1

Gründe:

2

I.

3

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks H.- Weg N01 in NO2 A. und

4

des auf diesem Grundstück errichteten Einfamilienhauses. Mit Mietvertrag vom

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21.12.0000 wurde das Einfamilienhaus einschließlich des Grundstücks und zweier

6

Garagen (Nr. 000 und 000) von der Klägerin an die Eheleute S. und F.

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T. vermietet, die die Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) sind. Die monatlich zu

8

zahlende Nettomiete belief sich auf 1.661,64 €. Die volljährigen Beklagten zu 1) bis

9

11) bewohnen dieses Einfamilienhaus ebenfalls und sind dort gemeldet, die Beklagte

10

zu 11 seit dem 01.01.2023. Sie ist die Lebensgefährtin einer der Söhne der Eheleute

11

S. und F. T., nämlich des Beklagten zu 8.

12

Mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 10.03.2022, Az.:

13

217 C 7/21, wurden die Eheleute S. und F. T. wegen

14

Zahlungsverzugs verurteilt, das Einfamilienhaus zu räumen und mit sämtlichen

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Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.

16

Die Stadt A. beschlagnahmte das streitgegenständliche Einfamilienhaus in der

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Vergangenheit bereits zweimal, weil ein Ersatzwohnraum auf absehbare Zeit nicht

18

zur Verfügung stand. Seither erhält die Klägerin – auch für die Beklagten –

19

Zahlungen von der Stadt A. in Höhe des Mietzinses.

20

Nachdem die Klägerin die Herausgabe des Objekts auch nicht im Wege der

21

Zwangsvollstreckung mit Erfolg durchsetzen konnte, erhob sie im März 2023 Klage

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gegen die nunmehrigen Beklagten und beantragte, die Beklagten kostenpflichtig und

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vorläufig vollstreckbar zu verurteilen, das Einfamilienhaus H.- Weg N01, NO2

24

A. bestehend aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss nebst

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Grundstücksfläche und Garagen vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin

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herauszugeben.

27

Die Beklagten beantragten die Klageabweisung, u.a. mit der Begründung, sie seien

28

als eigenständige Mieter zu qualifizieren.

29

Hilfsweise begehrten sie die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist gem. §

30

721 ZPO.

31

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 10.11.2023, das den Beklagten am 14.11.2023

32

zugestellt wurde, diese zur Räumung verurteilt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf

33

Bl. 162 ff AG Bezug genommen.

34

Mit ihrer Berufung vom 14.12.2023 wenden sich die Beklagten gegen ihre

35

Verurteilung zur Räumung.

36

Mit Beschluss vom 20.03.2024 (Bl. 90 eA) hat die Kammer den Beklagten für die

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Durchführung des Berufungsverfahrens Prozesskostenhilfe bewilligt und darauf

38

hingewiesen, dass die Berufung Erfolg haben dürfte. Die Klägerin hat hierzu Stellung

39

genommen und – bis zuletzt unbestritten – vorgetragen, dass es sich bei den

40

Beklagten um Mitglieder einer Schaustellerfamilie handele. Diese zeichne sich

41

dadurch aus, dass immer mal wieder einzelne Mitglieder der Familie über Wochen

42

oder Monate auf einer Veranstaltung als Schausteller tätig seien. Vor diesem

43

Hintergrund sei es weltfremd, anzunehmen, dass die Eltern mit 10 mittlerweile

44

volljährigen Kindern und - jedenfalls einer Lebensgefährtin eines der Söhne - über 30

45

Jahre hinweg unverändert ein Haus bewohnt hätten. Es dürfte dagegen naheliegend

46

sein, dass hier mehrfach Auszüge und Wiedereinzüge diverser Beklagten

47

stattgefunden haben, wobei die Klägerin hiervon keine nähere Kenntnis hätten.

48

Darüber hinaus habe der zuständige Obergerichtsvollzieher unter dem 07.03.2023 –

49

insoweit wiederum unstreitig – mitgeteilt, dass die Beklagte zu 11 in dem Objekt

50

wohne und gemeldet sei und die für den 09.03.2023 angesetzte Räumung nicht

51

durchgeführt werden könne. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 113 ff und 121

52

ff eA verwiesen.

53

II.

54

Die zulässigen Berufungen der Beklagten zu 1 – 10, der erwachsenen Kinder der

55

ehemaligen Mieter, haben Erfolg. Denn nach der Rechtsauffassung der Kammer fehlt

56

der Räumungsklage insoweit das Rechtsschutzbedürfnis. Die Klägerin kann die

57

Räumung gegen diese Beklagten allein auf der Basis des Titels vollstrecken, den sie

58

gegen die Eltern im Verfahren vor dem Amtsgericht Köln, 217 C 7/21, erwirkt hat.

59

Eines gesonderten Titels gegen die Beklagten zu 1 - 10 bedarf die Klägerin nicht.

60

1.

61

Im Ausgangspunkt zu Recht hat das Amtsgericht für die Frage, ob für eine

62

Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe des Wohnhauses nach § 885

63

ZPO auch ein gegen die Beklagten gerichteter Vollstreckungstitel erforderlich ist, die

64

Rechtsprechung des BGH herangezogen. Hiernach haben minderjährige Kinder, die

65

mit ihren Eltern zusammenleben, grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam

66

genutzten Wohnung, sodass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel

67

gegen die Eltern ausreicht. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die

68

Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig

69

wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach

70

Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im

71

Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der

72

Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.

73

Etwas Anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse

74

volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar

75

geworden ist. Die Einräumung des Mitbesitzes muss durch eine von einem

76

entsprechenden Willen getragene Handlung des zuvor alleinbesitzenden Mieters

77

nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen muss sich klar und

78

eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das

79

Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer

80

Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der

81

Zwangsvollstreckung geschützt werden muss (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 –

82

I ZB 56/07 –, Rn. 19 ff, juris).

83

2.

84

Dies ist vorliegend nicht der Fall.

85

a)

86

Bei Abschluss des Mietvertrages waren die Beklagten zu 1 – 10 noch nicht volljährig,

87

teils noch gar nicht geboren. Sie haben somit originär keinen Besitz an dem

88

Wohnhaus erworben, sondern waren Besitzdiener. Allein der Umstand, dass die

89

Beklagten zu 1 - 10 in der Folge volljährig geworden sind und nun seit längerem

90

nämlich - mit Ausnahme des jetzt erst dreiundzwanzigjährigen Beklagten zu 10 -

91

bereits deutlich über 10 Jahre, teils über 20 Jahre lang, als Volljährige mit ihren

92

Eltern zusammen leben, ändert an den Besitzverhältnissen nichts. Bloß

93

fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die

94

Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.

95

Erst Recht kann ohne weiteren Vortrag nicht davon ausgegangen werden, dass sich

96

die Besitzverhältnisse an der streitgegenständlichen Immobilie auch nach außen

97

erkennbar geändert haben. Vielmehr ist bei lebensnaher Betrachtung davon

98

auszugehen, dass die Eltern, die den Mietvertrag über das Objekt geschlossen und

99

Besitz hieran erlangt haben, auch nach Volljährigkeit der Kinder ihnen gegenüber

100

weiterhin weisungsbefugt geblieben sind, sodass die Kinder wiederum im Hinblick

101

auf das Mietobjekt den Weisungen der Eltern Folge zu leisten haben (vgl.

102

MüKoBGB/F. Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 3). Dass die volljährigen

103

Beklagten zu 1 -10 in ihrer Lebensführung mutmaßlich frei sind und in diesem

104

Rahmen etwa darüber selbst entscheiden dürfen, wann sie das Haus verlassen und

105

sicherlich einen eigenen Schlüssel haben, ändert hieran nichts.

106

Insoweit ist zu sehen, dass auch minderjährige Kinder ab einem gewissen Alter

107

Hausschlüssel erhalten, ohne dass dies an den Besitzverhältnissen etwas ändern

108

würde. Maßgeblich ist allein, wer das Bestimmungsrecht über die Sache innehat,

109

also über den Fortbestand des Besitz- bzw. Mietverhältnisses entscheidet oder etwa

110

darüber, wer Besitzer oder Besitzdiener ist. Die diesbezügliche

111

Entscheidungskompetenz bleibt insoweit bei den Eltern. Dass dies vorliegend anders

112

wäre, ist nicht ersichtlich. Dies gilt umso mehr nach dem erstinstanzlichen

113

Beklagtenvorbringen, das unbestritten geblieben ist, wonach die Beklagten

114

zumindest zum Teil nicht in der Lage sein sollen, für sich selbst zu sorgen.

115

Dass die Beklagten mutmaßlich einem Beruf nachgehen, ändert an den

116

Besitzverhältnissen ebenso wenig etwas. Auch durch eigenes Einkommen

117

wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall

118

Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft

119

mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist (MüKoBGB/F.

120

Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).

121

Auch der Umstand, dass einer der Beklagten mit der Beklagten zu 11 eine

122

Lebensgemeinschaft im elterlichen Haushalt führt, ist ohne Bedeutung. Selbst wenn

123

eine volljährige Tochter der Schuldnerin verheiratet ist und mit ihrem Ehepartner in

124

der Wohnung der Schuldnerin lebt, besagt dies nichts über die tatsächlichen

125

Besitzverhältnisse (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07 –, Rn. 12, N01,

126

juris).

127

b)

128

Soweit die Klägerin auf den Hinweis der Kammer ergänzend vorgetragen hat, es

129

handele sich vorliegend um eine Schaustellerfamilie , bei der „immer mal wieder“

130

einzelne Mitglieder der Familie über Wochen oder Monate auf einer Veranstaltung

131

als Schausteller tätig seien, verfängt dies nicht.

132

Zwar werden volljährige Kinder, die nach Erreichen der Volljährigkeit aus und dann

133

wieder zu den Eltern zurückziehen, nicht wieder zu Besitzdienern (vgl. MüKoBGB/F.

134

Schäfer, 9. Aufl. 2023, BGB § 855 Rn. 15).

135

Vorliegend sind die veranstaltungsbedingten Abwesenheiten als Schausteller jedoch

136

icht mit einem Auszug und die Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung nicht

137

mit einem Wiedereinzug verbunden, in deren Zusammenhang die Besitzverhältnisse

138

an dem Wohnhaus neu geordnet werden würden. Es ist nämlich fernliegend

139

anzunehmen, dass die jeweiligen Familienmitglieder zum Zwecke der Schaustellerei

140

auf Veranstaltungen jeweils aus dem streitgegenständlichen Objekt ausziehen, also

141

stets ihren gesamten Hausstand und sonstige persönliche Gegenstände mitnehmen

142

würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass hierfür in erster Linie Bekleidung

143

benötigt und mitgenommen wird. Insoweit macht es für die Beurteilung der

144

Besitzverhältnisse keinen Unterschied, ob jemand beruflich als Unternehmensberaterin, Personal auf einem Kreuzfahrtschiff oder - wie hier - als Schausteller arbeitet.

145

c)

146

Auch aus dem seitens der Beklagten vorgetragenen, unstreitigen Umstand, dass die

147

Beklagten Leistungen nach dem SGB beziehen und diese direkt an die Klägerin

148

gezahlt werden, ergibt sich nichts Anderes.

149

Nach § 35 Abs 1 Satz 1 SGB XII werden Leistungen für die Unterkunft und Heizung

150

"in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen" erbracht. Dabei ist nicht Voraussetzung,

151

dass solchen Zahlungen eine (miet-)vertragliche oder andere Verpflichtung des

152

Leistungsberechtigten gegenüber einem Dritten zugrunde liegt. Ist der

153

Leistungsberechtigte verpflichtet und insbesondere einer wirksamen

154

Mietzinsforderung ausgesetzt, folgt zwar schon allein daraus ein entsprechender

155

Bedarf. Zu den berücksichtigungsfähigen Kosten als tatsächliche Aufwendungen im

156

normativen Sinn gehören aber auch die Kosten, die dem Leistungsberechtigten

157

durch die Nutzung der Wohnung tatsächlich entstehen und von diesem faktisch (mit-)

158

getragen werden (vgl BSG SozR 4-4200 § 11 Nr 52 RdNr 13 zu Kosten bei Nutzung

159

einer von den Eltern angemieteten Wohnung). Insoweit genügt, dass sich die

160

betroffenen Bewohner der Unterkunft faktisch einig sind, ohne dass daraus eine

161

rechtliche Verpflichtung entstehen muss (BSG, Urteil vom 17. Dezember 2015 – B 8

162

SO 10/14 R –, SozR 4-3500 § 35 Nr 4, Rn. 16).

163

Vor diesem Hintergrund kann allein aus dem Umstand, dass für die Beklagten zu 1 –10 Leistungen für die Unterkunft und Heizung erbracht und direkt an die Klägerin

164

gezahlt werden, nicht gefolgert werden, dass die Eltern der Beklagten zu 1 -10 ihren

165

Kindern hierfür Besitz an dem Wohnhaus einräumen mussten.

166

d)

167

Die Kammer war auch nicht gehalten, den Beklagten zu 1- 10 aufzugeben nach den

168

Grundsätzen der sekundären Darlegungslast zu ihren Lebensverhältnissen näher

169

vorzutragen.

170

Der Gerichtsvollzieher hat im Räumungsverfahren nur die tatsächlichen

171

Besitzverhältnisse zu beurteilen.

172

Allerdings hat der Gerichtsvollzieher - wie ausgeführt - nicht das behauptete Recht

173

zum Besitz, sondern allein die tatsächlichen Besitzverhältnisse zu beurteilen, gleich

174

wie der Besitz erlangt ist (BGH, Beschluss vom 14. August 2008 – I ZB 39/08 –, Rn.

175

13, juris; Saenger, Zivilprozessordnung, ZPO § 885 Rn. 11, beck-online). Insoweit ist

176

der Prüfungsumfang des Gerichtsvollziehers mit den Erkenntnismöglichkeiten der

177

Klägerin identisch, sodass für eine sekundäre Darlegungslast auch kein Bedürfnis

178

besteht.

179

3.

180

Das Rechtsschutzbedürfnis lässt sich auch nicht damit begründen, dass die Klägerin

181

dadurch eine „bessere Vollstreckungssituation“ erwirkt. Dem Umstand, dass der

182

Gerichtsvollzieher sich geweigert hat, eine Vollstreckungshandlung dem Auftrag

183

gemäß auszuführen, hier also die Räumung auch im Hinblick auf die volljährigen

184

Kinder durchzusetzen, ist mit der Vollstreckungserinnerung gem. § 766 Abs. 2 ZPO

185

zu begegnen.

186

III.

187

Im Hinblick auf die Beklagte zu 11 gilt dies jedoch nicht.

188

1.

189

Ihr gegenüber ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin nach erneuter Prüfung und

190

entgegen der ursprünglichen Rechtsauffassung der Kammer gegeben.

191

Anders als die Beklagten zu 1 – 10 ist die Beklagte zu 11 kein Kind der Eheleute

192

S. und F. T., sondern die Lebensgefährtin des Beklagten zu 8.

193

Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die

194

Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen

195

werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt

196

werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.

197

Die Einräumung von Mitbesitz an den nichtehelichen Lebensgefährten muss

198

aufgrund einer von einem entsprechenden Willen getragenen Handlung des zuvor

199

alleinbesitzenden Mieters nach außen erkennbar sein. Aus den Gesamtumständen

200

muss sich klar und eindeutig ergeben, dass der Dritte Mitbesitzer ist, weil das

201

Zwangsvollstreckungsverfahren formalisiert ist und der Gläubiger vor einer

202

Verschleierung der Besitzverhältnisse durch den Schuldner zur Vereitelung der

203

Zwangsvollstreckung geschützt werden muss. Anhaltspunkte, durch die sich nach

204

außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters

205

an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine

206

Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen

207

(BeckOGK/Götz, 1.4.2024, BGB § 866 Rn. N01; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 –

208

I ZB 56/07 –, Rn. 16, juris).

209

Dies ist auf die Lebensgefährtin eines Kindes der Mieter zu übertragen.

210

Zwar kann der Beklagte zu 8 der Beklagten zu 11 rechtmäßig keinen Besitz

211

eingeräumt haben, da er selbst kein Mitbesitzer ist, sondern nur seine Eltern (s.o.

212

unter II).

213

Aufgrund des Umstands, dass die Beklagte zu 1 bei lebensnaher Betrachtung nur mit

214

Kenntnis der Eltern der Beklagten zu 1 – 10 in den Haushalt aufgenommen worden

215

sein kann, dass sie dort mit ihrem minderjährigen Kind lebt und dass sie dort ihren

216

Wohnsitz nach den entsprechenden Meldegesetzen angemeldet hat, kann und darf

217

der Gerichtsvollzieher bei Anwendung des oben näher beschrieben

218

Prüfungsumfangs davon ausgehen, dass der Beklagten zu 11 Mitbesitz eingeräumt

219

wurde und sie nicht nur Besitzdienerin / Besucherin ist.

220

Zwar ist es gleichermaßen denkbar, dass sie ähnlich einer Pflegetochter in den

221

Haushalt aufgenommen wurde und deswegen eine Weisungsabhängigkeit besteht.

222

Dies ist für den Gerichtsvollzieher im Rahmen des formalisierten

223

Zwangsvollstreckungsverfahrens aber nicht überprüfbar. Es sind keinerlei objektiv

224

nach außen zu Tage tretende Faktoren denkbar, anhand derer die internen

225

Familienverhältnisse für einen außenstehenden Dritten festzumachen wären.

226

2.

227

Die Klägerin hat als Eigentümerin gegenüber der Beklagten zu 11 als Besitzerin

228

einen Anspruch auf Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses gem. § 985 BGB.

229

Die Beklagte zu 11 hat kein entgegenstehendes Recht zum Besitz gem. § 986 BGB.

230

Der Beklagte zu 8 war und ist kein Besitzer, sondern lediglich Besitzdiener, sodass er

231

ihr keinen berechtigten Besitz einräumen konnte.

232

Durch die rechtskräftige Kündigung des Mietverhältnisses mit den Eltern der

233

Beklagten zu 1) bis 10) konnten auch diese der Beklagten zu 11, die erst ab dem

234

01.01.2023 in dem streitgegenständlichen Objekt gemeldet war, hierfür kein

235

Besitzrecht mehr einräumen.

236

Es ist auch kein eigenständiges Mietverhältnis zwischen der Beklagten zu 11 und der

237

Klägerin entstanden, aufgrund dessen ein Recht zum Besitz i.S.v. § 986 BGB

238

bestehen würde. Die amtsgerichtlichen Ausführungen, dass die Klägerin weder

239

ausdrücklich noch konkludent durch schlüssiges Verhalten eine Willenserklärung

240

abgegeben habe, die auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtet war, sind

241

zutreffend und überzeugend. So hat die Klägerin durch Klageerhebung gegen die

242

Eltern der Beklagten zu 1) bis 10) deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie an

243

einem Fortbestand des Mietverhältnisses kein Interesse habe und die Herausgabe

244

der Mietsache begehrt. Es spricht daher nichts für einen Rechtsbindungswillen im

245

Hinblick auf einen gesonderten Mietvertrag mit der Beklagten zu 11.

246

Auch aus dem Umstand, dass für die Beklagten seitens der Stadt Köln Zahlungen an

247

die Klägerin erbracht werden, ergibt sich nichts Anderes. Insoweit wird zunächst auf

248

die Ausführungen unter II 2 c.) verwiesen. Erfolgt die Zahlung des jeweiligen

249

Leistungsträgers also, ohne dass das Bestehen eines Mietvertrags vorausgesetzt

250

wird, so kann in der Entgegennahme der Zahlungen durch die Eigentümerin keine

251

konkludente Erklärung liegen, die auf Annahme / Bestätigung eines Mietvertrages

252

gerichtet ist.

253

IV.

254

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 ZPO.

255

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711

256

ZPO.

257

V.

258

Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO

259

liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543

260

Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2

261

ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen

262

Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen

263

zu entscheiden war.

264

Streitwert: 19.939,68 € (12 x 1661,64 €)