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G r ü n d e :

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I.

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Die Gläubigerin betreibt gegen den Kläger die Zwangsversteigerung des im Rubrum genannten Grundstücks aufgrund einer notariellen Urkunde des Notars Im Eingang der notariellen Urkunde heißt es, dass der Schuldner im eigenen Namen als zukünftiger Eigentümer und persönlicher Schuldner bzw. Besteller handelt sowie in Vollmacht für den damaligen Eigentümer des Zwangsvollstreckungsobjektes als derzeitigen Eigentümer unter Ausschluss der Übernahme einer persönlichen Haftung.

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Weiter ist in der notariellen Urkunde festgehalten, dass der Schuldner die nachfolgende Grundschuld beurkunden ließ und erklärte, dass das Darlehen, welches durch die Bestellung eines Grundpfandrechts dinglich gesichert werden solle, der Zahlung des Kaufpreises aus dem im Rubrum aufgeführten Kaufvertrag des amtierenden Notars dienen solle.

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Angeheftet ist ein Buchgrundschuldformular der . Dort heißt es wie folgt:

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Grundschuldbestellung:Der Sicherungsgeber ist Eigentümer der im Grundbuch     verzeichneten Pfandobjekts. Der Sicherungsgeber bestellt hiermit zugunsten der– nachstehend die Gläubigerin genannt – auf dem Pfandobjekt eine Grundschuld von 270.000,00 DM. Die Erteilung eines Grundschuldbriefes ist ausgeschlossen. Die Grundschuld ist vom heutigen Tag an mit 18 von 100 jährlich zu verzinsen. Ziffer 2. betrifft die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Es heißt dort, dass sich der Sicherungsgeber wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde das belastete Pfandobjekt in der Weise unterwirft, dass die sofortige Zwangsvollstreckung aus einem Grundeigentum auch gegen den jeweiligen Eigentümer und bei einem Erbbaurecht auch gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten zulässig sein soll. Unter Ziffer 3. ist die persönliche Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung geregelt. Dort ist vereinbart, dass für die Zahlung eines Geldbetrages, dessen Höhe der bewilligten Grundschuld entspricht, der Schuldner die persönliche Haftung übernimmt, aus der er ohne vorherige Zwangsvollstreckung das belastete Pfandobjekt in Anspruch genommen werden kann. Der Schuldner unterwirft sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in das gesamte Vermögen. Die Gläubigerin soll berechtigt sein, die persönliche Haftung unabhängig von der Eintragung der Grundschuld und ohne vorherige Zwangsvollstreckung das belastete Pfandobjekt geltend zu machen. 

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Zugunsten des Schuldner wurde am 30.03.1999 eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Die Grundschuld sowie die Klausel betreffend die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wurde am 08.08.2001 eingetragen. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 11.12.2001.

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Mit Schreiben vom 25.04.2003 beantragte die Gläubigerin die Zwangsversteigerung des vorgenannten Objektes wegen eines Zahlungsrückstandes einschließlich Kosten in Höhe von 183.285,93 €. Durch Beschluss vom 14.05.2003 wurde die Zwangsversteigerung angeordnet. Mit weiterem Beschluss vom 13.08.2003 wurde der Verkehrswert des Objektes auf 140.000,00 € festgesetzt. Gleichzeitig wurde Termin zur Durchführung der Zwangsversteigerung bestimmt auf den 28.11.2003. Der Termin wurde im Amtsblatt am 08.09.2003 veröffentlicht.Im Termin beantragte der Schuldnervertreter die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung, hilfsweise den Zuschlag für 3 Wochen auszusetzen. Das Amtsgericht forderte um 9.09 Uhr zur Abgabe von Angeboten auf. Um 9.40 Uhr wurde die Bietstunde geschlossen. Die Gläubigerin blieb mit 3.000,00 € Meistbietende. Die Gläubigerin und der Schuldner einigten sich darauf, dass der Zuschlag für 10 Tage auszusetzen sei. Durch den angefochtenen Beschluss vom 22.12.2003 erteilte das Amtsgericht Erkelenz der Meistbietenden den Zuschlag. Der Beschluss ist dem Verfahrensbevollmächtigten des Schuldners am 02.01.2004 zugestellt worden. Mit Schriftsatz vom 27.12.2003, bei Gericht eingegangen am 30.12.2003, legte der Schuldner Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss ein. Er begründete die Beschwerde damit, dass die allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen nicht vorliegen würden. Die Grundschuldbestellung sei ausweislich der Bestellungsurkunde durch den damaligen Eigentümer erfolgt. Eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner als jetzigen Eigentümer setze voraus, dass die notarielle Urkunde auf den Schuldner als Rechtsnachfolger umgeschrieben werde. Eine derartige qualifizierte Klausel sei von Seiten des Notars weder erteilt worden, noch sei eine Zustellung erfolgt.

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II.

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Die zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

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Gemäß § 100 Abs. 1 ZVG kann die sofortige Beschwerde nur darauf gestützt werden, dass eine der Vorschriften der §§ 81, 83 bis 85a ZVG verletzt sind oder dass der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zugrunde liegenden Bedingungen erteilt ist. Der Schuldner rügt zu Recht einen Verstoß gegen § 83 Nr. 6 ZVG. Nach dieser Vorschrift ist der Zuschlag zu versagen, wenn die Zwangsversteigerung unzulässig ist. Dies ist hier der Fall. Eine Zwangsvollstreckung darf nur erfolgen, wenn die allgemeinen Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Vorliegend fehlt die nach § 750 Abs. 1 ZPO erforderlich Vollstreckungsklausel gegen den Schuldner. Die notarielle Urkunde vom 10.07.2001 ist lediglich mit einer einfachen Vollstreckungsklausel versehen. Erforderlich ist aus den nachfolgenden Gründen die Erteilung einer Rechtsnachfolgeklausel gegen den Schuldner.

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Nach § 800 Abs. 1 ZPO kann sich der Eigentümer in einer nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO aufgenommenen Urkunde in Ansehung u.a. einer Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Weise unterwerfen, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zulässig sein soll. Ein Gläubiger, der die dingliche Haftung des Rechtsnachfolgers des zunächst gemäß § 800 Abs. 1 ZPO verpflichteten Voreigentümers geltend machen will, bedarf  grundsätzlich gemäß §§ 795, 727 ZPO einer Vollstreckungsklausel, die den Rechtsnachfolger als solchen, jedenfalls als Schuldner ausweist (KG Berlin, NJW-RR 1987, 1229; LG Frankfurt, ZIP 1983, 1516). Von dem Erfordernis einer Rechtsnachfolgeklausel hat die Rechtsprechung zwei Ausnahmen anerkannt. Die Notwendigkeit entfällt, wenn sich neben dem Eigentümer auch der Erwerber in der notariellen Urkunde mit dinglicher Wirkung der Zwangsvollstreckung unterworfen hat ( a.a.O.). Weiter wird die alleinige Unterwerfung des Erwerbers unter die dingliche Zwangsvollstreckung für zulässig erachtet, wenn er später das Grundstück zu Eigentum erwirbt und die Eintragung der Vollstreckungsklausel nach § 800 Abs. 1 ZPO gleichzeitig mit dem Eigentumserwerb erfolgt (OLG Saarbrücken, NJW 1977, 1202; BayObLG, JurBüro 1987, 147).

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Nach den vorstehenden Grundsätzen war und ist vor Einleitung der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner die Erteilung und Zustellung einer sog. Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO notwendig. Denn nach dem eindeutigen Wortlaut der Grundschuldurkunde ist die Grundschuld durch den damaligen Eigentümer , vertreten durch den Schuldner, bestellt worden. Dies ergibt sich bereits daraus, dass nach der Formulierung der notariellen Urkunde die Grundschuldbestellung durch die Person erfolgte, die zum damaligen Zeitpunkt Eigentümer des Grundstücks war. Dies war aber unstreitig nicht der Schuldner, sondern der Veräußerer . Diesem eindeutigen Wortlaut kann nicht entgegengehalten werden, dass aus wirtschaftlicher Sicht nicht der damalige Eigentümer, sondern der Schuldner Sicherungsgeber sein sollte. Dies ist zwar ohne weiteres nachvollziehbar, findet aber in der notariellen Urkunde, insbesondere im Formularteil, nicht den notwendigen Ausdruck. Nach den vorstehenden Ausführungen bestanden verschiedene Möglichkeiten, die dingliche Mithaftung des Grundstückserwerbers sicherzustellen. Es wäre beispielsweise ohne weiteres möglich gewesen, den Namen des Schuldners in die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach Ziffer 2. aufzunehmen. In diesem Fall wäre die Erteilung einer qualifizierten Klausel nicht notwendig. Ebenso hätte es ausgereicht, dass der Schuldner die Grundschuld allein bestellt, wenn die Eintragung der Vollstreckungsklausel und die Eigentumsumschreibung zeitgleich erfolgen. Alle diese Möglichkeiten sind in der notariellen Urkunde nicht genutzt worden mit der Folge, dass nach dem oben aufgezeigten Grundsatz eine qualifizierte Klausel zur Einleitung der Zwangsvollstreckung notwendig ist. Da dies bislang nicht erfolgt ist, ist das Zwangsversteigerungsverfahren zum jetzigen Zeitpunkt unzulässig und der Zuschlagsbeschluss aufzuheben.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

16

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts ist weder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch zur Fortbildung des Rechts erforderlich.