1

Tatbestand:

2

Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Kaution aus einem beendeten Mietverhältnis über Wohnraum.

3

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19.05.2014 mietete die Klägerin von dem Beklagten die im Erdgeschoss rechts des Hauses P-Straße 0 in 00000 L gelegene Wohnung.

4

In dem Mietvertrag waren unter anderem die folgenden Regelungen enthalten:

5

㤠14 Benutzung von Anlagen und Einrichtungen der Mietsache

6

[…]

7

4. Heizungs- und Warmwasserversorgung

8

A. Zentralheizung

9

[…]

10

II.

11

[…]

12

4.

13

[…]

14

Mehrkosten der Zwischenablesung oder anteiligen Abrechnung gehen zu Lasten des ausziehenden Mieters, sofern keine gesetzlichen zwingenden Bestimmungen etwas anderes regeln.

15

[…]

16

§ 24 Sonstige Vereinbarungen

17

[…]

18

siehe als Anlagen beigefügt

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- „Sonstige Vereinbarungen und Erläuterungen“ – 017.010

20

+ beispielhaft

21

       BK-Abrechnung 2013 v. 01.04.2014 […]”

22

In „Sonstige Vereinbarungen und Erläuterungen“ – 017.010 war unter anderem die folgende Regelung enthalten:

23

„[…]

24

Verteilung der Betriebskosten

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Grundsätzlich gilt die vom Verwalter vorgelegte und von der Eigentümergemeinschaft bestätigte Betriebskosten-Abrechnung. Berechnet werden die umlagefähigen Betriebskosten gem. der vorliegenden beispielhaften Abrechnung ( Wohnung Nr. 10 ) der Hausverwaltung für 2013 vom 01.04.2014 ohne Instandhaltungsrücklage und Verwalterkosten bzw. gemäß Übersicht der Ausgaben 2014 laut Wirtschaftsplan zuzüglich Grundsteuer gemäß Bescheid der Stadt Krefeld vom 27.01.2014.“

26

In der beispielhaften Betriebskostenabrechnung für 2013 waren die Posten „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ enthalten.

27

Mit Schreiben vom 04.02.2020, welches die Klägerin am 04.02.2020 um 22.30 Uhr in den Briefkasten des Beklagten einwarf, sprach die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Kündigung des vorstehend angeführten Mietvertrages aus.

28

Mit Schreiben vom 23.11.2020 erfolgte eine Kautionsabrechnung des Beklagten über die von der Klägerin gezahlte Kaution, wobei sich das Kautionsguthaben zum Abrechnungszeitpunkt auf 2.131,47 EUR belief. Ausweislich des Schreibens vom 23.11.2020 brachte der Beklagte von dem Kautionsguthaben folgende Beträge in Abzug:

29

− Sicherungseinbehalt 310,00 € x 0,25 x 5 Monate: 387,50 €

30

− Nachforderung BK-Abrechnung 2019: 272,08 €

31

− Verzugszinsen für 13.05. - 23.11.2020 5,97 €

32

− Miete für Mai 2020: 1.070,00 €

33

− Verzugszinsen für 06.05. - 23.11.2020: 24,33 €

34

− Rückläufergebühren für die Monate Februar + Mai 2020 = 2 x 8,50 €/Monat: 17,00 €

35

Unter Berücksichtigung der vorstehend angeführten Positionen endete die Berechnung des Beklagten mit einem verbleibenden Guthaben in Höhe von 354,59 EUR, welches der Beklagte an die Klägerin auszahlte.

36

In der Betriebskostenabrechnung für 2019 waren 38,63 EUR für den Posten „Tiefgarage“ und 22,91 EUR für den Posten „sonstige Betriebskosten“ enthalten. In der Betriebskostenabrechnung für 2020 waren 53,12 EUR für den Posten „Tiefgarage“ und 11,92 EUR für den Posten „sonstige Betriebskosten“ enthalten.

37

Der Beklagte wurde mit anwaltlichem Schreiben vom 05.03.2021 vergeblich zur Zahlung bis zum 12.03.2021 aufgefordert.

38

Der Beklagte rechnete mit Schreiben vom 26.04.2021 über die Betriebskosten für 2020 ab und zahlte weitere 285,58 EUR an die Klägerin aus, aufgrund endgültiger Kautionsabrechnung und Verrechnung mit dem ursprünglichen Sicherungseinbehalt für die Betriebskosten für 2020.

39

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Kostenpositionen „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ der Betriebskostenabrechnungen von 2019 und 2020 nicht umlagefähig seien und daher die Beträge dafür in Abzug zu bringen seien. Die Verzugszinsen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung aus 2019 seien ebenfalls in Abzug zu bringen, da die Klägerin sich damit nicht in Verzug befunden habe. Ferner sei die Klägerin nicht dazu verpflichtet die Miete für den Monat Mai 2020 zu zahlen, da das Mietverhältnis aufgrund des Schreibens vom 04.02.2020 zum 30.04.2020 sein Ende gefunden habe. Die Klägerin habe bei Zustellung des Schreibens am Abend des 04.02.2020 mit dem Beklagten persönlich über die Gegensprechanlage gesprochen und ihm gesagt, dass sie in seinen Briefkasten ein Schreiben einwerfen wolle und, dass es sich bei diesem Schreiben um die Kündigung des streitgegenständlichen Mietvertrages handele. Für den Zugang einer verkörperten Erklärung unter Anwesenden genüge die Aushändigung und Übergabe des Schriftstücks, so dass der Empfänger in der Lage sei, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen und deshalb sei das Schreiben dem Beklagten noch am gleichen Tag zugegangen. Da der Beklagte keinen Anspruch auf die Miete für Mai 2020 habe, habe er auch keinen Anspruch auf die Verzugszinsen und die Rücklastschriftgebühr diesbezüglich. Ferner sei die Kostenposition „Nutzerwechselkosten“ von 25,49 EUR der Betriebskostenabrechnung für 2020 nicht umlagefähig, da es sich um Verwaltungskosten handele, welche nicht umlagefähig seien.

40

Des Weiteren sei der Sicherungseinbehalt hinsichtlich der zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für 2020 zu hoch gewesen sei. Vor dem Hintergrund, dass die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung sich über einen Zeitraum von vier Monaten verhalte und die Nachbelastung aus der Betriebskostenabrechnung 2019 für das gesamte Jahr mit einer Nachbelastung in Höhe von 210,54 EUR ende, könne allerdings nicht erkannt werden, dass ein Einbehalt in der von dem Beklagten angeführten Höhe „angemessen“ im Sinne der Rechtsprechung des BGH wäre. Vielmehr sei im Hinblick auf Vorstehendes allenfalls ein Einbehalt in Höhe von 150,00 EUR angemessen.

41

Ursprünglich hat die Klägerin beantragt den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.407,82 EUR nebst Zinsen ab dem 13.03.2021 zu zahlen. Nachdem der Beklagte endgültig über die Kaution abgerechnet hat und einen weiteren Betrag von 285,58 EUR an die Klägerin ausgezahlt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 184,91 EUR übereinstimmend für erledigt erklärt.

42

Die Klägerin beantragt nunmehr,

43

der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 1.222,91 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.03.2021 zu zahlen.

44

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

46

Der Beklagte behauptet das Kündigungsschreiben vom 04.02.2020 habe ihn erst am 05.02.2020 erreicht, weshalb das Mietverhältnis erst zum 31.05.2020 beendet worden sei. Der Beklagte habe sich am 04.02.2020 um 22.30 Uhr bereits im Bett befunden und es habe nicht er mit der Klägerin an der Gegensprechanlage gesprochen, sondern ein Familienangehöriger. Ferner seien die Posten „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig. Die Klägerin verkenne insoweit, dass derartige Betriebskostenpositionen ausdrücklich als umlagefähig vereinbart worden seien, durch Einbeziehung der Betriebskostenabrechnung 2013 unter § 24 des Mietvertrages. Des Weiteren sei der Beklagte berechtigt die Kosten der Zwischenablesung in Höhe von 25,49 EUR im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzurechnen, da die Parteien in § 14 Ziff. 4 A.II.4 Abs. 3, S. 2 des Mietvertrages vom 19. Mai 2014 vereinbart hätten, dass Mehrkosten der Zwischenablesung oder anteiligen Abrechnung zu Lasten des ausziehenden Mieters gingen. Darüber hinaus behauptet der Beklagte die Betriebskostennachforderung für 2019 mit Schreiben vom 27.04.2020 und Fristsetzung bis zum 05.05.2020 bei der Klägerin angemahnt zu haben, weshalb er jedenfalls ab dem 13.05.2020 Verzugszinsen geltend machen dürfe.

47

Der Beklagte sei insoweit berechtigt gewesen, zunächst einen Sicherungseinbehalt für die zum Zeitpunkt der vorläufigen Kautionsabrechnung vom 23. November 2020 noch nicht erfolgte Betriebskostenabrechnung 2020 einzubehalten. Nicht zuletzt angesichts des Umstandes, dass das Mietverhältnis bis zum 31. Mai 2020 angedauert habe und im Wesentlichen die kostenintensivsten Monate (insbesondere wegen der andauernden Heizperiode) umfasst habe, sei der Beklagte auch berechtigt gewesen, einen Sicherungseinbehalt in der geltend gemachten Höhe vorzunehmen, da dieser auch unter Berücksichtigung der vorjährigen regelmäßigen Betriebskostennachforderungen gegenüber der Klägerin angemessen gewesen sei.

48

Entscheidungsgründe:

49

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

50

1.

51

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 31,46 EUR aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.03.2021.

52

a)

53

Die Klägerin hat hinsichtlich der Posten „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ der Betriebskostenabrechnungen für 2019 und 2020 gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von insgesamt 126,58 EUR aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB.

54

Der Beklagte hat durch die Kautionszahlung der Klägerin etwas durch Leistung der Klägerin erhalten. Der Rechtsgrund für das Behalten der 126,58 EUR ist auch nicht mit Beendigung und Abrechnung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis des Beklagten gegen die Klägerin weggefallen, da der Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenpositionen „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ gegen die Klägerin hat.

55

Zwischen den Parteien bestand unstreitig ein Wohnraummietvertrag i. S. d. § 535 BGB.

56

Der Beklagte hat gem. § 24 des Mietvertrags i. V. m. den „Sonstigen Vereinbarungen und Erläuterungen“ i. V. m. der beispielhaften Betriebskostenabrechnung für 2013 einen Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenpositionen „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ durch die Klägerin. Durch die Regelung in § 24 des Mietvertrags i. V. m. der Regelung in „Sonstigen Vereinbarungen und Erläuterungen“ haben die Parteien wirksam vereinbart, dass die umlagefähigen Betriebskosten gem. der vorliegenden beispielhaften Abrechnung (Wohnung Nr. 10) der Hausverwaltung für 2013 vom 01.04.2014 berechnet werden. In dieser beispielhaften Betriebskostenabrechnung von 2013 waren die Positionen „Tiefgarage“ und „sonstige Betriebskosten“ unstreitig enthalten, weshalb die Posten auch hinreichend bestimmt waren für die Klägerin.

57

b)

58

Die Klägerin hat hinsichtlich der Verzugszinsen für die Betriebskostenzahlung für 2019 gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 5,97 EUR gem. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB.

59

Der Beklagte hat durch die Kautionszahlung der Klägerin etwas durch Leistung der Klägerin erhalten. Der Rechtsgrund für das Behalten der 5,97 EUR ist jedoch mit Beendigung und Abrechnung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis des Beklagten gegen die Klägerin weggefallen, da der Beklagte keinen Anspruch auf Verzugszinsen für die Betriebskostenzahlung für 2019 gegen die Klägerin hat. Die Klägerin befand sich mangels Mahnung nicht im Verzug mit der Zahlung. Der Beklagte hat nicht nachgewiesen, dass er die Zahlung angemahnt hat. Er hat zwar behauptet die Klägerin sei von ihm mit Schreiben vom 27.04.2020 diesbezüglich angemahnt worden. Die Klägerin hat jedoch bestritten dieses Schreiben erhalten zu haben und der Beklagte ist diesbezüglich beweisfällig geblieben.

60

c)

61

Die Klägerin hat auch hinsichtlich der Mietzahlung für 2020 und der diesbezüglichen Verzugszinsen und der Rücklastschriftgebühr für Mai 2020 keinen Anspruch auf Zahlung von insgesamt 1.102,83 EUR gegen den Beklagten gem. § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB.

62

Der Beklagte hat durch die Kautionszahlung der Klägerin etwas durch Leistung der Klägerin erhalten. Der Rechtsgrund für das Behalten der 1.102,83 EUR ist auch nicht mit Beendigung und Abrechnung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis des Beklagten gegen die Klägerin weggefallen, da der Beklagte einen Anspruch auf Mietzahlung für Mai 2020 und die diesbezüglichen Verzugszinsen und Rücklastschriftgebühren gegen die Klägerin hat.

63

Der Beklagte hat gem. § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung der Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis wurde hier durch die Kündigung der Klägerin vom 04.02.2020 zum Ablauf des 31.05.2020 beendet. Die Kündigung ist gem. § 573c Abs. 1 S. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

64

Das Mietverhältnis ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht bereits zum Ablauf des 30.04.2021 beendet worden, da die Kündigung dem Beklagten erst am 05.02.2020 zugegangen ist.

65

Zugang erfordert, dass die Erklärung so in den Bereich des Empfängers gelangt, dass unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist. Zu dem Bereich des Empfängers gehört auch sein Briefkasten. Vollendet ist der Zugang erst wenn dem Empfänger die Kenntnisnahme möglich ist und nach der Verkehrsanschauung eine Kenntnisnahme zu erwarten war. Der Einwurf eines Briefs in den Briefkasten bewirkt Zugang sobald mit der nächsten Entnahme zu rechnen ist. Dabei ist nicht auf die individuellen Verhältnisses des Empfängers abzustellen, sondern im Interesse der Rechtssicherheit ist zu generalisieren. Unabhängig davon, ob die Klägerin wie behauptet an der Gegensprechanlage persönlich mit dem Beklagten gesprochen hat und auch ob sie dabei die „Kündigung“ erwähnt hat, war hier bei dem unstreitigen Einwurf des Briefes am 04.02.2020 um 22:30 Uhr nicht mehr mit einer Entnahme zu rechnen, sondern erst am darauffolgenden Tag.

66

d)

67

Die Klägerin hat jedoch hinsichtlich des Postens der Betriebskostenabrechnung für 2020 „Nutzerwechselkosten“ gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 25,49 EUR aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB.

68

Der Beklagte hat durch die Kautionszahlung der Klägerin etwas durch Leistung der Klägerin erhalten. Der Rechtsgrund für das Behalten der 25,49 EUR ist jedoch mit Beendigung und Abrechnung der Ansprüche aus dem Mietverhältnis des Beklagten gegen die Klägerin weggefallen, da der Beklagte keinen Anspruch auf Nutzerwechselkosten für 2020 gegen die Klägerin hat.

69

Zwar haben die Parteien im Rahmen des Mietvertrags vereinbart, dass Zwischenablesungen zu Lasten des ausziehenden Mieters gehen. Aber bei den Nutzerwechselkosten handelt es sich nicht um eine Zwischenablesung im Rahmen des Mietverhältnisses, sondern um Nutzerwechselkosten aufgrund des Auszugs eines Mieters, welche nicht auf den ausziehenden Mieter umlagefähig sind, da es sich dabei um Verwaltungskosten handelt, welche von dem Vermieter zu tragen sind.

70

e)

71

Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß §§ 286, 288 Abs. 1 BGB aus 31,46 EUR. Der Beklagte wurde mit Schreiben vom 05.03.2021 zur Zahlung bis zum 12.03.2021 aufgefordert, weshalb Verzug ab dem 13.03.2021 eingetreten ist.

72

2.

73

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 91 a Abs. 1 ZPO.

74

Soweit die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der 184,91 EUR übereinstimmend für erledigt erklärt haben, sind dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a Abs. 1 ZPO aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands, da der Beklagte hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung des überhöhten Sicherungseinbehalts für die zum damaligen Zeitpunkt noch abzurechnenden Betriebskosten voraussichtlich unterlegen wäre. Der von der Klägerin veranschlagte Betrag von 150,00 EUR wäre als Sicherungseinbehalt angemessen gewesen, der von dem Beklagten tatsächlich vorgenommene Sicherungseinbehalt von 387,50 EUR war überhöht. Der Beklagte war als Vermieter dazu berechtigt im Hinblick auf das Kautionsguthaben einen Sicherungseinbehalt hinsichtlich der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für 2020 vorzunehmen. In diesem Fall war jedoch zu berücksichtigen, dass nur über 5 Monate abgerechnet werden musste und die Betriebskostenabrechnung von 2019 mit einer Nachzahlung von 272,08 EUR endete, weshalb 150,00 EUR als großzügige Hälfte der letztmaligen Nachforderung auch im Hinblick auf die teureren Wintermonate ausreichend und angemessen gewesen wären.

75

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

76

Der Streitwert wird auf 1.407,82 EUR festgesetzt.