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Tatbestand

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Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung geltend.

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Die Klägerin vermiete aufgrund eines Mietvertrags der Beklagten mit den Voreigentümern des Objektes vom 27.05.1998 (Anl. K 1, Bl. 1 ff. AH) an die Beklagte eine im 1. OG des Hauses Tstraße 73 in L gelegene Wohnung. Ausweislich des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen. Nach § 2 des Mietvertrages wurde das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer geschlossen und kann von jedem Vertragsteil nach den gesetzlichen Bestimmungen gekündigt werden. Der Anhang des Mietvertrages zitiert die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 BGB in der bei Vertragsschluss geltenden Fassung vom 29.10.1993. Für den weiteren Inhalt des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.

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Mit Kündigungsschreiben vom 28.10.2016 (Anl. K2, Bl. 23 AH) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Verweis auf § 580 a Abs. 2 BGB. Mit gleichem Schreiben forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 8.11.2016 auf, bestehende Mietrückstände auf das Vermieterkonto der Klägerin zu zahlen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, es handele sich unter Verweis auf das Urteil des BGH vom 16.7.2008 – VIII ZR 282/07 bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein gewerbliches Mitverhältnis.

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Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe im Zeitraum von Februar 2016 bis November 2017 die Miete nicht in der geschuldeten Höhe gezahlt. Zudem behauptet sie, die Miete habe im Zeitpunkt der Einreichung der Klageschrift 691,16 EUR zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 180,00 EUR und damit insgesamt monatlich 871,16 EUR betragen. Der Gesamtrückstand habe am 28.10.2016 1.695,41 EUR betragen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen,  an die Klägerin die im 1. OG des Hauses Tstraße 73 in L gelegenen Räumlichkeiten, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Dusche/Bad, WC und Kellerraum gemäß Mietvertrag vom 27.5.1998 geräumt an die Klägerin herauszugeben

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sowie die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Klägerin in Höhe von netto 215,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.11.2016 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, das Landgericht sei unzuständig. Bei dem Mietvertrag handele es sich um ein Wohnraummietverhältnis, sodass gemäß § 23 Nr. 2 lit. a) GVG das Amtsgericht ausschließlich zuständig sei. Hierzu behauptet sie, die streitgegenständliche Wohnung werde ausschließlich von dem Geschäftsführer der Beklagten und dessen Lebensgefährtin bewohnt. Geschäftliche Tätigkeiten der Beklagten fänden in den Räumen nicht statt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Landgericht  entgegen der Rechtsansicht der Beklagten gemäß § 1 ZPO iVm. § 71 I, 23 GVG sachlich zuständig. Der Streitwert beträgt gemäß § 3 ZPO iVm. § 41 I S. 1 GKG 8.293,92 EUR (12 x 691,16 EUR), sodass das Amtsgericht nicht gemäß § 23 Nr. 1 GVG sachlich zuständig ist. Das Amtsgericht ist auch nicht gemäß § 23 Nr. 2 lit. a) GVG ausschließlich zuständig, denn es handelt sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis. Nach dem Urteil des BGH vom 16.7.2008 (Az. VIII ZR 282/07) handelt es sich um einen Mietvertrag über Geschäftsräume, wenn eine juristische Person ein Haus anmietet, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zu Verfügung zu stellen.

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In dieser Entscheidung legt der BGH dar, dass bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH a.a.O Rn. 11). Entscheidend sei, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Auch die Überlassung der Räume als Wohnräume an den Geschäftsführer persönlich sei kein Wohnzweck, sondern geschäftliche Nutzung (BGH a.a.O, Rn. 12). Denn eine juristische Person könne Räume schon begrifflich nicht zu Wohnzwecken anmieten.

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Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe handelt es sich vorliegend um einen Geschäftsraummietvertag. Auch bei der Beklagten handelt es sich um eine GmbH und damit eine juristische Person, die selbst keine Wohnnutzung ausüben kann. Das Urteil ist auch auf die hier streitgegenständliche Konstellation übertragbar. Dass die Wohnung in dem hier streitgegenständlichen Fall ausschließlich Wohnzwecken des Geschäftsführers dient und nicht ein Teil der Wohnung der Beklagten als Büroraum dient, ändert an der Übertragbarkeit des Urteils des Bundesgerichtshofs nichts. Denn auch wenn der Leitsatz auf die teilweise Nutzung als Wohnraum abstellt, differenziert der Bundesgerichtshof in den Entscheidungsgründen nicht weiter danach, zu welchem Anteil die Wohnung geschäftlich genutzt wird. Der Bundesgerichtshof legt vielmehr allgemein dar, dass eine juristische Person selbst Räume nicht zu Wohnzwecken nutzen kann.

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Diesbezüglich helfen auch die Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 12.12.2017 (Bl. 50 ff. d.A.) nicht weiter. Daraus, dass der Mietvertrag als „Wohnungsmietvertrag“ bezeichnet ist, folgt nicht, dass auch ein Wohnungsmietverhältnis vereinbart werden sollte. Vielmehr erfolgte die Verwendung wohl deshalb, weil die Beklagte das Objekt ihrem Geschäftsführer zu Wohnzwecken zur Verfügung stellen wollte.

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Auch daraus, dass einzelne Vorschriften des Mietvertrages denen des Wohnraummietrechts entsprechen, ergibt sich nichts anderes. Denn auch für Gewerberaummietverhältnisse ist es den Parteien möglich, einzelne Vorschriften des Wohnraummietvertragsrechts zu vereinbaren.

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Die Klage ist auch begründet.

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Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 iVm. § 542 Abs. 1, § 578 Abs. 1, § 565 BGB idF. V. 29.10.1993, § 566.

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Zwischen den Parteien bestand aufgrund des Mietvertrages vom 27.05.1998 (Anl. K 1, Bl. 1 ff. AH), in dessen Rechte und Pflichten die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, ein Mietverhältnis.

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Dieses wurde durch die Kündigung mit Schreiben vom 28.10.2016 (Anl. K 2) gemäß § 542 Abs. 1 iVm. § 565 BGB a.F. zum 31.10.2017 beendet. Die Kündigung wurde ordnungsgemäß erklärt.

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Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 565 Abs. 2 a.F. für ein Mietverhältnis, das mehr als 10 Jahre bestanden hat, 12 Monate. Das Mietverhältnis hat vom Juni 1998 bis zur Kündigung im Oktober 2016 mehr als 10 Jahre bestanden.

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Die Kündigungsfrist des § 580a BGB findet entgegen der Rechtsansicht der Klägerin vorliegend keine Anwendung. Dies folgt daraus, dass die Parteien des Mietvertrags die Geltung des § 565 BGB a.F. vereinbart haben. Der Mietvertrag bestimmt unter § 2 ausdrücklich, dass das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden kann und im Anhang des Mietvertrags werden die Kündigungsfristen des § 565 a.F. BGB zitiert. Daraus folgt, dass die Parteien die verlängerten Kündigungsfristen des § 565 BGB a.F. zur Anwendung bringen wollten. Hierauf wurde die Klägerin auch mit dem Beschluss des Gerichts vom 10.11.2017 (Bl. 45 d.A.) hingewiesen. Daraufhin ist kein Vortrag der Klägerin zu der Kündigungsfrist mehr erfolgt.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von netto 215,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 9.11.2016 aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagte befand sich spätestens mit Ablauf der in dem Schreiben vom 28.10.2016 (Anl. K2, Bl. 23 AH) gesetzten Frist bis zum 8.11.2016 in Verzug mit dem Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete. Den substantiierten Vortrag der Klägerin zu den nicht erfolgten Zahlungen der Miete hat die Beklagte nicht hinreichend bestritten. Es kann dahinstehen, ob die Mieterhöhungen nach den wohnraumrechtlichen Vorschriften wirksam sind, denn die Klägerin hat vorgetragen, dass für den März 2016 lediglich ein Betrag von 5,11 EUR von der Beklagten gezahlt wurde (Bl. 3 d.A., Bl. 24 AH) . Dem ist die Beklagte nicht entgegengetreten. Eines weiteren Hinweises hierzu bedurfte es nicht, denn die Beklagte war bereits mit dem Beschluss des Gerichts vom 10.11.2017 (Bl. 45 d.A.) darauf hingewiesen worden, dass es sich nach der vorläufigen Auffassung des Gerichts um ein Gewerberaummietverhältnis handelt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.

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Streitwert: 8.293,92 EUR

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

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Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.