Amtsgericht Krefeld, 13 C 22/17

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft XY in 47803 Krefeld. Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist der unter der Firma J e.K. handelnde Herr X aus Ahlen. Im Objekt ist ein Hausmeister nicht angestellt. Gemäß § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Wegen des näheren Inhalts wird auf die Teilungserklärung vom 19.04.2013 (Bl. 16 ff. d.A.) Bezug genommen.

In der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 06.06.2017 wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 6 über einen Antrag der Klägerin und der Wohnungseigentümerin Brill abgestimmt, mit der Unterhaltsreinigung des Gebäudes eine Fremdfirma, die Firma T, zu beauftragen. Den Wohnungseigentümern lag das Angebot der vorgenannten Firma und ein weiteres Angebot der Firma D vor.

Unter Tagesordnungspunkt 7 wurde über einen Antrag der Klägerin und der Wohnungseigentümerin Brill abgestimmt, mit der pünktlichen Bereitstellung der Mülltonnen (pünktliches Herausstellen und wieder Hineinholen) den örtlichen Müllentsorgungsbetrieb, die H mbH, zu beauftragen.

Beide Beschlussanträge zu den Tagesordnungspunkten 6 und 7 wurden in der Eigentümerversammlung vom 06.06.2017 mehrheitlich abgelehnt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.06.2017 (Bl. 11 ff. d.A.) verwiesen.

Die Klägerin ist der Ansicht, die beiden Negativbeschlüsse der Eigentümerversammlung vom 06.06.2017 verletzten sie in ihrem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Ablehnung einer Fremdvergabe für die Unterhaltsreinigung des Gebäudes und die pünktliche Bereitstellung der Müllbehälter laufe im Umkehrschluss darauf hinaus, die Wohnungseigentümer zur Vornahme der entsprechenden Leistungen (Reinigung, Bereitstellung der Mülltonnen) zu verpflichten. Im Wege der Beschlussfassung sei es aber nicht zulässig, die Wohnungseigentümer zu Leistungen zu verpflichten, die über die Beitragszahlung für die laufenden Kosten und Lasten der gemeinschaftlichen Verwaltung hinausgingen. Mangels Beschlusskompetenz seien die betreffenden Negativbeschlüsse für ungültig zu erklären bzw. ihre Nichtigkeit festzustellen. Aus §§ 21 Abs. 4 i.V.m. 21 Abs. 8 WEG seien die Beklagten zu verpflichten, der Fremdvergabe der betreffenden Leistungen zuzustimmen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Bewohnerstruktur des Hauses überaltert und insbesondere ihr aus gesundheitlichen Gründen das Verbringen der Mülltonnen vor das Haus nur unter erschwerten Bedingungen möglich sei.

Sie beantragt,

1. die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 06.06.2017 zu Tagesordnungspunkt 6 (Unterhaltsreinigung) und zu Tagesordnungspunkt 7 (Bereitstellung der Mülltonnen) für ungültig zu erklären, hilfsweise die Nichtigkeit der Beschlüsse festzustellen;

2. nach Ermessen des Gerichts gemäß § 21 Abs. 8 WEG die Beklagten zu verurteilen, der Beauftragung der Fa. T, I-Straße, 40589 Düsseldorf aufgrund des Angebotes vom 14.02.2017 zu einem monatlichen Pauschalpreis von € 150,-- netto (€ 178,50 brutto) oder der Firma D, I 8-8a, 47877 Willich, aufgrund des Angebotes vom 31.03.2016 zu einem Pauschalpreis von € 175,-- netto (€ 208,25 brutto) für folgende Tätigkeiten: wöchentliche Treppenhausreinigung (Vorsaugen/Fegen/Wischen) inklusive Haustür und Briefkasten sowie Geländereinigung und monatlichem Trockenputzen des Kellers sowie Fenster und Kellerfenster, zuzustimmen;

3. die Beklagten zu verurteilen, der Beauftragung der Firma H mbH, Krefeld, mit der pünktlichen Bereitstellung der Mülltonnen zu den Abholtagen zu einem jährlichen Gesamtpreis in Höhe von € 292,50 brutto auf unbestimmte Zeit zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die sind der Auffassung, die angefochtenen Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Richtigerweise könnten durch Mehrheitsbeschluss den Wohnungseigentümern Leistungspflichten, insbesondere durch eine Hausordnung, auferlegt werden, wo das Gesetz oder eine Vereinbarung eine entsprechende Beschlusskompetenz vorsähen. Dies sei aber bei der Ausgestaltung des Winterdienstes oder des Reinigungsdienstes der Fall, da jedem einzelnen Wohnungseigentümer die Verkehrssicherungspflicht für den Gehsteig oder das Treppenhaus obliege.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet und unterlag daher der Abweisung.

Soweit die Klägerin die Unwirksamerklärung bzw. hilfsweise die Feststellung der Nichtigkeit der beiden Negativbeschlüsse vom 06.06.2017 zu Tagesordnungspunkt (TOP) 6 und 7 begehrt, liegt weder ein Beschlussmangel, der zur Anfechtbarkeit der beiden Beschlüsse führt, noch ein Beschlussmangel, der ihre Nichtigkeit zur Folge hat, vor.

Zutreffend hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass das sogenannte Belastungsverbot zur Folge hat, dass die konstitutive Begründung neuer (originärer) Leistungspflichten, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben, für die Wohnungseigentümer mittels Mehrheitsbeschluss unwirksam ist. Mangels Beschlusskompetenz sind derartige Beschlüsse nichtig (BGH, Urt. v. 18.06.2010, V ZR 193/09; Urt. v. 09.03.2012, V ZR 161/11).

Vorliegend haben die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung zu den Tagesordnungspunkten 6 und 7 allerdings keinen Mehrheitsbeschluss gefasst, mit dem den Wohnungseigentümern überhaupt Leistungspflichten, insbesondere Pflichten zur tätigen Mithilfe, auferlegt worden wären. Vielmehr handelt es sich bei beiden Beschlüssen um die Ablehnung von Beschlussanträgen über die Fremdvergabe der Unterhaltsreinigung und der pünktlichen Bereitstellung der Müllbehälter an Dritte, also um Negativbeschlüsse.

Negativbeschlüsse enthalten jedoch keine sachliche Regelung, sondern bringen nur zum Ausdruck, dass sich die Mehrheit der Eigentümer im Beschlusszeitpunkt zu einem bestimmten Beschlussgegenstand nicht binden möchte. Negativbeschlüsse lassen aus diesem Grund die Rechtslage unverändert. Aus der Ablehnung eines Beschlussantrages kann überdies regelmäßig nicht auf den Willen der Mehrheit der Eigentümer geschlossen werden, das Gegenteil des Beschlussantrages zu wollen. Mangels Regelungsinhalt kommt einem Negativbeschluss auch keine materielle Bindungswirkung, d.h. eine „Sperrwirkung“ für spätere Beschlussfassungen über denselben Beschlussgegenstand, zu. Schließlich setzt die Befugnis der Eigentümer, in einer Angelegenheit, für die nach dem Gesetz oder einer Vereinbarung ein Beschluss gefasst werden kann oder auch kein (wirksamer) Beschluss gefasst werden kann, keinen Beschluss zu fassen, keine „negative Beschlusskompetenz“ voraus. Die Kompetenz zur Fassung von Negativbeschlüssen folgt vielmehr aus der Autonomie der Eigentümer, sich in einer Angelegenheit nicht zu binden (BGH, Urt. v. 15.01.2010, V ZR 114/09; BGH, Urt. v. 19.09.2002, V ZB 30/02; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 22.11.2005, 3 Wx 140/05; Elzer, ZMR 2005, 892, 893; Schultzky in: Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 23, Rdn. 95-97).

Danach sind die angefochtenen Negativbeschlüsse zu TOP 6 und 7 weder mangels (negativer) Beschlusskompetenz nichtig, noch im Hinblick auf einen gegen das Belastungsverbot verstoßenden (positiven) Regelungsgehalt für unwirksam zu erklären. Vielmehr haben die beiden angefochtenen Negativbeschlüsse an der Sach- und Rechtslage, die vor der Beschlussfassung auf Grund des Gesetzes und etwaiger Vereinbarungen herrschte, nichts geändert. Sie verstoßen aus diesen Gründen auch nicht gegen das Recht der Klägerin auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Die vor der Beschlussfassung herrschende Sach- und Rechtslage hat die Klägerin in ihrer Klageschrift dahin beschrieben, dass – mangels Anstellung eines Hausmeisters – im Objekt sowohl die Unterhaltsreinigung als auch die Bereitstellung der Mülltonnen von den Wohnungseigentümern bzw. - bei vermietetem Sondereigentum - durch die jeweiligen Mieter im Wechsel vorgenommen wird. Insoweit hat es nach dem eigenen Sachvortrag der Klägerin bis zur Beschlussfassung eine tatsächliche Übung gegeben, dass die betreffenden Leistungen durch die Wohnungseigentümer oder die von ihnen hiermit beauftragten Mieter im Wechsel erbracht wurden. An dieser tatsächlichen Übung haben die angefochtenen Negativbeschlüsse nichts geändert, da sie keinen positiven Regelungsgehalt haben. Wie im Falle einer tatsächlichen Übung hinsichtlich etwaiger Verpflichtungsanträge zur Vergabe derartiger Leistungen an eine Fremdfirma zu verfahren wäre, hat der BGH in seiner Entscheidung vom 09.03.2012 im Übrigen ausdrücklich offen gelassen. Dies sowie der weitere Umstand, dass es eine - unwirksame - originäre Begründung von Leistungspflichten für den Winterdienst (Räum- und Streupflicht) durch Mehrheitsbeschluss gab, ist bei der Behandlung der Verpflichtungsanträge durch den BGH im dortigen Rechtsstreit zu berücksichtigen. Denn die - unwirksame - Auferlegung der Räum- und Streupflicht auf die Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss lässt den Schluss zu, dass seinerzeit von den Eigentümern ein entsprechendes Regelungsbedürfnis gesehen wurde.

Vorliegend hat die Klägerin ein solches Regelungsbedürfnis in Form einer unzureichenden Unterhaltsreinigung/Bereitstellung der Mülltonnen weder behauptet noch konkret dargelegt. Vielmehr hat sie selbst mit der Klageschrift vorgetragen, dass es insoweit die tatsächliche Übung im Objekt gab, diese Arbeiten im Wechsel vorzunehmen. Soweit die Klägerin außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist mit Schriftsatz vom 04.09.2017 erstmals vorgetragen hat, die Negativbeschlüsse zu TOP 6 und 7 hätten zur Folge, dass nunmehr keine Unterhaltsreinigung/Bereitstellung der Mülltonnen vorgenommen werde, setzt sie sich zu ihrem eigenen Sachvortrag in der Klageschrift in Widerspruch. Überdies ist dieser Umstand von ihr innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1, S. 2 WEG nicht - auch nicht in seinem wesentlichen Kern - vorgetragen worden und kann daher bereits aus diesem Grund keine Berücksichtigung finden.

Soweit die Klägerin in ihrer Klageschrift pauschal vorgetragen hat, die Bewohnerstruktur des Objektes sei überaltert, ist daraus nicht ersichtlich, dass an der bisherigen tatsächlichen Übung aus zwingenden Gründen (nur) durch Fremdvergabe der betreffenden Leistungen etwas zu ändern wäre. Gleiches gilt hinsichtlich des pauschalen Vorbringens der Klägerin, aus gesundheitlichen Gründen sei ihr das Verbringen der Mülltonnen vor das Haus nur unter erschwerten Bedingungen möglich. Auch insoweit fehlt ein nachvollziehbarer Tatsachenvortrag, der den Schluss auf die zwingende Notwendigkeit einer entsprechenden Beschlussfassung zulassen würde.

Aus den vorgenannten Gründen sind auch die Verpflichtungsanträge der Klägerin (Klageanträge zu 2. und 3.) unbegründet.

Mit der Ablehnung der Beschlussanträge zu TOP 6 und 7 sind der Klägerin keine neuen (originären) Leistungspflichten, die sich weder aus dem Gesetz noch aus bisherigen Vereinbarungen ergeben, auferlegt worden. Insoweit ist es auch nicht zur Abwehr derartiger – nicht ohnehin kraft Gesetzes bestehender Leistungspflichten – erforderlich, eine Fremdvergabe der Unterhaltsreinigung und der Bereitstellung der Müllbehälter zu beschließen bzw. die Beklagten zu einer Zustimmung hierzu zu verurteilen. Kraft Gesetzes steht den Wohnungseigentümern gemäß §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinschaftlich zu. Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über keinen Verwalter, was zulässig ist, müssen die Wohnungseigentümer die Verwaltung gemeinsam durchführen. Neben Verwaltungsentscheidungen umfasst dies auch die Vornahme von Verwaltungsmaßnahmen, wobei die Wohnungseigentümer hiermit einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte beauftragen können (Merle in: Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 20, Rdn. 16 m.w.N.). Bereits dieser Umstand macht deutlich, dass sich die gesetzlichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer nicht in allen Fällen des Verwaltungshandelns auf bloße Beschlussfassung und Beitragszahlung hinsichtlich der Kosten und Lasten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beschränken. Ungeachtet dessen ergibt sich aus § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG die (Beschluss-) Kompetenz eine Hausordnung mit Stimmenmehrheit zu beschließen. Daraus folgt allerdings auch die Kompetenz der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen der Erstellung einer solchen Hausordnung alle diejenigen Fragen zu regeln, die typischerweise Gegenstand einer Hausordnung sind. Hierzu gehören üblicherweise Verhaltensvorschriften, aber auch Regelungen über die turnusmäßige Treppenhaus- und Gehwegreinigung, das Bereitstellen der Mülltonnen oder den Winterdienst. Aus diesem Grund umfasst § 21 WEG zumindest die Befugnis, die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit zu den damit in Zusammenhang stehenden Tätigkeiten zu verpflichten (Merle in: Bärmann, aaO., § 21, Rdn. 99 m.w.N.). Dem steht die von der Klägerin angeführte Entscheidung des BGH vom 09.03.2012 nicht entgegen, da sie die Frage hinsichtlich der hier allein interessierenden Unterhaltsreinigung und des Bereitstellen von Mülltonnen offen lässt. Lediglich hinsichtlich der Frage der die Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten berührenden Räum- und Streupflicht hat der BGH eine solche Befugnis abgelehnt, weil die Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Wegen nicht den Zwecken einer Hausordnung diene, die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogen seien, sondern der Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten und der Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten (ablehnend insoweit aber: Heinemann in: Jennißen, aaO., § 21, Rdn. 57).

Soweit teilweise entgegen der obigen Auffassung, wonach die Beschlusskompetenz zur (konstitutiven) Regelung der Treppenhausreinigung und sonstiger, typischerweise in einer Hausordnung geregelter Tätigkeiten durch positiven Mehrheitsbeschluss aus der Regelung des § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG herrührt, darauf abgestellt wird, dass sich die Leistungspflichten bereits aus dem Gesetz selbst (§§ 20, 21 WEG) ergeben und im Rahmen etwa einer Hausordnung nur im Einzelnen konkret ausgestaltet werden (vgl. Heinemann in: Jennißen, aaO., § 21, Rdn. 57/58 d.A.), ergibt sich im Ergebnis bezüglich der hier interessierenden Tätigkeiten (Unterhaltsreinigung und Bereitstellung der Mülltonnen) nichts anderes.

Legte man die Auffassung der Klägerin zugrunde, so müssten sämtliche Wohnungseigentümergemeinschaften, die in ihrer Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung keine konkrete Regelung zur Treppenhausreinigung oder zum Bereitstellen der Müllbehälter enthalten, in ihrer ersten Eigentümerversammlung über eine Fremdvergabe dieser Tätigkeiten positiv beschließen, weil jeder Nichtbeschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde. Dem Gericht ist aus seiner bisherigen mehrjährigen Tätigkeit allerdings kein Fall in Erinnerung, in welchem die Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung konkrete Regelungen zur Treppenhausreinigung etc. getroffen hätten. Dies dürfte in der Praxis eher selten anzutreffen sein. Noch mehr gilt dies hinsichtlich anderer Vereinbarungen der Wohnungseigentümer außerhalb bzw. in Ergänzung der Teilungserklärung.

Überdies ist hinsichtlich der Verpflichtungsanträge der Klägerin nicht nur aus den vorgenannten Gründen (= Möglichkeit einer konstitutiven Regelung einer Treppenhausreinigung/Bereitstellung der Müllbehälter durch die Wohnungseigentümer selbst oder von ihnen selbst beauftragten Dritten im turnusmäßigen Wechsel durch Mehrheitsbeschluss über eine Hausordnung bzw. Möglichkeit der bloßen konkreten Ausgestaltung einer insoweit schon kraft Gesetzes bestehenden Pflicht durch Regelungen in einer Hausordnung) nicht ersichtlich, dass die Klägerin Anspruch allein auf Zustimmung zu einer Fremdvergabe dieser Tätigkeiten hat. Vielmehr bestünde jedenfalls auch nach Rechtsauffassung der Klägerin die alternative Möglichkeit, eine Auferlegung derartiger Leistungspflichten auf die Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung zu regeln. Insoweit ist nicht ersichtlich, dass dies bereits in der Vergangenheit Gegenstand der Beratungen und Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer gewesen wäre.

Ferner hat die Klägerin selbst vorgetragen, dass im Objekt kein Hausmeister angestellt ist. Insoweit kommt daher auch die Anstellung eines Hausmeisters als alternative Regelungsmöglichkeit in Betracht, wobei der Leistungsumfang des Hausmeisters neben den üblichen Hausmeisterpflichten auch die hier in Rede stehenden Tätigkeiten, insbesondere auch die Bereitstellung der Mülltonnen, umfassen könnte.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: bis € 1.500,--

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, X-Straße, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.