Landgericht Krefeld, 2 S 60/15

G r ü n d e :

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen über die Kosten zu entscheiden. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf die Beklagte, da sie nach dem Sach- und Streitstand zum Zeitpunkt der Erledigung den Rechtsstreit verloren hätte.

Der Kläger nimmt die Beklagte im Wege der einstweiligen Verfügung auf Räumung in Anspruch. Er ist Eigentümer des Objekts C-straße 11 in H., das er an die PGN GmbH & Co. KG zum Betrieb eines Saunaclubs verpachtet hatte. Das Pachtverhältnis ist beendet, die PGN GmbH & Co. KG wurde mit inzwischen rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Krefeld vom 29.07.2015 in dem Verfahren 2 O 156/15 zur Räumung verurteilt. Die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil wurde auf Erinnerung der Beklagten einstweilig eingestellt, nachdem diese unter Vorlage eines als Wohnraummietvertrag bezeichneten Mietvertrages geltend gemacht hatte, ab Januar 2015 ein Zimmer in dem Pachtobjekt angemietet zu haben. Daraufhin begehrte der Kläger im vorliegenden einstweiligen Verfügungsverfahren von der Beklagten die Räumung dieses Zimmers mit der streitigen Behauptung, er habe von dem Mietverhältnis erst nach der letzten mündlichen Verhandlung im erwähnten Verfahren 2 O 156/15 erfahren. In der ersten Instanz war weiterhin zwischen den Parteien umstritten, ob die Beklagte (genauso wie die weiteren fünf Beklagten der Parallelverfahren) in dem Zimmer lediglich ihr Gewerbe als Prostituierte ausübte (so die Beklagte) oder ob sie dort auch ihre Wohnung hatte (so der Kläger). Das Amtsgericht hat die Beklagte am 12.11.2015 zur Räumung verurteilt. Hiergegen wendete sich die Beklagte mit ihrer Berufung; das Amtsgericht habe nicht offen lassen dürfen, ob es sich um ein Wohnraum- oder um ein Gewerberaummietverhältnis gehandelt habe, da § 940a Abs. 2 ZPO auf Letztere nicht anwendbar sei und deshalb eine Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung nicht möglich gewesen sei. Im Berufungsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Beklagte behauptet hierzu, es sei nicht zutreffend, dass dies freiwillig geschehen sei, freiwillig geräumt habe lediglich die Fa. PGN GmbH & Co. KG.

II.

Der Klägerin stand gegen die Beklagte ein Verfügungsanspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Zimmers zu. Nachdem der Mietvertrag zwischen dem Kläger und der PGN GmbH & Co. KG - unstreitig - beendet ist, war die Beklagte gemäß § 546 Abs. 2 BGB ohne Weiteres zur Räumung verpflichtet.

Auch ein Verfügungsanspruch war gegeben.

Sollten die PGN GmbH & Co. KG und die Beklagte ein Wohnraummietverhältnis geschlossen haben, so würde ein Verfügungsgrund ohne Weiteres aus § 940a Abs. 2 ZPO folgen. Nach dieser Vorschrift darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen hat das Amtsgericht zutreffend bejaht, insbesondere ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts zu der Frage, ob der Kläger erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis vom Besitz der Beklagten erlangt hat, nicht zu beanstanden; Einwendungen hiergegen hat die Beklagte in der Berufung auch nicht vorgebracht.

Sollte zwischen der PGN GmbH & Co. KG und der Beklagten ein Gewerberaummietverhältnis bestanden haben, so wäre § 940a Abs. 2 ZPO nicht unmittelbar anwendbar, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse bezieht.

Eine analoge Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse hat das Amtsgericht zutreffend verneint. Es fehlt an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber hat die Regelung ausdrücklich auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt und Anregungen im Gesetzgebungsverfahren, sie auch auf Gewerberaummietverhältnisse zu erstrecken, ungehört gelassen (vgl. dazu OLG Celle, NJW 2015, 711). Abgesehen davon fehlt es schon deshalb an einer Regelungslücke, weil § 940a ZPO nur die Möglichkeit von Räumungsverfügungen bei Wohnraummietverhältnissen beschränkt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Auflage, § 940a Rdnr. 3), woraus im Umkehrschluss folgt, dass sie bei anderen Mietverhältnissen grundsätzlich möglich sind.

Allerdings war es vor Inkrafttreten von § 940a Abs. 2 ZPO anerkannt, dass hohe Anforderungen an den Verfügungsgrund einer Räumungsverfügung zu stellen sind, weil die Räumung in der Regel zur endgültigen Befriedigung des Vermieters führt, was zu Recht mit dem vorläufigen Charakter einer einstweiliger Verfügung nur in Ausnahmefällen als vereinbar angesehen wurde. Deshalb wurde ein Verfügungsgrund nur bejaht, wenn Gefahren für das Mietobjekt selbst oder erhebliche, existenzgefährdende Vermögensschäden für den Vermieter bei Verbleib des Mieters in dem Mietobjekt drohen und wenn zusätzlich der Räumungsanspruch unstreitig oder offensichtlich begründet ist (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2009, 818; Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 940a Rdnr. 57).

Diese restriktive Rechtsprechung kann angesichts § 940a Abs. 2 ZPO nicht mehr uneingeschränkt aufrechterhalten werden. Die Wertungen des § 940a Abs. 2 ZPO müssen vielmehr auch im Rahmen des § 940 ZPO berücksichtigt werden. Wie schon das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, beruht dies auf einem Erst-Recht-Schluss. Wenn der Gesetzgeber es bei einem Wohnraummietverhältnis zulässt, dass der Mieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen seine grundrechtlich geschützte Wohnung im Wege der einstweiligen Verfügung verlieren kann, muss dies erst Recht bei einem Gewerbeobjekt möglich sein, das zwar auch einer grundrechtlich geschützten Tätigkeit (der Berufsausübung) dient, das aber nicht den höchstpersönlichen Bereich der Lebensführung trifft und das nicht Rückzugsraum für den Mieter und seine Angehörigen ist.

Das bedeutet nicht eine analoge Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO, sondern die Übernahme von dessen gesetzlicher Wertung in den weitgehend offenen Tatbestand des § 940 ZPO (Ähnlich bzw. im Ergebnis wie hier: LG Hamburg NJW 2013, 3666; LG Hamburg ZMR 2015, 380; Fleindl ZMR 2014, 938; Hinz ZMR 2012, 163 und NZM 2012, 793; Wiek InfoM 2013, 507; Neuhaus ZMR 2013, 694; Fleindl ZMR 2013, 685; Schmid GE 2014, 227; Klüver ZMR 2015, 10. Anderer Ansicht: OLG Celle NZM 2015, 166; KG NJW 2013, 3588; LG Köln NJW 2013, 3589). Durch § 940a Abs. 2 ZPO hat der Gesetzgeber hinreichend deutlich gemacht, dass der Besitz eines Dritten für den Vermieter derart nachteilig und eine auf Räumung gerichtete Prozessführung des Vermieters in der Hauptsache derartig erfolgversprechend ist, dass eine endgültige Befriedigung im Wege der Leistungsverfügung ausnahmsweise auch im einstweiligen Rechtsschutz erlaubt ist. Deshalb kann auch bei Gewerberaummietverhältnissen die Erfüllung der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO (mit Ausnahme der Voraussetzung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt) als typisierte Bedingung für die Annahme eines Verfügungsgrundes gesehen werden; es liegt dann ein wesentlicher Nachteil im Sinne von § 940 ZPO vor.

Bei § 940 ZPO ist lediglich zu beachten, dass - anders als bei Wohnraummietverhältnissen (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Streyl, a. a. O., § 940a Rdnr. 20) - die Erfüllung der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO nicht zwingend bedeutet, dass ein Verfügungsgrund anzunehmen ist. Da lediglich die Wertungen des § 940a Abs. 2 ZPO innerhalb des § 940 ZPO übernommen werden, erscheinen vielmehr Umstände denkbar bzw. nicht ausgeschlossen zu sein, die die Annahme eines besonderen Nachteils gemäß § 940 ZPO hindern und damit die Annahme eines Verfügungsgrundes unmöglich werden lassen.

Derartige Anhaltspunkte sind aber vorliegend weder ersichtlich noch vorgetragen. Insbesondere liegen sie nicht darin, dass sich die Parteien in einem Geschäftsbereich bewegen, der teilweise als anstößig angesehen wird.

Streitwert bis zum 27.01.2016: 1.800,00 €

Streitwert danach: die Kosten des Rechtsstreits