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Tatbestand

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Der Beklagte mietete von der Klägerin mit „Wohn- und Geschäftsraummietvertrag" vom 25.10.2011 Räumlichkeiten in der Astraße, B. Wegen der Einzelheiten des Vertrags wird auf Anlage K3 zur Klageschrift Bezug genommen.

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Der Beklagte ist selbstständig als Designer tätig. Die Räumlichkeiten, die Teil einer alten Fabrik sind, waren unmittelbar vor dem streitgegenständlichen Mietverhältnis als Wohnung, zu einem früheren Zeitraum dagegen als Gewerberaum genutzt worden. Eine andere als die letztgenannte Nutzung war baurechtlich nicht genehmigt. Der Beklagte kündigte der Klägerin bei bzw. vor Abschluss des Mietvertrages (jedenfalls) an, dass er in den Räumlichkeiten schlafen und sich dort amtlich melden werde. Er werde sie außerdem für seine selbständige Tätigkeit nutzen.

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Bei der Mietsache handelt es sich im Wesentlichen um einen großflächigen Raum, der nicht unterteilt ist.

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Die Klägerin erklärte mit Schreiben vom 01.04.2020 die ordentliche Kündigung gegenüber dem Beklagten mit der Maßgabe, die Wohnung bis zum 30.09.2020 zu räumen. Unter dem 25.08.2020 erklärte sie noch einmal die Kündigung „mit Wirkung zum 28.02.2021" (Anl. Kl9, Bl. 46f. d.A.).

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Die Klägerin ist der Ansicht, das Landgericht Köln sei für den Rechtsstreit sachlich zuständig. Die Räumlichkeiten seien nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien schwerpunktmäßig zur gewerblichen Nutzung vermietet worden; die Nutzung als Wohnung stelle sich als untergeordnet dar. Dies zeige sich bereits an den im Mietvertrag verwendeten Formulierungen wie „zum Betrieb eines Wohnateliers". Ein Atelier sei als Werkstatt zu verstehen, ein „Betrieb" als gewerbsmäßig. Der Beklagte trete geschäftlich - insoweit unstreitig - unter der Adresse der Räumlichkeiten auf.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, am 30.09.2020 das im ersten Obergeschoss des Hauses Astraße, B gelegene, aus einem Raum nebst Band mit WC bestehende „Wohnatelier" herauszugeben,

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hilfsweise, für den Fall, dass das Gericht den vorgenannten Antrag durch Urteil abweisen sollte,

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den Beklagten zu verurteilen, das im Obergeschoss des Hauses Astraße, B gelegene „Wohnatelier" am 31.05.2021 geräumt an sie herauszugeben

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und den Rechtsstreit zur Entscheidung über den Hilfsantrag an das jedenfalls für diesen sachlich zuständige Amtsgericht Köln zu verweisen.

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Der Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Er rügt die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts, weil es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele. Der Hilfsantrag sei unzulässig, weil die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht vorlägen.

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Entscheidungsgründe

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1. Der Hauptantrag ist unzulässig, weil für ihn die Zuständigkeit des Landgerichts Köln nicht besteht; ausschließlich zuständig ist vielmehr das Amtsgericht Köln gemäß § 23 Nr. 2 lit. a) GVG.

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Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (BGH, Urt. v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13).

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Dabei ist der Vortrag der Klägerin zugrunde zu legen: Wenn zu entscheiden ist, ob ein Wohnraum- oder ein Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, ist es für die Beurteilung der sachlichen Zuständigkeit – anders als für die Begründetheit der Klage – unerheblich, ob die für die Einordnung des Mietverhältnisses maßgebenden Tatsachen unstreitig oder bewiesen sind. Entscheidend ist allein, ob sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichts aus den zur Begründung des Anspruchs vom Kläger vorgebrachten Tatsachen ergibt (BGH, Urt. vom 9.7.2014 – VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 23).

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Nach der gebotenen einzelfallbezogenen Wertung der von der Klägerin vorgebrachten Tatsachen lässt sich ein Schwerpunkt der gewerblichen Nutzung nicht feststellen. Das Mietvertragsformular, das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Indiz herangezogen werden kann, mag auf einen Geschäftsraummietvertrag zugeschnitten sein, die Überschrift ist jedoch auch nach dem Vortrag der Klägerin (Schriftsatz vom 28.09.2020, S. 2) anlässlich des Vertragsschlusses der Parteien auf einen „Wohn- und Geschäftsraummietvertrag" ausgedehnt worden. Gegenstand des Vertrags ist ein Appartement zum Betrieb eines „Wohnateliers". Den sonstigen vertraglichen Regelungen lässt sich kein Schwerpunkt der gewerblichen Nutzung entnehmen, insbesondere sind Gewerbeflächen (ggf. mit höherem Mietzins) und Wohnflächen nicht gesondert ausgewiesen. Im vorliegenden Fall besteht außerdem die Besonderheit, dass nur eine Nutzung zu Gewerbezwecken baurechtlich genehmigt ist. Wie die Klägerin mit Schriftsatz vom 28.09.20, S. 4, Buchst. g) selbst vortragen lässt, entspricht daher der Mietvertrag der Parteien „dem Klischee eines Geschäftsraummietvertrages“ und hätte es „dem Beamten des Bauaufsichtsamtes erlaubt, ein Auge zuzudrücken“. Aus diesen Gründen ist den gewerbemietvertraglichen Elementen der Vereinbarung ein geringeres Gewicht zuzumessen als in Fällen, in denen (auch) eine Nutzung als Wohnraum genehmigt ist. Auch aus den tatsächlichen baulichen Verhältnissen lässt sich nichts für einen gewerblichen Schwerpunkt herleiten: Vermietet ist hauptsächlich ein großflächiger, nicht unterteilter Raum (S. 2 der Klageschrift). Eine räumliche Trennung von Arbeiten und Wohnen ist also auch tatsächlich nicht möglich. Gegen eine schwerpunktmäßige gewerbliche Nutzung des Beklagten sprechen auch folgende vorvertragliche Umstände: die Räumlichkeiten waren unmittelbar vorher nur zu Wohnzwecken vermietet, wie die Klägerin mit Schriftsatz vom 28.09.20 (dort S. 4) vorträgt. Der Beklagte beabsichtigte, sich unter der Anschrift amtlich zu melden. Erst recht wenn, wie die Klägerin vorträgt, der Beklagte vorher keine Wohnanschrift gehabt haben sollte, ist es naheliegend, dass die gemieteten Räumlichkeiten fortan sein Wohnsitz sein sollten.

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2. Damit war bedingungsgemäß über den Hilfsantrag zu entscheiden.

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Der Hilfsantrag ist unzulässig gem. § 259 ZPO. Die für die Klage auf zukünftige Leistung erforderliche Besorgnis, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde, liegt nicht vor. Die Besorgnis im Sinne des § 259 für die Räumungsklage liegt vor, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht bereit ist, fristgerecht zu räumen (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, ZPO § 259 Rn. 11). Dies ist nicht der Fall, weil der Beklagte weder auf die Kündigung vom 25.08.2020 noch auf den Schriftsatz vom 10.09.2020 hin, mit dem der Antrag erstmals angekündigt wurde, ein entsprechendes eindeutiges Verhalten gezeigt hat. Vielmehr hat er der Klägerin mit E-Mail vom 16.06.2020 mitgeteilt, er sehe sich bereits Wohnungen an.

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Das Gericht kann über die Unzulässigkeit des Hilfsantrags selbst entscheiden, weil es bei der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen keine vorgeschriebene Reihenfolge gibt (OLG Braunschweig, Beschl. v. 20.2.2020 – 3 W 22/19, BeckRS 2020, 1924, beck-online, Rn. 27 m.w.N.). „Im Interesse einer umfassenden Klärung der Zulässigkeit der Klage sollte das Gericht möglichst zu allen zweifelhaften Prozessvoraussetzungen Stellung nehmen. Dass dies ein unzuständiges Gericht tut, ist unschädlich" (MüKoZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl. 2020, vor § 253 Rn. 18, beck-online).

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3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 S. 1, 2 ZPO.

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4. Der Streitwert wird auf 10.560,00 EUR festgesetzt. Die Entscheidung über den Hilfsantrag führte gemäß § 45 Abs. 1 S. 3 GKG nicht zu einem höheren Streitwert.