1

Gründe:

2

I.

3

Die Kläger fechten den Beschluss zu TOP 8 (Verwalterbestellung) aus der Eigentümerversammlung vom 23.5.2019 an.

4

Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

5

Das Amtsgericht hat den Beschluss insoweit für ungültig erklärt, als die Mitglieder des Verwaltungsbeirats bevollmächtigt worden sind, den Verwaltervertrag mit der gewählten Verwalterin abzuschließen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Verwaltervertrag der AGB-Kontrolle zu unterwerfen sei. Im Hinblick darauf könne der Verwaltervertrag mit dem Preisverzeichnis keinen Bestand haben. Das Leistungsverzeichnis enthalte zusätzliche Kosten für Leistungen, die nach dem WEG zum Pflichtenkreis des Verwalters gehörten. Die Klauseln über den Aufwendungsersatz unterlägen uneingeschränkt der Klauselkontrolle. Diese seien überraschend und benachteiligten die Wohnungseigentümer unangemessen. Über den Begriff variable Vergütungen und Aufwendungsersatz würden den Miteigentümern Regelungen aufgedrängt, für die sie im Grundsatz einen Beschluss fassen müssten. Die Eigentümer könnten nicht damit rechnen, dass ihnen neben der Hauptvergütung noch Kosten in Rechnung gestellt würden, die nach dem Leitbild des WEG in den Pflichtenkreis der Verwaltung fallen würden.

6

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie verweisen auf das Urteil des BGH vom 5.7.2019 (V ZR 287/11), wonach die Klauseln des Verwaltervertrages nicht im Rahmen der Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrages zu prüfen seien. Sie legen weiter dar, dass der BGH, dass im Vertrag vorhandene sog. Baukastensystem für die Vergütungsregelung in seiner Entscheidung für zulässig erachtet habe. Den Anforderungen des BGH, dass es beim Einsatz eines Baukastensystems eine klare und transparente Abgrenzung geben müssen, sei hier Genüge getan. Durch das Spaltensystem sei klar erkennbar, welche Leistungen mit der Festvergütung abgegolten und welche variabel zu vergüten seien. Schließlich seien die Ausführungen des Amtsgerichts zur angeblichen Unzulässigkeit der Klauseln zum Aufwendungsersatz abwegig; überdies prüfe das Amtsgericht Klauseln, die nicht angegriffen worden seien.

7

Die Beklagten beantragen,

8

unter Aufhebung der erstinstanzlichen Entscheidung, die Klage insgesamt abzuweisen.

9

Die Kläger beantragen,

10

die Berufung zurückzuweisen.

11

Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Sie halten die Auffassung des BGH, dass die Nichtigkeit der Klauseln erst zu prüfen sei, sofern Rechte aus dem Verwaltervertrag geltend gemacht würden, für unpraktisch. Die Kläger müssten jede einzelne Hausgeldabrechnung anfechten, in der die missbilligte Klausel zur Anwendung komme.

12

II.

13

Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

14

Der Teilbeschluss (Ermächtigung von Mitgliedern des Verwaltungsbeirates zum Abschluss des Verwaltervertrages) entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

15

Ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht die Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zum Abschluss des Verwaltervertrages, wenn die Wohnungseigentümer die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des Verwaltervertrages zustehenden Gestaltungsermessens überschritten haben. Der Verwaltervertrag muss sich in seiner Ausgestaltung an das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die durch die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer bestimmten Grenzen halten.

16

Diese Grenzen überschreiten die Wohnungseigentümer jedoch weder dadurch, dass sie einen von dem Verwalter vorformulierten Vertrag schließen, der Klauseln enthält, die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, noch dadurch, dass sie eine Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrages namens der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen (vgl. BGH, Urteil vom 5.7.2019 – V ZR 278/17-, zitiert nach juris).

17

Im Hinblick darauf führt der BGH in seinem Urteil weiter aus, dass der vorformulierte Verwaltervertrag der der AGB-Kontrolle nach den §§ 305ff BGB unterliege; die AGB-Kontrolle der Klauseln jedoch nicht im Rahmen der Anfechtungsklage gegen den Ermächtigungsbeschluss vorzunehmen sei.

18

Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen des BGH, wonach die Ermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrages mit Klauseln, die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, weder das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft noch die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer beeinträchtigt. Denn Klauseln, die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, sind nichtig und bleiben es auch dann, wenn der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss des Vertrages bestandskräftig wird. Auch die weitere Argumentation des BGH, dass die Vorabkontrolle den Wohnungseigentümern letztlich keinen Vorteil bringe, da die Ermächtigung zum Abschluss nur dann beschlossen werde dürfe, wenn der Vertrag insgesamt der AGB-Kontrolle standhalte, was von den Wohnungseigentümer selbst nicht geprüft werden könne und auch nach Einholung von Rechtsrat nicht verbindlich feststehe, ist einleuchtend und plausibel. Die Wohnungseigentümer können nicht überblicken, ob der Vertragsschluss insgesamt oder nur hinsichtlich einzelner Klauseln scheitern könnte.

19

Auch wenn eine AGB-Kontrolle im Beschlussanfechtungsverfahren nicht stattfindet, so ist  nach der Entscheidung des BGH jedoch zu prüfen, ob die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt.

20

Eine deutliche Überschreitung der üblichen Vergütung widerspricht regelmäßig den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie nicht auf Sachgründen beruht, deren Gewicht und Umfang die Überschreitung rechtfertigt. Diese Grundsätze gelten auch für Sondervergütungen. Diesen Vorgaben des BGH wird die im vorliegenden Verwaltervertrag vorgesehene Vergütungsregelung im sog. Baukastensystem gerecht. Im Verwaltervertrag werden neben der Grundvergütung für einzelne Leistungen Sondervergütungen ausgewiesen. Die Leistungen werden den drei Preisspalten – Festvergütung- variable Vergütung- Aufwendungsersatz – zugeordnet, wodurch sich eine transparente und übersichtliche Preisstruktur ergibt.

21

Dass die hier vereinbarte Vergütung außerhalb des Gestaltungsermessens der Wohnungseigentümer liegt, haben die Kläger schließlich auch nicht darzulegen vermocht, denn ihre Beanstandungen dahingehend, dass bestimmte Aufgaben zusätzlich vergütet werden sollen (z.B. Durchführung einer Wiederholungsversammlung) und die Vergütung für einzelne Sonderleistungen (z.B. Betreuung von Instandsetzungsmaßnahmen über 20.000,00 €; Bearbeitung von Versicherungsschäden, Betreuung von Rechtsstreitigkeiten) zu hoch sei,  sind auf einzelne Sondervergütungen beschränkt und lassen die Höhe der Vergütung als Ganzes außer Acht. Dass das zu erwartende Gesamthonorar des Verwalters die übliche Vergütung deutlich überschreiten könnte,  legen die Kläger nicht dar. Dafür, dass ein Objekt der vorliegenden Größe und Erhaltungszustand üblicherweise zu einem erheblich günstigeren Honorar verwaltet wird, bestehen zudem keine objektiven Anhaltspunkte.

22

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1  ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

23

Die Revision wird nicht zugelassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

24

Streitwert für das Berufungsverfahren: 10.000,00 € (entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)