Landgericht Köln, 14 O 89/23

Tatbestand:

Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis.

Die Klägerin als Vermieterin schloss mit der Beklagten als Mieterin am 16.07.2021 einen Mietvertrag über Gewerbeflächen inklusive darauf befindlicher Gebäude in der Y.-straße 426-440 in 00000 A.. Die Gesellschafter der Klägerin waren bei Abschluss des Mietvertrages zugleich die Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten.

Der Mietvertrag war Teil einer Unternehmenstransaktion, in deren Rahmen die Herren U. Z. und W. Z. (d.h. die Gesellschafter der Klägerin) ihre Anteile an der Beklagten an die B. O. Holding GmbH (heute firmierend als Q. Z. Holding GmbH) verkauften. Die Gewerbeflächen in A. hatten vor der Transaktion im Eigentum der Beklagten gestanden und die Klägerin hatte die Flächen sodann zur Vorbereitung der Transaktion erworben. Die Klägerin hatte sich zwecks Erwerbs der zu vermietenden Gewerbeflächen in A. gegründet. Die Flächen in A. hatte die Beklagte schon vor Abschluss des Mietvertrages und der Unternehmenstransaktion viele Jahre als Betriebsgrundstück genutzt.

Am 30.06.2021 erstellte die Q. Z. Holding GmbH zur Vorbereitung des Anteilskaufvertrags einen „Businessplan“, wobei die Mitwirkung der Klägerin bzw. ihrer Gesellschafter daran zwischen den Parteien streitig ist. Der Businessplan enthielt insgesamt eine positive Einschätzung der wirtschaftlichen Entwicklung des Geschäfts der Beklagten. Insbesondere prognostizierte der Plan eine schnelle und beständige Erholung und Steigerung der Umsatzzahlen der Beklagten ab dem Jahr 2022, nachdem diese während der Corona-Pandemie erheblich zurückgegangen waren (zu den Einzelheiten s. Blatt 128 ff. und 189 ff. d. GA).

In Ziff. 3.1.1 S. 1 enthält der Mietvertrag folgende Regelung zur Entrichtung der Miete:

Die monatlich geschuldete Miete beträgt während der ersten fünf Jahre der Festlaufzeit 60.833,30 € (netto), zahlbar zu den in Ziff. 3.4 vereinbarten Fälligkeitsterminen.

Außerdem enthält der Mietvertrag in Ziff. 3.1.2 folgende Regelung zur Vorauszahlung von Betriebskosten:

Auf die beim Vermieter anfallenden und gem. Ziff. 3.2 umlegbaren Nebenkosten entrichtet der Mieter monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 4.000,00 € (netto) ab dem Mietbeginn.

Der Mietvertrag sieht zudem in Ziff. 3.1.3 S. 1 vor, dass die vereinbarte Miete während der Festlaufzeit unverändert bleibt. Ferner verstehen sich nach Ziff. 3.3.2 alle Zahlungen des Mietvertrages zuzüglich Umsatzsteuer. Die Bruttomiete beträgt 72.391,63 € (kalt) bzw. 77.151,63 € (warm).

Zur Fälligkeit der Miete trifft der Mietvertrag in Ziff. 3.4.1 S. 1 folgende Regelung:

Die monatliche Bruttomiete ist im Voraus jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monats an den Vermieter auf ein noch zu benennendes Konto zu entrichten.

Die Nutzung des Mietgegenstandes erfolgt nach Ziff. 10.1 Unterabs. 1 des Vertrages zu Produktions-, Lager- und Verwaltungszwecken.

Am 14.12.2021 schlossen die Parteien die „Erste Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16.07.2021“. In § 1 dieser Vereinbarung passten die Parteien die ursprünglichen Regelungen zur Festlaufzeit sowie zum Beginn der Mietzahlungspflicht wie folgt an:

1. […] Das Mietverhältnis wird für die Dauer von 132 Monaten, gerechnet ab dem 1. September 2021, fest abgeschlossen („Festlaufzeit“).

2. […] Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der monatlichen Miete beginnt ab 01.09.2022.

Am 29.11.2022 schrieb die Beklagte sodann an die Klägerin und wies auf erhebliche Umsatzrückgänge der Beklagten hin. Sie bat um eine Anpassung der festgelegten Mietvertragskonditionen. Diese Bitte begründete sie mit den außergewöhnlichen Umständen durch den Ukrainekrieg, insbesondere dem Anstieg der Rohstoffpreise und Energiekosten, und der damit verbundenen drastischen Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Bäckereibranche (zu den Einzelheiten s. Blatt 65 ff. d. GA). Die Beklagte teilte in dem Schreiben mit, dass sie ab Dezember 2022 die Nettokaltmiete von vertraglich vereinbarten 60.833,33 € pro Monat auf 30.420,00 € pro Monat reduzieren werde.

Die Beklagte zahlte dementsprechend in den Monaten Dezember 2022 bis einschließlich März 2023 die Miete nur in hälftiger Höhe, das heißt in Höhe von 36.199,80 € brutto. Die Betriebskostenvorauszahlung zahlte die Beklagte für diese Monate weiterhin in voller Höhe.

Mit Schreiben vom 07.12.2022 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung der vollen Miete für den Dezember 2022 auf. Am 14.12.2022 antwortete die Beklagte durch ihren Prozessbevollmächtigten auf dieses Schreiben und betonte die schwierige wirtschaftliche Situation der Beklagten und bat um Anpassung des Mietvertrages sowie eine diesbezügliche persönliche Kontaktaufnahme durch die Klägerin und ihre Gesellschafter.

Die Klägerin behauptet, der Businessplan vom 30.06.2021 sei nicht Grundlage der Ermittlung der monatlichen Miethöhe gewesen. Es sei zwischen den Parteien des Rechtsstreits eine ortsübliche Miete vereinbart worden. Die Klägerin behauptet außerdem, eine Besprechung oder Abstimmung des Businessplans sei mit ihr nicht erfolgt. Die Q. Z. Holding GmbH habe den Businessplan allein erstellt. Sie behauptet, die von der Beklagten behaupteten Umsatzrückgänge könnten auch auf den Weggang zahlreicher Vertriebsmitarbeiter zurückzuführen sein.

Die Parteien hätten im Übrigen das Vertragswerk in Hinblick auf die gesamtwirtschaftliche Position mittels der Nachtragsregelung von Dezember 2021, die eine Mietreduktion für die Beklagten vorsehe, angepasst. Der Aufmarsch der russischen Truppen sei zu dieser Zeit tägliches Thema in der deutschen Presse gewesen. Insofern sei die bedrohliche Situation an der ukrainisch-russischen Grenze bereits bekannt und sei auch Geschäftsgrundlage zum Zeitpunkt des Abschlusses des Nachtrages gewesen.

Die Klägerin ist daher der Ansicht, der Beklagten stehe kein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages zu. Ein Kausalzusammenhang zwischen dem Ukrainekrieg und dem Umsatzrückgang der Beklagten sei nicht zu erkennen. Die Beklagte sei durch den Ukrainekrieg und seine Folgen allenfalls mittelbar beeinträchtigt, was nicht zu einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage führen könne. Die Klägerin meint weiter, dass selbst wenn Umsatzrückgänge vorlägen, diese nicht so gravierend seien, dass sie eine Anpassung des Vertrages rechtfertigen würden. Das Risiko, dass die Beklagte ihre geschäftlichen Ziele nicht erreiche trage sie als Mieterin ohnehin allein.

Die Klägerin beantragt,

1) die Beklagte zu verurteilen, an sie 144.799,20 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; und

2) die Beklagte zu verurteilen, an sie 3.020,34 € vorgerichtliche Anwaltskosten zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der Businessplan vom 30.06.2021 sei gemeinsam mit den Gesellschaftern der Klägerin abgestimmt und anschließend auch von diesen zum Erhalt einer Finanzierung für den Immobilienerwerb verwendet worden. Durch die Einbettung des Mietvertrages in die Unternehmenstransaktion basiere die Festsetzung der Miethöhe zumindest auch auf den Annahmen des Businessplans.

Die Beklagte behauptet ferner, ihr Umsatzrückgang (vgl. Einzelheiten dazu in der Klageerwiderung, Bl. 57 ff. d.A. und in Anlage B5, Bl. 134 d. A.). sei allein auf den Ukrainekrieg und die damit verbundenen wirtschaftlichen Folgen zurückzuführen. Durch den kriegsbedingten Anstieg der Rohstoffpreise und Energiekosten habe die Investitionsbereitschaft von Bäckereien stark abgenommen, was sich zwangsläufig auf ihren Umsatz als Einrichtungsunternehmen ausgewirkt habe. Demnach sei die im Business Plan prognostizierte Erholung der Branche nach der Corona-Pandemie nicht eingetreten, vielmehr habe sich die Lage der Branche noch verschlechtert.

Die Beklagte behauptet, bei Kenntnis der Möglichkeit eines Ukrainekrieges und dessen wirtschaftlichen Auswirkungen, hätten die Parteien den Mietvertrag nur mit anderem Inhalt abgeschlossen, nämlich mit einer Regelung bezüglich einer Mietanpassung

Mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 11.03.2024 trug die Beklagte erstmals vor, dass hinsichtlich des Mietzinses für die Gewerbeflächen in A. die Q. Z. Holding GmbH als Anteilskäuferin an der Beklagten ein Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Jahresmiete in Auftrag gegeben habe. Diese sei mit circa 732.000,00 € p.a. bewertet worden. Daraufhin hätten sich die Klägerin und die Beklagte auf den entsprechenden vertraglichen Mietzins geeinigt. Dies sei im Business Plan entsprechend vermerkt worden, nachdem in einer früheren Version auf Grundlage der Vorstellung der Klägerin noch eine Jahresmiete von 850.000,00 € p.a. angesetzt worden sei.

Sie ist der Ansicht, dass der Businessplan aufgrund der kriegsbedingten Folgen keinen Bestand mehr habe. Die wirtschaftliche Grundlage des Mietvertrages sei empfindlich gestört.

Die Beklagte ist der Ansicht, ihr stehe ein Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB und den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu. Die vertraglich vereinbarte Miete sei um 50 Prozent zu reduzieren. Die Beklagte meint, das Risiko des Einritts des Ukrainekrieges trügen die Parteien mangels vertraglicher Risikoverteilung gemeinsam.

Die Klagezustellung ist am 04.04.2023 erfolgt.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

I. Antrag zu 1)

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der Mietrückstände in Höhe der hälftigen Kaltmiete für die Monate Dezember 2022 bis März 2023 in Höhe von insgesamt 144.799,20 € gem. § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Ziff. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen und vorgelegten Mietvertrages vom 16.07.2021.

Für die hier streitgegenständlichen Monate Dezember 2022 bis März 2023 ist jeweils ein monatlicher Zahlungsanspruch in einer Gesamthöhe von 77.151,63 € – bestehend aus 72.391,63 € Monatsbruttomiete und 4.760,00 € Betriebskostenvorauszahlung inklusive Umsatzsteuer – entstanden. Grundlage dafür ist der wirksame Mietvertrag über die Gewerbeimmobilie in A. gem. § 535 BGB.

Die Beklagte hat hierauf unstreitig einen Betrag von ca. der Hälfte der Kaltmiete entrichtet, das heißt pro Monat 36.199,80 € (brutto). Außerdem hat sie unstreitig die monatlichen Betriebskosten in Höhe von 4.760,00 € (brutto) bezahlt. In dieser Höhe ist der Anspruch nach § 362 BGB erfüllt.

72.391,63 € abzüglich der gezahlten 36.199,80 € ergibt eine offene Forderung von monatlich 36.191,83 €. Dies mulitpliziert mit vier ergibt die tenorierte Klageforderung in Höhe von 144.767,32 €.

Dieser Betrag war nicht zu reduzieren. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB, den sie vorliegend als rechtsvernichtende Einwendung geltend macht. Nach § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Das Gericht lässt dabei offen, ob der Business Plan vorliegend Geschäftsgrundlage geworden ist. Es hat daran aber erhebliche Zweifel, weil nach dem Vortrag der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz, der auch bereits in der Parteianhörung in der mündlichen Verhandlung bestätigt worden ist, die Vereinbarung der Miethöhe maßgeblich auf einem dem Gericht nicht vorgelegten „Mietgutachten“ beruhte, dass eine Jahresmiete von ca. 732.000,- € ausgewiesen habe. Wenn für die Höhe der Mietzahlungen, wie es die Beklagte stets betont, Geschäftsgrundlage gewesen sein sollte, dass sich das Geschäft der Beklagten nach der Coronavirus-Pandemie erholt und zudem verbessert, so hätte es nahegelegen, eine daran geknüpfte dynamische Miethöhe zu vereinbaren. Dann hätten die Parteien sinnigerweise für das Jahr 2022 eine geringere Miete und entsprechend der Business Plan Annahmen eine prozentual gesteigerte Miete in den Folgejahren vereinbart. Stattdessen wurde eine starre monatliche Miethöhe über eine lange Zeit vereinbart. Dies passt eher zu dem von Klägerseite in der mündlichen Verhandlung dargestellten Verknüpfung mit einer Finanzierung der Immobilie, die ebenso starr und langwierig angelegt sein dürfte.

Es kann im Ergebnis auch offen bleiben, ob der Ukraine Krieg und seine wirtschaftlichen Folgen für die Bundesrepublik Deutschland eine Störung der sog. „großen Geschäftsgrundlage“ darstellt. Dies mag denkbar sein, da die damit einhergehende Inflation und Preissteigerung vor allem für Rohstoffe und Energie in der jüngeren Geschichte offenkundig beispiellos sind. Allerdings ist hierfür eine Erschütterung des Sozialexistenz erforderlich, die aber dann nicht gegeben ist, wenn in einem anderen Land Krieg herrscht oder sich eine Katastrophe ereignet und es deshalb zu einer Leistungserschwerung oder -unmöglichkeit in Deutschland kommt. (vgl. MüKoBGB/Finkenauer BGB § 313 Rn. 307) Dies ist wohl der Fall. Der Krieg mag in der Ukraine die Sozialexistenz treffen und für grenzenloses humanitäres Leid sorgen. Hier in Deutschland aber treffen die Parteien glücklicherweise allein wirtschaftliche Folgen aus dem Krieg in einem anderen Land. Wirtschaftlichen Folgen aber von Kriegen, Krisen und Katastrophen, die das Vermögen einer Partei treffen, sind nicht im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage zu berücksichtigen (MüKoBGB/Finkenauer BGB § 313 Rn. 317).

Jedenfalls vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass der Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt nämlich noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung ein sog. normatives Element. Dadurch kommt zum Ausdruck, dass nicht jede einschneidende Veränderung der bei Vertragsabschluss bestehenden oder gemeinsam erwarteten Verhältnisse eine Vertragsanpassung oder eine Kündigung (§ 313 Abs. 3 BGB) rechtfertigt. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (vgl. BGH NZM 2015, 227 [227 f.] mwN; BGH NJW 2012, 1718 [1720] mwN). Deshalb kommt eine Vertragsanpassung zugunsten des Mieters jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn ihm ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe nach einer umfassenden Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung zumutbar ist (vgl. BGH NZM 2020, 322 [324 f.]). Dabei verbietet sich „bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, […] eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls (BGH NZM 2022, 99).

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können (vgl. BGH NJW 2006, 899 [901]). Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstands nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Das gilt sogar in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Mieters kommt (vgl. BGH NJW 2011, 3151 [3151 f.]). Diese typische Risikoverteilung im Mietrecht gilt nach Einschätzung des Gerichts – und entgegen der Auffassung der Beklagten – auch uneingeschränkt im vorliegenden Fall.

Zwar hat die jüngere Rechtsprechung in einigen Fällen, in denen es etwa zu pandemiebedingten Schließungen von Einzelhandelsgeschäften kam, die Möglichkeit einer Mietvertragsanpassung nach § 313 BGB bejaht (vgl. z.B. BGH NJW 2022, 1378 [1379 ff.]; BGH NZM 2022, 99 [103 ff.]; OLG Köln BeckRS 2021, 40681 Rn. 47 ff.) – dies im Übrigen aber auch nicht pauschal zur Hälfte wie es die Beklagte hier begehrt. In diesen Fällen beruhte die enttäuschte Gewinnerwartung der gewerblichen Mieter allerdings unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung, welche ihre jeweiligen Betriebe konkret erfassten. Die Mieträume waren etwa infolge staatlicher Betriebsschließungen für einen gewissen Zeitraum überhaupt nicht nutzbar. Dahingegen bestand und besteht vorliegend für die Beklagte jederzeit die Möglichkeit zur vollen und einschränkungslosen Nutzung der angemieteten Immobilie. Sie macht lediglich geltend, dass die erwartete positive Geschäftsentwicklung erheblich durch den Ukrainekrieg und dessen wirtschaftliche Auswirkungen gestört wurde. Die dargestellte Rechtsprechung zu pandemiebedingten Schließungen von Betrieben ist insoweit nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar.

Hinsichtlich der verabscheuungswürdigen Kriegsverbrechen der Russischen Föderation auf dem Territorium der Ukraine und der damit verbundenen wirtschaftlichen Auswirkungen wird in der Literatur für gewisse Bereiche eine Preisanpassung gem. § 313 BGB im Rahmen von Verträgen für möglich gehalten, so etwa bezüglich der Materialkosten bei Bauverträgen (vgl. etwa Seidenberg NZBau 2022, 257 [257 ff.]). Denn die kriegsbedingten Lieferengpässe bei Rohstoffen und Material sowie die hohen Energiekosten können durchaus einen unmittelbaren Einfluss auf die steigenden (Einkaufs-) Preise von Baumaterialien haben. Insofern sei jedenfalls in Einzelfällen eine Vertragsanpassung der zugrundeliegenden Bauverträge dringend geboten. Das müsse wohl besonders gelten, wenn das Äquivalenzverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer durch die unvorhersehbar steigenden Materialpreise so schwer gestört ist, dass letzterer in der Erfüllung seiner Vertragspflicht unverhältnismäßig benachteiligt ist. Auch diese Argumente können im vorliegenden Fall keine für den Beklagten günstige Vertragsanpassung begründen. Die Kriegsfolgen betreffen nämlich im Fall von Bauverträgen unmittelbar den anpassungsbedürftigen Vertragsgegenstand und die Inhalte der wechselseitigen Pflichten von Auftraggeber und Auftragnehmer. Die Verpflichtung zur Beschaffung und zum Kauf der Baumaterialien obliegt nicht selten dem Auftragnehmer.

Zwischen den Parteien des vorliegenden Rechtsstreits mag zwar streitig sein, ob die enttäuschten Gewinnerwartungen bzw. die negative Entwicklung der Umsatzzahlen der Beklagten tatsächlich auf den Auswirkungen des Ukrainekrieges beruht. Nach den obigen Ausführungen würde die Bejahung dieses Umstands aber gleichwohl nicht zu einer Anpassung des Mietzinses führen. Selbst bei Annahme diese Kausalität würde der eigentliche Inhalt des streitgegenständlichen Mietvertrages, das heißt die Pflicht der Klägerin zur Gebrauchsüberlassung des Mietobjekts und die damit korrespondierende Pflicht der Beklagten zur Entrichtung der Miete, – anders als etwa bei Bauverträgen – nicht unmittelbar beeinträchtigt. Die Beklagte kann über die ihr überlassenen Mietflächen frei verfügen und ihren Geschäften ohne jegliche Einschränkungen faktischer Art nachgehen. Sie trägt selbst vor, dass es ihr maßgeblich an zahlungwilligen und –fähigen Kunden fehle. Es kann hier auch dahinstehen, ob eine Anpassung des vorliegenden Mietvertrages nach § 313 BGB auch bei einer solchen lediglich mittelbaren Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs der Beklagten durch den Ukrainekrieg in Frage kommt. Im Ergebnis kommt die Anpassung schon deshalb nicht in Betracht, da der Inhalt des Mietvertrages durch die Kriegsfolgen schlichtweg nicht wesentlich beeinträchtigt wäre. Deshalb kann auch das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zu einem untragbaren Ergebnis für die Beklagte führen. Es bleibt nämlich dabei, dass für die Beklagte lediglich die Chance, mit dem Mietobjekt – über diverse Zwischenschritte – Gewinne erzielen zu können, beeinträchtigt wäre. Dieses Risiko ist der Beklagten als gewerblicher Mieterin allerdings hier wie auch sonst im marktwirtschaftlichen System allein zuzumuten. Ein Vermieter ist nicht am geschäftlichen Misserfolg der Mieter zu beteiligen. Schließlich trägt der Vermieter seinerseits erhebliche Risiken, wenn der Mieter infolge seiner Erfolglosigkeit ein Insolvenzverfahren eröffnen muss. Diese systematische und gesetzlich klar verankerte Risikoverteilung kann vorliegend nicht unterwandert werden.

Diese Risikoverteilung gilt nach Auffassung des Gerichts unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Falls umso mehr, als die Parteien selbst nach Vortrag der Beklagten anhand eines entsprechenden Gutachtens eine ortsübliche Miete für die Gewerbeimmobilie in A. vereinbart haben (s.o). Den Mietvertragsparteien kam es bei der Bemessung des Mietzinses erkennbar und maßgeblich auf die realistischen Werte mit Blick auf die Ortsüblichkeit und den Wert der Immobilie an. Eine etwaige Beteiligung der Klägerin an dem Verwendungsrisiko der Beklagten kann insofern hinreichend ausgeschlossen werden.

Zuletzt zeigen auch die von der Beklagten vorgelegten Umsatzzahlen, dass die Beklagte immer noch einen Umsatz im zweistelligen Millionenbereich erwirtschaften kann. Dass sie in der Gefahr schwebe, Insolvenz anmelden zu müssen, trägt sie selbst nicht vor. Es ist keine greifbare finanzielle Notlage zu erkennen, vielmehr eine Geschäftsentwicklung unter den eigenen Erwartungen. Auch dies vermag keine Billigkeitsentscheidung zugunsten der Beklagten zu rechtfertigen.

2. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 2, 291 BGB.

II. Antrag zu 2)

Hinsichtlich des Klageantrags zu 2) steht der Klägerin zwar dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten aus Verzug gem. §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB zu, allerdings nur in der Höhe von 1.472,10 €.

Kosten der Rechtsverfolgung sind gem. § 286 BGB zu ersetzen, wenn sie nach Verzugseintritt entstanden sind. Die Beklagte befand sich jedenfalls für die nicht voll gezahlte Miete im Dezember 2022 seit dem 04.12.2022 in Verzug, § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB i.V.m. Ziff. 3.4.1 des vorgelegten Mietvertrages. Der klägerische Prozessbevollmächtigte forderte die Beklagte erstmals mit Schreiben vom 07.12.2022 – mithin nach Verzugseintritt – zur Zahlung der fälligen Miete im Dezember 2022 auf. Weiteres anwaltliches Tätigwerden hinsichtlich der Mieten aus den Monaten Januar bis März 2023 wurde von Klägerseite hingegen trotz entsprechenden Hinweises des Gerichts nicht vorgetragen. Die Höhe des Verzugsanspruchs beschränkt sich daher auf die Kosten für die anwaltliche Forderung der ausstehenden Miete im Dezember 2022 (36.191,83 €).

Ersatzfähig ist dabei eine 1,3 Geschäftsgebühr (1.452,10 €) zzgl. Auslagenpauschale (20,- €) netto. Es ist von Vorsteuerabzugsberechtigung der als gewerblich vermietenden Klägerin auszugehen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Unterliegen in der Hauptforderung ist marginal und betrifft im Übrigen nur die nicht streitwertrelevante Nebenforderung. Hiermit geht keine kostenmäßig spürbare Zuvielforderung einher.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

IV. Der Streitwert wird auf 144.799,20 EUR festgesetzt.