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Tatbestand

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Der Kläger verlangt von dem Beklagten Aufwendungsersatz für geleistete Maklerdienste.

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Der Kläger ist als Makler tätig. Der Beklagte beabsichtigte, sein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück auf der G-Straße 00 in L zu veräußern. Am 14.09.2021 kam es durch Vermittlung der Tochter des Beklagten zu einer Kontaktaufnahme des Klägers mit dem Beklagten, in dessen Folge es zu einer mündlichen Vereinbarung über eine Maklertätigkeit des Klägers für den Beklagten kam. Unstreitig sollte der Kläger im Falle eines erfolgreichen Verkaufs der Immobilie eine Provision in Höhe von zwei Prozent erhalten. Der weitere Inhalt der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung – insbesondere eine etwaige Absprache über einen zu zahlenden erfolgsunabhängigen Aufwendungsersatz - ist zwischen den Parteien streitig.

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Der Kläger verfasste noch am selbigen Abend eine E-Mail mit folgendem Wortlaut:

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„Hallo Herr T,

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vielen Dank für Ihren netten Besuch bei uns.

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Das Gespräch war sehr offen und gut. Ich denke wir werden das mit Ihnen gut abwickeln. Wie mit Ihnen besprochen, angefügt mehrere Unterlagen bezüglich unseres Hauses.

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Mit freundlichen Grüßen N.L“.

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Diese Email wurde von dem Beklagten wie folgt beantwortet:

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„Guten Abend Herr L,

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Ich habe zu danken. Zum Einen für das entgegenbrachte Vertrauen und zum Anderen für die schon jetzt sehr unkomplizierte Zusammenarbeit! Morgen geht es weiter - viele Grüße an die Frau und einen wohl verdienten Feierabend für Sie!

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Herzliche Grüße F.T.“.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 23 d.A. Bezug genommen.

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In der Folgezeit ließ der Kläger für das Objekt unter anderem einen Energieausweis erstellen und holte einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster ein. Zudem ließ er das zu verkaufende Hausgrundstück des Beklagten in dem Internet-Portal Immoscout in den Monaten September und Oktober 2021 über den Account seiner Schwester inserieren. Diese Leistungen wurden am 18.09.2021 und am 18.10.2021 in Höhe von jeweils 703,89 EUR durch die Firma J dem von der Schwester geführten Unternehmen „Z“ in Rechnung gestellt und von einem Konto des Klägers am 19.09.2021 und am 27.10.2021 im Lastschriftverfahren eingezogen.

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Nachdem der Vertragsschluss mit einem von dem Kläger vermittelten Kaufinteressenten gescheitert war, beendeten die Parteien im November 2021 ihre Zusammenarbeit. Das Objekt wurde einige Monate später durch Vermittlung eines anderen Maklers verkauft.

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Mit einer an den Beklagten sowie dessen Frau und Tochter gerichteten E-Mail vom 07.11.2021 verlangte der Kläger bis zum 16.11.2021 die Erstattung seiner Auslagen, die er – unter Aufzählung der Einzelposten („Energieausweis – 310, Schaltung der Anzeige auf J. 2 x 703,89 und Lageplan, Liegenscchaftskataster – 30“) auf insgesamt 1747,78 EUR bezifferte.

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Der Kläger bezahlte lediglich die Kosten für die Einholung des Energieausweises sowie die Kosten für die Einholung des Lageplanes in Höhe von insgesamt 340,00 EUR und verweigerte die Begleichung der Rechnungen für die Anzeigen auf dem Internet-Portal Immoscout24. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.11.2021 wurde der Beklagte letztmalig zur Zahlung aufgefordert.

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Der Kläger behauptet, zusätzlich zu dem bei einem erfolgreichen Kaufabschluss zu zahlenden Berater-Honorar in Höhe von zwei Prozent des erzielten Kaufpreises sei vereinbart worden, dass der Beklagte dem Kläger die durch die Makeltätigkeit anfallenden Auslagen ersetze. Weiter führt der Kläger aus, er habe nach der Auftragserteilung über die zum Verkauf gestandene Immobilie ein aufwändiges Exposé erstellt. Überdies habe er dem Beklagten die nicht beglichenen restlichen Aufwendungen in Rechnung gestellt und diese Rechnung mit Schreiben vom 19.11.2021 angemahnt.

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Der Kläger beantragt,

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1.       den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1.407,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2021 zu zahlen,

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2.       den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtlich entstandene, anrechenbare Rechtsanwaltskosten in Höhe von 280.60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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              die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

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Er behauptet, es sei lediglich ein Maklerhonorar in Höhe von 2 Prozent vereinbart worden. Der Kläger habe mitgeteilt, die Aufwendungen für die beabsichtigten Anzeigen bei J. selber tragen zu wollen. Das Exposé habe seine Tochter erstellt, der Kläger habe dieses mit unerheblichen Änderungen weiter verwendet.

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Des Weiteren ist der Beklagte der Ansicht, dass der Kläger nicht aktivlegitimiert sei. Denn er sei unter der Firma „Z“ aufgetreten, deren Inhaber er nicht sei. Zudem sei der geschlossene Vertrag wegen eines Verstoßes gegen die Formvorschrift des § 656 a BGB nichtig.

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Hinsichtlich des weiteren Vortrages der Parteien wird ergänzend auf den Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet und unterlag daher der Abweisung.

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Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen, die im Rahmen der von ihm erbrachten Maklerleistungen entstanden sind, nicht zu.

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Die Parteien haben einen Maklervertrag gemäß § 652 Absatz 1 BGB geschlossen. Denn sie haben eine Vereinbarung über eine Vermittlungstätigkeit des Klägers für den von dem Beklagten beabsichtigten Verkauf seines Einfamilienhauses mit einer Abschlussfreiheit des Beklagten als Auftragsgeber vereinbart, welche unstreitig auch eine erfolgsabhängige Vergütung, nämlich einen Provisionsanspruch in Höhe von zwei Prozent des erzielten Kaufpreises umfasste. Streitig ist vorliegend, ob zusätzlich zu dieser erfolgsabhängigen Provisionsabrede auch ein erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatzanspruch des Klägers vereinbart wurde.

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Nach der gesetzlichen Regelvorschrift des § 652 Absatz 1 BGB hat der Makler keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, das heißt der ihm entstandenen Auslagen und Unkosten, weder neben der Vergütung noch wenn diese nicht entsteht (vgl. Retzlaff in Grüneberg, 81.Aufl, § 652, Rn. 62). Allerdings kann ein erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatzanspruch, wie er vorliegend von dem Kläger geltend gemacht wird, gemäß § 652 Absatz 2 BGB individualvertraglich vereinbart werden.

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Die zwischen den Parteien unstreitig getroffene mündliche Vereinbarung über die von dem Kläger vorzunehmende Maklertätigkeit ist jedoch nach § 656 a BGB in Verbindung mit § 125 BGB formunwirksam und damit nichtig. Insofern kann der streitige Inhalt dieser Abrede, nämlich ob lediglich eine Maklerprovision nach erfolgreicher Vermittlung oder aber auch, wie von dem Kläger behauptet, ein erfolgsunabhängiger Aufwendungsersatzanspruch vereinbart wurde, dahinstehen. Nach § 656 a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages über ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrages zum Gegenstand hat, der Textform. Die in § 126 b BGB geregelte Textform setzt voraus, dass beide Vertragserklärungen auf einem Schriftstück oder auf einem anderen zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Datenträger abgegeben werden müssen. Zwar ist dem Kläger insoweit zuzustimmen, dass grundsätzlich auch eine E-Mail diese Voraussetzungen erfüllt. Allerdings umfasst das Textformerfordernis den gesamten Maklervertrag. Den hier vorliegenden Emails vom 14. September 2021 lässt sich zwar entnehmen, dass die Parteien eine mündliche Vereinbarung getroffen haben. Auch ist aufgrund der Namensnennungen eine Individualisierung der Parteien möglich. Zu den essentialia negotii, insbesondere dem zu verkaufenden Grundstück und der hier streitigen Vergütungsabrede, enthalten die Emails jedoch keine Ausführungen. Von einem gesetzlichen Formerfordernis wird jedoch stets das Rechtsgeschäft im Ganzen erfasst. Bei einem Vertrag, auch einem Maklervertrag, sind daher alle Abreden formbedürftig, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Vertragsinhalt zusammensetzen soll. Das ist vorliegend nicht der Fall. Sinn und Zweck der neu eingefügten Vorschrift des § 656 a BGB ist aber gerade die Vermeidung von Streitigkeiten über den Inhalt eines Maklervertrages.

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Umstände, aus denen sich ergibt, dass es mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, die hier in Streit stehende Aufwendungsersatzabrede am Formmangel scheitern zu lassen, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

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Der Kläger kann die für seine ergebnislos gebliebenen Bemühungen geltend gemachten Aufwendungen auch nicht unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung beanspruchen. Es widerliefe dem Schutzzweck des § 656 a BGB, wenn ein nach dem Willen des Gesetzgebers formunwirksamer Vertrag unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zu einem Vergütungsanspruch des Maklers führen würde.

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Mangels Anspruchs dem Grunde nach besteht auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 1.407,78 EUR festgesetzt.