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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin klagt auf Räumung von Wohnraum. Sie ist Vermieterin, die Beklagte Mieterin einer Wohnung in W (vgl. näher Bl. 2 d.A. und den Mietvertrag Anlage N 1 zur Klageschrift; die Monatsmiete beträgt im relevanten Zeitraum 642,00 €, davon 182,00 € Betriebskostenvorauszahlung).

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Ursprünglich hat die Klägerin ihre Räumungsklage nur auf die Kündigung vom 07.05.2018 (= Anlage N 9 zur Klageschrift) wegen angeblicher Verletzung der Verpflichtung, das Treppenhaus ordnungsgemäß zu reinigen, gestützt.

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Während des laufenden Prozesses hat die Klägerin der Beklagten unter dem 16.08.2018 nochmals - fristlos - gekündigt, diesmal wegen Zahlungsverzugs (Blatt 55f. der Akten). Die Kündigung ist der Beklagten unstreitig am 16.8.2018 zugegangen. Die Klägerin begründet ihr Räumungsbegehren seit dem Schriftsatz vom 28.08.2018 (Bl. 51ff. der Akten) nunmehr auch mit dieser Kündigung. Der in dieser Kündigung zugrunde gelegte Mietrückstand i.H.v. restlichen 52,47 € auf die Miete für Juli 2018 und vollen 642,00 € für die Miete für August 2018 ist zwischen den Parteien rein rechnerisch unstreitig. Der Schriftsatz vom 28.08.2018 ist dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11.09.2018 zugegangen. Die Beklagte hat binnen einer Frist von zwei Monaten ab dieser Zustellung (ohne Tilgungsbestimmung) insgesamt 1.000,00 € an die Klägerin gezahlt (vergleiche Bl. 104 und 106 der Akten), ohne dass eine separate Zahlung für September 2018 entrichtet worden wäre.

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Die Klägerin bestreitet, dass die Beklagte jemals Mängel gerügt hätte; die zu den Akten gereichten Schreiben habe sie nicht erhalten; fernmündliche Mängelrügen habe es ebenfalls nicht gegeben. Schimmel sei weder bei Einzug vorhanden gewesen, noch später (wieder) aufgetreten; es habe auch nie Zusagen gegeben, Schimmel zu entfernen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die im ersten Obergeschoss rechts des Hauses T-Weg in W gelegene Wohnung bestehend aus 4 Zimmern, Abstellraum, Bad, Balkon, Flur/Diele und Küche zu räumen und in geräumtem Zustand unter Aushändigung sämtlicher Schlüssel an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen,

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der Beklagten im Unterliegensfall eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Räumungsfrist zu bewilligen.

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Die Beklagte behauptet, bereits bei Anmietung und Einzug in die streitgegenständliche Wohnung (2.2.2015 - Blatt 166 der Akten) habe sich Schimmel im Badezimmer auf der Innenwand oberhalb der Badewanne befunden. Der Schimmel sei zwischenzeitlich entfernt worden, dann aber Anfang 2018 sowohl an der Badezimmerinnenwand auf der Seite der Badewanne erneut als auch an einer im Zuge der vorherigen Beseitigung angebrachten Abdeckung aufgetreten, obwohl die Beklagte ordnungsgemäß lüfte. Daraufhin habe sie den Mangel zunächst telefonisch gegenüber der Klägerin angezeigt; diese habe eine neue Besichtigung zugesagt, was aber nicht geschehen sei. Die Beklagte habe daraufhin mit Schreiben vom 5.2.2018 um Beseitigung gebeten, den Mangel nochmals mit Schreiben vom 1.4.2018 angezeigt und darauf hingewiesen, dass - was auch zutreffe - alle Fenster undicht seien; diese Schreiben seien per Post versendet worden. Mit Schreiben vom 7.6.2018 habe sie Mietminderung angekündigt; dieses Schreiben sei persönlich bei der Klägerin eingeworfen worden.

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Das Gericht hat Beweis erhoben. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 04.09.2019 (Bl. 107 90 ff. Akten). Im Übrigen wird auch auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klägerin hat aus § 546 Abs. 1 i.V.m. §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB einen Räumungsanspruch gegen die Beklagte.

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Die Kündigung vom 16.8.2018 hat das Mietverhältnis fristlos beendet.  Sie ist dem für Kündigungen während des Rechtsstreits empfangszuständigen damaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten und damit ihr selbst zugegangen. Auch lag der darin formell ordnungsgemäß ausgeführte Kündigungsgrund aus §§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB vor.

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Gem. § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a) BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, d.h. (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), wenn der rückständige Teil der Miete die Miete für einen Monat übersteigt. Das ist hier der Fall.

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Der Betrag von 694,47 € aus den Monaten Juli und August 2018 stand rechnerisch offen. Die Mietschuld war für diese Monate auch nicht infolge Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB herabgesetzt. Dabei kann offen bleiben, ob in diesem Zeitraum wirklich die Fenster undicht waren und Schimmel im Bad vorlag.

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Jedenfalls ist die Minderung nämlich gem. § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige (eines Mangels) nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter danach u.a. nicht berechtigt, die in § 536 Abs. 1 BGB bestimmte Minderung geltend zu machen. Die Beklagte hat den ihr obliegenden Beweis (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 536c BGB, Rz. 9 m.w.N.) für die von ihr behaupteten Anzeigen nicht geführt.

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Ein Beweis ist im Rahmen der dem Gericht obliegenden freien Beweiswürdigung (§ 286 Abs. 1 ZPO) erst dann geführt, wenn der Richter eine Tatsache als wahr ansieht, weil er jenseits vernünftiger Zweifel von ihrem Vorliegen überzeugt ist. Die richterliche Überzeugungsbildung setzt keine absolute oder unumstößliche Gewissheit im Sinne des wissenschaftlichen Nachweises voraus, sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. z.B. BGH, NJW 2018, 150, beck-online m.w.N.). Da Voraussetzung der Anzeige i.S.d. § 536c Abs. 2 BGB der Zugang der entsprechenden Erklärung beim Vermieter ist, muss das Gericht gerade von den einen Zugang begründenden Tatsachen überzeugt sein. Nach diesem Maßstab ist der Beweis hier nicht geführt.

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Die angeblichen telefonischen Anzeigen haben die dazu benannten Zeugen bereits nicht bekundet. Die Beweiserhebung war insoweit bereits unergiebig.

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Ebenso war die Beweiserhebung unergiebig in Bezug auf die von der Beklagten behaupteten Schreiben vom 5.2.2018 und 1.4.2018. Es hat bereits keiner der beiden Zeugen konkret zu diesen Schreiben ausgesagt. Auch hat keiner der beiden bekundet, dass nach seiner eigenen Wahrnehmung ein Schreiben in einen Briefkasten eingeworfen worden wäre.

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Das Gericht kann der Entscheidung auch nicht zugrunde legen, dass das (behauptete) Schreiben vom 7.6.2018 zugegangen wäre. Die Aussage der Zeugin war insoweit wiederum unergiebig. Sie konnte nur bekunden, dass in ihrer Gegenwart ein Schreiben aufgesetzt und in einen Umschlag gesteckt worden sei, nicht aber was damit dann weiter passiert ist oder welchen genauen Inhalt das Schreiben hatte. Der Zeuge hat zwar den Einwurf eines Schreibens in den Briefkasten der Klägerin am S-Platz bekundet. Allerdings ist das Gericht nicht jenseits vernünftiger Zweifel davon überzeugt, dass dieser Vorgang sich wirklich so abgespielt hat.

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Vernünftige Zweifel hat das Gericht aus folgenden Gründen:

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In Bezug auf den Inhalt des Schreibens steht die Aussage des Zeugen, in dem Schreiben sei von anwaltlicher Hilfe die Rede im Widerspruch zu der zu den Akten gereichten Kopie.

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Die Beklagte hat die Minderung erstmals mit Schriftsatz vom 23.1.2019 (Blatt 109 der Akten) in den Prozess eingeführt. Es ist nicht nachvollziehbar, wieso sie nicht bereits im Rahmen der Beschwerde über die PKH-Entscheidung des Gerichts oder im Termin zur mündlichen Verhandlung danach hierzu vorgetragen hat. Zudem hat sie in ihrer persönlich verfassten Eingabe noch von  fünf Schreiben gesprochen (Blatt 111 der Akten); vorgelegt werden jetzt nur drei Kopien von Schreiben (Blatt 119 - 121 d. A,), die sich zu Schimmel verhalten.

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Die Durchführung der Minderung ist nicht nachvollziehbar. Im Juli soll ein für sich genommen krummer Betrag planmäßig zurückgehalten worden sein, der auch nur krummen Bruchteilen (8,17% der Bruttomiete bzw. 11,406% der Nettomiete) entspricht. Dies entspricht nicht dem typischen Minderungsverhalten, entweder eine glatte Summe oder einen glatten Prozentsatz zurückzuhalten. Wieso die Minderung dann von Juli auf August sprunghaft erhöht und die ganze Miete einbehalten wurde, ist auch nicht nachvollziehbar.

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Des Weiteren handelt es sich bei dem vernommenen Zeugen um den zumindest in einer gewissen Nähebeziehung zur Partei stehenden Ex-Mann der Beklagten. Dies würde für sich genommen keine hinreichenden Zweifel begründen. In Kombination mit den objektiven Zweifelspunkten wirkt dieser subjektive Faktor aber verstärkend und lässt das Gericht umso mehr zweifeln.

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Auf weitere Fragen zum ursprünglichen Auftreten von Schimmel kam es nicht an. Die Beklagte hat selbst vorgetragen, dass der ursprünglich vorhandene Schimmel  zwischenzeitlich entfernt worden sei und dann neu aufgetreten sei. Ist ein ursprünglich vorhandener Mietmangel aber einmal behoben, ist das Wiederauftreten wieder anzuzeigen, ohne dass es darauf ankäme, wer den Mangel beseitigt hat (vgl. Blatt 167 der Akten einerseits: "die Beklagte selbst" und Blatt 141 der Akten andererseits: "ein seitens der Klägerin beauftragter Handwerker").

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Die Kündigung ist auch nicht nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB unwirksam geworden. Das würde nämlich voraussetzen, dass "der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet". Das hat sie nicht. Denn innerhalb der Heilungsfrist hat die Beklagte einen neuen Rückstand auflaufen lassen:

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Die Frist ist hier mit Ablauf des 11.11.2018 abgelaufen, denn sie begann mit Zugang des die zweite Kündigung enthaltenden Schriftsatzes beim damaligen Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11.9.2018. Innerhalb dieser Frist sind zwar 1.000,00 € seitens der Beklagten an die Klägerin gezahlt worden, ist aber auch die Miete für September 2018 fällig geworden, so dass eine Gesamtforderung von 52,47 € (Rest Miete für Juli 2018) + 642,00 € (Miete August 2018) + 642,00 € (Miete September 2018) = 1.336,47 € und nach Abzug von 1.000,00 € Zahlung ein Rückstand von 336,47 € zugrundezulegen ist. Auch im Rahmen dieser Berechnung ist die Septembermiete voll und ungemindert anzusetzen, weil es an der für die Anwendung von § 536 Abs. 1 BGB erforderlichen Mängelanzeige fehlt (vgl. oben).

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 11, 711 ZPO.

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Die durch auf das Urteil gesetzten Beschluss der Beklagten gewährte Räumungsfrist folgt aus § 721 Abs. 1, Abs. 4 ZPO. Danach kann auf Antrag des Räumungsverpflichteten, hier der  Beklagten, eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden.

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Zu berücksichtigen sind bei der Bemessung die Umstände des Einzelfalles und die Höchsträumungsfrist von einem Jahr (§ 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO).

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Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage kann regelmäßig keine Räumungsfrist bewilligt werden. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann hiervon eine Ausnahme gemacht werden. Solche Gründe liegen hier aber vor. Denn die Beklagte ist (alleinerziehend) Mutter von vier Kindern, von denen eines erst während des Prozesses geboren wurde. Sie hat zudem gesundheitliche Probleme eines Kindes mit Unterlagen belegt (Blatt 113ff. der Akten) zwei Kinder haben unstreitig Astma, und wird Schwierigkeiten haben, auf dem Wohnungsmarkt eine Ersatzwohnung zu finden.

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Zu Lasten der Beklagten berücksichtigt das Gericht allerdings, dass die Kündigung bereits im August 2018 ausgesprochen wurde und auch das Räumungsverfahren gegen sie bereits mit Zustellung der Klageschrift im Juli 2018 eingeleitet worden ist. Sie hatte damit über ein Jahr Zeit, um sich auf den eventuellen Verlust ihrer Wohnung vorzubereiten.

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Unter Berücksichtigung all dieser Umstände ist die ausgeworfene Räumungsfrist angemessen.

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Der Streitwert wird auf 5.520,00 EUR festgesetzt.

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F