1

Tatbestand:

2

Die Klägerin war ehemals Mandantin der Beklagten zu 1. und wurde von dem Beklagten zu 2. im Rahmen eines Rechtsstreits vor dem LG Köln mit dem Aktenzeichen, 17 O 288/16 (im Folgenden: „Vorprozess“) betreut, dem folgender Sachverhalt zu Grunde lag:

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Mit „Pachtvertrag" vom 25.10.2014 (Anlage K1) vermietete die Klägerin der T1 GmbH &Co. KG i.G. (später umfirmiert in G GmbH + Co. KG; im Folgenden: „Mieterin“) Räumlichkeiten und Flächen im Objekt mit der postalischen Bezeichnung, T Straße XX, 5XXXX Köln. Das monatliche Entgelt betrug 3.500,00 EUR zzgl. Nebenkostenvorauszahlung gemäß § 5 des Vertrages. Das Vertragsverhältnis war nach entsprechender Optionsausübung nominell bis 31.01.2020 abgeschlossen. Mit Ergänzungsvertrag vom 19.12.2014 (Anlage K 3) wurde der Pachtvertrag in der Weise erweitert, dass ein weiterer Raum zu einer monatlichen Miete von 100,00 EUR hinzugemietet wurde.

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Die Mieterin begehrte in dem Vorprozess die Beschaffung der Nutzungsgenehmigungen von zwei Lagerräumen als Gasträume und des rückwärtigen Kräutergartens als Außengastronomiefläche sowie die Feststellung sowohl einer diesbezüglichen Mietminderung und eines Schadensersatzanspruches. Die Klägerin beauftragte die Beklagte zu 1 mit ihrer Vertretung. Es wurde als sachbearbeitender Anwalt zunächst Rechtsanwalt Dr. C und sodann der Beklagte zu 2 tätig. Im Februar 2015 lag den Beklagten der Pachtvertrag mit Ergänzungsvertrag vor (Bl. 624 d.A.). Die Beklagten bestritten zunächst die Aktivlegitimation der Mieterin im Vorprozess, die nach einem richterlichen Hinweis (Anlage K 6) mit Schriftsatz vom 2.6.2017 (Anlage K 7) für das Gericht hinreichend dargelegt wurde (Hinweisbeschluss Anlage K 8).

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Der Ergänzungsvertrag wurde der Klageschrift des Vorprozesses als Anlage beigefügt (Anlage K 4).

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Mit Urteil vom 7.11.2018 (Anlage K 9) entschied das Landgericht Köln:

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„1. Die Beklagte wird verurteilt, die baurechtliche Genehmigung (Nutzungsänderung) für die Nutzung der beiden vom Eingang aus. gesehen linksliegenden Räume (insgesamt ca. 80 m2 groß) als Gastraum und der hinter der Gaststätte liegenden Freifläche (die in dem anliegenden Lageplan als rote Fläche markiert ist) als Außengastronomie einzuholen.

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2. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt-ist, die Miete ab dem 25.10.2015 um einen Betrag von 810,00 € monatlich zu mindern, und zwar bis zur Beschaffung der im Antrag zu eins beschriebenen baurechtlichen Genehmigung (Nutzungsänderung) durch die Beklagte.

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3. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der ihr seit dem 25.10.2015 durch die fehlende baurechtliche Genehmigung der im Antrag zu 1. genannten beiden Räume als Gastraum und der hinteren Freifläche als Außengastronomie entstanden ist.

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4. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.018,25 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.618,25. € seit dem 28.11.2015 und aus weiteren 2.400,00 € seit dem 04.11.2016 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten von 347,60 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 'dem 04.11.2016 zu zahlen.

11

5. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

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6. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 13 % und die Beklagte zu 87 %.“

13

Die Beklagten legten für die Klägerin Berufung ein. Sodann wurde für die Klägerin ihr jetziger Prozessbevollmächtigter tätig. Mit Schreiben vom 10.02.2019 (Anlage K 10) kündigte dieser im Namen der Klägerin das Vertragsverhältnis mit der Mieterin zum 30.09.2019, wodurch dieses entsprechend der §§ 578, 550, 126, 580a BGB mit Ablauf des 30.09.2019 beendet war. Die Weisung der Klägerin, die Kündigung auszusprechen, erfolgte postwendend, nachdem die Klägerin auf die Kündigungsmöglichkeit hingewiesen worden war. Mit Schriftsatz vom 11.2.2019 (Anlage K 11) wurde der Beklagten zu 1 in dem Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht der Streit verkündet.

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Mit Urteil vom 4.10.2019 (Anlage K 5) entschied das Oberlandesgericht den Vorprozess wie folgt:

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Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 7. November 2018 — 17 O 288/16 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise aufgehoben und im Hauptsachetenor insgesamt wie folgt neu gefasst:

16

„1. Es wird festgestellt, dass die Klägerin berechtigt ist, die Miete ab dem 25. Oktober 2015 um einen Betrag von 810 € monatlich zu mindern, und zwar bis zur Beschaffung der im Antrag zu eins beschriebenen baurechtlichen Genehmigung (Nutzungsänderung) durch die Beklagte.

17

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der ihr seit dem 25. Oktober 2015 durch die fehlende baurechtliche Genehmigung der im Antrag zu 1. genannten beiden Räume als Gastraum und der hinteren Freifläche als. Außengastronomie entstanden ist.

18

3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.500 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 4. November 2016 zu zahlen.

19

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.«

20

Auf die Widerklage wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung, T Straße XX, 5XXXX Köln, mit Ablauf des 30. September 2019 endet.

21

Die Kosten des Verfahrens erster Instanz tragen die Klägerin zu 10 % und die Beklagte zu 90 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

22

In den Urteilsgründen heißt es (S. 18 der Anlage K 5 = Bl. 327 d.A.):

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„Die zulässige, form- und fristgerechte Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg. Dem steht nicht entgegen, dass die landgerichtliche Entscheidung auf Grundlage des Sach- und Streitstandes erster Instanz bis auf einen Betrag in Höhe von 3.618,25 € für Rohrreinigungs- und Reparaturarbeiten zutreffend ist. Der weitergehende Erfolg der Berufung hinsichtlich des vom Landgericht angenommenen Anspruchs der Klägerin gegen die Beklagte auf Einholung der baurechtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung von zwei Räumlichkeiten und einer Fläche im Außenbereich beruht allein auf der im Berufungsverfahren unter Hinweis auf die Verletzung des Schriftformerfordernisses ausgesprochenen ordentlichen Kündigung vom 10. Februar 2019 (Anlage BB 3, Blatt 541 f der Akte), durch welche die Beklagte das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum Ablauf des 30. September 2019 gekündigt hat.“

24

Ab dem 1.9.2020 vermietete die Klägerin das Objekt anderweitig für 4.000 Euro monatlich (Anlage K 13).

25

Die Klägerin hatte nach der rechtskräftigen Entscheidung des OLG Köln Kosten für das Verfahren vor dem Landgericht mit einem vom OLG Köln festgesetzten Streitwert in Höhe von 135.718,25 EUR zu 90 % zu tragen, mithin Anwaltskosten in Höhe von 10.001,96 EUR und Gerichtskosten in Höhe von 3.798,00 EUR, zusammen 12.419,96 EUR, ferner Kosten für das Berufungsverfahrens in Höhe von 16.260,48 EUR. Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten ihr insoweit zum Schadensersatz verpflichtet seien.

26

Bezüglich weiterer Forderungen aus dem inzwischen beendeten Mietverhältnis befindet sich die Klägerin mit der Mieterin derzeit noch in einem (weiteren) laufenden Rechtsstreit.

27

Die Klägerin behauptet, die Mieterin habe die Mietsache in einem stark beschädigten, teilgeräumten und vollständig verdrecktem Zustand zurückgegeben. Sie verweist hierzu auf den Inhalt des Schreibens vom 12.10.2019 (Anlage K 12).  Die Mieterin habe die notwendigen Arbeiten nicht ausführen lassen. Lediglich ein Teil des losen Unrats aus dem Gartenbereich sei entfernt worden. Die erforderlichen Arbeiten, so behauptet die Klägerin, hätten einen Aufwand von mindestens 50.000,00 EUR erforderlich gemacht.

28

Die Klägerin rechnete daraufhin mit den Kostenerstattungsansprüchen der Mieterin aus dem Verfahren vor dem LG Köln und den Rückforderungsansprüchen der Mieterin in Höhe von monatlich 810,00 EUR auf. Sie ist der Auffassung, dass bei einer Kündigung zum erstmöglichen Termin mithin Minderungsbeträge von 21 x 810,00 EUR = 17.010,00 EUR nicht angefallen wären.

29

Die Klägerin behauptet weiter, dass sie bei Hinweis auf die Kündigungsmöglichkeit das Objekt 21 Monate früher als geschehen (Mietvertrag Anlage K 13) zu einer monatlichen Miete von 4.000,00 EUR und somit zu einem Betrag von zusätzlichen 500,00 EUR/Monat entsprechend der seit Januar 2017 anzusetzenden Marktmiete vermietet hätte, so dass ihr durch den fehlenden Hinweis 10.500,00 EUR Mindereinnahmen entstanden seien.

30

Die Klägerin trägt vor, sie sei als juristische Laiin davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis wirksam befristet war. Auf die mit der Darlegung der Aktivlegitimation der Mieterin verbundene Änderung der Ausgangssituation und die ggf. bestehende Berechtigung der Ansprüche der Mieterin wurde die Klägerin von den Beklagten nicht hingewiesen. Auch ein Hinweis auf die bestehende Kündigungsmöglichkeit zum 31.12.2017 erfolgte nicht. Wäre hierauf hingewiesen worden, hätte die Klägerin, so behauptet sie, das Mietverhältnis unverzüglich gekündigt. Sie ist der Auffassung, dem Beklagten zu 2. habe sich der bestehende Schriftformmangel im Vorprozess aufdrängen müssen. Die einschlägige vom OLG Köln zitierte Rechtsprechung des BGH zur „Oberschrift" sei Jahrzehnte alt und in jedem Kommentar nachzulesen. Die Schriftformproblematik bei Gewerberaummietverträgen sei seit Mitte der 90er Jahre in der Branche in aller Munde und gehöre für jeden Anwalt zum Grundhandwerkszeug. Hätte der Beklagte zu 2. die Klägerin auf die Kündigungsmöglichkeit hingewiesen, wäre die Kündigung unverzüglich zum 31.12.2017 erfolgt. Die Klage wäre vom Landgericht abgewiesen worden, und die Kosten des Rechtsstreits wären von der Mieterin zu tragen gewesen. Dementsprechend seien, so meint die Klägerin, die von ihr gezahlten bzw. verrechneten Kosten von den Beklagten zu erstatten.

31

Sie ist ferner der Auffassung, die Beklagten hätten sie darauf hinweisen müssen, dass sie nach dem Vertrag sowohl für den Bereich der vermeintlichen Nebenräume als auch für die hinter dem Gebäude liegende Außenfläche die öffentlich-rechtliche Nutzbarkeit als uneingeschränkte Gastronomiefläche schuldete, und zwar sowohl bereits zu Beginn des Mandates und erst recht nach Vorlage der Klageschrift (Anlage K 2) im Vorprozess und nach Eingang des Schriftsatzes der Mieterin vom 12.02.2017 (Anlage K 16). Der Hinweis habe auch die Möglichkeit der Kündigung umfassen müssen. Dass sie sodann umgehend gekündigt hätte, ergebe sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 22.12.2016 (Anlage K 17), in dem es (Seite 6) heißt: „Die Beklagte ist mit ihrer Geduld am Ende. Aufgrund der Vielzahl der dokumentierten Vertragsverstöße, sowie Bedrohungen und Beleidigungen derer sich die Beklagte und ihre Familienangehörigen sich ausgesetzt sahen, ist die aktuelle Situation unzumutbar."

32

Die Klage wurde am 26.1.2021 zugestellt.

33

Die Klägerin beantragt,

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1.       die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 56.190,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

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2.       festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin alle weiteren bereits entstandenen oder noch entstehenden Schäden zu ersetzen, die der Klägerin durch die Falschberatung durch die Beklagten im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der G GmbH + Co. KG für das Objekt mit der postalischen Bezeichnung, T Straße XX, 5XXXX Köln und dem zugehörigen Verfahren (LG Köln 17 O 288/16 = OLG Köln 1 U 83/18) entstanden sind und noch entstehen.

36

Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

38

Die Beklagten tragen vor, bei dem Mandat sei es nicht darum gegangen, das Mietverhältnis mit der Mieterin zu beenden, sondern die Klägerin trat an die Beklagte mit dem Auftrag heran, eine ganzheitliche Lösung zu erzielen. Nach erstem Schriftwechsel habe hierzu ein erster Termin am 25.04.2016 mit dem Geschäftsführer der Mieterin sowie deren Bevollmächtigten in den Kanzleiräumen der Beklagten stattgefunden, bei dem vor allem die von der Mieterin anfänglich noch kommunizierten, baulichen Veränderungen thematisiert worden seien. Keinesfalls sei das Mietverhältnis zum damaligen Zeitpunkt derart zerrüttet gewesen, dass für die Klägerin eine Beendigung im Raum stand. Die Klägerin habe vorgeschlagen, im Außenbereich 50 weitere Sitzplätze zu ermöglichen; die Mieterin sei gebeten worden, einen entsprechenden Bestuhlungsplan vorzulegen. Bei den weiteren Verhandlungen habe die Klägerin stets auf die geltende Baugenehmigung verwiesen und sei nicht bereit gewesen, der Beklagten darüber hinaus weitere Zugeständnisse zu machen. Im Übrigen sollte auch die Gesamtzahl an Gastplätzen nicht über 200 hinausgehen, damit das Restaurant nicht als Versammlungsstätte (heute Sonderbau) eingestuft würde, was weitere bauliche Veränderungen im Hinblick auf den zu gewährleistenden Brandschutz nach sich gezogen hätte. Letztlich seien die Verhandlungen gescheitert und die Mieterin habe Klage eingereicht.

39

Im Vorprozess sei nicht nur die Aktivlegitimation der Mieterin bestritten worden, es habe vielmehr eine Beweisaufnahme zur Frage der Mängel der Mietsache gegeben. Weil das Landgericht ausweislich des Hinweisbeschlusses vom 13.4.2018 (Anlage B1) die vorläufige Auffassung vertreten habe, dass eine Minderung wegen der in § 1 des Pachtvertrages bezeichneten beiden Räume sowie der zweiten Außengastronomiefläche nicht in Betracht kam, und auch einen Schadensersatzanspruch wegen der fehlenden Baugenehmigung nach vorläufiger Einschätzung ablehnte, habe die gewählte Verteidigung gegen die Klage einem ordnungsgemäßen Prozessverlauf im Interesse der Klägerin entsprochen, vor allem jedoch ihrem Auftrag, der zunächst gerade keine Kündigung des Mietverhältnisses vorgesehen habe. Weder vor noch nach dem Hinweisbeschluss habe niemand, auch die Klägerin nicht, die Zusatzvereinbarung thematisiert oder eine Kündigung oder sonstige Beendigung des Mietverhältnisses erwogen; stattdessen sei weiterer Vortrag im Hinblick auf die gerichtlichen Hinweise erfolgt und sogar – im Ergebnis erfolglos – ein Erwerb des Objekts durch die Mieterin diskutiert worden.

40

Zur Höhe meinen die Beklagten, es sei, nachdem das Mandat nach Abschluss der ersten Instanz beendet war, nicht ersichtlich, dass die Beklagten noch für die Verursachung der Kosten für die Berufungsinstanz hafteten. Hinsichtlich der entgangenen Mieteinnahmen meinen sie, von solchen könne nicht ausgegangen werden, gerade auch dann nicht, wenn man der Klägerin darin folge, die Mieterin habe das Objekt mit erheblichen Schäden bzw. nur teilweise geräumt zurückgelassen, was wiederrum Kosten in Höhe von ca. 50.000,00 € ausgelöst haben soll. Auch hiernach wäre eine sofortige Neuvermietung nicht möglich gewesen. Ob die Mindereinnahmen tatsächlich ein ansatzfähiger Schaden für die Klägerin darstellen darf auch deshalb bezweifelt werden, da Mieteinnahmen zu versteuern seien. Im Hinblick auf die Kosten der ersten Instanz ergibt sei zu berücksichtigen, dass der Rechtsstreit von der Mieterin für erledigt erklärt worden wäre, wenn die Kündigung erklärt worden wäre. Im günstigsten Fall wären daher die Kosten gegeneinander aufzuheben gewesen.

41

Die Akten des Rechtsstreits 17 O 288/16 Landgericht Köln = 1 U 83/18 Oberlandesgericht Köln waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

42

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

45

Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Anwaltsvertrag in tenorierter Höhe zu, § 280 Abs. 1 BGB.

46

Die Beklagten traf insofern die vertragliche Pflicht, die Klägerin umfassend und möglichst erschöpfend zu belehren, und zwar in den Grenzen des zwischen den Parteien bestehenden Mandatsverhältnisses (Grüneberg, in: Grüneberg, BGB, 81. Aufl. 2022, § 280 Rn. 66). Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Klägerin vor dem Hintergrund von Umfang und wirtschaftlicher Bedeutung der Auseinandersetzung im Vorprozess über eine etwaige Möglichkeit zu informieren war, sich von dem Vertragsverhältnis mit der Mieterin zu lösen. Unabhängig davon, ob und ggf. ab welchem Zeitpunkt die Klägerin eine Kündigung des Mietverhältnisses ernsthaft in Betracht gezogen hätte, wäre ein Wissen um eine solche Möglichkeit auch in den Verhandlungen mit der Mieterin förderlich gewesen. Die den Beklagten obliegenden Pflichten umfassten daher gerade auch mit Blick auf Umfang und Grenzen des Mandats die Prüfung der Frage, ob sich die Klägerin von dem Vertrag lösen konnte. Es kann im Hinblick auf den Zeitpunkt der Entstehung der hier geltend gemachten Schäden auch dahinstehen, ob eine entsprechende Verpflichtung bereits zu dem Zeitpunkt bestand, als die Beklagten bei sachgemäßer Prüfung die Kündigungsmöglichkeit bemerken mussten und wann dies genau der Fall war. Jedenfalls im Zeitpunkt der Abfassung des Schriftsatzes der Beklagten vom 22.12.2016 (Anlage K 17), in dem es (Seite 6) heißt: „Die Beklagte ist mit ihrer Geduld am Ende. Aufgrund der Vielzahl der dokumentierten Vertragsverstöße, sowie Bedrohungen und Beleidigungen derer sich die Beklagte und ihre Familienangehörigen sich ausgesetzt sahen, ist die aktuelle Situation unzumutbar.", war es offensichtlich, dass die Klägerin ein massives Interesse an einer zutreffenden Belehrung über die Möglichkeit einer Beendigung des Vertragsverhältnisses haben musste. Das entsprechende Bestreiten der Beklagten geht damit ins Leere.

47

Dass die Klägerin nach der Vertragslage eine solche Möglichkeit wegen der Formunwirksamkeit der Ergänzungsvereinbarung gemäß Anlage K 3 hatte, ergibt sich aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts im Berufungsverfahren des Vorprozesses und wird von den Beklagten nicht angegriffen. Dass die Beklagten, denen bereits im Jahr 2015 Pachtvertrag und Ergänzungsvertrag vorlagen, Kenntnis von den Umständen hatten, aus denen das Kündigungsrecht folgte, und es unterließen, die Klägerin entsprechend zu informieren, stellen sie nicht in Abrede.

48

Das Verschulden der Beklagten wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet.

49

Die Beklagten haben daher die Klägerin so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die Kündigungsmöglichkeit stünde. Dabei ist davon auszugehen und durch das Vorgehen im Berufungsverfahren nach Erteilung der entsprechenden Information durch ihre jetzigen Prozessbevollmächtigten geradezu belegt, dass die Klägerin jedenfalls Ende 2016 umgehend von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht hätte. Hinsichtlich der einzelnen geltend gemachten Schadenspositionen gilt vor diesem Hintergrund das Folgende:

50

Der Anspruch ist in Höhe von 12.419,96 Euro begründet, weil die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens, die die Klägerin zu 90% zu tragen hatte, durch das Beratungsverschulden der Beklagten entstanden sind.  Hätten die Beklagten die Klägerin Ende 2016 über die Kündigungsmöglichkeit informiert, wäre die Klage der Mieterin bereits von dem Landgericht abgewiesen worden. Eine Kostenentscheidung zu Lasten der Klägerin wäre nicht ergangen. Soweit das Gericht, wie aus dem vor der mündlichen Verhandlung ergangenen Hinweis ersichtlich ist, Zweifel daran hatte, dass das erstinstanzliche Verfahren tatsächlich von Seiten der Mieterin streitig weitergeführt worden wäre, sind diese durch den Hinweis des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeräumt worden. Danach hatte die Mieterin im Berufungsverfahren selbst nach einem Hinweis auf die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung an ihren Sachanträgen festgehalten, anstatt – wie es prozessual angezeigt gewesen wäre – die Erledigung der Hauptsache zu erklären. Entsprechend ist davon auszugehen, dass die Mieterin bei einem Hinweis des Landgerichts darauf, dass das Vertragsverhältnis (nunmehr) wirksam gekündigt worden sei, nicht anders reagiert hätte.

51

Der Anspruch ist in Höhe weiterer 16.260,48 EUR, welche der Klägerin als Kosten des Berufungsverfahrens entstanden sind, ebenfalls begründet: hätte die auf die Kündigungsmöglichkeit hingewiesene Klägerin entsprechend dem Vorgesagten bereits vor dem Landgericht obsiegt, wären ihr keine Kosten für die Rechtsmittelinstanz entstanden.

52

Im Hinblick auf die von der Mieterin geltend gemachte Minderung in Höhe von 810 Euro monatlich besteht ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 17.010,00 EUR. Die Klägerin beruft sich zu Recht darauf, dass das Vertragsverhältnis zu der Mieterin 21 Monate früher als – wie geschehen – zum 30.9.2019 hätte beendet werden können, so dass zu Gunsten der Mieterin Ansprüche aus Minderung in der genannten Höhe nicht entstanden wären. Soweit es in diesem Zusammenhang darauf ankommen sollte, ob die Klägerin ihrerseits Ansprüche gegen die Mieterin hatte, mit denen gegenüber den Minderungsbeträgen die Aufrechnung erklärt worden sei, ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagten dem Vorbringen der Klägerin zum Zustand des Mietobjekts bei Rückgabe nicht entgegen getreten sind (vgl. S. 6 der Klageerwiderung). Das Gericht ist aber der Auffassung, dass bereits die Belastung der Klägerin mit den Gewährleistungsansprüchen der Mieterin als solche einen von den Beklagten auszugleichenden Schaden darstellt.

53

Der Anspruch auf Erstattung von entgangenen höheren Mieteinnahmen in Höhe von 10.500,00 EUR ist dagegen unbegründet, worauf die Klägerin in der mündlichen Verhandlung auch bereits hingewiesen wurde. Insofern war die Klage abzuweisen:

54

Es kann auch auf der Grundlage des klägerischen Vorbringens und unabhängig von der streitigen Frage der Marktüblichkeit einer Miete von 4.000 Euro monatlich im streitgegenständlichen Zeitraum nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin das Objekt entsprechend zeitnah und ohne finanziellen Aufwand hätte weitervermieten können. Angesichts der von der Klägerin selbst vorgetragenen Einzelheiten zum Zustand des Objekts bei Rückgabe (vgl. Anlage K 12) war ein erheblicher finanzieller und zeitlicher Aufwand notwendig, um das Objekt in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, so dass anzunehmen ist, dass die Klägerin Investitionen tätigen musste, um das Objekt weitervermieten zu können. Da dieser Investitionsbedarf unabhängig von einem Beratungsverschulden der Beklagten entstanden ist – Gegenteiliges ist jedenfalls weder vorgetragen noch sonst ersichtlich – wirkt er sich mindernd auf den hier geltend gemachten entgangenen Gewinn aus.

55

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

56

Der Klageantrag zu 2 ist begründet, nachdem – jedenfalls aufgrund des zwischen der Klägerin und der Mieterin noch andauernden Rechtsstreits über weitere Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis – mit weiteren von den Beklagten zu ersetzenden Schäden gerechnet werden muss, die die Klägerin derzeit nicht beziffern kann.

57

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.

58

Streitwert: 58.190,44 EUR (davon 2.000 EUR für den Antrag zu 2)

59

Rechtsbehelfsbelehrung:

60

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

61

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

62

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

63

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

64

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Köln zu begründen.

65

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

66

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

67

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

68

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.