1

T a t b e s t a n d :

2

Gemäß Mietvertrag vom 00.00.0000 sind die Beklagten Mieter des Klägers hinsichtlich der im Dachgeschoss Mitte des Hauses Gstr 00 in ####1 M gelegenen Wohnung. Die Parteien vereinbarten in § 4 des Mietvertrages eine monatliche Gesamtmiete von umgerechnet € 833,41, nämlich ein Kaltmiete von € 664,68, nebst einer Heizungs- und Betriebskostenvorauszahlung von € 168,73.

3

Die Parteien vereinbarten in § 4 Ziffer 5. des Mietvertrages die von den Beklagten zu tragenden Betriebskosten und in § 16 des Vertrages die Umlage der Kosten für Heizung und Warmwasser. Hinsichtlich der letztgenannten Kosten wurde ein Verteilerschlüssel von 50 % nach Verbrauch und 50 % nach dem Verhältnis von Gesamtfläche zu Wohnfläche vereinbart. Vereinbarungsgemäß sollten alle weiteren Kosten nach dem Verhältnis von Gesamtfläche zu Wohnfläche verteilt werden mit Ausnahme der Kosten für die Wasserversorgung, die Entwässerung und die Müllabfuhr, die nach Personenzahl umzulegen sind.

4

Die Häuser Gstr 00-00 bilden eine Wirtschaftseinheit, weil die Versorgungseinrichtungen für Wasser und Heizung sich im Hause Frankenring 00 befinden ebenso wie der Hauptzähler der Gesamtversorgung mit Kaltwasser und Gas.

5

Der Kläger verlangt von den Beklagten Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum 01.05.2004 bis 30.04.2005 gemäß seinen Abrechnungen vom 24.04.2006, neu berechnet mit Abrechnung vom 09.10.2006 und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass in die Neuberechnung erhöhte Beträge eingegangen sind, die außerhalb der Abrechnungsfrist nicht mehr geltend zu machen sind, in Höhe von insgesamt € 1.392,81 und für den Abrechnungszeitraum 01.05.2005 bis 30.04.2006 in vormaliger Höhe von € 1.949,94, die sich jedoch aufgrund der Nichtberücksichtigung von Leerständen im Abrechnungszeitraum um € 87,61 verringert. Der Kläger fordert demgemäß Zahlung von insgesamt € 3.255,14.

6

Gemäß Energieausweis für Wohngebäude vom 21.10.2008 liegt der Energieverbrauch des Gebäudes unter dem Durchschnitt und beträgt 128 kWh/(m2.a) [].

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Der Kläger behauptet:

8

Die Wohnung der Beklagten werde mit einer Fußbodenheizung beheizt. Diese sei über die Heizkreise und die entsprechenden Ventile gesondert für jeden Raum zu regulieren. Die Heizung lasse sich für jeden Raum der Wohnung gesondert hoch und runter regeln. Hierdurch sei ein erhöhter Heizkostenanfall funktionsbedingt durch die Anlage der Heizung ausgeschlossen. Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.2004 bis 30.05.2005 sei den Beklagten am 28.04.2006 durch Einwurf zugestellt worden.

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Er beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn € 3.342,75 nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 24.07.2007 und außergerichtliche Anwaltsgebühren von € 359,50 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen

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Klageabweisung.

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Sie behaupten:

14

Die Heizungseinrichtung der Wohnung der Beklagten verfüge über keine Thermostatventile. Daher sei ein nicht möglich die Beheizung ein- bzw. auszuschalten. Hierdurch begründet sei ein unverhältnismäßiger Heizkostenverbrauch von 25.597,80 Einheiten für den Zeitraum 01.05.2994 bis 30.04.2005 (Bl. 37 E.A.) und von 5.981,60 sowie 14.708,70 Einheiten (Bl. 106 E.A.) für den Zeitraum 01.05.2005 bis 30.04.2006 entstanden. Soweit kein Defekt der Heizung vorliege, sei der Heizungsverbrauch durch nur unzureichende Isolierung des Dachgeschosses bedingt (Beweis: Sachverständigengutachten).

15

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 06.05.2008 und 07.11.2008. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Sachverständigengutachten des Sachverständigen C vom 28.08.2008, 10.12.2008 und 12.02.2009 und das Sitzungsprotokoll vom 07.11.2008 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.

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E n t s c h e i E V n g s g r ü n E e :

17

Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Für den Kläger besteht nach den §§ 535, 556 BGB in Verbindung mit § 4 Ziffer 5. und § 16 des Mietvertrages vom 27.02.2001 der geltend gemachte Zahlungsanspruch. Einer weiteren Beweisaufnahme hinsichtlich der gerügten mangelhaften Isolierung des Dachgeschosses und der hieraus gezogenen Schlussfolgerung, dass hierdurch erhöhte Heizkosten entstünden bedurfte es aus Rechtsgründen nicht.

18

Hierzu im Einzelnen:

19

1. Die zur Grundlage der Klageforderung genommenen Betriebskostenabrechnungen für die Zeiträume 01.05.2004 bis 30.03.2005 sowie 01.05.2005 bis 30.04.2006 sind formell ordnungsgemäß. Die Abrechnungen enthalten eine Aufstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels sowie des sich hieraus ergebenden Anteils der Beklagten, der sich an den vertraglich getroffenen Vereinbarungen orientiert. Die Abrechnungen sind nachvollziehbar und berücksichtigen auch die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen. Die in korrigierter Form geltend gemachten Nachzahlungsbeträge sind daher fällig.
2. Der gemäß Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.05.2004 bis 30.05.2005 geltend gemachte Nachzahlungsbetrag wird zudem weiterhin begründet vom Kläger gefordert, weil die Abrechnung fristgerecht im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB den Beklagten als Mietern mitgeteilt wurde. 20
   1. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme nämlich hat der Kläger den ihm obliegenden Beweis erbracht, dass die Abrechnungen fristgerecht, nämlich am 28.04.2006 den Beklagten durch Einwurf in den Briefkasten zugestellt worden sind und so in ihren Herrschaftsbereich kamen.
   2. Die Zeugen V. T. und W. M. haben dies anlässlich ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung dem Gericht bekundet. Sie haben zudem angegeben, dass die auf dem Anschreiben befindlichen handschriftlichen Vermerke an Ort und T gemacht wurden. Der Zeuge M hat letztlich bestätigt, dass der Schriftzug M. seine Unterschrift darstellt. Das Gericht folgt den Aussagen der genannten Zeugen uneingeschränkt. 21
      1. Die Zeugen haben in sich widerspruchsfrei und damit glaubhaft und nachvollziehbar ausgesagt.
      2. Die Angaben der Zeugen sind unwidersprochen geblieben.
      3. Irgendein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits vermag das Gericht bei den Zeugen nicht zu sehen. Denn der Zeuge M. ist seit dem 01.10.2006 nicht mehr Angestellter der Firma E., die zudem auch seit 2006 nicht mehr Verwalterin des Objektes ist in dem die von den Beklagten angemietete Wohnung liegt.
      4. Anhaltspunkte dafür, dass die Zeugen entgegen der ihnen obliegenden prozessualen Wahrheitspflicht in unlauterer Begünstigungsabsicht ausgesagt haben könnten, waren für das Gericht in keiner Weise ersichtlich.
3. Die in der Wohnung der Beklagten befindliche Fußbodenheizung begründet auch keinen technisch bedingten Mehranfall an Heizkosten, so dass aus diesem Grunde, auch wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, die zur Klagegrundlage genommenen Heizkosten als überhöht angesehen werden müssten und damit die Abrechnungen als materiell unwirksam zu bewerten sein könnten. 22
   1. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht nach den Gutachten des Sachverständigen C. nämlich seinem Ursprungsgutachten und den eingeholten Ergänzungsgutachten zur sicheren Überzeugung des Gerichts als bewiesen fest, dass die Heizung regulierbar ist und auch keine Verpflichtung des Klägers bestand, die Heizung als Fußbodenheizung nachzurüsten, so dass selbsttätig wirkende Einrichtungen zur raumweisen Temperaturregelung installiert werden müssten. Der Sachverständige hat so seine im Gutachten vom 28.08.2008 gemachten Ausführungen durch erneute Nachprüfung und Begutachtung in seinem Ergänzungsgutachten vom 10.12.2008 korrigiert. Aufgrund seiner Ausführungen im Ergänzungsgutachten vom 12.02.2009 ergibt sich weiterhin, dass die beanstandete Heizung in der installierten Form absolut den Regeln der Technik (auch der EnEV) entspricht, dass die Heizung regulierbar ist und dass durch die Beschaffenheit der Heizung nicht zwangsläufig ein Mehrverbrauch entsteht. Das hat der Sachverständige mehrfach in seinen Ergänzungsgutachten ausgeführt. Damit jedoch liegt durch Art und Beschaffenheit der Heizung weder ein Verstoß gegen die Wirtschaftlichkeit vor, noch ein technisch bedingter Mehrverbrauch, der dem Kläger als Vermieter und nicht den Beklagten als Mietern anzulasten wäre. Das Gericht folgt den Ausführungen des Sachverständigen uneingeschränkt. 23
      1. Der Sachverständige hat seine Gutachten nachvollziehbar und von Sachkunde getragen, damit glaubhaft erstellt. Soweit sich der Sachverständige in seinem 1. Ergänzungsgutachten berichtigt hat, spricht die nicht gegen sondern für den Sachverständigen, der hierdurch gezeigt hat, dass er begründete Argumente nachprüft und sich nicht scheut, sich zu berichtigen.
      2. Der Sachverständige als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hat ohne jeden Zweifel die zur Gutachtenserstellung erforderliche Sachkunde.
      3. Der Sachverständige ist weiterhin von zutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgegangen. Er hat die streitbefangene Heizung in Augenschein genommen und die bei der Besichtigung gewonnenen Erkenntnis nachvollziehbar in seinen Gutachten verwertet.
      4. Die Angaben des Sachverständigen sind daher aus vorgenannten Gründen ein verlässliches Beweismittel.
4. Soweit sich die Beklagten nunmehr zur Rechtverteidigung und zur Begründung erhöhter, von ihnen nicht begründeter und zu tragender Heizkosten darauf berufen, dass die angemietete Dachgeschosswohnung mangelhaft isoliert sei und diesen Vortrag durch Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Beweis gestellt haben, war aus rechtlichen Gründen kein Beweis zu erheben. 24
   1. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Vortrag der Beklagten ausreichend detailliert ist. Denn inwieweit nunmehr die gerügte mangelhafte Isolierung in Abweichung des bisherigen Vortrages ursächlich für erhöhte Heizkosten sein soll ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
   2. Das Gebäude ist im Jahre #####/####errichtet worden. Das die vorhandene Isolierung des Dachgeschosses und der Dachgeschosswohnung im Errichtungszeitpunkt nicht den technischen Normen genügt hätte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Möglicherweise entspricht die vorhandene Isolierung nicht mehr den geltenden Normen. Das jedoch belastet den Kläger als Vermieter nicht. Denn eine möglicherweise nicht den heutigen Normen entsprechende Isolierung begründet keinen Mangel der Mietsache mit der Folge, dass der Kläger als Vermieter hierfür einzustehen hätte. 25
      1. Ein Mangel liegt dann vor, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten gegeben ist. Dabei sind maßgeblich in erster Linie die vertraglich getroffenen Vereinbarungen der Parteien []. Vertragliche Abreden über einen speziellen Zustand der Isolierung liegen ausweislich des Mietvertrages nicht vor.
      2. Da jedoch spezielle vertragliche Vereinbarungen fehlen, ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen vermieterseits geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen [] . Da in keiner Weise vorgetragen wurde, dass die Isolierung bei Errichtung des Gebäudes nicht den damaligen Normvorschriften genügt hätte, scheidet ein Mangel, der V.a. einen Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit begründen oder den Mieter zur Minderung berechtigen könnte, bereits aus rechtlichen Gründen dem Grunde nach aus, so dass eine Beweisaufnahme zu unterbleiben hatte.
5. Die Zinsentscheidung folgt aus den §§ 247, 286, 288 BGB. Die geltend gemachten vorgerichtlichen, nicht festsetzbaren Anwaltskosten des Klägers haben die Beklagten als begründeten Verzugsschaden des Klägers zu tragen.
6. Die getroffenen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 100, 709, 108 ZPO.

26

Streitwert: € 3.342,75