Landgericht Mönchengladbach, 3 O 179/04

T a t b e s t a n d :

Der Kläger begehrt Rückzahlung eines Grundstückskaufpreises und von Abschlags zahlungen.

Die Beklagte ist als Bauträger tätig. Unter dem 19.11.2002 ließen die Parteien einen Grundstückskaufvertrag über das im Klageantrag bezeichnete Grundstück beurkun den. Hiernach veräußerte die Beklagte das Grundstück als Baugrundstück zu einem Kaufpreis von 33.748,-- € an den Kläger und dessen Ehefrau. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag vom 19.11.2002 (BI. 11 ff d.A.) Bezug ge nommen. Bereits zuvor, unter dem Datum des 15.11.2002 hatten der Kläger und dessen Ehefrau mit der Beklagten einen „Vertrag über Bauleistungen" abgeschlos sen, der nicht notariell beurkundet wurde. Nach diesem Vertrag sollte die Beklagte als Hauptunternehmer zu einem Pauschalpreis von 278.507,-- € alle Gewerke für die Erstellung eines Einfamilienwohnhauses auf dem genannten Grundstück überneh men. Nach Beurkundung des Grundstückskaufvertrags zahlten der Kläger und seine Ehefrau den Grundstückkaufpreis .Am 28.03.2003 wurden der Kläger und seine E hefrau als Miteigentümer zu je 1/2 in das Grundbuch eingetragen.

Die Bauarbeiten begannen im Frühjahr 2003. Unter dem 08.05.2003 wurde ein

„Nachtrag zum Vertrag vom 15.11.2003" abgeschlossen, aus dem als Auftragneh mer eine „…. hervor ging. Die durch die „Q GmbH" erstellten Abschlagsrechnungen vom 15. und 16.05.2003 (BI. 29 f d.A.) über 48.061,44 € und 32.211,39 € glichen der Kläger und seine Ehefrau durch Zahlung auf deren Konto aus. Es kam sodann zu Unstimmigkeiten insbesondere im Hinblick auf die in falscher Höhe eingebaute Bodenplatte. Mit Schreiben vom 16.10.2003 (BI. 24 f d.A.) vertrat die Beklagte die Auffassung, die Verträge seien wirksam, da der Kläger und seine Ehefrau als Eigentümer im Grundbuch eingetragen seien, erklärte jedoch gleichzeitig ihre Bereitschaft, entweder die Bodenplatte rückzubauen und die Verträge durchzuführen, oder sie rückabzuwickeln. Der Kläger und seine Ehefrau bestanden auf der Rückabwicklung, kündigten weitere Schadensersatzansprüche an und vereinbarten einen Beurkundungstermin betreffend die Rückabwicklung auf den 20.02.2004, den sie der Beklagten mitteilten. Mit Schreiben vom 19.01.2004 erklärte die Beklagte, diese Schadenspositionen nur teilweise ausgleichen zu wollen. Zum Beurkundungstermin erschien die Beklagte nicht.

Unter dem 16.03.2004 trat die Ehefrau des Klägers ihm sämtliche Ansprüche aus den Verträgen vom 15. und 19.11.2002 ab (BI. 5 d.A.). Am 13.09.2004 erteilte sie ihm Vollmacht, alle zur Rückauflassung und Übereignung erforderlichen Erklärungen abzugeben (BI. 52 d.A.).

Der Kläger behauptet, zum Abschluss des Bauleistungsvertrages sei es dergestalt gekommen, dass der Geschäftsführer der Beklagten ihn und seine Ehefrau auf dem Weg zum notariellen Beurkundungstermin abgefangen, in ein Cafe gelotst und dort unter Verweis auf den anstehenden Termin die Angabe gemacht habe, um einen reibungslosen Ablauf zu garantieren, müsse der Bauleistungsvertrag noch vor der Beurkundung des Kaufvertrags unterzeichnet werden. Er habe sie weiter angewie sen, etwaige Fragen des Notars nach abgeschlossenen Verträgen zu verneinen, da ansonsten alles hinfällig wäre. Nach Vorlage des Nachtrags vom 08.05.2003 habe er, der Kläger, nachgefragt, warum nicht die Beklagte dort als Auftragnehmerin ein getragen sei. Deren Geschäftsführer habe hierfür steuerliche Gründe angeführt und weiter erklärt, an dem bestehenden Vertragsverhältnis zur Beklagten ändere sich nichts. Deswegen, so meint der Kläger, sei die „Q GmbH" als Subun ternehmerin der Beklagten anzusehen, so dass die Zahlungen an erstere von letzte rer zurückzuerstatten seien. Er behauptet, die falsche Höhe der Bodenplatte beruhe auf fehlerhaften Angaben des Bauleiters der Beklagten T. Mit Schriftsatz vom 23.12.2004 legt er zudem einen zum Bauvertrag vom 15.11.2002 gehörigen Zahlungsplan vor (BI. 83 d.A.) und meint, dieser sei nach der Makler- und Bauträ gerVO nichtig.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 114.020,-- € Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks G1, Grundbuch von C., zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, zum Abschluss des Bauleistungsvertrages habe man sich vor dem notariellen Beurkundungstermin in ihren Geschäftsräumen verabredet, was auch dessen Abschlussdatum belege. Sie meint, eine etwaige Formnichtigkeit sei durch die Eintragung des Klägers und seiner Ehefrau in das Grundbuch geheilt. Im übrigen könne der Kläger die begehrte Zug-um-Zug-Verurteilung nicht beanspru chen, da er den Miteigentumsanteil seiner Ehefrau nicht zurück übertragen können. Sie behauptet weiter, vor Beginn der Bauarbeiten sei sie mit dem Kläger und dessen Ehefrau dahin überein gekommen, dass nicht sie, sondern die Firma Q GmbH die Arbeiten ausführe, welche dann auch die Abschlagsrechnungen er stellt habe. Die Änderung sei auf Wunsch des Klägers erfolgt, der ansonsten für ein bebautes Grundstück grunderwerbssteuerpflichtig gewesen wäre. Die Bodenplatte sei aufgrund eines Fehlers des vom Kläger und seiner Ehefrau beauftragten Ausschachtungsunternehmens oder Vermessungsingenieurs nicht in der richtigen Höhe gegossen worden.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Klage ist unbegründet.

1.) Ein Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. 398 BGB auf Rückzahlung des Kauf preises oder der Abschlagszahlungen, die der Kläger und seine Ehefrau an die Be klagte bzw. an die Firma Q GmbH gezahlt haben besteht nicht.

Diese Zahlungen erfolgen nämlich mit Rechtsgrund. Allerdings geht auch das Ge richt davon aus, dass zunächst sowohl Grundstückskaufvertrag als auch Bauleis tungsvertrag nicht formwirksam nach § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB zustande gekommen sind, da auch der Bauleistungsvertrag notariell hätte beurkundet werden müssen.

Einer notariellen Beurkundung des Vertrags über die Errichtung eines Hauses auf einem zu erwerbenden Grundstück bedarf es zwar nicht in allen Fällen, jedoch dann, wenn die Verträge über den Grundstückserwerb und die Gebäudeerrichtung mitein ander stehen und fallen sollen (vgl. (BGH vom 13.06.2002, VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559; Palandt/Heinrichs, 61. Auflage, § 311 b BGB, Rn. 13, 33 m.w.N.). So (JV

liegt es aber hier, weil der Bauleistungsvertrag unmittelbar vor dem Grundstückser- werb abgeschlossen wurde, das Grundstück ausdrücklich im Bauleistungsvertrag genannt wurde und das Grundstück vom Bauleistenden erworben wurde. Unter die- sen Umständen bildeten beide Verträge eine Einheit dergestalt, dass der Abschluss nur eines Vertrages den Zwecken der Parteien nicht gerecht würde und damit beide zu beurkunden gewesen wären.

Diese Formunwirksamkeit ist jedoch nach § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt. Im nota riellen Vertrag vom 19.11.2002 ist die Auflassung erklärt. Ferner sind die Käufer, nämlich der Kläger und seine Ehefrau, als Eigentümer in das Grundbuch eingetra gen. Diese Eintragung bezieht sich auf das von beiden Verträgen betroffene Grund stück. Damit ist die Heilungswirkung eingetreten und zwar auch bezogen auf den Bauleistungsvertrag. Die Heilungswirkung erstreckt sich nämlich auf den gesamten Inhalt des formbedürftigen Vertrags einschließlich aller zunächst formunwirksam ge troffenen Abreden, solange nur die Willensübereinstimmung im Zeitpunkt der Auflas sung noch besteht (Palandt/Heinrichs, 61. Auflage, § 311 b BGB, Rn. 55). So lag es aber hier, denn beide Verträge sollten nach dem Willen der Parteien miteinander stehen und fallen, so dass die Wirksamkeit auch des Bauleistungsvertrags sogar noch im Eintragungszeitpunkt von beiden Parteien gewünscht war. Da beide Verträge nur gemeinsam abgeschlossen werden sollten, war auch die Bebauung Gegenstand der Veräußerung, die Heilung des Bauleistungsvertrags bezieht also exakt auf den veräußerten Gegenstand. Vertragspartner beider Parteien war darüber hinaus derselbe Veräußerer, so dass nicht etwa wegen Personenverschiedenheit und ande rem Gegenstand davon auszugehen ist, dass die Eintragung einen anderen Vertrag betraf (so aber in BGH vom 08.10.2004, V ZR 178/03, NJW 2004, 3626). Ob inso weit der Schutzzweck des § 311 b BGB gewahrt wird, ist unerheblich, da die Hei lungswirkung kraft Gesetzes eintritt und der Schutz der Parteien nur gesetzliches Motiv, nicht jedoch Tatbestandsmerkmal ist (Palandt/Heinrichs, 61. Auflage, § 311 b BGB, Rn. 2). Der Verweis des Klägers auf die Rechtsprechung des BGH geht inso weit fehl, als die zitierten Entscheidungen die analoge und gerade nicht die unmittelbare Anwendung des § 311 b BGB, bzw. 313 BGB a.F. betreffen, nämlich die Vorverlagerung des Gutglaubensschutzes schon auf den Beurkundungszeitpunkt (BGH vom 13.06.2002, VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559), bzw. die Erstreckung der Heilungswirkung auf Verträge, mit einem anderen, als dem eingetragenen Erwerber (BGH vom 13.06.2002, VII ZR 321/00, NJW 2002, 2559).

Auf die Frage, wie genau der Bauleistungsvetrag zustande gekommen ist, kommt es unter diesen Umständen nicht an. Der Kläger verweist auf ein Verhalten des Ge schäftsführers des Beklagten, welches zum zunächst formungültigen Abschluss des Bauleistungsvertrages geführt hat. Dies Verhalten führt jedoch nur dazu, dass, da dem Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft die Formbedürftigkeit bekannt sein muss, die Beklagte sich möglicherweise auf die Formungültigkeit nicht berufen könn te, weil dies treuwidrig wäre. Daran, dass die Eintragung in das Grundbuch zur Hei lung geführt hat, ändert dieses Verhalten jedoch nichts.

2.) Eine wirksame Rückabwicklungsvereinbarung haben die Parteien nicht getroffen. Schon eine Einigung über die Rückabwicklung ist nicht hinreichend vorgetragen.

Aus dem Schreiben der Beklagten vom 16.10.2003 ergibt sich zwar die grundsätzli che Bereitschaft der Beklagten, auch einer Rückabwicklung zuzustimmen. Diese Be reitschaft stand jedoch unter dem Vorbehalt, dass keine anderweitige Einigung über die Fortführung des Bauvorhabens zustande kommt, so dass hierin schon kein un bedingtes durch schlichtes „Ja" annehmbares Angebot liegt. Im übrigen geht aus dem Schreiben der Beklagten vom 19.01.2004 hervor, dass der Kläger und seine Ehefrau dieses Angebot auch nicht einfach angenommen haben, sondern vielmehr zusätzlich Schadensersatzansprüche geltend gemacht haben. Sie haben gemäß Schreiben vom 05.11.2003 zwar auf der Rückabwicklung bestanden, jedoch gleich zeitig erklärt, die Beklagte habe auch die weiteren Kosten, die in der Annahme eines wirksamen Vertrages entstanden seien zu erstatten und angekündigt, hierüber eine gesonderte Aufstellung vorzulegen. Dies muss auch anschließend erfolgt sein, denn ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 19.01.2004 begehren sie die zusätz liche Aufnahme von Schadensersatzpositionen in die notarielle Urkunde, die die Be klagte teilweise nicht und teilweise nur zur Hälfte zu übernehmen bereit war. Das heißt, der Kläger und seine Ehefrau haben ein etwaiges Rückabwicklungsangebot bezogen auf Grundstückskaufpreis und Abschlagszahlungen allenfalls unter Abän derungen angenommen, was ein neues Angebot darstellt (§ 150 Abs. 2 BGB.). Die ses Angebot der Rückabwicklung unter Einbezug von Schadensersatzpositionen hat aber wiederum die Beklagte nur unter Einschränkungen mit Schreiben vom 19.01.2004 angenommen, da sie ihre Verantwortlichkeit für die Schadensersatzpositionen teilweise nur zur Hälfte und teilweise gar nicht anerkannte. Auch hierin liegt also ein neues Angebot. Dass und unter welchen Umständen der Kläger und seine Ehefrau dieses Angebot angenommen haben, tragen sie nicht vor. Vielmehr berufen sie sich nur auf einen der Beklagten mitgeteilten Beurkundungstermin für den 20.02.2004, was jedoch für eine Einigung der Parteien über den Inhalt des Rückab wicklungsvertrags nichts besagt.

Im übrigen wäre, wollte man eine Einigung annehmen, auch diese nach § 311 b Abs. 1 BGB formunwirksam. Ist nämlich ein Kaufvertrag durch Eintragung bereits vollzo gen, so bedarf die Einigung über seine Rückabwicklung ebenso der notariellen Form, wie sein Abschluss (PalandUHeinrichs, 61. Auflage, § 311 b BGB, Rn. 40).

3.) Ein Anspruch auf Rückzahlung wenigstens der geleisteten Abschlagszahlungen besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt aus § 812 BGB, als dass die Vereinba rung über die Abschlagszahlungen nach § 3 Abs. 2 MaBV nichtig sein könnte. Oh nehin hat der Kläger den Zahlungsplan erst mit nachgelassenem Schriftsatz vorge legt, was aber, da die Vorlage mit der Klage ohne weiteres möglich und zu er warten gewesen wäre, als grob nachlässig i.S. von § 296 Abs. 2 ZPO zu werten ist. Letztlich kann die Frage der Verspätung aber ebenso offen bleiben, wie die Frage, ob der Abschlagszahlungsplan hier gegen die MaBV verstößt. Verstößt eine Ab schlagszahlungsvereinbarung gegen § 3 Abs. 2 MaBV wird hierdurch nämlich nicht der gesamte Vertrag nichtig. Vielmehr führt ein solcher Verstoß nach §§ 12 MaBV, 134 BGB nur zur Nichtigkeit des Abschlagszahlungsplans mit der Folge, dass die Fälligkeit des Werklohnanspruchs sich nach § 641 BGB bemisst (BGH v. 22.12.2000 VII ZR 311/99). Im übrigen bleibt der Werkvertrag also wirksam, die Werklohnforde rung wird nur erst später fällig. Soweit zur Erfüllung eines wirksamen Vertrags vor Fälligkeit geleistet wird, ist aber eine Rückforderung nach § 813 Abs. 2 BGB ausge schlossen.

4.) Die Rückabwicklung des Bauleistungsvertrags nach § 634 Nr. 3, 323 BGB be gehrt der Kläger hier nicht. Insoweit fehlt es auch an der Anspruchsvoraussetzung der hinreichenden Nachfristsetzung i.S. von §§ 323 Abs. 1, 636 BGB. Die Beklagte hat hier, auch wenn sie ihre Verantwortung für die falsche Höhe derBodenplatte be streitet, die Nacherfüllung dennoch mit Schreiben vom 16.10.2003 angeboten. Unter diesen Umständen bedurfte es der Setzung einer Nachfrist, an der es unstreitig fehlt.

Im übrigen ist aber auch die Verantwortung der Beklagten für den Mangel nicht hin reichend dargelegt, denn der Kläger hat das Vorbringen der Beklagten, mit den überreichten Plänen seien alle Maße durch sie ordnungsgemäß mitgeteilt worden, unbestritten gelassen und insbesondere nicht dargelegt, welches der Maße falsch gewesen sein soll.

5.) Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1ZPO.

Streitwert: 114.020,-- €