G r ü n d e :

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Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft F. Das Objekt besteht aus insgesamt 11 Einheiten. 10 Einheiten sind Wohnungseigentumseinheiten . Darüber hinaus existiert eine Teileigentumseinheit, die von der Beteiligten zu 11. gehalten wird und die an einen REWE-Markt vermietet ist. Die Teileigentumseinheit besitzt die Mehrheit der Miteigentumsanteile.

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Geschäftsführende Gesellschafterin der Beteiligten zu 11. ist die Beteiligte zu 12. Diese war von der Errichtung der Wohnungseigentümergemei nschaft bis zum Jahre 1993 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anschließend wurde die Verwaltung durch die Wohnungseigentümerverwaltung Krauss durchgeführt. Deren Vertrag endete zum 31. Dezember 2005.

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Das Gesamtobjekt F ist mit Baumängeln behaftet. U. a. war die Ausführung des Daches sowie des Fußbodens in der Teileigentumseinheit nicht ord nungsgemäß. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat wegen dieser Mängel im

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Jahre 1996 ein Beweissicherungsverfahren vor dem Landgericht Mönchengladbach, Aktenzeichen 1 OH 3/96, durchgeführt . Nach dem Gutachten des Sachverständigen T belaufen sich die Beseitigungskosten für festgestellte Mängel auf insge samt 302.100,00 DM. Hiervon entfallen 19.000,00 DM auf das Sondereigentum der Teileigentümerin und 283 .100,00 DM auf das Gemeinschaftseigentum. In diesem Betrag sind Kosten von 94.300,00 DM für die Dachsanierung enthalten, die bereits durch eine Sonderum lage erhoben wurdefl . Für die Sanierung des Bodenbereiches ini Teileigentum verbleiben 188.000,00 DM. Zur Zeit ist erstinstanzlich ein Verfahren auf Geltendmachung der Gewährleistungsbürgschaft gegen den Bauträger wegen der Mängel anhängig .

 

 

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20. Juni 2005 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Top 3 die Bestellung der Beteiligten zu 12. zur WEG Verwalterin ab dem 1. Januar 2006 auf die Dauer von 5 Jahren beschlossen und zugleich den Verwaltervertrag in der vorgelegten Fassung genehmigt. Unter Top 6 hat sie die Ansammlung einer Sonderumlage für die Durchführung der Mängelbesei tigung im Teileigentum der Beteiligten zu 11. auf der Grundlage eines Zahlungspla nes entsprechend den Miteigentumsanteilen beschlossen. Beide Beschlussfassun gen erfolgten mit 9er Mehrheit der Miteigentumsanteile der Beteiligten zu 11. gegen die Stimmen der übrigen Miteigentümer.

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Die Antragsteller haben die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 3 und 6 fristgerecht angefochten . Sie machen geltend, dass beide Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Die Bestellung der Beteiligten zu

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12. zur WEG-Verwalterin sei nicht sachgerecht. Die Firma sei mit der Mehrheitsei gentümerin eng verflochten. Sie könne ihre Arbeiten vor Ort nicht wahrnehmen, da sie ihren Sitz weit entfernt habe. Im Übrigen sei offenkundig, dass es zu Interessen gegensätzen kommen werde. Es sei nicht zu erwarten, dass die Verwalterin ihre Tĭ tigkeit neutral gegenüber allen Wohnungseigentümern wahrnehmen werde. Dies fol ge daraus, dass in der Vergangenheit eine Blockade durch die jetzige Verwalterin

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              erfolgt sei. In ihrer Eigenschaft als geschäftsführende Gesellschafterin der Mehr heitseigentümerin habe sie verschiedene Beschlussfassungen boykottiert. Darüber hinaus sei die Information über die Geltendmachung der Gewährleistungsbürgschaft nicht ausreichend. Auch der Inhalt des Verwaltervertrages lasse befürchten, dass eine sachgerechte Verwaltertätigkeit nicht vorgenommen werde. Der Vertrag enthalte eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

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Auch der Beschluss über die Sonderumlage entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung . Ein entsprechender Beschluss sei bereits früher durch das Amtsgericht Mönchengladbach aufgehoben worden. Das ·Gutachten aus dem Jahr 1996 könne

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nicht Grundlage einer Sanierung sein. Es sei der neueste Stand zu berücksichtigen. Zudem sei eine Instandsetzung erst nach Ablaufen des Mietvertrages mit der S im Jahr 2007 beabsichtigt. Zu diesem Zeitpunkt müsse der Bodenbelag sowieso ausgetauscht werden.

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Die Beteiligten zu 2. haben durch Schriftsatz vom 06.10.2005 die Unterstützung der Antragsteller O erklärt. Gleiches gilt für die Beteiligten zu 3. durch Schriftsatz vom 06.12.2005.

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Das Amtsgericht Mönchengladbach hat durch den angefochtenen Beschluss beide Wohnungseigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Die Bestellung der Beteiligten zu 12. entspreche bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil in dem Verwaltervertrag eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit enthalten sei. Eine Sonderumlage könne nicht auf der Grundlage des alten Gutach tens gefasst werden. Es sei nicht geklärt, ob es möglicherweise neue Methoden ge be, die kostengünstiger die Mängel beseitigten.

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Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 11. fristgerecht sofortige Beschwerde

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eingelegt.

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II.

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Die gemäß § 45 WEG zulässige sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 11. hat in der Sache teilweise Erfolg.

 

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1.   Anfechtung von Top 3

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Die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Top 3 sind nicht zu bean standen.

a.       Genehmigung des Verwaltervertrages

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat den Verwaltervertrag durch Beschluss zu TOP 3 mit den Stimmen der Beteiligten zu 11. genehmigt. Der Vertrag enthält in § 4 eine Beschränkung der Haftung der Verwalterin auf grobe Fahrlässigkeit und Vor satz.

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Der Genehmigungsbeschluss ist nicht für ungültig zu erklären, da der Abschluss des Vertrages ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 und 4 WEG ent spricht. Ein Verwaltervertrag, der für eine Mehrzahl von Fällen vorformuliert wurde, unterliegt der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, so dass Klauseln auch dann gemäß §§ 305 ff. BGB unwirksam sein können, wenn der Mehrheitsbeschluss, auf dem der Abschluss des entsprechenden Verwaltervertrages beruht, unangefochten bleibt. Andere Mängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klausein führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrages beruht. Dies ist beispielsweise anerkannt für einen in zahlreichen Punkten gegen §§ 305 ff. BGB verstoßenden Vertrag (Staudinger

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Bub, Kommentar zum WEG, § 26 Rn. 237 f.) .

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Nach Maßgabe dieser Grundsätze verstößt die Genehmigung des Verwaltervertra ges nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar ist die in § 4 des Verwaltervertrages enthaltene Haftungsbeschränkung nach § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Der Bundesgerichtshof (NJW 1993,

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335) hat ausgeführt, das solche Klauseln unwirksam sind, weil die Haftungsbe schränkung auch die sog. Kardinalpflichten umfasst, deren Einhaltung die Erreichung

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des Vertragszwecks gerade sichert. Auf dieser Grundlage hat das OLG Hamm eine Klausel wie die hier verwendete in einem Verwaltervertrag für unwirksam angesehen (NJW-RR 2001, 226). Dies entspricht auch der überwiegenden Meinung im Schrift tum (vg. die Nachweise bei Staudinger-Bub, § 26 WEG Rn. 345 ff.) . Die Klausel ist nach § 307 Abs .1 Satz 1 BGB unwirksam. An ihre Stelle tritt das dispositive Geset zesrecht. Der Verwaltervertrag im Übrigen bleibt dagegen nach § 306 Abs. 1 BGB wirksam .

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Die Unwirksamkeit der Klausel führt auch nicht zur Annahme der Unzuverlässigkeit der Beteiligten zu 12. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Verwaltervertrag eine Vielzahl von unwirksamen Klauseln enthalten würde, die den Schluss zulassen, dass der Verwalter seine Interessen über die Interessen der Wohnungseigentümerge meinschaft stellt. Dies ist nicht der Fall. Die Antragsteller haben keine weiteren Ver tragsklauseln in Zweifel gezogen. Im Übrigen hat die Beteiligte zu 12. ihre Bereit schaft erklärt, den Verwaltervertrag nochmals und ohne die beanstandete Klausel abzuschließen.

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b.      Bestellung der Verwalterin

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Der Beschluss über eine Verwalterbestellung ist nicht für ungültig zu erklären, da er nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwa ltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4

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WEG verstößt. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der bestellte Verwalter persönlich unfähig oder ungeeignet ist. Das Stimmenübergewicht eines Wohnungs eigentümers bei der Entscheidung über seine Bestellung oder Abberufung als Ver walter genügt allein noch nicht, um unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung einen Stimmrechtsmissbrauch zu begründen. Die mit dem Objektprinzip verbundene Ge fahr einer Majorisierung der Mehrzahl durch einen oder eine kleine Gruppe von Wohnungseigentümern macht dieses nicht unzulässig, weil für die betroffenen Woh nungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung des im Einzelfall gefassten

 

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Eigentümerbeschlusses ausreichender Schutz vor missbräuchlicher Stimmrechtsab gabe besteht. Dass ein Wohnungseigentümer sein Stimmenübergewicht nutzt, um seine Bestellung zum Verwalter durchzusetzen oder seine Abberufung .als Verwalter zu verhindern, stellt allein noch keinen Rechtsmissbrauch dar. Eine Majorisierung ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen, wie etwa bei der Verschaffung unangemessener Vorteile oder der Bestellung eines persönlich ungeeigneten oder fachlich unfähigen Verwalters . In solchen Fällen ist die persönli che Eignung des Verwalters besonders kritisch zu prüfen (BGHZ 152, 46 ; OLG Saarbrücken, ZMR 1998, 50; Staudinger-Bub, § 25 WEG n. 228 ff .).

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Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters kann z. B. angenommen werden, wenn aufgrund von - nicht notwendigerweise verschuldeten - Umständen in der Person des Verwalters eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben unzu mutbar und das notwendige Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Unzumutbar kann die Zusammenarbeit z. B. sein, wenn schon im Zeitpunkt der

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Bestellung Interessengegensätze offenkundig geworden sind; im Einzelfall kann hier für schon eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses zu einzelnen Woh nungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen ausreichen. Hierfür kann nach Auf fassung der Kammer aber nicht bereits jedwede Ablehnung der Minderheiten der Wohnungseigentümer gegenüber der von dem Haupteigentümer gestellten Verwalte rin ausreichen. Notwendig sind objektive Anhaltspunkte, die aus Sicht eines vernünf tig denkenden Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft Anlass zur Sorge geben, dass eine vertrauensvolle Zusammenarbeit nicht möglich ist.

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Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind keine durchgreifenden Gründe vorhanden_, die gegen eine Bestellung der Beteiligten zu 12. zur Verwalterin sprechen.

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Die Beteiligte zu 12. war bereits von 1991 bis 1993 Verwalterin . Diesbezüglich wird nicht vorgetragen, dass es in diesem Zeitraum Schwierigkeiten mit der Verwalterin gegeben hat. Auch die räumliche Entfernung zwischen dem Sitz der Verwalterin und Mönchengladbach spricht nicht gegen die Bestellung. Die Beteiligte zu 11. hat unwi dersprochen vorgetragen, da.ss die Verwalterin einen Objektbetreuer hat, der gege benenfalls vor Ort ist und darüber hinaus ein Hausmeister als Ansprechpartner vor handen ist. Im Übrigen kann die Verwaltung büromäßig abgewickelt werden.

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Auch das Stimmverhalten der Beteiligten zu 12. in früheren Eigentümerversammlun gen vermag objektiv keine Störung des Vertrauensverhältnisses zu begründen. Bei einer Abstimmung geht es um die interne Willensbildung innerhalb der Wohnungsei gentümergemeinschaft. Hieran ist die Verwalterin nur insoweit beteiligt, als sie gege benenfalls die Beschlüsse vorbereitet, insbesondere die Grundlagen den Woh nungseigentümern vorstellt. An der Willensbildung im Sinne der Beschlussfassung ist die Verwalterin dagegen nicht beteiligt. Sie ist anschließend nur noch für die Durch führung der Beschlüsse zuständig. Aus diesem Grunde kann der Beteiligten zu 12. nicht vorgeworfen werden, dass sie als geschäftsführende Gesellschafterin der Be teiligten zu 11. bei Abstimmungen eine andere Auffassung vertreten hat, als die übri gen Wohnungseigentümer .

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Ein Fehlverhalten der Beteiligten zu 11. ist auch nicht im Zusammenhang mit den Aktivitäten der Mieterin S erkennbar. Die Mieterin des Ladenlokals im Erdge schoss, die Firma S, hat im Bereich des Sondernutzungsrechts der Kfz Stellplätze unerlaubt eine Baulichkeit errichtet. Hiergegen haben die Wohnungsei gentümer Einwände erhoben, weil das Gemeinschaftseigentum betroffen war, die von Seiten der Beteiligten zu 11. durch die Beteiligte zu 12. zurückgewiesen wurden . Die Beteiligte zu 12. war in diesem Streit verpflichtet, als geschäftsführende Gesell schafterin der Beteiligten zu 11. deren Interessen wahrzunehmen. Eine Verpflich tung, eine neutrale Position einzunehmen , bestand nicht, da die Beteiligte zu 12. zu

 

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diesem Zeitpunkt nicht Verwalterin war. Nachdem sie jetzt zusätzlich Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, hat sie diesen Umstand bei ihren zukünftigen Handlungen zu berücksichtigen . Aus dem Verhalten in der Vergangenheit  lässt sich aber nicht schließen , dass die Beteiligte zu 12. ach nach ihrer Bestellung als Ver walterin einseitig die Interessen der Mehrheitsgesellschafterin wahrnehmen wird.

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Auch ein Fehlverhalten der Beteiligten zu 12. im Zusammenhang mit der Geltendma chung von Gewährleistungsrechten gegen den Bauträger ist nicht erkennbar . Die Beteiligte zu 12. war bis zum 01.01.2006 nicht Verwalterin. Es oblag vielmehr der bestellten Verwalterin Krause, sich einen Überblick über das Verfahren zu verschaf fen und die Verfahrensführung gegebenenfalls an sich zuziehen .

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Eine Ungeeignetheit der Beteiligten zu 12. lässt sich auch nicht aus dem teilweise unwirksamen Verwaltervertrag herleiten. Zwar ist anerkannt , dass die Geeignetheit entfallen kann, wenn der potentielle Verwalter eine Vielzahl von unwirksamen Klau seln in seinem Vertrag verwendet und sich so der Eindruck aufdrängt, dass der Ver walter einseitig seine Interessen im Auge hat. Zwar ist der Haftungsausschluss in § 4 des Verwaltervertrages nach den vorstehenden Ausführungen unwirksam. Die Un wirksamke it betrifft aber nur eine vertragliche Regelung. Die Beteiligte zu 12. hat auch mitgeteilt, dass sie bereit ist, den Vertrag ohne diese Klausel abzuschließen.

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Auch die Berücksichtigung der von Seiten der Antragsteller zitierten Entscheidung des des BayObLG vom 04.03.2004 (WuM 2004, 433) , führt nicht zu einem anderen

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·Ergebnis. Dort bestand die Besonderheit, dass die Wohnungseigentümergemein schaft nur aus zwei freistehenden Einfamilienhäusern auf einem größeren Grund stück bestand. Es gab nur zwei Wohnungseigentümer; die Sondereigentumseinhei ten waren so weit wie möglich getrennt. Eine entsprechende Anwendung käme hier nur dann in Betracht, wenn man die beiden Lager, die Privateigentümer und den ge werblichen Mehrheitseigentümer, als vergleichbar mit einer Zweier-

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Wohnungseigentümergemeinschaft ansieht. Dies ist nicht der Fall. Die Sondereigen tumseinheiten sind bei der Wohnungseigentümergemeinschaft Engelbleckerstr. nicht räumlich getrennt, sondern es handelt sich um ein Gebäude.

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2. Anfechtung von Top 6.

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Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Ansammlung einer Son derumlage nach Top 6 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von

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§ 21 Abs. 3 WEG und ist daher für ungültig zu erklären.

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Besteht eine Finanzierungslücke, insbesondere für außergewöhnliche, nicht vorher sehbare Ausgaben, so kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung ei ner Sonderumlage beschließen. Dies gilt insbesondere für Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten (Staudinger-Bub , § 28 WEG Rn. 488). Die hier in Aussicht genommene Erneuerung des Fußbodens stellt eine Maßnahme der Instandsetzung dar.

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Der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme steht aber noch nicht mit ausrei chender Sicherheit fest. Zwar kann nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (FGPrax 2004, 277) eine Sonderumlage bereits beschlossen werden, wenn zwar die

 

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Einzelheiten der Sanierung noch nicht feststehen, aber Anhaltspunkte für die Repa raturbedürftigkeit vorhanden sind. Erforderlich ist nach Auffassung der Kammer aber, dass die Sanierungsmaßnahme in naher Zukunft tatsächlich durchgeführt werden soll. Grundsätzlich dient eine Sonderumlage der Finanzierung einer durchzuführen den Maßnahme. Im Regelfall schließt sich an die Ansammlung der Umlage die Durchführung der Maßnahme zeitnah an. Dies ist auch allein sinnvoll. Denn die Son derumlage dient ja gerade dazu, die Durchführung der als notwendig erachteten Maßnahme sicherzustellen. Hieran fehlt es, wenn der Vollzug des Sanierungsbe schlusses noch völlig offen ist. In diesem Fall wird die Sonderumlage „auf Vorrat" angesammelt. Dies ist nicht der Sinn und Zweck einer Sonderumlage.

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An diesem notwendigen zeitlichen Zusammenhang zwischen Ansammlung der Son derumlage und Durchführung der Sanierungsmaßnahme fehlt es hier. Es besteht die konkrete Möglichkeit, dass das angesammelte Geld bei noch zweimaliger Verlänge rung des Mietverhältnisses 14 Jahre (4 + 5 + 5) auf dem Konto liegt, bevor die Sanie rung des Fußbodens durchgeführt wird. Denn der Mietvertrag mit der Firma Rewe

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hat sich zunächst bis zum Jahr 2010 verlängert mit zweimaliger Verlängerungsoption von jeweils fünf Jahren. Diese Zeitspanne zwischen Ansammlung der Umlage und möglicher Durchführung der Sanierung ist offensichtlich zu lang.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Vortrag der Beteiligten zu 11., dass jederzeit eine sofortige Sanierung des Fußbodens notwendig werden könnte Denn der Eintritt einer sofortigen Sanierungsbedürftigkei t ist in hohem Maße unwahr scheinlich . Die Schäden bestehen bereits seit dem Jahr 1996, ohne dass die Firma REWE auf eine Beseitigung gedrängt hätte. Vielmehr hat sie sich mit einer Mietmin derung zufrieden gegeben. Auch im Rahmen der jetzt geführten Verhandlungen über eine Vertragsver längerung spielte offenbar der Zustand des Bodens keine Rolle, an sonsten wären sicherlich konkrete Beseitigungsmaßnahmen vereinbart worden .

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Auch ist das Gutachten des Sachverständigen Schwedler so zu verstehen , dass kei ne qualitative Verschlechterung des Zustandes droht, sondern sowohl die Mängel als auch die Mängelfolgen weitestgehend „statisch" sind. In diesem Fall ist die Wahr scheinlichkeit einer plötzlichen Notwendigkeit der Mängelbeseitigung so gering, dass sie zu vernachlässigen ist und nicht dazu führen kann, dass die beschlossene Son derumlage ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

III.

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Die Entscheidung über die Gerichtskosten sowohl des erstinstanzlichen Verfahrens als auch des Beschwerdeverfahrens beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Nach allgemeiner

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Auffassung entspricht es billigem Ermessen, die Gerichtskosten entsprechend im Verhältnis des Gewinnens bzw. Verlierens zu verteilen.

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Die Entscheidung über die Tragung der außergerichtlichen Kosten des erst- und zweitinstanzlichen Verfahrens auch hinsichtlich der Streithelfer beruht auf § 47 Satz

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2 WEG. Es gilt der Grundsatz, dass eine Erstattung außergerichtlicher Kosten durch . den Unterlegenen der Ausnahmefall ist und nur in Betracht kommt, wenn die Rechts verfolgung bzw. Rechtsverteidigung missbräuchlich ist. Dies kann hier nicht festge stellt werden.

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Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Im einzelnen:

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Anfechtung der Verwalterbestellung:              16.704,- €.

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Maßgeblich ist als Geschäftswert das Verwalterhonorar für die Laufzeit des Vertra ges. Für die elf Einheiten erhält der Verwalter monatlich 240,- € netto, was für die Laufzeit des Vertrages ein Honorar in Höh von 14.400,- € netto = 16.704,- € brutto ergibt.

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Anfechtung Verwaltervertrag:              3.340,- €.

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Die Kammer hat von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG den Geschäftswert geringer als das Gesamthonorar anzusetzen, da nur die Wirksamkeit einer einzelnen Klausel gerugt wird. Die Kammer hält hier 1/5 des Ge samthonorars für angemessen.

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Anfechtung Sonderumlage :              96.531,- €.

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Für die Anfechtung einer Sonderumlage ist grundsätzlich der Gesamtbetrag ma߭ geblich.

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Gesamt:              116.575,- €.

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Ausgefertigt

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Justizangestellte

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als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

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Rechtsmittelbelehrung:

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Gegen diesen Beschluss ist die sofortige weitere Beschwerde zulässig. Diese kann beim Amtsgericht Mönchengladbach, dem Landgericht Mönchengladbach oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf eingelegt werden. Geschieht dies schriftlich , so ist die Beschwerdeschrift von einem Rechtsanwalt zu unterzeichnen. Die sofortige weitere Beschwerde muss innerhalb von 2 Wochen ab Erhalt der vorgenannten Entschei dung bei einem der vorgenannten Gerichte vorliegen.