Landgericht Köln, 29 S 51/24

Gründe:

Die Kläger sind Mitglieder der Beklagten. Der Geschäftsführer der Verwaltung, Herr I., ist Mehrheitseigentümer in der Gemeinschaft. Der Rechtsvorgänger des Klägers zu 1. errichtete vor 20 Jahren eine Dachterrasse.

Mit E-Mail vom 16. August 2023 lud der Verwalter zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 24. August 2023, deren Gegenstand die Dachterrasse des Klägers zu 1. sein sollte. Ordentliche Eigentümerversammlungen fanden weder in 2022 noch 2023 statt, es gibt für die Jahre 2021 und 2022 keine Jahresabrechnungen und keine aktuellen Wirtschaftspläne. Die Kläger teilten mit, dass sie an der kurzfristig anberaumten Versammlung nicht teilnehmen könnten und baten um Verschiebung unter Einhaltung der Ladungsfrist. Der Kläger zu 2. mandatierte seinen Prozessbevollmächtigten zur Teilnahme an der Versammlung.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.08.2023 weist eine Beschlussfassung zu folgenden Tagesordnungspunkten auf:

Tagesordnungspunkt 1.2: Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die F. GmbH, R.-straße, 00000 Z2 für die Zurverfügungstellung der Räume gegen Rechnung eine pauschale Miete in Höhe von 238,00 € brutto erhält.

Tagesordnungspunkt 2:

„TOP 2.1.: Die Wohnungseigentümer beschließen, der Verwalter wird beauftragt, den Wohnungseigentümer Herrn M., aufzufordern, die ohne Gestattungsbeschluss unmittelbar im Bereich neben seinem Sondereigentum (ehemaliger Spitzboden), auf dem Gemeinschaftseigentum – Dach – errichtete Terrasse zurück zu bauen und den

ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Zudem ist der Dachaustritt bis zur Klärung über dessen Rückbau mit einer Absperrung gegen einen Austritt zu sichern.

Für den Fall, dass Herr M. dieser Aufforderung nicht nachkommt, ist der Verwalter weiter ermächtigt, die Beseitigung dieser baulichen Veränderung unter Beauftragung eines der Gemeinschaft bekannten Rechtsanwalts gerichtlich durchzusetzen.

Der Beseitigungsdurchsetzung ist im Falle entgegenstehender Einwendungen gleichgestellt die Durchsetzung der Duldung des Rückbaus und der vorgenannten Wiederherstellung und Absicherung durch die Gemeinschaft.

Die Vorfinanzierung der Kosten des Verfahrens und des Anwaltes erfolgen aus den laufenden Hausgeldern.

TOP 2.2.: Die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter auch ermächtigt wird, den Auftrag zur Umsetzung dieser Maßnahmen (TOP 2.1.) nach Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung, soweit der Betrag 5.000,00 € nicht übersteigt, zeitnah an einen bekannten Handwerker zu vergeben.

Klarstellend: Anderenfalls ist ein Vergabebeschluss mittels mehreren Angeboten herbeizuführen.

Zur Vorfinanzierung der Kosten für die Umsetzung der Maßnahme wird der Verwalter ermächtigt, den Betrag aus der Rücklage zu entnehmen.

TOP 2.3: Die Wohnungseigentümer beschließen, die Verteilung der gesamten, auf die Gemeinschaft endgültig entfallenden, Kosten nach Abschluss der Maßnahmen neu zu bestimmen und zu beschließen.

Die Kläger haben die vorgenannten Beschlüsse angefochten und vorgetragen, der Geschäftsführer der Verwaltung setze den Kläger zu 1. seit Längerem in Bezug auf die Dachterrasse erheblich unter Druck und habe das Angebot einer Ablösezahlung unterbreitet. Sie haben die Ansicht vertreten, Rückbauansprüche seien verjährt, und haben darauf verwiesen, dass der Kläger zu 1. die Dachterrasse nicht selbst errichtet habe. Die Kläger haben die Nichteinhaltung der Ladungsfrist gerügt. Sie haben ferner vorgetragen, der Prozessbevollmächtigte des Klägers zu 2. habe sich von 17:25 Uhr bis 17:52 Uhr am Ort der Versammlung aufgehalten, dort sei niemand erschienen. Sie haben die Auffassung vertreten, die Beschlüsse seien unwirksam, da eine Versammlung nicht stattgefunden habe.

Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 08.01.2021 die auf der Eigentümerversammlung vom 24.08.2023 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft Y.-straße, 00000 Z2, zu Tagesordnungspunkt 1.2, „Beschlussfassung zur Übernahme der Kosten der Raummiete des Versammlungsortes“, zu Tagesordnungspunkt 2, TOP 2.1, TOP 2.2 und TOP 2.3 „Abriss der nicht genehmigten Terrasse von Wohneinheit Nr. 5 (Dachgeschoß), Wiederherstellung des Daches, Sicherung des Austrittes“ für ungültig erklärt. Zur Begründung hat das Amtsgericht, soweit für die Berufung von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt, dass grundsätzlich formelle Mängel unerheblich sein mögen, wenn feststehe, dass sich der Mangel nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt habe. Dies gelte indes nicht bei schwerwiegenden Verstößen, die dazu führen würden, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitglieds in gravierender Weise ausgehebelt werde oder wenn die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums systematisch missachtet würden. Die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung widerspreche so eklatant ordnungsgemäßer Verwaltung, dass es nicht darauf ankomme, ob die gefassten Beschlüsse auch dann gefasst worden wären, wenn die Versammlung ordnungsgemäß vorbereitet und durchgeführt worden wäre. Im Übrigen verfange dieses Argument ohnehin nicht, wenn Inhalt der gefassten Beschlüsse die Durchsetzung von Interessen eines Mehrheitseigentümers sei, der zudem noch in Personalunion als Wohnungseigentümer und Geschäftsführer des Verwalters die Einberufung der Eigentümerversammlung veranlasst habe. Denn mit diesem Argument würden sich sämtliche Formvorschriften für die Durchführung von Eigentümerversammlungen in der genannten Konstellation erübrigen. Gerade weil die Problematik seit Jahren zwischen den Wohnungseigentümern bekannt und thematisiert worden sei, erschließe es sich nicht, dass es plötzlich der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bedurft habe, wohingegen die gemäß § 24 Abs. 1 WEG verpflichtend vom Verwalter jährlich durchzuführende ordentlichen Eigentümerversammlungen ebenso wenig anberaumt worden seien, wie Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, die für die Vermögenssituation der Gemeinschaft von grundlegender Bedeutung seien, unstreitig nicht erstellt worden seien. Zumindest hätte es dem Verwalter oblegen, dem ausdrücklichen Begehren der Kläger um Verschiebung der Versammlung und Einhaltung der Ladungsfrist nachzukommen.

Die Behauptung der Kläger, dass sich der Verwalter bei der Einberufung dieser außerordentlichen Eigentümerversammlung von sachfremden Motiven habe leiten lassen, sei aufgrund des Schriftverkehrs belegt. Explizit habe der Miteigentümer und Geschäftsführer des Verwalters, Herr I., mehrfach erklärt, eine außerordentliche Versammlung zu initiieren, wenn der Kläger zu 1. eines seiner Angebote nicht annehmen würde. Dass Ziel hierbei nicht die Herstellung eines der Rechtsordnung entsprechenden Zustands sei, ergebe sich schon daraus, dass die Beklagte zwar einerseits behaupte, die Dachterrasse sei nicht genehmigungsfähig, andererseits aber auch im Termin zur mündlichen Verhandlung erneut in Aussicht gestellt habe, durch einen Ablösebetrag, der nun aber noch höher sein soll, als ursprünglich gefordert, die Angelegenheit zum Abschluss bringen zu wollen. Ungeachtet dessen würden zudem die hinsichtlich des Rückbaus gefassten Beschlüsse auch deshalb gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen, weil der Kläger zu 1. zum Rückbau nicht verpflichtet werden könne. Der Sonderrechtsnachfolger, der das Wohnungseigentum etwa aufgrund Kauf, Zuschlag in der Zwangsversteigerung oder Vermächtnis erworben habe, sei bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch seinen Rechtsvorgänger selbst nicht Handlungsstörer und als Zustandsstörer grundsätzlich auch nicht zur Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet.

Wegen der Einzelheiten der Begründung sowie die Darstellung des Parteivortrags in erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Köln vom 08.04.2024, 202 C 66/23, Bl. 281 ff. GA, Bezug genommen.

Mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten Berufung rügt die Beklagte, das Amtsgericht habe wesentlichen Sachvortrag falsch gewertet und das Recht falsch angewendet. Die Behauptung des Amtsgerichts, soweit es ausführe, dass die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung eklatant ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde, stelle keinen Bezug zum Sachverhalt her. Soweit das Amtsgericht ausführe, dass die vom BGH in ständiger Rechtsprechung angewendete Formel über die Auswirkung formeller Beschlussmängel auf die gefassten Beschlüsse vorliegend nicht zur Anwendung komme, sei dies rechtlich nicht tragfähig. Entgegen dieser Auffassung könne sich auch der Mehrheitseigentümer auf die Rechtsprechung des BGH stützen, wenn und soweit er nachweise, dass ein abweichendes Abstimmungsergebnis auch unter Ausblendung des formellen Mangels zweifelsfrei auszuschließen sei. Die gegenständlichen Beschlüsse würden insbesondere der Herstellung ordnungsgemäßer Rechtszustände innerhalb der Gemeinschaft dienen. Es sei doch der Kläger, der wohnungseigentums- und baurechtlich illegal bzw. ohne Berechtigung das Gemeinschaftseigentum nutzen würde. Auch habe es die Verwalterin gesetzlich in der Hand, wann sie welche Versammlungen einberufe. Zudem habe sie solche Versammlungen auf die Forderungen (auch) einzelner Sondereigentümer hin anzusetzen. Fehlerhaft seien auch die Ausführungen des Amtsgerichts, dass „plötzlich“ eine außerordentliche Versammlung habe abgehalten werden sollen, vielmehr sei wegen des besonderen Sachverhaltes eine solche außerhalb der ordnungsgemäßen Versammlung abgehalten worden. Es sei alles besprochen gewesen und die betroffenen Sondereigentümer hätten sich über alles ausgetauscht. Die zwei anderen Sondereigentümer hätten bis dahin kein Interesse an einer Klärung gezeigt. Dennoch sei dem Kläger zu 2. auf dessen Nachfrage per Mail ausführlich der Sachverhalt und die derzeitigen ungelösten Umstände und Risiken umfangreich dargelegt worden. Die Kläger zu 1. und 2. seien zudem in der Lage gewesen, wie die Sondereigentümerin Q., eine gebundene Vollmacht für ihre Abstimmung zu erteilen, diese Option hätten sie nicht wahrgenommen. Die Verkürzung der gesetzlichen Ladungsfrist habe die Kläger und die weitere Sondereigentümerin in keiner Weise benachteiligt. Dies sei offenkundig und unstreitig. Im Hinblick auf § 8 Nr. 3) und Nr. 4) der Gemeinschaftsordnung könnte sogar der Schluss gezogen werden, dass für die Ordnungsgemäßheit der Einberufung zur Eigentümerversammlung überhaupt keine Ladungsfrist zu beachten sei, weil die Sondereigentümer vereinbart hätten, dass nur die Absendung der Ladung und somit nicht eine Ablauffrist Prüfgegenstand einer ordnungsgemäßen Einberufung sei. Soweit das Gericht ausgeführt habe, dass in den vergangenen Jahren keine Eigentümerversammlung einberufen worden sei, sei auf das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht zu verweisen. Die nach Wegfall dieser Regelungen für Énde 2022/Anfang 2023 geplante und vorbereitete Versammlung habe aufgrund einer organischen Erkrankung mit anschließender OP und Rekonvaleszenz des Geschäftsführers der Verwalterin nicht einberufen werden können. Auch hätten die Jahresabrechnungen nicht gefehlt, diese seien vielmehr fristgerecht erstellt worden, lediglich die Abrechnungsspitzen seien noch nicht beschlossen worden. Der Ausfall einer ordentlichen Versammlung stelle sich auch nicht als systematische Missachtung der Regelung des WEG durch die Verwaltung dar. Auch sei der Verwalter nach ständiger Rechtsprechung regelmäßig nicht gehalten, Verlegungswünschen von Sondereigentümern nachzukommen. Darüber hinaus zeige der Umstand, dass der Kläger innerhalb einer Woche Zeit gefunden habe, einen Anwalt zu beauftragen, dass die Ladungsfrist nicht unangemessen verkürzt worden sei. Das Amtsgericht habe auch unzutreffend entgegen dem Schriftverkehr und den Erklärungen im Termin zur mündlichen Verhandlung angenommen, dass der Verwalter sich bei der Einberufung der Versammlung von sachfremden Erwägungen habe leiten lassen. Der Mehrheitseigentümer und der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hätten auch im Termin immer wieder erklärt, dass es um die wohnungseigentumsrechtliche Klarstellung, mithin die persönliche Berechtigung des Klägers gehe, das Gemeinschaftseigentum für sich allein zu nutzen. Soweit der Kläger zu 1. eine Vereinbarung aller Sondereigentümer –wie angeboten- nicht bewirken könne oder wolle, sei die Dachterrasse entsprechend der Rechtsordnung zurückzubauen. Eine Verpflichtung zum Rückbau enthalte der angefochtene Beschluss gerade nicht.

Der Beschluss ergeht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 20.06.2024 Bezug genommen.

Die hierzu erfolgte Stellungnahme der Beklagten vom 19.08.2024 rechtfertigt eine andere Entscheidung nicht, sondern gibt lediglich zu folgender ergänzenden Begründung Anlass:

Die Kammer hält an ihren Ausführungen zu dem Vorliegen eines formellen Mangels, der einen schwerwiegenden Verstoß darstellt, da er die Teilnahme- und Mitwirkungsrechte der Kläger als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in gravierender Weise aushebelt, auch unter Heranziehung der von der Beklagten im Schriftsatz vom 19.08.2024 angeführten Rechtsprechung fest.

Von dem Tatbestand der erstinstanzlichen Entscheidung abweichenden Sachverhalt hat die Kammer ihren Ausführungen in dem Beschluss vom 20.06.2024 nicht zu Grunde gelegt, auch die Beklagte trägt vor, dass weder die Kläger noch der Bevollmächtigte in der Eigentümerversammlung anwesend waren.

Die Kammer setzt sich unter Verweis auf die rechtlichen Ausführungen im Beschluss vom 20.06.2024 ebenso wenig in Widerspruch zu der von der Beklagten angeführten Rechtsprechung, insbesondere nicht zu den genannten BGH-Entscheidungen vom 08.03.2024, die die Frage der Nichtigkeit eines Beschlusses betraf, und vom 20.11.2020, die sich mit den Rechtsausführungen der Kammer deckt.

Unabhängig davon, ob, wie die Beklagte ausführen lässt, die Eigentümerversammlung außerhalb der Haupturlaubszeit in NRW terminiert worden ist, wird daran festgehalten, dass von einer zeitlichen Dringlichkeit für die Abhaltung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 24.08.2024 schon unter dem Gesichtspunkt, dass der Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG die notwendige Vertretungsmacht zur Geltendmachung von Ansprüchen auf Rückbau besitzt und gerade keine Ermächtigung im Wege der Beschlussfassung erforderlich ist, bestand, ohne dass es darauf ankommt, dass vorliegend ohnehin nur ein Anspruch gegen die Kläger auf Duldung, jedoch nicht auf Beseitigung bestehen dürfte.

Die Verweigerung der Verlegung der Eigentümerversammlung stellt unter Berücksichtgung der gesamten Umstände eine gravierende Verletzung der Mitgliedschaftsrechte der Kläger dar.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 544 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO.