Landgericht Köln, 29 S 173/20

Gründe:

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft D straße 32, 32a-c/ Xstraße 7, 7a-d, L.

Die Kläger fechten die Beschlüsse zu TOP 13 und TOP 14 aus der Eigentümerversammlung vom 03.12.2019 an. Hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 12 (Ertüchtigung der Feuerwehrzufahrt) aus dieser Versammlung ist das Verfahren abgetrennt und unter dem Az. Amtsgericht Köln - 204 C 61/20 – verhandelt und entschieden worden.

Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse antragsgemäß für ungültig erklärt und die Kosten des Verfahrens dem Verwalter auferlegt, der sich mit seiner sofortigen Beschwerde – 29 T /21 – gegen diese Entscheidung wehrt.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass im Vorverfahren – Amtsgericht Köln 204 C 13/19 – der Beschluss über die Ertüchtigung der Feuerwehrzufahrt als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend eingestuft worden sei. Demgemäß sei es auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, dass nun über Folgemaßnahmen entschieden werde, die bei der Erstellung der Ertüchtigung der Feuerwehrzufahrt erforderlich gewesen wären, wenn die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend sei. Allerdings sei dies nicht der Fall, sodass Vorentscheidung über einen Rückbau auch diese Folgemaßnahmen nicht als ausreichend vorbereitend gelten. Wenn schon der Hauptbeschluss zur Ertüchtigung nicht ausreichend vorbereitet sei, müsse dies auch für die damit zusammenhängenden Folgebeschlüsse gelten.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie führen aus, dass Tatbestand und Entscheidungsgründe ohne Kenntnis des Verfahrens (204 C 61/20= 29 S 174/20) kaum nachzuvollziehen seien.

Das Amtsgericht halte den Negativbeschluss zu TOP 14 wohl für rechtswidrig, weil die Informationsgrundlage für die Beschlussfassung zu TOP 12 betreffend die Genehmigung der Ertüchtigungsarbeiten nicht ausreichend gewesen sei, weshalb auch über den Rückbau keine Entscheidung hätte getroffen werden dürfen. Die Ungültigkeitserklärung zu TOP 13 sei nicht begründet worden.

Die Rechtsauffassung des Amtsgerichts zu TOP 14 sei unzutreffend. Der Beschlussantrag habe keine Mehrheit gefunden, so dass ein Negativbeschluss ergangen sei. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses könne nur im Fall einer Ermessensreduzierung auf null erfolgreich sein. Dass einzig die positive Entscheidung zu einem Rückbau ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sei weder ersichtlich noch klägerseits dargelegt worden. Wenn das Amtsgericht die Informationsgrundlage für nicht unzureichend gehalten habe, so könne nur die Ablehnung des Beschlussantrages ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Entscheidung des Amtsgerichts sei daher in sich widersprüchlich. Zudem sei die Ertüchtigung der Feuerwehrzufahrt durch die Beschlussfassung zu TOP 12 genehmigt worden, so dass es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche konträr zu dieser Entscheidung, den Rückbau zu beschließen.

Seine Entscheidung zu TOP 13 begründe das Amtsgericht nicht; es gehe nicht auf den Einwand des fehlenden Rechtsschutzinteresses ein. Auch hätten die anwesenden Miteigentümer nach einer Umfrage in der Versammlung keine Einwände gegen eine Beschlussfassung trotz fehlender Vergleichsangebote erhoben. Keiner der anwesenden Miteigentümer habe angekündigt, die Beschlussfassung anzufechten. Auch die anwesenden Kläger hätten dazu geschwiegen, so dass sich die vorliegende Anfechtungsklage auch als treuwidrig erweise.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 08.09.2020 teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Zu Recht führe das Amtsgericht aus, dass es sich bei den Beschlüssen zu TOP 13 und TOP 14 um Folgemaßnahmen zur Beschlussfassung zu TOP 12 handele, die daher das Schicksal des Hauptbeschlusses teilten. Das Amtsgericht habe in dem Verfahren – 204 C 61/20 – die Beschlussfassung zu TOP 12 zu Recht für ungültig erklärt.

Bei der Beschlussfassung zu TOP 13 handele es sich sehr wohl um einen Folgebeschluss zu TOP 12, da die Zuwegung zum Hauseingang Xstraße 7c zwar nicht vollständig, aber doch teilweise mit der Feuerwehrzufahrt übereinstimme und ohne die Herstellung der Feuerwehrzufahrt eine Beschlussfassung über die gleiche Pflasterung nicht erforderlich gewesen wäre. Das Schweigen der Kläger in der Eigentümerversammlung habe keine Zustimmung bedeutet. Selbst wenn sie dem Beschluss nicht zugestimmt hätten, wäre ihr Anfechtungsrecht nicht ausgeschlossen worden.

Die Argumentation der Beklagten zu TOP 14 liege neben der Sache, als sie meinten, es komme darauf an, dass die Annahme des TOP 14 die einzig ordnungsgemäße Entscheidung der Eigentümer darstellen müsse. Dies wäre nur dann maßgeblich, wenn die Kläger ihre Anfechtungsklage mit einem Verpflichtungsantrag verbunden hätten. Bei TOP 14 gehe es allein um die Folgenbeseitigung der rechtswidrigen, weil ohne Beschlussfassung, durchgeführten Baumaßnahme. Auch ein im Ermessen der Miteigentümer liegender Beschluss sei nur rechtmäßig, wenn er auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werde.

Auf den Hinweis der Kammer in dem Beschluss vom 11.03.2021 wiederholen und vertiefen die Kläger ihre Ausführungen in der Berufungserwiderung und legen dar, dass die Kammer zu Unrecht davon ausgehe, dass der Beschluss zu TOP 14 als „Momentaufnahme“ gemeint gewesen sei, vielmehr stelle er eine endgültige Ablehnung dar.

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Beschlussfassung zu TOP 13 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ob den Klägern im Hinblick auf die Erörterungen in der Eigentümerversammlung, in der offen gelegt worden ist, dass für die Beschlussfassung zu TOP 13 – Pflasterung der Zuwegung - keine Angebote eingeholt worden waren und auf die Nachfrage der Verwaltung, ob von Seiten der Miteigentümer beabsichtigt sei, den Beschluss anzufechten, keine Äußerung seitens der anwesenden Miteigentümer erfolgt ist, das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der Beschlussfassung fehlt, kann dahinstehen. Zwar sind vor der Beschlussfassung über eine Maßnahme der Instandsetzung/Instandhaltung grundsätzlich Vergleichsangebote einzuholen, um die Ermessensentscheidung der Miteigentümer angemessen vorzubereiten. Im Hinblick auf die geringe Auftragssumme von nur ca. 2.000,00 € ist die Ermessensentscheidung, nach umfassender Aufklärung durch die Verwaltung über die Notwendigkeit der Maßnahme und die Schwierigkeit, Handwerkerangebote für Kleinaufträge zu erhalten, hier ausnahmsweise auf die Einholung von Angeboten zu verzichten und die Durchführung der Maßnahme zu beschließen, jedoch nicht zu beanstanden. Die Einholung von Angeboten ist nämlich kein Selbstzweck; sie soll die Wohnungseigentümer u.a. davor schützen, überhöhte Preise zu bezahlen. Dass die geschätzten Kosten von 2.000,00 € für die Pflasterung von 22 qm Wegfläche erheblich übersetzt sind, ist von den Klägern aber nicht dargetan worden, ebenso wenig wie die fehlende Erforderlichkeit der Maßnahme.

Der Argumentation der Kläger, dass es sich um einen Folgebeschluss zu TOP 12 handele, der im Parallelverfahren – 204 C 61/20 – für ungültig erklärt worden sei, so dass dieser Beschluss das Schicksal des Hauptbeschlusses teile, vermag die fehlende Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung zu TOP 13 nicht zu begründen. Jede Beschlussfassung ist eigenständig an den Maßstäben der ordnungsgemäßen Verwaltung zu prüfen, die – wie bereits ausgeführt – hier eingehalten sind. Aber auch dann, wenn die Beschlussfassung zu TOP 13 eine Folgemaßnahme im Zusammenhang mit der Genehmigung der Ertüchtigung der Feuerwehrzufahrt umfassen sollte, wie die Kläger meinen, durften die Miteigentümer im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens diese Maßnahme beschließen, denn dem Beschlussantrag zu TOP 12 war zuvor mehrheitlich zugestimmt worden, so dass sie von der Billigung der Ertüchtigungsmaßnahme ausgehen durften.

Die ablehnende Beschlussfassung zu TOP 14 – Rückbau Feuerwehrzufahrt – entspricht entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Ungültigkeitserklärung eines Negativbeschlusses kommt nur dann in Betracht, wenn eine Ermessensreduzierung auf null vorliegt. Dass allein der Rückbau der erstellten Feuerwehrzufahrt ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könnte, haben die Kläger nicht dargelegt. Mit ihrer in der Berufungserwiderung geäußerten Auffassung, dass eine Ermessensreduzierung auf null nur dann maßgeblich wäre, wenn sie gleichzeitig einen Antrag auf positive Beschlussfassung gestellt hätten, gehen die Kläger fehl. Dass die ablehnende Beschlussfassung auf der Basis einer unzureichenden Entscheidungsgrundlage getroffen worden sein könnte, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Die Beschlussfassung erschöpft sich darin, derzeit einen Rückbau der erstellten Feuerwehrzufahrt abzulehnen. Die abweichende Auslegung der Kläger, wonach es sich um eine endgültige Ablehnung gehandelt habe, widerspricht dem Wortlaut der Beschlussfassung, auf den es für die Auslegung maßgeblich ankommt. Ob eine andere Möglichkeit bestanden hätte, den notwendigen Brandschutz herzustellen, war nicht Gegenstand der Beschlussfassung zu TOP 14, so dass mögliche Alternativen im Rahmen des Beschlussantrages zum Rückbau nicht dargestellt werden mussten. Schließlich weisen die Beklagten auch zu Recht darauf hin, dass die Entscheidung des Amtsgerichts widersprüchlich ist, denn bei einer als unzureichend angesehenen Entscheidungsgrundlage – wie sie das Amtsgericht wohl annimmt - kann nur die Ablehnung des Beschlussantrages ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Der weiteren Argumentation der Kläger, dass unnötige Rechtsunsicherheiten geschaffen würden, wenn ein auf unzureichender Tatsachengrundlage ergangener Negativbeschluss bestehen bleibe, vermag die Kammer schließlich auch nicht zu folgen. Die Kläger verkennen, dass auch bei Ungültigkeitserklärung des ablehnenden Beschlusses die Gemeinschaft jederzeit erneut über die Frage des Rückbau beraten und beschließen kann, so dass Rechtssicherheit mit der Ungültigkeitserklärung des Negativbeschlusses nicht geschaffen werden kann.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen. Weder hat der Rechtsstreit grundsätzliche Bedeutung noch gebieten die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Streitwert: 2.800,00 € (entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)