Landgericht Köln, 5 O 281/17

Tatbestand:

Die Klägerin erwarb am 20.05.1976 das Grundstück H-Straße 6 in Köln. Der Beklagte war Eigentümer des Grundstück H-Straße 10 und erwarb später die Grundstücke H-Straße 8 und 12. Die Parteien führten Verhandlungen über einen Verkauf des Grundstücks H-Straße 6. Am 19.12.1996 veräußerte die Klägerin dieses an den Zeugen Q, der sich unter anderem verpflichtete, das Grundstück auf die Dauer von 20 Jahren mit einem Wohn- und Geschäftshaus, einer Tiefgarage und einem Fluchtweg für das T-Theater zu bebauen, wofür ihm eine Frist von 2 ½ Jahren eingeräumt wurde und bei deren erfolglosem Ablauf eine Vertragsstrafe fällig werden sollte. Der Zeuge Q übertrug das Grundstück an die R GmbH, die es ihrerseits mit Vertrag vom 19.01.2007 an die J GmbH weiterverkaufte. An diesem Vertrag war die Klägerin beteiligt. Mitverkauft wurde eine von der Klägerin – Bauaufsichtsamt – am 25.11.2003 erteilte Baugenehmigung. Die Bauverpflichtung blieb unberührt, lediglich die Bauerrichtungsfrist wurde bis zum 30.06.2008 verlängert.

Mit notariellem Vertrag vom 26.06.2007 (Anlage K 1), an dem die Klägerin wiederum beteiligt war, veräußerte die J GmbH das Grundstück für 520.000,-- € an den Beklagten. Der Beklagte sollte in sämtliche noch nicht erfüllte Verpflichtungen aus den Kaufverträgen vom 19.12.1996 und 19.01.2007 eintreten. Zusätzlich verpflichtete sich der Beklagte, das Bauvorhaben bis zum 31.12.2009 fertigzustellen. Für den Fall des Verstoßes vereinbarten die Parteien eine Vertragsstrafe von 10.000,-- € je angefangenem Monat der Fristüberschreitung, die jeweils einen Monat nach Anforderung durch die Klägerin fällig werden sollte.

Der Beklagte beantragte am 05.02.2008 einen planungsrechtlichen Vorbescheid für eine Notbebauung des Grundstückes aus Holz. Die Klägerin lehnte diesen Antrag mit Bescheid vom 09.06.2008 ab. Die hiergegen gerichtete Klage des Beklagten wurde vom Verwaltungsgericht Köln mit Urteil vom 24.11.2009 abgewiesen (K 2).

Mit jeweils rechtskräftigen Urteilen des Landgerichts Köln vom 14.09.2010 und vom 31.03.2015 wurde der Beklagte zur Zahlung der Vertragsstrafe für die Monate Januar 2010 bis einschließlich Januar 2011 verurteilt, insgesamt 130.000,-- €. Die im zweiten Rechtsstreit erhobene Feststellungswiderklage, dass der Klägerin keine weiteren Ansprüche mehr zustünden, wurde ebenfalls rechtskräftig abgewiesen.

Mit Schreiben vom 02.12.2016, dem Beklagten zugestellt am 07.12.2016, forderte die Klägerin von dem Beklagten die Zahlung der Vertragsstrafe für die Monate Februar 2011 bis einschließlich Dezember 2016, insgesamt 710.000,-- €. Bis zu diesem Zeitpunkt hatte der Beklagte nicht mit der Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück begonnen.

Die Klägerin behauptet, sie habe nie Zweifel an ihrem Interesse, die Baulücke zu schließen, aufkommen lassen, sondern habe sich in hinreichender Weise bemüht, die aus städtebaulichen Gründen dringend gebotene Bebauung zu bewirken.

Im Übrigen hält sie die Vertragsstrafenvereinbarung nach wie vor für wirksam und die vom Beklagten hiergegen vorgebrachten Argument sämtlich für nicht durchgreifend.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an sie 710.000,-- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.08.2017 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

sowie hilfsweise,

die Vertragsstrafe durch Urteil gemäß § 343 Abs. 1 BGB herabzusetzen.

Er vertritt – wie bereits in den Vorprozessen – den Standpunkt, bei der Vertragsstrafenklausel handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Beklagten unwirksam seien. Jedenfalls stelle sich das Verlangen der Klägerin als treuwidrig dar, zumal sie selbst während der Zeit, als sie Eigentümerin des Grundstückes gewesen sei, keine Bebauung vorgenommen habe, und sich die Strafen inzwischen auf deutlich mehr als den von ihm für das Grundstück gezahlten Kaufpreis summierten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die Akten LG Köln 5 O 102/10 und 5 O 124/14 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist vollumfänglich begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe für die Monate Februar 2011 bis Dezember 2016, mithin 71 Monate à 10.000,-- €, insgesamt 710.000,00 €. Der Anspruch ergibt sich aus § 4 Abs. 3 d) S. 2 des Grundstückskaufvertrages vom 26.06.2007. Dass dessen Voraussetzungen erfüllt sind, der Beklagte nämlich bis Ende 2016 der ihn treffenden Bauverpflichtung nicht nachgekommen ist, hat er nicht in Abrede gestellt.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst auf die Entscheidungsgründe der Urteile des Landgerichts Köln vom 14.09.2010 – 5 O 102/10 – und vom 31.03.2015 – 5 O 124/14 – sowie des Urteils des Oberlandesgerichts Köln vom 05.03.2013 – 3 U 168/10 – und die Beschlüsse des Oberlandesgerichts Köln vom 16.09.2015 und 22.10.2015 – 3 U 59/15 – Bezug genommen, denen sich die nunmehr erkennende Kammer vollumfänglich anschließt. Das gilt insbesondere, soweit der Beklagte erneut ausführlich geltend macht, bei der Vertragsstrafenklausel handele es sich um unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Im Hinblick darauf, dass Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nunmehr die Vertragsstrafenansprüche für die Monate Februar 2011 bis Dezember 2016 sind, sind lediglich folgende ergänzenden Ausführungen veranlasst:

Die Einrede der Verjährung will der Beklagte offenbar nicht erheben. Wie er selbst ausführt (Seite 3 der Klageerwiderung vom 05.10.2017), handelt es sich bei der Vertragsstrafe um einen sogenannten verhaltenen Anspruch, dessen Fälligkeit von der Geltendmachung seitens der Klägerin abhängt. Nachdem die Klägerin die nunmehr streitgegenständliche Forderung erstmals am im Dezember 2016 geltend gemacht und dem Beklagten die vorliegende Klage am 17.08.2017 zugestellt worden ist, war die regelmäßige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen.

Dass die Klägerin mit der Geltendmachung des weiteren Vertragsstrafenanspruchs nach der letzten Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 22.10.2015 im vorangegangenen Verfahren über ein Jahr zugewartet hat, begründet nicht die Einrede der Verwirkung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Rechtsgedanke der Verwirkung ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung aufgrund widersprüchlichen Verhaltens. Danach ist ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Die Annahme einer Verwirkung setzt somit neben dem Zeitablauf das Vorliegen besonderer, ein solches Vertrauen des Verpflichteten begründender Umstände voraus. Ob eine Verwirkung vorliegt, richtet sich letztlich nach den vom Tatrichter festzustellenden und zu würdigenden Umständen des Einzelfalles (BGH, Urteil vom 09. Oktober 2013 – XII ZR 59/12 –, Rn. 7, juris).

Ob im vorliegenden Fall auf den Zeitraum zwischen dem letzten Monat der vom Beklagten geschuldeten Vertragsstrafe (Januar 2011) und der neuerlichen Geltendmachung im Dezember 2016 abzustellen ist, kann letztlich dahinstehen.

Jedenfalls ergibt sich aufgrund des gesamten Sach- und Streitstandes keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass das sogenannte Umstandsmoment erfüllt worden ist. Der Beklagte durfte sich aufgrund des Verhaltens der Klägerin keineswegs darauf einrichten, diese würde weitere Ansprüche auf die Vertragsstrafe nach Januar 2011 nicht mehr erheben, und hat dies auch nicht getan.

Die Klägerin hat bis zum Abschluss des Berufungsverfahrens gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 31.03.2015 im Oktober 2015 durchgehend ihren auch im vorliegenden Rechtsstreit vertretenen Standpunkt aufrechterhalten. Dafür, dass sich dies danach geändert haben könnte, lässt sich dem Vortrag des Beklagten nichts entnehmen. Vielmehr ging auch er weiterhin – wie sich nicht zuletzt im Termin zur mündlichen Verhandlung am 20.03.2018 gezeigt hat – davon aus, dass die Klägerin ihre Forderungen weiterverfolgt. Ein schutzwürdiges Vertrauen konnte so bei ihm gerade nicht erzeugt worden sein.

Ebenso wenig hat der Beklagte vorgetragen, dass und welche Vermögensdispositionen er im – vermeintlichen – Vertrauen darauf, die Klägerin werde die Vertragsstrafe nicht weiter geltend machen, getroffen habe (vgl. insofern nur Grüneberg in: Palandt, BGB, 77. Aufl., § 242, Rn. 95 m.w.N.).

Auf § 138 Abs. 2 BGB kann sich der Beklagte ebenfalls nicht berufen. Weil diese Norm ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung erfordert, kann das vorliegend betroffene Vertragsstrafeversprechen nicht wucherisch sein (vgl. Palandt-Ellenberger, aaO, § 138, Rn. 66 m.w.N.). Der Beklagte hat sich insofern lediglich einseitig der Klägerin gegenüber verpflichtet; auf die wechselseitigen Verpflichtungen aus dem mit der J GmbH geschlossenen Kaufvertrag kommt es dagegen nicht an.

Der Beklagte kann der Klageforderung aber auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, die Vertragsstrafe sei als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB. Insofern ist zunächst zu beachten, dass die Tatsache, dass eine Verpflichtung das Leistungsvermögen des Schuldners subjektiv überfordert, nicht ohne weiteres ein Nichtigkeitsgrund ist (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09. August 2001 – 9 UF 238/00 –, juris). Ohnedies hat der Beklagte auch insofern nichts Erhebliches vorgetragen.

Soweit das Versprechen einer Vertragsstrafe übermäßig hoch ausfallen und hierdurch eine Sittenwidrigkeit begründen werden kann, wobei Maßstab das legitime Sicherungsinteresse des Gläubigers ist, müssen angesichts der Herabsetzungsmöglichkeit nach § 343 BGB zur Höhe der Strafe noch weitere Umstände hinzukommen (Armbrüster in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl.. 2015, § 138, Rn. 123 m.w.N.).

Solche Umstände sind vorliegend nicht ersichtlich. Da dem Beklagten ursprünglich eine Frist zur Bebauung von 2 ½ Jahren eingeräumt worden war, kann keine Rede davon sein, dass bereits bei Abschluss der Vereinbarung mit einer Verwirkung der Strafe zwangsläufig gerechnet werden musste (vgl. OLG Celle, Urteil vom 22.03.2001 – 13 U 213/00 – BeckRS 2001, 31053324).

Auch genügt es nach Ansicht der Kammer nicht, dass es zumindest eine mittelbare – gleich, ob von der Klägerin gewollte – Auswirkung der Geltendmachung der Vertragsstrafe ist, dass damit zugleich Druck auf den Beklagten hinsichtlich der Bebauung der Nachbargrundstücke ausgeübt wird, bei denen keine vergleichbare Strafbewehrung besteht. Gerade in Anbetracht des anzuerkennenden Interesses der Klägerin an der Schließung von Baulücken im innerstädtischen Bereich sowie der durch nichts begründeten Weigerung des Beklagten, diese – für ihn wirtschaftlich aller Voraussicht nach vorteilhafte – Maßnahme durchzuführen, kann vorliegend keine Sittenwidrigkeit des Vertragsstrafeversprechens im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB erkannt werden.

Aus den gleichen Gründen ist letztlich auch nicht die hilfsweise vom Beklagten beantragte Herabsetzung der Vertragsstrafe auszusprechen, wobei zu seinen Gunsten als maßgeblicher Zeitpunkt auf die letzte mündliche Verhandlung im vorliegenden Verfahren abgestellt wird (vgl. MüKo-Gottwald, 7. Aufl., 2016, § 434, Rn. 19 m.w.N.). Unberücksichtigt zu bleiben hat dagegen freilich, ob und in welcher Höhe zukünftig weitere Vertragsstrafen drohen können, einen fortgesetzten Verstoß des Beklagten gegen die ihn treffende Bebauungsverpflichtung vorausgesetzt.

Bei der Beurteilung, ob eine Vertragsstrafe „unverhältnismäßig hoch“ ist, ist jedes berechtigte Interesse, nicht bloß das Vermögensinteresse in Betracht zu ziehen (§ 343 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Auch für die Angemessenheit einer verwirkten Vertragsstrafe kommt es in erster Linie auf deren Sanktionscharakter und auf ihre Funktion der Vermeidung weiterer Zuwiderhandlungen an, also - insoweit ähnlich wie bei der Festsetzung angemessener Ordnungsmittel im Sinne des § 890 ZPO - auf die Beurteilung der Schwere und des Ausmaßes der begangenen Zuwiderhandlung gegen den Titel, auf deren Gefährlichkeit für den Gläubiger, auf das Verschulden des Verletzers und auf dessen - zu beseitigendes - Interesse an weiteren gleichartigen Begehungshandlungen (BGH, Urteil vom 30. September 1993 – I ZR 54/91 –, Rn. 20, juris).

Ausgehend von diesen Grundsätzen sieht die Kammer keinen Anlass zu einer Herabsetzung der Vertragsstrafe, denn der Beklagte hat es allein in der Hand, die weitere Verwirkung jederzeit zu beenden, und unterlässt dies aus nichtigen bzw. sachlich nicht nachvollziehbaren Gründen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Streitwert: 710.000,-- €