Landgericht Köln, 13 S 124/21

Gründe:

Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Berufungsvorbringens wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 542, 544 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden, bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat in Bezug auf den Beklagten zu 2) die Klage zu Recht abgewiesen.

Der von der Klägerin unter anderem gegenüber dem Beklagten zu 2) geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB verjährt, so dass dem Beklagten zu 2), der die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht zusteht.

a) Grundsätzlich verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht werden, gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten. Die Regelung findet unabhängig von der Anspruchsgrundlage (vertraglich oder gesetzlich) Anwendung, solange etwaige konkurrierende Ansprüche auf demselben Sachverhalt beruhen (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, MietR, 14. Aufl., 2019, § 548 BGB Rn. 12, 20 ff.; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., 2022, § 548 Rn.). Die kurze Verjährung erfasst auch Ansprüche des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie daraus folgende Ersatzansprüche (vgl. BGH, Urteil vom 15.03.2006 - VIII ZR 123/05 - NJW 2006, 1588 Rn. 8; Schmidt/Futterer/Streyl, aaO. Rn. 13). Ebenso gilt § 548 Abs. 1 BGB in Bezug auf Nebenansprüche einschließlich Ansprüchen auf Ersatz eines Verzugsschadens oder Rechtsanwalts- und Gutachterkosten (vgl Schmidt/Futterer/Streyl, aaO. Rn. 24); dementsprechend gilt die sechsmonatige Verjährung in Bezug auf sämtliche der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche.

b) Entgegen der Berufung haben die Parteien die sechsmonatige Verjährungsfrist nicht wirksam verlängert. Gemäß § 20 Abs. 5 des Mietvertrages vom 30.04.2014 haben die Parteien zwar vereinbart, dass „die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters wegen der Veränderung oder der Verschlechterung der Mietsache auf ein Jahr – beginnend mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache – verlängert wird“. Die vertragliche Verlängerung ist jedoch nicht wirksam.

Zwar können Verjährungsfristen grundsätzlich in den Grenzen des § 202 BGB verlängert oder verkürzt werden. Demzufolge ist auch § 548 BGB im Ausgangspunkt disponibel. Die weiten Grenzen des § 202 BGB gelten aber nur für individualvertragliche Verjährungsvereinbarungen (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, aaO. Rn. 61). Anders ist die Disponibilität in Fällen einer formularmäßig vereinbarten Verlängerung der Verjährungsfristen zu bewerten. Inwieweit hierin ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung zu sehen ist, war in der Rechtsprechung umstritten. Nunmehr ist aber höchstrichterlich geklärt, dass eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17 - NZM 2017, 841, Rn. 19 ff.). Hierzu führt der Bundesgerichtshof aus:

„Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder ggf. innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte.

Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt.

Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache bzw. zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (…). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (…).

Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus (...) weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetzgeberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist“ (NZM 2017, 841 Rn. 27-30, beck-online).

Ergänzend hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass hieran auch nichts ändert, wenn die Klausel – wie im vorliegenden Fall – spiegelbildlich ausgestaltet ist und die Verjährungsverlängerung auch Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen erfasst (vgl. BGH, aaO., Rn. 31).

Die vorgenannte Rechtsprechung, der sich die Kammer anschließt, führt im Streitfall zur Unwirksamkeit der Klausel, da es sich bei § 20 Abs. 5 des Mietvertrages vom 30.04.2014 nicht um eine individualvertragliche Regelung handelt. Das Amtsgericht hat in der angegriffenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass es sich bei dem Mietvertrag um einen vom „G.“ herausgegebenen Formularmietvertrag handelt. Wenn ein Verwender auf Formularbücher zurückgreift, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen iSd. § 305 BGB. Die nicht näher ausgeführte pauschale Behauptung der Klägerin hierzu, die Klausel sei „individualvertraglich vereinbart“ (Bl. 185 GA) ist angesichts des verwendeten Formularvertrags unsubstantiiert und daher unbeachtlich, so dass dem diesbezüglichen Beweisantritt nicht nachzugehen war.

a) Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die sechsmonatige Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Begriff des Rückerhalts ist nicht mit der Rückgabe iSd. § 546 BGB gleichzusetzen, was die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 02.11.2022 unter Ziffer 2 unberücksichtigt lassen. Durch den Rückerhalt soll der Vermieter nämlich die Möglichkeit erhalten, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen (vgl. Schmidt/Futterer/Streyl, aaO. Rn. 34). Der Rückerhalt hängt daher nicht von der vollständigen Räumung oder der Erfüllung der sonstigen Rückgabepflichten ab. Auch die Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht Voraussetzung für den Beginn der Verjährung (vgl. BGH, Urteil vom 23.10.2013 – VIII ZR 402/12 – NJW 2014, 684, Rn. 12; Schmidt/Futterer/Streyl, aaO. Rn. 34). Der Mieter muss aber den Besitz vollständig und eindeutig aufgeben und der Vermieter hiervon Kenntnis erhalten (vgl. BGH, aaO., Rn. 13; Schmidt/Futterer/Streyl, aaO. Rn. 36; Grüneberg/Weidenkaff, aaO., Rn. 11). In der Rückgabe der Wohnungsschlüssel ist die erforderliche vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe zu sehen (vgl. BGH, aaO, Rn. 15). Unschädlich ist hierbei, dass – wie im Streitfall gegeben – noch nicht sämtliche Schlüssel zurückgegeben sind (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009 – I-24 U 6/08 –, Rn. 3, juris; Grüneberg/Weidenkaff, aaO., Rn. 11).

Bezogen auf den Streitfall ist nach der Beweisaufnahme von einer Schlüsselrückgabe am 07.06.2017 auszugehen. Die diesbezügliche Beweiswürdigung des Amtsgerichts im angegriffenen Urteil in Bezug auf die Aussage des zeugenschaftlich vernommenen Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 2), Herrn Rechtsanwalt L., (vgl. Bl. 17 UA) ist berufungsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO ist das Berufungsgericht grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszuges gebunden. Diese Bindung entfällt lediglich, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit entscheidungserheblicher Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten (vgl. nur BGH, Beschluss vom 04.09.2019 – VII ZR 69/17 –, NJW-RR 2019, 1343, Rn. 11). Konkrete Anhaltspunkte in diesem Sinne, die eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Unrichtigkeit der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen bieten, bestehen im Streitfall nicht. Insbesondere erweisen sich die protokollierten Angaben des Zeugen im Termin vom 01.07.2021 (Bl. 351 ff., 354 R GA) als in jeder Hinsicht nachvollziehbar und glaubhaft, zumal aus der vorgelegten außergerichtlichen Korrespondenz hervorgeht, dass sich die Klägerin vorgerichtlich auf den Standpunkt gestellt hat, sie wisse nicht, ob es sich bei den zurückgegebenen Schlüsseln um Schlüssel zum Mietobjekt handelt, weil es ihr aus rechtlichen Gründen verwehrt sei, dies auszuprobieren (vgl. 303 f. und 306 GA). Dies zeigt, dass die Klägerin diesbezüglich gar nicht um Klärung bemüht war, weshalb das im Klageverfahren erfolgte Bestreiten „ins Blaue hinein“ schon beachtlich ist.

Die Klägerin hatte als Vermieterin auch Kenntnis von der Besitzaufgabe. Der Beklagtenvertreter hat den Klägervertreter mit Schreiben vom 07.06.2022, das persönlich eingeworfen wurde, in Kenntnis gesetzt. Der Erhalt des Schreibens ist auch unstreitig und ergibt sich auch aus der vorgerichtlichen Korrespondenz (vgl. Bl. 306 GA). Zudem war der Klägervertreter einige Tage zuvor beim Auszug vor Ort und hat den Abtransport einiger Möbel unter Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts unterbunden.

b) Nach § 187 Abs. 1 BGB wird – wie die Klägerin im Schriftsatz vom 02.11.2022 zurecht ausführt – der Tag des Rückerhalts beim Fristbeginn nicht mitgerechnet. Allerdings ist im Weiteren § 188 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen, wonach eine Frist, die – wie vorliegend nach § 548 BGB – nach Monaten bestimmt ist, im Falle des § 187 Abs. 1 BGB mit dem Ablauf desjenigen Tages des letzten Monats endet, welcher durch seine Zahl dem Tage entspricht, in den das Ereignis fällt. Demzufolge endete die sechsmonatige Frist zunächst mit Ablauf des 07.12.2017 (und nicht erst des 08.12.2017). Die Klage wurde hingegen erst nach Fristablauf am 16.10.2019 anhängig gemacht und am 19.11.2019 den Beklagten zugestellt.

Dem Eintritt der Verjährung steht auch nicht das von der Klägerin seinerzeit eingeleitete selbständige Beweissicherungsverfahren vor dem Amtsgericht Kerpen (Az. 102 H 3/17) entgegen.

a) Nach § 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB hemmt die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens die Verjährung. Dies geschah im vorbezeichneten Verfahren ebenfalls nach Fristablauf; die Zustellung erfolgte am 24.01.2018. Allerdings greift vorliegend zugunsten der Klägerin nach § 167 ZPO eine Rückwirkung auf den Zeitpunkt des Eingangs des Antrags bei Gericht, der (vor Fristablauf) am 30.11.2017 erfolgte. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin nicht sofort nach Rechnungserteilung über den Kostenvorschuss vom 12.12.2017 (Bl. Ia GA) den Kostenvorschuss geleistet hat, sondern erst am 04.01.2018 (Bl. II GA). Zum einen darf das Betreiben des selbständigen Beweissicherungsverfahrens von der Einzahlung des Vorschusses nicht abhängig gemacht werden, da § 12 GKG hierfür keine Grundlage bietet (vgl. BeckOK ZPO/Kratz, 46. Ed. 1.9.2022, § 485 Rn. 3). Zum anderen ist das Tatbestandsmerkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) auch bei der Partei zuzurechnenden Verzögerungen erfüllt, wenn sich diese in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei wird eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 154/14 – NJW 2015, 2666, Rn. 6; Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., 2022, § 167 Rn. 15). Bei der Bemessung einer Verzögerung ist auf die Zeitspanne abzustellen, um die sich der ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2019 – II ZR 281/18 – NZG 2020, 238 Rn. 8). Nach diesen Maßstäben ist keine Verzögerung von mehr als 14 Tagen anzunehmen. Denn die Kostenrechnung ging an den Klägervertreter, so dass für die Weiterleitung an die Partei drei Werktage zu veranschlagen sind (vgl. BGH, aaO Rn. 10). Sodann ist der Partei ein angemessener Zeitraum von einer Woche zur Erledigung einzuräumen (vgl. BGH, aaO., Rn. 11). Vorliegend konnte die Vorschussrechnung frühestens am 13.12.2017 beim Klägervertreter eingegangen sein. Unter Hinzurechnung von drei Werktagen zuzüglich einer weiteren Woche war eine Erledigung bis zum 25.12.2017 zuzugestehen. Mit der tatsächlichen Zahlung am 04.01.2018 war daher eine Verzögerung von weniger als 14 Tagen verbunden. Die danach aufgetretene Verzögerung bei der Zustellung der Antragsschrift war gerichtsinternen Abläufen geschuldet, weil die Zahlungsanzeige verspätet zur Akte gelangt ist (vgl. Bl. II BA).

Im Ergebnis wurde daher die Verjährungsfrist am 30.11.2017 zunächst gehemmt. Nach § 209 BGB wird der Zeitraum, während dessen die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet. Zum Zeitpunkt der Hemmung der Verjährung am 30.11.2017 waren noch sieben Tage bis zum Eintritt der Verjährung ausstehend.

b) Nach § 204 Abs. 2 Satz 1 BGB endet die Hemmung sechs Monate nach rechtskräftiger Entscheidung oder anderweitiger Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Im Zusammenhang mit einem selbständigen Beweisverfahren ist eine förmliche Beendigung des Verfahrens gesetzlich nicht vorgesehen. Es endet daher, wenn die Beweissicherung sachlich erledigt ist, also mit der Erhebung des Beweises (vgl. BGH, Urteil vom 28.10.2010 – VII ZR 172/09 -, BeckRS 2010, 28520, Rn. 11; Grüneberg/Ellenberger, aaO., § 204 Rn. 39; Staudinger/Peters/Jacoby (2019) BGB § 204, Rn. 90). Wenn kein Beweistermin durchgeführt wurde, endet das Verfahren mit der Übermittlung des (letzten) Gutachtens an die Parteien; setzt das Gericht eine Frist zur Stellungnahme, verschiebt sich die Beendigung des Verfahrens entsprechend (vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2002 – VIII ZR 228/00 – NJW 2002, 1640/1641; Grüneberg/Ellenberger, aaO.; MüKo-BGB/Grothe, 9. Aufl., § 204 Rn. 103; BeckOK BGB/Henrich, 63. Ed. 1.8.2022, BGB § 204 Rn. 75). Im letztgenannten Fall kommt es auf das fruchtlose Ende dieser Frist an (vgl. Staudinger/Peters/Jacoby (2019) BGB § 204, Rn. 90).

Im Streitfall wurde das Ergänzungsgutachten der Sachverständigen F. vom 10.12.2018 dem Klägervertreter – nachdem dieser das Empfangsbekenntnis zur Übersendung desselben nebst Beschluss des Amtsgerichts Kerpen vom 11.12.2018 auch auf Nachfrage nicht zurückgereicht hatte – gegen Postzustellungsurkunde am 09.03.2019 erneut zusammen mit dem Beschluss zugestellt. Die vom Amtsgericht gesetzte Stellungnahmefrist von vier Wochen endete daher mit Blick auf § 193 BGB spätestens am 08.04.2019. Zu diesem Zeitpunkt trat auch die Beendigung des Verfahrens ein. Damit endete die Hemmung am 08.10.2019 und die Verjährungsfrist nach § 548 BGB begann wieder zu laufen. Die verbliebenen sieben Tage endeten daher mit Ablauf des 15.10.2019.

c) Entgegen der Auffassung der Berufung ist im Streitfall nicht deshalb von einer späteren Beendigung des selbständigen Beweissicherungsverfahrens auszugehen, weil das Amtsgericht mit Beschluss vom 16.04.2019 den Verfahrenswert festgesetzt und zusätzlich die Beendigung des Verfahrens förmlich festgestellt hatte. Insoweit ist der Beschluss aufgrund der schon vorher eingetretenen sachlichen Erledigung nur deklaratorischer Natur, zumal der Tenor des Beschlusses auch keinen Zeitpunkt für die Beendigung benennt. Auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes ist vorliegend nicht deshalb von einer ausnahmsweise späteren Beendigung des Verfahrens auszugehen, weil das Amtsgericht im Beschluss vom 11.12.2018 die Feststellung der Beendigung zuvor angekündigt hatte. Denn zum einen hat das Amtsgericht in dem Beschluss eindeutig zu erkennen gegeben, dass sachliche Einwendungen gegen das Ergänzungsgutachten innerhalb der – mit vier Wochen ausreichend bemessenen – Frist zu erfolgen haben. Die angekündigte Feststellung der Beendigung des Verfahrens wurde dabei explizit mit dem fruchtlosen Verstreichen der Stellungnahmefrist verknüpft. Zum anderen führte eine Verlagerung des Beendigungszeitpunktes zu einem sachlich nicht gerechtfertigten Eingriff in die gesetzlichen Verjährungsregeln zulasten des Beklagten zu 2). Das Institut der Verjährung schützt die Interessen des Schuldners und dient zugleich dem Rechtsfrieden. Tatsächliche Zustände, die längere Zeit unangefochten bestanden haben, müssen im Interesse des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit als zu Recht bestehend anerkannt werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Gläubigers ist damit nicht verbunden, da er durch die rechtzeitige Geltendmachung des Anspruchs den eintretenden Rechtsverlust hätte verhindern können. Schließlich begründet der Beschluss vom 16.04.2019 auch deshalb keinen Vertrauenstatbestand, weil – für die anwaltlich vertretene Klägerin erkennbar – keinerlei Anlass dafür bestand, das selbständigen Beweissicherungsverfahren über den Zeitpunkt der sachlichen Erledigung hinaus fortzusetzen. Inhaltliche Einwendungen gegen das Ergänzungsgutachten hatte die Klägerin gerade nicht geltend machen wollen und demzufolge nicht erhoben.

d) Nach den vorstehenden Ausführungen waren die streitgegenständlichen Ansprüche damit zum Zeitpunkt der am 16.10.2019 bei Gericht eingereichten Klageschrift bereits verjährt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Teilkostenentscheidung über die außergerichtlichen Kosten ist in Fällen der Insolvenz eines Streitgenossen – wie hier im Hinblick auf die Beklagte zu 1) – zulässig (vgl. BGH, Beschluss vom 25.01.2001 – V ZR 22/00, NJW-RR 2001, 642; Zöller/Feskorn, ZPO, 34. Aufl., § 301 Rn. 21). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Frage des Zeitpunktes der Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens ist durch die bereits zitierte Judikatur des Bundesgerichtshofes hinlänglich geklärt.

Berufungsstreitwert: 12.840,84 €