Amtsgericht Ahlen, 3 C 493/05

Tatbestand

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Parteien sind durch ein Mietverhältnis über das unter der Anschrift „H-Straße ###“ in ##### B gelegene Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 59,34 m² miteinander verbunden.

Der Beklagte zu 1) und seine während des Rechtsstreits verstorbene Ehefrau, die von dem Beklagten zu 1) und dem Sohn T1 beerbt wurde, waren seit dem 01.05.1993 Mieter des vorgenannten Objekts; der Beklagte zu 1) ist noch weiterhin dort wohnhaft. Die Klägerin ist durch Erwerb der Immobilie zum 01.07.2003 als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten.

Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 218,59 EUR, was einem Quadratmeterpreis von 3,68 EUR entspricht.

Mit Schreiben vom 11.07.2005 forderte die Klägerin den Beklagten zu 1) und seine verstorbene Ehefrau erfolglos unter Fristsetzung bis zum 30.09.2005 auf, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 43,72 EUR auf insgesamt 262,31 EUR (= 4,42 EUR/m²) ab dem 01.10.2005 zuzustimmen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens berief sich die Klägerin auf den Mietspiegel der Stadt B nach dem Stand vom 01.01.2004. Sie führte aus, dass das Gebäude im Jahr 1925 errichtet worden und von einer mittleren Wohnlage auszugehen sei. Bei der Ausstattung seien ein Bad oder eine Dusche mit WC, eine Sammelheizung, eine Isolierverglasung und ein Balkon zu berücksichtigen. Bei Einordnung des Mietobjekts in die entsprechende Gruppe Baujahr/Baualtersklasse bis 31.12.1960 ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 3,10 EUR/m² bis 4,40 EUR/m². Da zudem ein Einfamilienhauszuschlag von 10 % zulässig sei, liege das Erhöhungsverlangen innerhalb der Spanne.

Wegen weiterer Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf das als Anlage zur Gerichtsakte gereichte Schreiben vom 11.07.2005 Bezug genommen (vgl. Bl. 7 d.A.).

Da der Beklagte zu 1) und seine verstorbene Ehefrau der Mieterhöhung nicht zustimmten, verfolgt die Klägerin ihr Begehren nunmehr mit der den Beklagten am 30.12.2005 zugestellten Klage weiter.

Nachdem zunächst bereits ein Gutachten des Sachverständigen C zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt worden war und die Klägerin gegen das Gutachten vom 28.12.2007 erhebliche Einwendungen vorgetragen hat, ist mit Zustimmung beider Parteien mit Beschluss vom 03.03.2008 (Bl. 71f. d.A.) das Ruhen des Verfahrens angeordnet worden. Hintergrund der Anordnung des Ruhens des Verfahrens ist dabei gewesen, dass zunächst die Vorlage der von einem neuen Sachverständigen zu erstattenden Gutachten in ebenfalls anhängigen Parallelverfahren der Klägerin abgewartet werden sollte.

Nachdem drei als Musterverfahren ausgesuchte Parallelverfahren zunächst durch das Amtsgericht B (Az.: # C ###/##; 9 C ###/##; 9 C ###/##) und sodann jeweils rechtskräftig durch Urteil des Landgerichts Münster vom ##.##.2015 (Az.: ## S ##/##; ## S ##/##, ## S ##/##) entschieden worden sind, hat die Klägerin mit bei Gericht an gleichen Tag eingegangenen Schriftsatz vom 16.02.2016 die Fortsetzung des hiesigen Verfahrens beantragt (Bl. 89 ff. d.A.).

Die Klägerin behauptet nunmehr, dass das streitgegenständliche Mietobjekt mit den in den vorgenannten Musterverfahren begutachteten Mietobjekten hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung, Bausubstanz und Wohnwertmerkmale vergleichbar sei. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 16.02.2016 (Bl. 89 ff. d.A.) sowie vom 06.07.2017 (Bl. 245 ff. d.A.) verwiesen.

Sie ist daher der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei begründet. Das Landgericht habe in den Musterverfahren durch Einholung von Sachverständigengutachten festgestellt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei der T2-Straße zwischen 4,80 EUR/m² und 5,48 EUR/m² und bei der L-Straße zwischen 4,65 EUR/m² und 5,28 EUR/m² bzw. 4,60 EUR/m² und 5,27 EUR/m² liege. Das hiesige Erhöhungsverlangen verbleibe innerhalb dieser Spannen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihnen innegehabte Wohnung im Hause H-Straße ###, ##### B von bisher monatlich 218,59 EUR netto zuzüglich Betriebskosten um 43,72 EUR auf nunmehr 262,31 EUR zuzüglich Betriebskosten wie bisher mit Wirkung ab dem 01.10.2005 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten eine Vergleichbarkeit des streitgegenständlichen Mietobjekts mit den in den Musterverfahren begutachteten Wohnungen.

Sie erheben darüber hinaus mit Schriftsatz vom 28.06.2016 (Bl. 218 d.A.) die Einrede der Verjährung.

Hierzu vertreten sie die Auffassung, der Anspruch sei zwischenzeitlich verjährt. Denn eine durch Klageerhebung zunächst eingetretene Hemmung der Verjährungsfrist ende, wenn das Verfahren zum Ruhen komme. Unabhängig davon, dass es – so die Behauptung der Beklagten – vorliegend überhaupt keinen übereinstimmenden Antrag für ein Ruhen des Verfahrens gegeben habe, beinhalte das Ruhen des Verfahrens auch keinen Verzicht auf die Verjährungseinrede. Zudem komme der Klägerin kein triftiger Grund für die Ruhendstellung des Verfahrens zugute. Das Abwarten des Ausgangs eines Musterprozesses aus prozesswirtschaftlichen Erwägungen sei hierfür nicht ausreichend. Weiter sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Verfahren nicht nur einstweilen, sondern über acht Jahre nicht betrieben habe.

Demgegenüber ist die Klägerin der Auffassung, dass der Fristenlauf gem. §§ 249, 251 ZPO unterbrochen gewesen sei. Zudem finde § 204 Abs. 2 S. 2 BGB vorliegend keine Anwendung, da für das Nichtbetreiben des Verfahrens ein wichtiger Grund bestanden habe. Die Berufung der Beklagten auf die Verjährungseinrede verstoße ferner gegen § 242 BGB, da die Parteien seinerzeit verabredet hätten, die Musterverfahren rechtskräftig entscheiden zu lassen, um das streitgegenständliche Verfahren von weiteren Kosten zu entlasten.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Es kann vorliegend dahinstehen, ob der Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 43,72 EUR auf 262,31 EUR (= 4,42 EUR /m²) monatlich ab dem 01.10.2005 gem. § 558 Abs. 1 BGB zusteht und ob es sich insoweit um eine ortsübliche Vergleichsmiete handelt. Ebenfalls bedarf es keiner gerichtlichen Entscheidung, ob das streitgegenständliche Mietobjekt mit den in den Musterverfahren begutachteten Mietobjekten im Hinblick auf Größe, Lage, Ausstattung, Bausubstanz und Wohnwertmerkmale vergleichbar ist.

Denn jedenfalls ist ein etwaiger auf das Mieterhöhungsverlangen vom 11.07.2005 gestützter Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung unter Berücksichtigung der hierfür geltenden Verjährungsfrist von drei Jahren gem. §§ 195, 199 Abs. 1 BGB verjährt und die Beklagten aufgrund der erhobenen Einrede berechtigt, die geforderte Zustimmung zu verweigern.

Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist vorliegend während des angeordneten Ruhens des Rechtsstreits mit Ablauf des 03.09.2011 verjährt.

Die dreijährige Verjährungsfrist ist zunächst durch die Klageerhebung gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB am 30.12.2005 gehemmt worden.

Da die Anordnung des Ruhens des Verfahrens in verjährungsrechtlicher Hinsicht als Stillstandsbeginn in Bezug auf eine durch Rechtshängigkeit gehemmte Verjährungsfrist gem. § 204 Abs. 2 BGB zu werten ist (vgl. Jaspersen, in: Beck’scher Online-Kommentar ZPO, § 251 Rn. 8 m.w.N.), ist die den Lauf der Verjährungsfrist unterbrechende Hemmung aber ihrerseits durch das mit Zustimmung beider Parteien unter dem 03.03.2008 gem. § 251 ZPO angeordnete Ruhen des Rechtsstreits unterbrochen worden. Für diesen Fall ordnet § 204 Abs. 2 S. 2 BGB i.V.m. § 204 Abs. 2 S. 1 BGB an, dass die Hemmung der Verjährung sechs Monate nach der letzten Verfahrenshandlung endet, mithin vorliegend zum 03.09.2008. Infolgedessen lief die dreijährige Verjährungsfrist ab diesem Zeitpunkt weiter bzw. begann erstmals zu laufen, sodass sie im maßgeblichen Zeitpunkt der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 16.02.2016 beantragten Fortsetzung des Verfahrens bereits lange abgelaufen war.

Die das Ende der Hemmung anordnende Regelung des § 204 Abs. 2 BGB war vorliegend entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht deshalb nicht anzuwenden, weil die Parteien sich auf ein Ruhen des Verfahrens im Hinblick auf eine rechtskräftige Entscheidung der ausgewählten Musterverfahren geeinigt haben.

Zwar greift die Vorschrift des § 204 Abs. 2 BGB ausnahmsweise dann nicht ein, wenn ein triftiger, nach außen hin erkennbarer Grund besteht, das Verfahren einstweilen nicht zu betreiben (vgl. Jaspersen, in: a.a.O., § 251 ZPO Rn. 8 mit Verweis auf BGH, Urt. vom 28.09.1999, Az.: VI ZR 195/98, NJW 1999, 3774).

Unter Berücksichtigung des Sinn und Zwecks der Vorschrift, nämlich dass der Zeitpunkt des Verjährungsbeginns aus Gründen der Klarheit und der Sicherheit des Rechtsverkehrs klar erkennbar sein muss, sowie des Interesses des Schuldners, der durch die gem. § 204 Abs. 2 BGB wieder beginnende Verjährung geschützt werden soll, reicht es für den Ausschluss der Vorschrift des § 204 Abs. 2 BGB aber nicht aus, wenn eine Partei aus prozesswirtschaftlichen Erwägungen den Ausgang eines Musterverfahrens abwartet (vgl. BGH, Urt. vom 18.10.2000, Az.: XII ZR 85/98, NJW 2001, 218; Urt. vom 21.02.1983, Az.: VIII ZR 4/82, NJW 1983, 2496).

Dass auch die beklagte Partei vorliegend mit dem Nichtbetreiben einverstanden gewesen ist – bei der Anordnung des Ruhens des Verfahrens nach § 251 ZPO handelt es sich um einen beiden Parteien zuzurechnenden Verfahrensstillstand – steht dem nicht entgegen. Denn die Parteien haben es in einem solchen Fall selbst in der Hand, einen zeitweiligen Verzicht auf die Geltendmachung der Verjährungseinrede zu vereinbaren, der deren Erhebung unzulässig macht (vgl. BGH, Urt. vom 18.10.2000, Az.: XII ZR 85/98, NJW 2001, 218).

An einem solchen Verzicht oder einer materiell-rechtlichen Vereinbarung über ein solches Stillhalteabkommen, sog. pactum de non petendo, fehlt es vorliegend indes.

Dass auch die Beklagten nicht an einer Fortführung des Prozesses – unter Berücksichtigung prozessökonomischer Erwägungen jedenfalls nicht vor einem rechtskräftigem Abschluss der Musterverfahren – interessiert waren, liegt auf der Hand, berechtigt aber noch nicht zu der Annahme, dass sie stillschweigend mit einer weiteren Unterbrechung der Verjährung einverstanden gewesen sind. Denn hierfür wäre eine von einem Rechtsbindungswillen getragene Vereinbarung der Parteien erforderlich gewesen, mit der einverständlich die Verpflichtung der Klägerin begründet wird, die gerichtliche Geltendmachung ihres Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung etwa für einen beschränkten Zeitraum einstweilen zu unterlassen. Dieses Ergebnis muss dabei von beiden Parteien gewollt sein. Da aber selbst die Vereinbarung des Ruhen des Verfahrens, die letztlich in dem Beschluss nach § 251 ZPO vom 03.03.2008 zum Ausdruck kommt, für sich allein nicht ausreicht, um eine solche Abrede anzunehmen (vgl. BGH, Urt. vom 18.10.2000, Az.: XII ZR 85/98, NJW 2001, 218), ist die Vorschrift des § 204 Abs. 2 BGB im hiesigen Fall anwendbar gewesen.

Den Beklagten ist es vorliegend auch unter Berücksichtigung der in § 242 BGB niedergelegten Grundsätze von Treu und Glauben nicht verwehrt gewesen, sich auf die Einrede der Verjährung zu berufen.

Die Verjährungseinrede ist nur unbeachtlich, wenn sie gegen das Verbot unzulässiger Rechtsausübung verstößt. Mit Rücksicht auf den Zweck der Verjährungsregelung ist im Verjährungsrecht jedoch bei der Anwendung des § 242 BGB ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. Ellenberg, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, Überbl v § 194 Rn. 17). Für die Beurteilung der Frage sind dabei die Umstände des konkreten Einzelfalls maßgeblich.

Die im vorliegenden Fall vorzunehmende Berücksichtigung der Gesamtumstände und Abwägung der beiderseitigen Interessen führt jedoch zu dem Ergebnis, dass die Erhebung der Verjährungseinrede durch die Beklagten nicht als missbräuchlich zu bewerten ist.

Die Beklagten haben der Klägerin allein durch ihre Zustimmung zum Ruhen des Verfahrens keine Veranlassung zu der Annahme gegeben, dass sie sich später einmal nicht auf Verjährung berufen würden. Es wäre vielmehr Sache der Klägerin gewesen, entweder außergerichtlich eine materiell-rechtliche Vereinbarung über ein Stillhalteabkommen herbeizuführen (s.o.) oder rechtzeitig das Verfahren weiterzubetreiben; daran ändert nichts, dass die Entscheidung eines Musterverfahrens zunächst abgewartet werden sollte.

Selbst wenn man die Auffassung vertritt, dass das Einverständnis der Beklagten zu der Verfahrensweise, das vorliegende Verfahren im Hinblick auf die Musterprozesse vorläufig nicht weiter zu betreiben, für die Klägerin einen Vertrauenstatbestand dahin begründet hat, die Beklagten würden die Verjährung bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Parallelprozesse nicht geltend machen, mit der Folge, dass die Erhebung der Verjährungseinrede bis dahin gegen Treu und Glauben i.S.v. § 242 BGB verstieß, so ist diese Grundlage jedenfalls mit den am 18.06.2015 verkündeten und der Klägerin am 23.06.2015 zugestellten rechtskräftigen Urteilen des Landgerichts Münster in den Parallelprozessen (Az.: 06 S 78/10, 06 S 99/10, 06 S 68/09) entfallen.

Anschließend hätte die Klägerin – nach einer angemessenen kurzen Überlegungsfrist – den Prozess gegen die Beklagten fortsetzen müssen (so auch BGH, Urt. vom 23.04.1998, Az.: III ZR 7–97, NJW 1998, 2274 m.w.N.).

Dies war hier jedoch nicht der Fall.

Ein Gläubiger ist grundsätzlich gehalten, nach Wegfall des Umstands, aus dem er das treuwidrige Verhalten des Schuldners herleitet, innerhalb einer nach den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs und den Umständen des jeweiligen Falls angemessenen, in aller Regel kurzen Frist seinen Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Nach Ablauf dieser angemessenen Frist verstößt die Verjährungseinrede des Schuldners nicht mehr gegen Treu und Glauben (vgl. zum Ganzen BGH, Urt. vom 18.12.1997, Az.: IX ZR 180/96 m.w.N.; Ellenberger, in: Palandt: a.a.O., Überbl v § 194 Rn. 20).

Vorliegend hat die Klägerin den Rechtsstreit erst mit Schriftsatz vom 16.02.2016 fortgesetzt, d.h. erst nachdem bereits ein Zeitraum von ca. acht Monaten seit rechtskräftigem Abschluss der Parallelprozesse verstrichen und der Umstands, aus dem die Klägerin die Treuwidrigkeit der Erhebung der Verjährungseinrede herleitet, weggefallen war.

Auch unter Berücksichtigung der langen Dauer des Ruhens des Verfahrens sowie des klägerseitigen Vortrags, nach rechtskräftigem Abschluss der Musterverfahren außergerichtlich zunächst noch versucht zu haben, eine gütliche Einigung mit den Beklagten zu erzielen, erachtet das Gericht die hier verstrichene Frist als zu lang.

Zur berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang zum einen, dass das unter dem 03.03.2008 angeordnete Ruhen des hiesigen Verfahrens explizit damit begründet wurde, dass die Vorlage der von einem neuen Sachverständigen zu erstattenden Gutachten in ebenfalls anhängigen Parallelverfahren der Klägerin abgewartet werden sollte. Insoweit ist der Vertrauenstatbestand der Klägerin eigentlich schon mit dem Eingang der Gutachten in den Parallelsachen und nicht erst mit deren rechtskräftiger Entscheidung weggefallen, sodass auch die Überlegungsfrist zur Fortsetzung des hiesigen Rechtsstreits nicht erst ab Kenntniserlangung von der landgerichtlichen Entscheidung im Juni 2015, sondern schon viel früher einsetzte.

Zum anderen ist bei der Bestimmung der Angemessenheit der Überlegungsfrist das nachvollziehbare Interesse der Beklagten daran, möglichst bald nach Ablauf einer bestimmten Zeit Rechtssicherheit zu haben, ob sie wegen der Mieterhöhung noch in Anspruch genommen werden oder nicht und ob der nach wie vor rechtshängige Rechtsstreit noch fortgesetzt wird oder nicht, zu beachten.

Unter Berücksichtigung der wechselseitigen Interessen beider Vertragsparteien und sämtlicher Umstände des Einzelfalls hält das erkennende Gericht vorliegend eine Überlegungsfrist von maximal sechs Monaten nach rechtskräftiger Entscheidung der Parallelverfahren, binnen derer sich die Klägerin zur Fortsetzung des Rechtsstreits hätte entscheiden müssen, für angemessen, aber auch ausreichend.

In diesem Zeitraum wäre es der Klägerin ohne weiteres möglich gewesen, eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung mit den Beklagten zu erzielen oder sich zur Fortsetzung des Rechtsstreits zu entscheiden.

Eine Frist von einem halben Jahr ist auch vor dem Hintergrund angemessen, dass der Gesetzgeber sogar nur eine dreimonatige Klagefrist für den Vermieter im Zustimmungsprozess gem. § 558b Abs. 2 S. 2 BGB für ausreichend erachtet, um dem Vermieter einerseits ausreichend Zeit für eine außergerichtliche Streitbeilegung mit dem Mieter zur Vermeidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten zu geben, andererseits aber dem Interesse des Mieters an schneller Rechtssicherheit hinsichtlich des Mieterhöhungsverlangens gerecht zu werden (vgl. zur Begründung der Verlängerung der Klagefrist auf drei Monate den Entwurf des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 09.11.2000, BT-Drs. 14/4553, 55 f.). Wenn aber diesen unterschiedlichen Interessen vor einem Rechtsstreit mit einer lediglich dreimonatigen Ausschlussfrist ausreichend Rechnung getragen wird, dann ist eine sechsmonatige Überlegungsfrist zur Entscheidung, ob ein bereits rechtshängiges, derzeit aber ruhendes Verfahren nach Wegfall des Umstands, der zur Begründung der Ruhensanordnung herangezogen worden ist, fortgesetzt wird, erst recht ausreichend und angemessen.

Darüber hinaus lassen sich im BGB auch an anderen Stellen Fristen mit einer Länge von lediglich sechs Monaten finden, mit denen u.a. dem Interesse an Rechtssicherheit Rechnung getragen werden sollen und die daher geeignet sind, die Angemessenheit einer der Klägerin zuzubilligenden, lediglich sechsmonatigen Überlegungsfrist zu begründen. So ist z.B. in § 204 Abs. 2 BGB eine Frist von lediglich sechs Monaten vorgesehen, nach deren Ablauf die Verjährungshemmung endet und die sowohl der Sicherheit des Rechtsverkehrs, für den der Zeitpunkt des Verjährungsbeginns klar erkennbar sein soll, als auch letztlich dem Interesse des Schuldners, der durch die gem. § 204 Abs. 2 BGB wieder beginnende Verjährung geschützt werden soll, dient (s.o.). Auch die in § 548 BGB vorgesehene kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses soll einer raschen und zeitnahen Abwicklung des Mietverhältnisses dienen. Der Regelungszweck der Norm besteht darin, zwischen den Parteien des Mietvertrags die mit der Beendigung des Gebrauchsüberlassungsverhältnisses verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klärung zuzuführen.

Nach alledem hat die Klägerin den Rechtsstreit erst weit nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist fortgesetzt, mit der Folge, dass die von den Beklagten mit Schriftsatz vom 28.06.2016 erstmalig erhobene Verjährungseinrede nach der verzögerten Fortsetzung des Rechtsstreits nicht mehr gegen Treu und Glauben verstieß.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 524,64 EUR festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Unterschrift