für April 2017 beruft, ist ein solcher Rückstand naturgemäß nicht geeignet die hier allein streitgegenständliche Kündigung vom 27.10.2015 zu rechtfertigen. Wie gezeigt, hat die Klägerseite mit Ausnahme der vorgenannten Kündigung, auch im laufenden Verfahren keine weiteren Erklärungen in Bezug auf eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund weiterer Pflichtverletzungen abgegeben.

Der Kläger hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 318,26 € gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i. V. m. § 5 des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages betreffend die Nebenkostenabrechnung vom 22.04.2014 für das Jahr 2012/2013. Dieser Betrag ist auch fällig. Insbesondere kann sich die Beklagte nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB berufen, da ihr keine Überprüfung der Abrechnung der Abrechnung ermöglicht wurde. Ausweislich der vorgenannten Schreiben hat die Beklagte zwar von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht, dieses, entgegen der Ankündigung des Mietervereins, jedoch nicht mehr begründet, insbesondere keine Einsicht in die Belege gefordert. Der Kläger ist darüber hinaus ohnehin nicht verpflichtet, der Beklagten Fotokopien der Abrechnungsbelege zu übermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2016 zum Aktenzeichen VIII ZR 78/05, zitiert nach Juris). Soweit die Beklagte eine inhaltliche Fehlerhaftigkeit der Abrechnung aufgrund der Einstellung der Minderungsbeträge geltend macht, kann sie hiermit ebenfalls nicht gehört werden. Dem Mieter ist es insoweit gem. § 242 BGB verwehrt, sich auf solche auf den ersten Blick erkennbare Fehler, die er ohne weiteres selbst durch einen einfachen Rechenvorgang korrigieren kann, zu berufen. Es wäre der Beklagten insoweit ein leichtes gewesen, die monatlichen Minderungsbeträge von 150,00 € aus der Abrechnung herauszurechnen, sodass sie den Nachzahlungsbetrag von 318,26 € ohne weiteres hätte ermitteln können.

Soweit die Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 04.01.2017 gegenüber der vorgenannten Betriebskostenabrechnung eingewandt hat, dass diese inhaltlich fehlerhaft war, da der gesamte Allgemeinstrom von der Beklagten bezahlt werde und zudem die Personenzahl in der Nachbarwohnung nicht ordnungsgemäß berücksichtigt sei, ist sie mit diesen Einwendungen, nach Ablauf der Jahresfrist, gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen.

Ein darüber hinaus gehender Zahlungsanspruch des Klägers besteht indes nicht. Insbesondere hat dieser keinen Anspruch auf Zahlung von 1.650,00 € gem. § 535 Abs. 2 BGB. Wie gezeigt (siehe oben) hat die Beklagte die Mietminderung für den Zeitraum Oktober 2012 bis August 2013 in Höhe von 10 % der Gesamtmiete, die den erstgenannten Betrag betreffen, zurecht aufgrund der Mängel in der Wohnung gem. § 536 BGB vorgenommen.

Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Zahlung von weiteren 888,62 € betreffend die Betriebskostenabrechnung vom 15.04.2015 gem. §§ 535 Abs. 2, 556 BGB, i. V. m. § 5 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrags. Unabhängig von der materiellen Richtigkeit der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung ist der Kläger jedenfalls mit einer Nachforderung gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen. Der insoweit beweisbelastete Kläger hat nicht beweisen können, dass die Beklagte die vorgenannte Abrechnung tatsächlich innerhalb der Jahresfrist erhalten hat. Zutreffend führt die Beklagtenseite aus, dass beweispflichtig für den rechtzeitigen Eingang der Nebenkostenabrechnung allein der Kläger ist. Ebenso zutreffend führt die Beklagtenseite aus, dass allein dadurch, dass ein möglicher abgesendeter Brief nicht in den Postrücklauf gekommen ist bzw. die Absendung des Briefes durch entsprechende Mitarbeiter der Abrechnungsstelle bestätigt werden kann, kein Beweis für die Zustellung erbracht wurde. Die Klage war nach alledem diesbezüglich abzuweisen.

Der Kläger hat darüber hinaus keinen Anspruch gem. § 535 Abs. 2 BGB i. V. m. dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag i. H. v. 1.500,00 € betreffend die April- Miete 2017. Zwar ist der Klägerseite zuzugestehen, dass die Beklagte, entgegen ihren Erklärungen in der mündlichen Verhandlung, die Miete tatsächlich nicht im April, sondern ausweislich des nunmehr vorgelegten Kontoauszuges erst im Anschluss an die letzte mündliche Verhandlung, nämlich am 23.10.2017 überwiesen hat. Ausweislich des vorgelegten Kontoauszuges sowie des Schreibens der Klägerseite vom 07.11.2017 ist jedoch davon auszugehen, dass die Miete mittlerweile tatsächlich überwiesen wurde, sodass der entsprechende Rückstand nicht mehr bestand. Eine insoweit erforderliche Erledigungserklärung der Klägerseite liegt indes nicht vor.

Ein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht. Solche könnten ohnehin nur noch die Geltendmachung der Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung vom 22.04.2014 i. H. v. 318,26 € betreffen. Dass sich die Beklagte diesbezüglich bei Beauftragung des gegnerischen Rechtsanwaltes in Verzug befand, hat die Klägerseite nicht ausreichend dargetan. Die Abrechnung vom 19.11.2015 über einen Gesamtbetrag von 1.029,35 € betrifft ohnehin gerade nicht die Geltendmachung der Mietkostennachzahlung sondern allein das außergerichtliche Verfahren betreffend die fristlose Kündigung. Diese erfolgte, wie gezeigt, zu Unrecht.

Die zugesprochenen Zinsen ergeben sich gem. §§ 288, 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf bis 19.000,00 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.