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G r ü n d e :

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I.

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Die Antragstellerin unterschrieb gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin L am 14.05.2017 eine Reservierungsvereinbarung mit der GbR Gebrüder Klapp, aufgrund derer sie sich bereit erklärte, das dort näher bezeichnete Grundstück aus dem Neubauvorhaben „Erschließung B-Plan 298 J-Straße in E“ zu einem Kaufpreis von insgesamt 61.600,00 Euro zu erwerben. Zur Sicherung der Reservierung sollten 2.500,00 Euro an die GbR Q gezahlt werden. Sodann heißt es in der Reservierungsvereinbarung vom 14.05.2017.

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„Sollte der Käufer den notariellen Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, nicht herbeiführen, geht die Anzahlung als Aufwandsgebühr ohne Gegenleistung (für z.B. Neuinserierung, Provisionen bzw. vergangene Reservierungszeit usw.) verloren.“

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und weiter:

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„Der Verkäufer weist darauf hin, dass sich der B-Plan Nr. 298 „J-Straße“ in E noch in der Offenlage befindet und noch keine Rechtskraft besitzt. Insofern kann es noch Änderungen am Plan, der Begründung als auch Festsetzungen geben. Der Verkäufer kann daher zum derzeitigen und künftigen Status des B-Planes keine Gewähr übernehmen.

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Dies vorausgeschickt, bevollmächtigt der Käufer die GbR Gebrüder Klapp das Notariat Notare A und Dr. B in H mit der Erstellung des Kaufvertrages zu beauftragen und zu gegebener Zeit einen Termin mit dem Käufer und dem Verkäufer auszumachen. Sollte der B-Plan NR. 298 J-Straße nicht bis zum 31.12.2017 seine Rechtskraft erlangen und die Baustraße im B-Plangebiet nicht bis zum 30.06.2018 fertiggestellt sein, erstattet der Verkäufer dem Käufer die Anzahlung in voller Höhe.“

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Mit Schreiben vom 17.11.2017 widerrief die Antragstellerin gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin die Reservierungsvereinbarung und teilte mit, an dem Erwerb des vorgenannten Grundstückes kein Interesse mehr zu haben. Mit Schreiben vom selben Tag übersandte die Antragsgegnerin der Antragstellerin den Entwurf eines notariellen Kaufvertrages über das vorbezeichnete Grundstück.

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Zu diesem Zeitpunkt war jedenfalls die Baustraße für das Bauvorhaben nicht fertiggestellt.

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Mit Schreiben vom 13.12.2017 übersandte die Antragsgegnerin sodann die Kostenrechnung Re.Nr. ##### auf der Grundlage der KV-Nummer 24100 zu einem Rechnungsbetrag von 480,76 Euro.

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Die Antragstellerin behauptet, sie habe die Erstellung eines Entwurfes nicht beauftragt. Auch mit der Reservierungsvereinbarung vom 14.05.2017 sei keine wirksame Bevollmächtigung der GbR Q hierzu verbunden.

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Die Antragstellerin beantragt, die Kostenrechnung der Antragsgegnerin vom 13.12.2017 – Re. Nr.: ##### in Höhe von 480,76 Euro aufzuheben.

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Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

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Die Antragsgegnerin behauptet, durch die GbR Q mit der Erstellung des Kaufvertragsentwurfes im Namen der Antragstellerin beauftragt worden zu sein. Die entsprechende Vollmacht ergäbe sich aus der Reservierungsvereinbarung vom 14.05.2017.

15

Der Präsident des Landgerichts als vorgesetzte Dienstbehörde des Antragsgegners ist gehört worden. Auf die Stellungnahme des Bezirksrevisors vom 21.06.2018 wird Bezug genommen.

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Ergänzend wird auf die zwischen den Verfahrensbeteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

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Der zulässige Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat auch in der Sache Erfolg.

19

Die Antragstellerin ist nicht Kostenschuldnerin der verfahrensgegenständlichen Rechnung nach § 29 GNotKG, weil sie die Entwurfsfertigung nicht beauftragt hat. Die Beauftragung der Antragsgegnerin erfolgte – insoweit unstreitig – durch die GbR Gebrüder Klapp, ohne dass diese hierzu wirksam bevollmächtigt gewesen wären.

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1. Die Vollmacht resultiert hier aus der Reservierungsvereinbarung vom 14.05.2017, welche wegen §§ 311 b, 125 BGB mit Blick auf die mittelbare Verpflichtung zum Erwerb ein Grundstücks formunwirksam und damit nichtig war, wobei sich die Nichtigkeit auch auf die hierin enthaltene Vollmachtserteilung erstreckt, § 139 BGB. Im Einzelnen:

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In der Reservierungsvereinbarung vom 14.05.2017 erklärte sich u.a. die Antragstellerin bereit, ein dort bezeichnetes Grundstück zu einem Kaufpreis von 61.600,00 Euro zu erwerben und verpflichtete sich, zur Sicherung der Reservierung dieses Grundstückes an die GbR Gebrüder Klapp einen Betrag in Höhe von 2.500,00 Euro zu zahlen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind Reservierungsvereinbarungen formbedürftig, wenn sie wegen der Höhe des Bindungsentgeltes eines Druck zum Erwerb des Grundstückes ausüben (BGH, Urteil vom 02. Juli 1986 – IVa ZR 102/85 –, juris), wobei die kritische Grenze bei 10% der üblichen Maklerprovision liegt (BGH aaO). In Nordrhein Westfalen liegt die übliche Käuferprovision derzeit bei 3,57 %, was gemessen am vereinbarten Kaufpreis einem Betrag in Höhe von 2.199,12 Euro entspricht. Die Höhe des noch zulässigen Bindungsentgelts liegt damit in einem deutlich niedrigeren Bereich, als die hier geforderten 2.500,00 Euro.

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Die Nichtigkeit der Vereinbarung erstreckt sich gemäß § 139 BGB auch auf die gleichzeitig erteilte Vollmacht zur Beauftragung des Notars mit der Fertigung eines Kaufvertragsentwurfes, weil nicht anzunehmen wäre, dass eine solche Vollmacht auch ohne verbindliche Reservierung des Grundstücks – und damit ggf. vergeblich - erteilt worden wäre.

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Aus den vorgenannten Gründen kommt es nicht darauf an, dass die Reservierungsvereinbarung auch aus den Gründen des § 307 BGB hier unwirksam gewesen sein dürfte (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10 –, juris).

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Da die Antragstellerin – im Gegensatz zum vollmachtslosen Vertreter – nicht Kostenschuldnerin gemäß § 29 GNotKG geworden ist, kommt auch eine Kostenhaftung aus § 32 GNotKG – mangels Gesamtschuldnerschaft – nicht in Betracht.

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2. Selbst wenn allerdings die Reservierungsvereinbarung hier als wirksam anzusehen wäre, stand die Vollmacht zur Beauftragung der Antragsgegnerin hier unter der aufschiebenden Bedingung der Rechtskraft des Bebauungsplanes sowie der Fertigstellung der Baustraße im B-Plangebiet, wobei die Bedingung der Fertigstellung jedenfalls der Baustraße zum Zeitpunkt der Beauftragung zur Entwurfsfertigung nicht eingetreten war.

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Diese aufschiebende Bedingung folgt nach dem Verständnis der Kammer zunächst aus dem Wortlaut der Vollmachtserklärung in der Vereinbarung vom 14.05.2017 („Dies vorausgeschickt, …“). Soweit die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang einwendet, dass es sich bei diesen beiden Bedingungen vielmehr um eigenständige strafbewehrte Vertragsbedingungen handele – wobei in diesem Zusammenhang offen bleibt, welches Interesse die Antragstellerin für den Fall des Nichterwerbs des Grundstückes an einem notariellen Vertragsentwurf haben könnte – gehen die so bestehenden Unklarheiten jedoch aufgrund des Umstandes, dass es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt ohnehin zu Lasten des Verwenders derselben, der GbR Q. Deshalb ist aufgrund der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB in kundenfreundlicher Auslegung dieser Vertragsbestimmungen von einer aufschiebenden Bedingung auszugehen. Auch aus diesem Grund bestand bereits mangels Fertigstellung der Baustraße jedenfalls bis zum 17.11.2017 (noch) keine wirksame Vollmacht für die Beauftragung der Antragsgegnerin.

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Das Verfahren ist gebührenfrei. Eine Kostenerstattung findet nicht statt, § 81 Abs. 1 FamFG.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

29

Gegen die vorstehende Entscheidung ist das Rechtsmittel der Beschwerde ohne Rücksicht auf den Wert des Beschwerdegegenstandes gegeben. Sie ist einzulegen beim hiesigen Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln. Die Frist für die Einlegung der Beschwerde beträgt 1 Monat. Sie beginnt für jeden Beteiligten mit dem Zeitpunkt, in welchem ihm der Beschluss schriftlich bekannt gegeben worden ist. Kann die schriftliche Bekanntgabe an einen erstinstanzlich Beteiligten nicht bewirkt werden, beginnt die Frist für diesen spätestens mit Ablauf von 5 Monaten nach Erlass der landgerichtlichen Entscheidung. Die Beschwerde ist schriftlich oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle beim Landgericht einzulegen. Die Beschwerde soll begründet werden. Sie muss den Beschwerdeführer erkennbar werden lassen, die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen den Beschluss eingelegt werde. Die Beschwerdeschrift ist vom Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen; ein Anwaltszwang besteht für das Beschwerdeverfahren nicht.