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Gründe

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I.

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Der 6x Jahre alte Übertragsgeber ist Eigentümer des im Grundbuch von …. eingetragenen Hofes. Mit notariellem Übergabe- und Altenteilsvertrag vom ….2016 (Urkundenrolle …/2016) hat der Antragsteller zu 1) mit seinem Sohn, dem Beteiligten zu 2), die Übertragung des Hofes auf diesen vereinbart. Die Ehefrau des Übertragsgebers, die Beteiligte zu 3), hat ihre Zustimmung erteilt, indem sie - als weiterer „Übertragsgeber“ bezeichnet - dem Vertrag beigetreten ist.

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Der Übertragsnehmer ist staatlich geprüfter Landwirt. Die Übergabe des Besitzes am Hof sowie die Übereignung der beweglichen Sachen ist zum …….2016 erfolgt.

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Im Vertrag ist die Bestellung eines grundbuchlich gesicherten Altenteils mit Wohnrecht und verschiedenen Nebenleistungen sowie einer indexierten monatlichen Barzahlung von zunächst 600 €, die bei Eintritt bestimmter Bedingungen absinkt, vereinbart. Zur Abfindung seiner drei Geschwister verpflichtet sich der Übertragsnehmer zur Zahlung von jeweils ……. €.

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Ferner vereinbarten die Beteiligten in § 9 des Vertrages Rückforderungsrechte wie folgt:

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Die Übertragung des Vermögens erfolgt in der Erwartung, dass der Übertragsnehmer den Hof als Unternehmen fortführt und er nicht durch betriebsfremde Ansprüche beeinträchtigt wird. Es gilt daher ein auf die Lebenszeit der Altenteiler befristetes Rückforderungsrecht des Übertragsgebers und nach dessen Tod für dessen Ehefrau für folgende Fälle:

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1.       Der Übertragsnehmer verstirbt ohne überlebende eheliche Kinder vor den Übertragsgebern.

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2.       Der Übertragsnehmer gerät in Insolvenz oder in Grundstücke des Hofes beginnt eine Zwangsvollstreckung.

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3.       Der Übertragsnehmer veräußert oder belastet ohne vorherige Zustimmung der Übertragsgeber vor Ablauf einer Frist von 20 Jahren ab der Beurkundung den ihm zugewandten Grundbesitz. Zustimmungsfrei ist jedoch eine weitere Belastung des Grundbesitzes für betriebliche Zwecke in einer Gesamtbelastung von max. 500.000 €.

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4.       Der Übertragsnehmer behält seinen Lebensmittelpunkt nicht auf dem Hof und bewirtschaftet ihn außerdem nicht mehr selbst.

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Zur Sicherung des bedingten Rückforderungsrecht bewilligt der Übertragsnehmer und beantragen die Übertragsgeber und dessen Ehefrau jeweils für sich im Range nacheinander die Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung im Grundbuch im Range nach dem Altenteilsrecht gemäß § 4.

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Nach Hinweis auf gerichtliche Bedenken wegen der Rückfallklauseln haben die Beteiligten zu 1) bis 3) mit Anpassungsvertrag vom …..2016, Urkundenrolle …../2016, – gerichtlichen Bedenken teilweise abhelfen – die vorgenannte Belastungsbeschränkung zu Ziffer 3 angesprochen und bestimmt:

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Die Beteiligten heben die Belastungsbeschränkungen einvernehmlich auf; der übertragene Grundbesitz kann also unbeschränkt belastet werden, ohne dass dies einen Rückübertragungsanspruch der Übertragsgeber zur Folge hat.

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Eine Pflicht der Übertragsgeber, neuen Belastungen den Vorrang zum Altenteilsrecht einzuräumen, wird nicht vereinbart; dies bedarf der Entscheidung im Einzelfall.

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Die Antragsteller sind der Auffassung, die wirtschaftliche Entscheidungsbefugnis des Übernehmers sei jedenfalls durch die Vertragsanpassung in ausreichendem Maße gewahrt. Die verbleibenden Rückfallregelungen würden das wirtschaftliche Überleben des Hofes sichern. Bei Eintritt der Insolvenz oder im Falle seines Todes sei der Eigentümer ohnehin der wirtschaftlichen Verfügungsbefugnis enthoben. Ohne dingliche Absicherung seien die Rückübertragungsrechte des Übertragsgebers nicht sinnvoll. Eingeräumt wird, dass das uneingeschränkte Veräußerungsverbot bedenklich sei.

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Der Beteiligte zu 4) hält die Rückübertragungsklauseln § 9 Nr. 3 und 4 für bedenklich, weil der Übertragsnehmer in seiner unternehmerischen Freiheit nicht hinnehmbar eingeschränkt werde. Es sei nicht auszuschließen, dass wegen der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung Banken keinen Kredit gewähren würden und so eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung erheblich behindert sei.

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II.

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Der Antrag ist  nicht  gemäß §§ 16, 17 Höfeordnung durch das Landwirtschaftsgericht zu genehmigen.

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Der Übergabevertrag ist nach Höfe- und Grundstückverkehrsgesetz zu prüfen.

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An der Fähigkeit und der Kenntnis des Übertragsnehmers, den Hof selbstständig ordnungsgemäß zu bewirtschaften, bestehen keine Zweifel, sodass seine Wirtschaftsfähigkeit gemäß § 6 Abs. 7 HöfeO zu bejahen ist. Auch erscheinen die Gegenleistungen des Übertragsnehmers einschließlich der zu zahlenden Abfindungen angemessen und aus dem Hof leistbar, sodass sich insoweit kein Genehmigungshindernis aus Nr. 3 der Vorschrift ergeben.

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Eintragungshindernisse bestehen jedoch wie folgt:

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1.)

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Ein Verstoß gegen das Verbot einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden (§ 9 Abs. 1 Ziffer 1, Abs. 2 GrdstVG) ist zu bejahen, wenn eine Grundstücksveräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht indem der Übertragsnehmer in seiner eigenständigen Betriebsführung massiv eingeschränkt wird und sich jeweils mit dem Übertragsgeber abstimmen müsste (vgl. OLG Celle Beschluss vom 17.03.1997 - 7 W (L) 12/97 [nach BeckOnline]; Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 9. Aufl. 2008; HöfeO § 17, Rn. 77; vgl. Düsing/Martinez, Agrarrecht, 2016, HöfeO § 17, Rn. 43f).

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So hat das Oberlandesgericht Hamm (ZWV 2009, 147f. [nach BeckOnline] ; vgl. Düsing/Martinez, a.a.O., Rn. 21) den Vorbehalt eines Nießbrauchrechts („Rheinische Übertragung“)] für unbedenklich nur dann erklärt, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Hofes nicht gefährdet ist und der Übernehmer nicht auf unabsehbare Zeit an der selbstständigen und eigenverantwortlichen Hofbewirtschaftung gehindert wird. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 06.07.2012, V ZR 122/11, MDR 2012, 1148f. [nach BeckOnline]) hat ein vergleichbares Verfügungs- und Belastungsverbot in einem Vertrag zur Übertragung eines Landgutes mit ähnlicher Gedankenführung wegen einer Knebelung des Übertragsnehmers für sittenwidrig erklärt; ein solcher Vertrag sei gemäß § 138 BGB nichtig, wenn nicht der Übernehmer von dem Übergeber die Zustimmung zu einer Verfügung (Veräußerung oder Belastung), die mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaft zu vereinbaren ist und den Zweck des Verfügungsverbots nicht wesentlich gefährdet, verlangen könne. Zur Begründung führte er aus, die wirtschaftlichen Entfaltungsmöglichkeiten des Übernehmers werde sonst in einem Maße beschränkt, dass dieser seine Selbständigkeit und wirtschaftliche Handlungsfreiheit in einem wesentlichen Teil einbüße; das Verfügungs- und Belastungsverbot stelle sich damit als sittenwidrige Knebelung dar.

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Durch den hier zu prüfenden Vertrag wird die Möglichkeit des Übernehmers, den Hof selbständig und eigenverantwortlich zu bewirtschaften auf nicht absehbare Zeit massiv eingeschränkt. Es ist allgemeinkundig und wird durch die landwirtschaftlichen Beisitzer bestätigt, dass in der modernen Landwirtschaft Veränderungsprozesse immer wieder Investitionen sinnvoll oder gar zwingend werden lassen, die oft langfristig nicht absehbar sind. Solche Investitionen können häufig nur durch Grundstücksverkäufe oder Bankdarlehen finanziert werden.

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Hier sind dem Übertragsnehmer beide Finanzierungswege verbaut.

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Die Veräußerung von Grundbesitz ist dem Übertragsnehmer vor Ablauf einer Frist von 20 Jahren ohne vorherige Zustimmung des Übertragsgebers bzw. dessen Ehefrau untersagt.

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Das in § 9 Nr. 3 des Übertragungsvertrages ausgesprochene Verbot weiterer Belastungen im Grundbuch ist zwar durch den Anpassungsvertrag aufgehoben. Jedoch wird eine solche Belastung und damit die Gewährung von Bankdarlehen faktisch durch die Auflassungsvormerkung, die die verbleibenden Rückübertragungsklauseln sichert, ausgeschlossen. Würde eine Bank sich mit der Absicherung eines Darlehens mit einer nachrangigen Grundschuld begnügen, müsste sie in Kauf nehmen, dass im Falle z.B. des Versterbens des Übertragsnehmers ohne überlebende eheliche Kinder oder im Falle der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück der Hof lastenfrei auf den Übertraggeber oder dessen Witwe zurückübertragen wird. Die Bank würde ihre nachrangige Sicherheit verlieren und es wäre zu erwarten, dass sie mit ihrem Rückzahlungsanspruch auszufällt. Darauf darf und wird sich kein Kreditinstitut einlassen.

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Der Übertragsgeber ist auch nach dem Anpassungsvertrag nicht zu einem Rangrücktritt mit der Vormerkung für das Rückübertragungsrecht verpflichtet. Eine solche Verpflichtung des Übertragsgebers zur Zustimmung ist nicht ausdrücklich geregelt. Es kann nicht angenommen werden, dass die Beteiligten in einem notariellen Vertrag einen so wesentlichen Gegenstand wie den Rangrücktritt mit einer Vormerkung, die sie ausdrücklich vereinbart haben und die für die Beteiligten wesentlich ist, stillschweigend vereinbarten wollten oder die Notwendigkeit versehentlich nicht bedacht haben.

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Auch dass für das Altenteilrecht eine Pflicht zum Rangrücktritt ausdrücklich ausgeschlossen worden ist, lässt daher nicht den Umkehrschluss zu, dass stillschweigend auf eine rangwahrende Wirkung der Vormerkung verzichtet werden sollte. So  ist auch eine unbeabsichtigte Regelungslücke nicht zu erkennen.

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Im Ergebnis würde sich nichts Wesentliches ändern, wenn der Übertragsgeber sich verpflichtet hätte, eine Belastung, die mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Wirtschaft zu vereinbarend ist und den Zweck der Rückübertragungsvormerkung nicht wesentlich gefährdet, durch einen Rangrücktritt möglich zu machen. Eine größere dingliche Belastung gefährdet regelmäßig den Zweck der Rückübertragungsvormerkung, die darin besteht, den Hof „zusammenzuhalten“, ihn der Familie zu erhalten und zu diesem Zweck bestehende Forderungen Dritter abzuwehren. Die Gefährdung ergibt sich daraus, dass der wirtschaftliche Erfolg und damit die Darlehenstilgung selten sicher absehbar sind.

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Zudem wäre im Streitfall der Nachweis der Voraussetzungen eines Anspruchs auf Rangrücktritt regelmäßig mit solcher Unsicherheit und die gerichtliche Durchsetzung mit solchem Zeitverlust verbunden, dass eine effektive Investitionsentscheidung oft nicht möglich sein würde. Das Erfordernis einer gerichtlichen Durchsetzung wird sich aber häufig ergeben; dies gilt schon dann, wenn ein Übertragsgeber den neueren Entwicklungen kritisch gegenübersteht, insbesondere aber dann, wenn sich bei ihm die Notwendigkeit einer rechtlichen Betreuung entwickelt und der Betreuer seine Interessen wahrnehmen muss (so auch OLG Celle, Beschluss vom 17.03.1997 - 7 W (L) 12/97 nach Beck

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Online).

35

Im Ergebnis ist nach dem vorgelegten Vertrag die Möglichkeit einer selbstständigen und eigenverantwortlichen Hofbewirtschaftung nicht gegeben. So ist ihm zur Vermeidung eines drohenden Verstoßes gegen das Verbot einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden die Genehmigung zu versagen.

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2.)

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Ein  weiterer – höferechtlicher – Versagungsgrund ergibt sich daraus, dass im Falle einer „Rückübertragung“ des Hofes nach dem Tod des Übertagungsgebers und somit auf die Beteiligte zu 3) der Übertragsnehmer und seine Abkömmlinge im Ergebnis von der gesetzlichen Hoferbfolge ausgeschlossen würden. Die Beteiligte zu 3) würde letztlich Hofnachfolgerin ihres verstorbenen Ehemannes werden, obwohl sie als Hoferbin zweiter Ordnung (§ 5 Satz 1 Nr. 1 HöfeO) gegenüber dem Übertragsnehmer sowie seinen Kindern und Kindeskindern als Hoferben erster Ordnung (§ 5 Satz 1 Nr. 1 HöfeO) in der Hoferbfolge nachrangig ist. Hinsichtlich etwaiger nichtehelicher Kinder (und deren Abkömmlinge) wird der Ausschluss von der Hofverbfolge nicht nur hingenommen, sondern sogar bezweckt (vgl. Zf. 1 des Vertrages).

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Den Widerspruch zur Hoferbfolge verstärkend kommt hinzu, dass die Übertragung des Hofes gemäß dem vorgelegten Vertrag auf Dauer angelegt ist, worin gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HöfeO eine Bestimmung zum Hoferben liegen würde (vgl. zum Ganzen OLG Celle a.a.O., Wöhrmann, a.a.O.).

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Es erscheint angemessen, die Kosten zwischen dem Übertragenden und dem Übernehmer hälftig zu teilen, weil die beantragte Genehmigung im Interesse beider liegt. Zwar hält es das Landwirtschaftsgericht Beckum im Falle der Genehmigung der Hofübertragung regelmäßig für angemessen, die Kosten dem Übertragsnehmer aufzuerlegen, weil er von der Übertragung des Hofes massiv begünstigt ist. Hier dagegen ist es veranlasst, den Übertragsgeber mit zu beteiligen, weil die die Genehmigung hindernden Klauseln mindestens in gleichem Interesse seinem Interesse dienen. Es besteht nach dem Verfahrensverlauf keine Veranlassung, die die Erstattung etwaiger außergerichtlicher Kosten der (weiteren) Beteiligten anzuordnen.

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Die Festsetzung des Gegenstandswerts auf das Vierfache des Einheitswertes beruht auf § 48 GNotKG.

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Rechtsmittelbelehrung

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Gegen diesen Beschluss ist die Beschwerde statthaft. Die Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Beckum, Elisabethstr. 15/17, 59269 Beckum, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

44

Die Beschwerde muss spätestens innerhalb von zwei Wochen bei dem  Amtsgericht Beckum eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.